Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 К,В. к ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия, признании его действующим, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 К,В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия, признании его действующим, взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование указанных обстоятельств истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор № участия в долевом строительстве, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ за номером №ДД.ММ.ГГГГ на электронную почту истца пришло уведомление №, которым Управление Росреестра по Санкт-Петербургу сообщило о поступлении заявления ответчика о расторжении в одностороннем порядке договора долевого участия. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о ненадлежащем уведомлении при расторжении договора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик прислал на электронную почту истца ответ на претензию, в котором сообщил о том, что в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по указанному договору долевого участия, а ДД.ММ.ГГГГ по тому же адресу было направлено уведомление об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора. Однако информации о направлении ответчиком указанных выше предупреждения и уведомления, как и их самих, истец не получал ни по адресу места жительства и регистрации, ни по электронной почте, ни по номеру телефона. На момент подачи искового заявления у истца отсутствует какая-либо задолженность по оплате договора долевого участия.

Истец просит суд признать недействительным односторонний отказ ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» от исполнения договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности односторонней сделки – договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ признать действующим, взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» в пользу ФИО1 К,В. компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (№), согласно которого письмо получено адресатом.

Сведений о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступало, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца по ордеру и доверенности адвокат Родин В.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что к моменту расторжения договора (ДД.ММ.ГГГГ) существовали два обстоятельства: к моменту расторжения договора задолженность истца составляла 283 575 руб., что эквивалентно задолженности за 4 месяца при ежемесячном платеже в 70 915 с ДД.ММ.ГГГГ у истца постоянно имелась непогашенная задолженность в размере до 416 400 руб. (апрель 2021 г.), при этом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ т.е. за календарный год, истцом внесено всего 4 платежа (вместо 12 платежей за 12 месяцев) на общую сумму 567 400 руб., в то время как истец должен был внести 850 980 руб. (70 915 * 12). Истцу неоднократно сообщалось о наличии задолженности как по адресу, указанному истцом в договоре (уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), так и по телефону. Поскольку после направления истцу предупреждения о необходимости погашения долга задолженность истцом погашена не была, ДД.ММ.ГГГГ ответчик реализовал своё право на односторонний отказ от договора и направил истцу соответствующее уведомление. Ответчик просил суд в иске отказать.

Принимая во внимание надлежащее извещение истца, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Из материалов дела следует, что сторонами был заключен договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный жилой со встроенными помещениями и пристроенным подземным гаражом по адресу: кадастровый номер земельного участка: №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать истцу по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в частную собственность в установленный договором срок.

В соответствии с п. 2.1. договора общая цена составляет 3 918 598 рублей 00 копеек. Истец обязуется в счет уплаты цены договора внести денежные средства на специальный счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» для их учета и блокирования, в целях их дальнейшего перечисления ответчику (п. 2.4.).

Согласно п. 2.5. договора оплата цены договора производится в следующем порядке: истец осуществляет резервирование денежных средств в размере 798 355 рублей 00 копеек посредством открытия безотзывного покрытого аккредитива в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора; оплата оставшейся части цены договора в размере 3 120 243 рубля 00 копеек осуществляется истцом на счет эскроу по графику платежей, указанному в приложении № к договору.

Уведомлением № № от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомило истца о поступлении в орган регистрации прав заявления ответчика о расторжении договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ В качестве документа основания для расторжения договора представлено уведомление о расторжении в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ№.

Как следует из уведомлений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик сообщал истцу о наличии задолженности по оплате договора, устанавливал сроки для ее погашения, обращал внимание истца на возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке. Указанные уведомления не были получены истцом, были возвращены ответчику из-за истечения срока хранения.

Согласно уведомлению № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик отказался от исполнения договора. Указанное уведомление не было получено истцом, было возвращено ответчику из-за истечения срока хранения.

Как следует из выписки из лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ на лицевом счете № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ находятся денежные средства в сумме 3 918 598.00 рублей. Указанный счет является счетом эскроу, открытым истцом в ПАО Сбербанк для целей оплаты по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается индивидуальными условиями договора счета эскроу от ДД.ММ.ГГГГ и уведомлением депоненту об открытии счета эскроу.

Изучив имеющиеся в деле доказательства, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Согласно положениям пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

На основании пункта 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона № 214- ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии с пунктом 5 статьи 9 Федерального закона № 214- ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона № 214- ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно статье 4 Федерального закона № 214- ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующей объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном Законом.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с заключенным между сторонами договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, общая цена договора составляет 3 918 598 рублей 00 копеек. Истец обязуется в счет уплаты цены договора внести денежные средства на специальный счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк» для их учета и блокирования, в целях их дальнейшего перечисления ответчику (п. 2.4.). Согласно п. 2.5. договора оплата цены договора производится в следующем порядке: истец осуществляет резервирование денежных средств в размере 798 355 рублей 00 копеек посредством открытия безотзывного покрытого аккредитива в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора; оплата оставшейся части цены договора в размере 3 120 243 рубля 00 копеек осуществляется истцом на счет эскроу по графику платежей, указанному в приложении № к договору.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, по состоянию на дату одностороннего отказа ответчика от исполнения договора, задолженность истца составляла 283 575 рублей, что эквивалентно 7,24 % от общей цены договора. За период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности истца не превышал 416 400 рублей, что эквивалентно 10,63 % от общей цены договора.

