Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 20 декабря 2016 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «ЖСК» о защите прав потребителя,

установил:

Истец просит суд (с учетом заявления в порядке ст.39 ГК РФ):

- внести изменения в акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изъяв пункт об обязанности дольщика по оплате <данные изъяты>.

- взыскать с ответчика неустойку по ст.ст.22,23 Закона «О защите прав потребителей» в размере <данные изъяты>. в связи с неудовлетворением его требования об уменьшении стоимости квартиры.

- взыскать с ответчика в счет компенсации за удаление клея с окон <данные изъяты>

- взыскать с ответчика <данные изъяты>. в счет компенсации морального вреда.

Требования обоснованы тем, что 15 июня 2015 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве. В июле 2016 г. ответчик известил его, что квартира соответствует условиям договора и предложил подписать акт приема-передачи, который был подписан сторонами 18 июля 2016 г. Однако, после детального осмотра квартиры истец выяснил, что был введен в заблуждение и акт не соответствует условиям договора.

Истец полагает, что увеличение площади квартиры произошло за счет уменьшения общедолевой собственности, поскольку часть площади кухни занимают общедомовые коммуникации – слив из дымохода, часть лоджии занимают общедомовые коммуникации – газовый стояк.

Истец также полагает, что площадь квартиры должна была измеряться от отделанных поверхностей стен. В договоре предусмотрена передача квартиры без отделки, однако, согласно п.2.4 договора, изменение цены квартиры возможно при изменении её проектной площади, при этом, в проект изменение проектной площади не вносилось. Т.о., тот факт, что фактическая площадь квартиры относительно проектной изменилась, не должно влиять на цену объекта. Назначение квартиры – жилое помещение, следовательно, проектной площадью является площадь, измеряемая между отделанными поверхностями стен согласно СНиП 31-01-2003.

Кроме того, по мнению истца, квартира нуждалась в отделке, поскольку неровности стен превышали 2 см., проложенные истцом кабели требовали оштукатуривания. В прихожей появилась балка, из-за которой высота потолка в месте её расположения перестала соответствовать проекту, её наличие затруднило отделку.

На момент подписания акта отсутствовало газоснабжение, которое было подано в начале октября, до начала декабря не работал пассажирский лифт, ежедневно выходил из строя грузовой, что истец расценивает как существенное нарушение условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с указанием недостатков объекта.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием уменьшить стоимость квартиры на <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию с требованием заключить новый передаточный акт.

Однако, претензии истца не удовлетворены.

Истец претерпевает моральные страдания из-за нарушения его прав ответчиком, а также поскольку отсутствовало газоснабжение, не работали лифты.

В судебном заседании истец ФИО2 выше указанные исковые требования поддержал и пояснил, что на момент передачи квартиры по акту трубы газоснабжения в квартире были, но самого газа в них не было, газ был подан ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем он полагает, что акт должен быть датирован ДД.ММ.ГГГГ Считает, что застройщик сам должен был заключить договор газоснабжения. Пассажирский лифт не работает до настоящего времени. После принятия квартиры по акту он оштукатурил стены в связи с неровностями. Толщина штукатурки составила от 1 до 2 см. По договору долевого участия площадь квартиры определяется по результатам технической инвентаризации, а не кадастрового учета, т.е. в соответствии со СНиП 31-01-2003. После оштукатуривания им стен по его заявке был составлен технический паспорт в соответствии со СНиП 31-01-2003. В результате оштукатуривания площадь изменилась в сторону уменьшения, однако, застройщик цену квартиры не изменил. Своей супруге он заплатил 1000 руб. за удаление клея с окна. Согласно заключенного между ними брачного договора денежные средства являются собственностью каждого супруга, поэтому он оплатил её работу.

Представитель ответчика ООО «ЖСК» по доверенности Дуев РА просил отказать в удовлетворении иска, поскольку по условиям договора и проекта, квартиры в данном доме продавались без отделки, отделывались только стены мест общего пользования. Согласно проекта и договора, отделочные работы в квартире производятся дольщиком. По условиям договора площадь квартиры подлежит уточнению по окончании строительства по данным технической инвентаризации, либо кадастрового учета. Площадь квартир данного дома была уточнена по данным кадастрового учета в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № от ДД.ММ.ГГГГ Стороны в договоре обязались произвести платежи в соответствии с фактической площадью квартиры. В п.2.4 договора говорится не о внесении изменений в проект относительно проектной площади, а об изменении проектной площади относительно фактической. Кроме того, по окончании строительства изменения в проект внесены быть не могут. Выше указанным Приказом учет прохождения инженерных коммуникаций при определении пощади помещения не предусматривается и прохождение коммуникаций в квартире истца было изначально предусмотрено проектом. Каркасная балка в прихожей также предусматривалась проектом и её наличие на площадь квартиры не влияет. Квартира соответствовала условиям договора, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик не обязан и не имеет права заключать договоры газоснабжения, поскольку потребитель газа обязан пройти инструктаж, заключить договор ТО ВДГО, после чего с ним может быть заключен договор газоснабжения. Лифты передавались застройщиком управляющей компании в исправном состоянии. Наличие такого недостатка, как клей на окне, истцом не доказан.

