Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску Атамановой О. В. к Касабяну Э. С. о расторжении предварительного договора купли-продажи, возмещении убытков и судебных расходов,

установил:

В Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Касабяну Э. С. о возмещении убытков и судебных расходов обратилась Атаманова О. В..

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Сальниковым А. О. и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ было заключено Дополнительное соглашение об изменении цены к предварительному Договору купли-продажи жилого Помещения и Доли земельного участка от 12. 02. 2016 <адрес> п. 1.1. договора стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор отчуждения доли земельного участка и купли-продажи жилого помещения с условным номером 81 общей проектной площадью 19 кв. м., расположенного на 8 этаже в доме, строящемся на земельном участке, площадью 949 кв. м., кадастровый №, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес> договора (с учетом дополнительного соглашения) составила 836000 рублей. Расчет производится в следующем порядке: денежные средства в размере 50 000 рублей передаются при подписании договора, 786 000 рублей - до 29. 02. 2016 <адрес> договор купли-продажи должен быть заключен в конце ДД.ММ.ГГГГ. При этом срок заключения основного договора купли-продажи может быть изменен продавцом в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев. Одновременно с предварительным договором купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ было подписано Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, которым предусмотрен порядок внесения обеспечительного платежа, аналогичный порядку, предусмотренному предварительным договором купли-продажи. Размеры платежей по договору и соглашению впоследствии были изменены дополнительным соглашением. 12.02.2017г. Касабян Э.С. получил от Сальникова А.С. денежные средства в размере 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 786 000 рублей. На день подписания договоров и внесения оплаты строительство находилось на стадии «котлована», к дате, когда должен был подписан основной договор, строительство начато не было. Впоследствии истцу стало известно, что у Касабяна Э.С. отсутствует разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 949 кв.м. с кадастровым номером: 23:49:0202019:1189, расположенном по адресу: г.Сочи, <адрес> разрешенным видом использования земельного участка является «для индивидуального жилищного строительства», разрешение на строительство многоквартирного дома ответчиком не получено, а земельный участок площадью 949 кв.м. с кадастровым номером: 23:49:0202019:1189, расположенный по адресу: г. Сочи, <адрес>, право собственности на долю в котором должен был получить истец, в настоящее время не существует, поскольку присоединен к иному земельному участку с разрешенным использованием – многоквартирный жилой дом. На основании изложенного истец полагает, что ответчик изначально заключал предварительный договор купли-продажи от 12.02.2016г. без намерения заключать основной договор купли-продажи, предварительный договор, заключенный между сторонами, должен быть квалифицирован судом как договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Согласно п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления. Истец считает, что, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка, заключенного Сальниковым А. О. и Касабяном Э. С., между ними возникли отношения по купле - продаже квартиры в жилом доме, который будет возведен в будущем. Следовательно, между Сальниковым А. О. и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате. Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ. Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности. В соответствии со ст. 393.1. ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора. Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора на сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства. В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ). Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходовал. 11). Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ). Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ) (п. 1). Таким образом, по смыслу указанных выше положений закона, применительно к возникшим правоотношениям следует, что при неисполнении продавцом обязанности по передаче покупателю товара в установленный договором купли-продажи будущей недвижимой вещи срок покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы, а также возмещения в полном объеме причиненных убытков. Сальников А. О. обращался с претензией к Касабяну Э. С. Денежные средства, уплаченные Сальниковым А. О. по предварительному договору купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка, в сумме 836000 рублей возвращены лишь ДД.ММ.ГГГГ В связи с нарушением ответчиком условий предварительного договора купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения другого жилого помещения в этом же районе и аналогичной площади Сальникову О.А. необходимо будет потратить 1 331 007 рублей, что подтверждается Отчетом № от 19.12.2017г., следовательно, ответчиком причинены убытки Сальникову А.О. на сумму 495 007 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между Сальниковым А.О. и Атамановой О.В. был подписан договор уступки права, по условиям которого истцу передано право требования с Касабяна Э.С. выплаты убытков, возникших у Сальникова А.О. На основании изложенного, истец просит суд взыскать с Касабяна Э.С. убытки в размере 495 007 рублей в пользу Атамановой О.В., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8150,07 рублей.

В дальнейшем истец свои исковые требования увеличила, дополнительно к ранее заявленным требованиям просила суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, расторгнуть указанный предварительный договор.

Истец Атаманова О.В., интересы которой по доверенности представляет Сафарова О.П., в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила суд о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и мнением участвующих в деле лиц суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Атамановой О.В.

Представитель истца по доверенности Сафарова О.П., принимая участие в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, просила суд удовлетворить исковые требования Атамановой О.В. в полном объеме, пояснив, что письменного документа о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ нет, Сальников А.О. такого документа не получал, вследствие чего истец считает предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сальниковым А.О. и Касабяном Э.С., действующим договором, на этом основании истец имеет право требовать от Касабяна Э.С. возмещения убытков по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Касабян Э.С. в судебное заседание не явился, причину своей неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, направил в судебное заседание своего представителя с доверенностью, в связи с чем, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика по доверенности Строгонов А.А. в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, мотивируя свои возражения тем, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут на основании дополнительного соглашения между Сальниковым А.О. и Касабяном Э.С. от ДД.ММ.ГГГГ, которое направлено Касабяном Э.С. в адрес Сальникова А.О., о чем имеется квитанция об отправке, деньги в сумме 836 000 рублей возвращены Сальникову А.О. платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что правоотношения между сторонами прекращены, ссылка истца по положения п.5 Постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» не состоятельна, поскольку спор возник между физическими лицами Касабяном Э.С. и Атамановой О.В., тогда как арбитражное законодательство регулирует споры между юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателями относительно коммерческой деятельности.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Атамановой О.В. по следующим основаниям.