Согласно пункту 6 статьи 15.5 Федерального закона № 214- ФЗ, внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ определен порядок одностороннего отказа от исполнения договора застройщиком.

Однако суд полагает, что данные положения необходимо толковать и применять во взаимосвязи с общими нормами гражданского законодательства и учитывать наличие или отсутствие существенности нарушения договора другой стороной.

В данном случае задержка по внесению на счет эскроу истцом платежа, составляющего 7,24 % от цены договора, не может быть признана существенным нарушением договора, влекущим для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, по состоянию на дату судебного заседания истец досрочно в полном объеме оплатил цену договора путем внесения денежных средств на счет эскроу.

При таком положении, учитывая, что размер просроченного истцом платежа не превышал 10,63 % от общей цены договора, суд полагает, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора, и соответственно расторжения договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ у застройщика не было.

Кроме того, на вопросы суда представитель ответчика пояснил, что на момент судебного разбирательства квартира не отчуждена в пользу третьих лиц, какие-либо негативные последствия для застройщика не наступили.

Сведений о регистрации прав в отношении спорного объекта недвижимости судом в ходе рассмотрения дела не добыто, сторонами не предоставлено.

При таких обстоятельствах, учитывая намерение истца исполнить договор, что подтверждено платежными документами, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и отказа от исполнения договора не имелось. Данная позиция нашла свое отражение в Определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 по делу N 88-2322/2020.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что фактически истец не получал корреспонденцию, направленную застройщиком в свой адрес, доказательств уведомления истца по телефону стороной ответчика не представлено, денежные средства, внесенные на счет эскроу застройщиком не получены, находятся на счете в Банке. Ответчик также не исключал возможность урегулирования спора.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии существенных нарушений исполнения договора со стороны истца и отсутствия негативных последствий для ответчика.

Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства выплачивает застройщику неустойку, предусмотренную в части 6 статьи 5 Закона.

Учитывая имеющиеся по делу обстоятельства, застройщик не лишен возможности воспользоваться правом на получение неустойки в связи с нарушением срока оплаты платежей по договору.

Согласно статье 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Осуществляя правовое регулирование в области долевого участия в строительстве, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей строительную деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения, связанные с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и, тем самым, предоставил им право требовать возмещения морального вреда при нарушении соответствующих обязательств.

Установив в ходе судебного разбирательства нарушение прав истца, как потребителя, гарантированных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», суд в соответствии с правилами статьи 15 названного Закона приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании компенсации морального вреда и полагает возможным определить ее размер с учетом принципа разумности и справедливости в размере 5 000 рублей.

На основании положений пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», учитывая положения пункта 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 2 500 рублей штрафа, составляющих 50% от присужденной истцу суммы.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ от исполнения договора является недействительным, а договор участия в долевом строительстве является действующим.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего спора в соответствии со статьей 103 ГПК РФ с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 рублей.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Согласно пункту 3 статьи 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

По смыслу указанной нормы суд обязан отменить меры обеспечения иска, когда отпадает необходимость в таковой мере или обеспечении иска вообще. Это обусловлено целью ее применения и возможным изменением в процессе производства по делу обстоятельств, явившихся основанием к применению меры обеспечения иска. Из содержания указанных норм следует, что как при принятии мер обеспечения, так и при их отмене должна учитываться необходимость их применения либо продления их действия, обусловленная возможностью возникновения неблагоприятных последствий их непринятия либо отмены в виде затруднения исполнения решения суда.

Принимая во внимание, что требования истца удовлетворены, суд полагает необходимым отменить мер по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу вносить в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе ООО "Специализированный застройщик "Эталон Девелопмент" от исполнения договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 К,В. и ООО "Специализированный застройщик "Эталон Девелопмент"; запрету ООО "Специализированный застройщик "Эталон Девелопмент" заключать договор долевого участия с любыми физическими и юридическими лицами, а также совершать иные сделки, влекущие за собой обременение прав на указанный в договоре № в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ обхект долевого участия – квартиру общей приведенной площадью 24,9 кв.м., находящуюся в строящемся многоквартирном со встроенными помещениями и пристроенным подземным гаражом по адресу:

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 К,В. удовлетворить - частично.

Признать действующим договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 К,В. и ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент».

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» в пользу ФИО1 К,В. компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в сумме 2 500 рублей.

В удовлетворении остальной части иска –отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Эталон Девелопмент» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 600 рублей.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 19.07.2022