Представитель третьего лица Верхневолжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», извещенного о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

В письменном отзыве на иск представитель третьего лица по доверенности Мерзлова ЮА указывает, что СНиПы при проведении инвентаризационно-технических и кадастровых работ не применяются.

При проведении кадастровых работ ДД.ММ.ГГГГ был составлен технический план квартиры истца. <адрес> квартиры определена с учетом требований Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ и составила 44,2 кв.м. При проведении кадастровых работ отсутствует возможность применения документов госучета жилищного фонда. Измерение производилось по не имеющим чистовой отделки поверхностям стен, что не нарушает п.6 данного Приказа.

В дальнейшем по заявлению ФИО2ДД.ММ.ГГГГ была определена общая площадь квартиры по отделанным поверхностям стен и перегородок, которая составила 42,9 кв.м. При проведении технической инвентаризации филиал руководствовался положениями раздела 3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ивановской области, извещенного о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

В письменном отзыве заместитель руководителя Управления ФИО3 просит рассмотреть дело без участия представителя Управления и сообщает, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не является учтенным в соответствии с ФЗ «О ГКН», при этом, основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости является технический план, выполненный кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ.

Суд, выслушав стороны, ознакомившись с мнением третьих лиц, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст.4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ-214), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.5 указанного Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу ст.12 ФЗ-214, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом (дольщик/участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого объектом долевого строительства является квартира по адресу: <адрес>, проектной площадью 44,7 кв.м.

Стоимость 1 кв.м. составила <данные изъяты>. (п.2.1 договора).

Стороны согласовали, что площади квартиры будут уточняться после окончания строительства жилого дома согласно данным его технической инвентаризации (п.2.4).

Стороны договора обязуются произвести приведение платежей в соответствие с фактической площадью квартиры (п.2.4).

При этом, согласно раздела договора «Термины и определения», фактическая площадь квартиры определяется по техническому паспорту или техническому плану жилого дома после его составления.

Стороны, подписав договор долевого участия в строительстве, согласились с его условиями.

По условиям договора и Проекта, квартиры передаются дольщикам без внутренней отделки, что истец подтверждает в своем исковом заявлении.

Согласно раздела Проекта - «Ведомость отделки помещений», отделке застройщиком подлежат только места общего пользования, внутреннюю отделку квартир дольщики выполняют самостоятельно.

В соответствии с ч.8 ст. 47 Закона о государственном кадастре недвижимости, впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с названным Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются в той части, в которой они не противоречат данному Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации.

При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 01 января 2013 г.

Таким образом, Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, относится к нормативным правовым актам в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и ее предписания в выше названной сфере могли применяться лишь до 01 января 2013 г.

В силу части 10 статьи 41 Закона о государственном кадастре недвижимости требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Во исполнение указанной нормы Минэкономразвития Российской Федерации приказом от 30 сентября 2011 г. N 531 утвердило Требования к определению площади здания, помещения (далее - Требования).

Т.о., нормы СНиП, на который ссылается истец, как и выше указанная Инструкция, при проведении кадастровых работ применению не подлежат.

При этом, пункт 6 Требований по определению общей площади жилого помещения, жилого дома, не устанавливает необходимость определения площади жилого помещения от отделанных поверхностей стен.

По результатам проведения кадастровых работ 21 марта 2016 г. был составлен технический план помещений жилого дома, в т.ч. выше указанной квартиры.

Площадь квартиры при проведении кадастровых работ была определена с учетом требований Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 30 сентября 2011 г. N 531 и составила 44,2 кв.м., жилая 17,1 кв.м., подсобная 26,9 кв.м., площадь лоджий/балконов 3,6 кв.м., общая площадь 47,8 кв.м., что подтверждается техническим планом, представленным в материалы дела ответчиком, и сведениями АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

В кадастровом паспорте жилого помещения (квартиры) её площадь указана в соответствии с результатом кадастровых работ - 44,2 кв.м.

Т.о., по окончании строительства фактическая площадь квартиры превысила проектную.

По акту приема-передачи 18 июля 2016 г. квартира передана истцу с выше указанными характеристиками. Стороны при подписании акта согласились, что техническое состояние квартиры соответствует проектно-техническим условиям и условиям договора. Истец своей подписью в акте подтвердил, что его обязательства по оплате суммы за увеличение площади квартиры в размере <данные изъяты> руб. не выполнены.

По пояснениям истца, после принятия квартиры по акту приема-передачи им были оштукатурены стены, слой штукатурки составил от 1 см. до 2 см. После осуществления данной внутренней отделки он обратился в АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» с заказом на изготовление технического паспорта квартиры, т.е. на проведение технической инвентаризации.