На основании ч.1 ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как установлено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Касабяном Э.С. и Сальниковым А.О. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка, ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение об изменении цены к указанному выше предварительному договору.

Стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор отчуждения доли земельного участка и купли-продажи жилого помещения с условным номером 81 общей проектной площадью 19 кв.м., расположенное на 8 этаже в доме, строящемся на земельном участке площадью 949 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0202019:1189, с разрешенным видом использования – для индивидуального жилищного строительства, категория земель – земли населенных пунктов по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, <адрес>.

Согласно договора и с учетом дополнительного соглашения цена договора составляет 836 000 рублей.

К предварительному договору купли-продажи от 12.02.2016г. между сторонами было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, Сальников А. О. передал Касабяну Э.С. денежные средства в размере 50 000 рублей на исполнение обязательств по предварительному договору от 12.02.2016г. за вышеуказанное жилое помещение, позднее – 786 000 рублей.

Доводы истца и его представителя о том, что предварительный договор, заключенный между Касабяном Э.С. и Сальниковым А.О., является действующим и должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, с условием о предварительной оплате, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

Истец и ее представитель не оспаривают факт того, что денежные средства, уплаченные Сальниковым А. О. по предварительному договору купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка в сумме 836000 рублей, были возвращены ДД.ММ.ГГГГ.

С указанного времени Сальников А.О., получив от Касабяна Э.С. денежные средства в сумме 836000 рублей, не мог не знать о расторжении вышеуказанного предварительного договора купли-продажи, поскольку иного основания для возвращения денежных средств, переданных по предварительному договору, быть не могло.

Кроме того, представителем ответчика представлены суду доказательства направления Касабяном Э.С. в адрес Сальникова А.О. посредством ПАО «Почта России» Соглашения о расторжении предварительного договора.

Указанное Соглашение и денежные средства в сумме 836 000 рублей Сальниковым А.О.Касабяну Э.С. не возвращены.

Кроме того, суд принимает во внимание, что Сальников А.О., получив ДД.ММ.ГГГГ денежные средства от Касабяна Э.С. в полном размере 836 000 рублей, никаких мер не предпринимал, причину возврата денежных средств у Касабяна Э.С. не выяснял, с предложением заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества не обращался.

В соответствии с ч.1 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч.2 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, факт расторжения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сальниковым А.О. и Касабяном Э.С., и возврата денежных средств стороной ответчика суд признает доказанным.

Поскольку предварительный договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка от 12.02.2016г., заключенный между Сальниковым А.О. и Касабяном Э.С., расторгнут по соглашению сторон, уплаченные по договору денежные средства в размере 836 000 рублей возвращены Сальникову А.О. в полном объеме, обязательства сторон предварительного договора прекращены.

Кроме того, по смыслу ч.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ч.5 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, из анализа приведенных выше норм следует, что лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность – заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Предварительный договор по своей правовой природе не предполагает возникновения обязательств имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу ч.6 ст.429 ГК РФ такое юридически значимое действие, как направление предложения о заключении основного договора, должно быть совершено в письменной форме. При этом в силу ч.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны заключаться в письменной форме.

Таким образом, предложение заключить основной договор должно быть сделано в письменной форме путем направления оферты до окончания срока действия предварительного договора. Вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях. Уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Согласно условий заключенного сторонами данного спора предварительного договора, основной договор должен был быть заключен в конце IV квартала 2017 года.

Однако истец Атаманова О.В. не представила в материалы дела доказательств, свидетельствующих о направлении Сальниковым А.О. ответчику требования о заключении основного договора.

Напротив, истец утверждает, что Касабян Э.С. не имел намерения заключить основной договор купли-продажи недвижимости, поскольку для создания правомерного объекта недвижимости у Касабяна Э.С. отсутствовали такие условия, как разрешение на строительство, а целевое назначение земельного участка не предполагало возможности строительства на нем многоквартирного жилого дома, при этом земельный участок, на котором предполагалось строительство объекта недвижимости, в котором Сальников А.О. имел намерение приобрести жилое помещение, прекратил свое существование в результате объединения с другим земельным участком, и таким образом, истец утверждает о невозможности заключения между сторонами договора купли-продажи недвижимой вещи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По этим же основаниям суд признает не состоятельными доводы истца о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Сальниковым А.О. и Касабяном Э.С., договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поскольку правоотношения Сальникова А.О. и Касабяна Э.С. возникли в отношении объекта, который в случае его создания, должен быть признан самовольной постройкой, в отношении которой у Касабяна Э.С. не могло возникнуть права собственности.

Помимо вышеизложенного, суд принимает во внимание, что уступка права требования убытков произведена Сальниковым А.О. в пользу Атамановой О.В.ДД.ММ.ГГГГ, то есть после прекращения его правоотношений с Касабяном Э.С., что также является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Атамановой О.В.

На основании вышеизложенных обстоятельств суд не усматривает оснований для расторжения вышеуказанного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он расторгнут в декабре 2017 года.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Атамановой О.В. отказано, предусмотренные ст. 98 ГПК РФ основания для взыскания с ответчика в пользу истицы судебных расходов также отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Атамановой О. В. к Касабяну Э. С. о признании предварительного договора купли-продажи договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты, расторжении договора, возмещении убытков и судебных расходов – отказать.

В соответствии со ст.199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мотивированное решение изготовлено 12 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М. Вергунова