Однако, стороны договора долевого участия предусмотрели изменение цены договора при изменении фактической площади квартиры по окончании строительства, которая по соглашению сторон может быть определена по техническому плану жилого дома. Кроме того, стороны также согласовали, что квартира продаётся без отделки стен. Соответственно, площадь квартиры на момент её передачи по акту подлежала определению от неотделанных поверхностей стен, что в полной мере согласуется с нормами Закона о государственном кадастре и Требованиями к определению площади здания, помещения и не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе в т.ч. потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 части 2 статьи 7), возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 3 части 2 статьи 7).

Таким образом, для наступления последствий предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве необходимо наличие совокупности нескольких условий: Во-первых, объект долевого строительства должен быть построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Во-вторых, указанные недостатки должны привести к ухудшению качества такого объекта, или сделать его непригодным для предусмотренного договором использования.

23 июня 2016 г. застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое согласно ст.55 Градостроительного Кодекса РФ представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Довод истца о том, что договором предусмотрено уточнение площади квартиры по результатам инвентаризации, а не кадастрового учета, не является основанием к удовлетворению иска, поскольку договор содержит условие о возможности определения фактической площади помещения по техническому плану, т.е. по результатам кадастрового учета, и поскольку согласно договора и проекта квартира передается дольщику без внутренней отделки.

Кроме того, осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не является учтенным в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не допускается, при этом, основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости является технический план, выполненный кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ.

Площадь квартиры указана в акте на основании составленного кадастровым инженером технического плана. Произведенная на основании кадастрового плана постановка квартиры на кадастровый учет истцом не оспорена, требований об исправлении кадастровой или технической ошибки им не заявлено. Органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, указанным в пунктах 1, 3, 4 части 2, пунктах 6, 8, 9 части 3, частях 4 - 7 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости, в связи с наличием ошибок в документах, подготовленных кадастровым инженером, не принималось.

Как следует из проекта, прохождение каркасной балки на момент заключения договора между сторонами предусматривалось проектом. Кроме того, наличие/отсутствие балки не влияет на определение площади помещения.

Согласно проекта, прохождение отвода конденсата на кухне и газовых труб на лоджии на момент заключения договора между сторонами также предусматривалось проектом. Кроме того, выше указанные Требования к определению площади здания, помещения не предусматривают учета при определении площади квартир проходящих инженерных коммуникаций.

По показаниям свидетеля ФИО2 НВ, являющейся супругой истца, она отмыла одно из окон квартиры за 1000 рублей от строительного клея поцарапав при этом раму.

Однако, наличие загрязнения не свидетельствует о недостатке объекта долевого строительства, поскольку претензий к качеству рамы и остекления со стороны истца не имеется и, кроме того, свидетель является супругой истца, соответственно, не исключена её заинтересованность в положительном для него исходе дела.

Истец полагает, что недостатком объекта долевого строительства является неисправность общего имущества – лифта и отсутствие газа в квартире на момент её передачи по акту, что следовало отразить в акте приема-передачи квартиры.

Однако, по договору долевого участия истцу подлежала передаче квартира и, кроме того, в деле имеются акты от 25 марта 2016 г. технического освидетельствования грузового и пассажирского лифтов, подтверждающие их исправность, а также акт от 01 сентября 2016 г. приема–передачи в эксплуатацию и управление жилого дома от застройщика к управляющей компании ООО «Старкомсервис», подтверждающий, что за исправное состояние лифтов несет ответственность управляющая компания.

Поставка газа в соответствии с п.5 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. № 549, осуществляется на основании договора.

Абонентом является собственник (наниматель) жилого дома, приобретающий газ для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или юридическое лицо (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный и иной специализированный кооператив), приобретающее газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению.

Поставкой газа является выполнение поставщиком газа обязательств, вытекающих из договора.

Т.о., поставка газа осуществляется после заключения соответствующего договора с абонентом, которым является собственник (наниматель), либо выше перечисленные юридические лица к числу которых застройщик не относится.

По сообщениям ОАО «Газпром газораспределение Иваново» и ООО «Газпром межрегионгаз Иваново», ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 заключен договор о техническом ремонте внутриквартирного газового оборудования, ДД.ММ.ГГГГ получена телефонограмма о согласовании поставки газа. Пуск газа осуществлен ДД.ММ.ГГГГ поскольку пуск газа в многоквартирный дом осуществляется после заключения собственниками (нанимателями) квартир договоров поставки газа для коммунально-бытовых нужд.

Т.о., истцом не представлено доказательств наличия совокупности обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, при наступлении которых у него возникает право требовать соразмерного уменьшения цены договора и возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства (квартиры).

Ответчиком по акту приема-передачи передан именно тот объект долевого строительства, который обозначен в договоре, его качество соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Поскольку выше указанные требования удовлетворению не подлежат, то не имеется оснований к удовлетворению производных от них требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО «ЖСК» о защите прав потребителя.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 26 декабря 2016 г.