Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ООО «Нурлан» о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному иску ООО «Нурлан» к ФИО10 о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ООО «Нурлан» о взыскании задолженности по договору аренды, в обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 126,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в отношении которого ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «Нурлан» договор аренды на срок 2 года. Договор прошел соответствующую государственную регистрацию. В день заключения договора передала арендатору по акту приема-передачи арендуемое помещение. Согласно п.3.1. договора арендная плата составляет 15 000 руб. в месяц. В соответствии с п.3.3. договора арендатор оплачивает арендодателю 100% месячной арендной платы в срок не позднее 15 числа текущего месяца пользования помещением. С ДД.ММ.ГГГГ арендатор не уплачивал арендную плату. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды расторгнут по соглашению сторон, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись. На момент расторжения договора задолженность арендатора составила 272 500 руб.

Просит суд взыскать ответчика задолженность по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 272 500 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5 925 руб.

ООО «Нурлан» исковые требования не признало и обратилось в суд со встречным иском к ФИО10 о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указав, что ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Нурлан» являлся ФИО6. Между тем, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени ООО «Нурлан» и от имени его директора ФИО6О. - ФИО7, который какими-либо полномочиями на подписание указанного договора не обладал, а приходится родным племянником ФИО6ФИО7 воспользовавшись тем, что является родственником ФИО6 и имеет свободный доступ в торговые павильоны, принадлежащие ФИО6О., взял печать ООО «Нурлан» и ДД.ММ.ГГГГ заключил от имени директора ООО «Нурлан» договор аренды нежилого помещения, принадлежащего ФИО10 Доверенность от имени ООО «Нурлан» в лице его директора ФИО6О. на имя ФИО7О., дающая последнему право на заключение каких-либо договоров от имени ООО «Нурлан», не выдавалась. Таким образом, ФИО10 при заключении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не истребовала у лица, с которым заключала договор, документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы (Устав Организации), в котором указаны фамилия, имя и отчество директора и его полномочия, не проверила эти же данные по выписке из ЕГРЮЛ, т.е. при заключении сделки не проявила той предусмотрительности, которую должны соблюдать контрагенты при совершении (заключении) между ними тех или иных сделок (договоров). Таким образом, надлежащим ответчиком по данному гражданскому делу является ФИО7

Просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Нурлан» и ФИО10 и применить последствия недействительности сделки.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО8 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по вышеизложенным основаниям.

В судебном заседании представители ответчика (истца по встречному иску) ООО «Нурлан» ФИО9 и ФИО6 встречные исковые требования поддержали в полном объеме, просили отказать ФИО10 в удовлетворении первоначального иска.

Выслушав объяснения сторон и их представителей, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что ФИО10 на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит помещение общественного назначения, назначение: нежилое, общей площадью 126,4 кв.м, этаж подвал, по адресу: <адрес> (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (арендодатель) и ООО «Нурлан» (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передало, а арендатор принял во временное пользование объект – нежилое помещение, общей площадью 126,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Срок действия договора – 2 года. В этот же день нежилое помещение было передано ООО «Нурлан» по акту приема-передачи. Договор был в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Смоленской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № (л.д. 8-9, 157).

В соответствии с п.3.1. договора за арендуемую площадь арендатор уплачивает арендную плату в сумме 15 000 руб. в месяц.

Согласно п. 3.3. договора арендатор оплачивает арендодателю 100% месячной арендной платы в срок не позднее 15 числа текущего месяца пользования помещением.

Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО10 и ООО «Нурлан», расторгнут ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28, 96).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ФИО4, право собственности ФИО10 на спорное помещение прекращено (л.д. 28, 30).

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 в адрес ООО «Нурлан» направлены претензии с требованием об оплате задолженности по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-13)

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон и письменными материалами дела.

В обоснование требований ФИО10 ссылается на то, что ООО «Нурлан» нарушены условия договора аренды, им не оплачивалась в установленные договором сроки арендная плата за нежилое помещение, которое находилось у него в пользовании.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу, надлежаще исполненным будет обязательство, исполненное в определенном месте, в определенное время, определенному лицу, определенным способом.

При этом, способом исполнения обязательства является согласованный сторонами в договоре порядок совершения действий, направленных на удовлетворение требований кредитора.

В соответствии с ч.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Представители ответчика в ходе судебного разбирательства ссылались на то, что ФИО6, являвшимся директором ООО «Нурлан» на ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ не подписывался, нежилое помещение по адресу: <адрес>, ООО «Нурлан» не использовалось.

Оценивая приведенные доводы стороны ООО «Нурлан» суд исходит из следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Нурлан» зарегистрировано в качестве юридического лица в ИФНС России по г. Смоленску, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79-91).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ руководителем ООО «Нурлан» являлся ФИО6 (л.д. 44-76, 111-114).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 (знакомый ФИО6) суду пояснил, что познакомился с ФИО1, который работал в кафе ООО «Нурлан» поваром. Один раз он (ФИО1) попросил свидетеля позвонить по номеру телефона и договориться о встрече, поскольку тот плохо говорил по-русски, сказал, что хочет снять помещение и открыть кафе. ФИО5 (свидетель) договорился о встрече, помещение находилось по <адрес> в цокольном этаже, точный адрес не помнит. На встречу пришла женщина с мужчиной, они договорились об арендной плата в размере 38 000 руб. в месяц, 8 000 руб. были переданы ей сразу в этот же день, остальные должны были оплатить когда начнет работать кафе. ФИО1 сам принес документы, что именно они подписывали свидетель не видел, однако ему известно, что в документах размере арендной платы был указан меньше, поскольку женщина попросила так указать. Через 15 дней ФИО1 отрыл кафе.

Свидетель ФИО2 пояснил, что ФИО6 приходится ему родственником. В спорный период он (свидетель) работал в кафе ООО «Нурлан», расположенном по <адрес>, на работу его принимал ФИО1, который представился директором. Он (свидетель) проработал в указанном кафе 1,5 года в должности помощника, до закрытия кафе в мае 2015 года. В должности администратора кафе работала девушка. Ему известно, что собственником помещения является женщина, ФИО1 при нем отдавал ей денежные средства за аренду данного помещения, а когда он не платил, то она приходила и вешала замки на помещении. Перед новым годом они вместе с ФИО3 отвозили ей 75 000 руб. за аренду помещения.

По ходатайству представителей ответчика (истца по встречному иску) на предмет принадлежности ФИО6 подписей в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, судом по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Согласно экспертному заключению, выполненному ООО «Союз-Гарант» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.188-197), подпись, исполненная от имени ФИО6 в графе: «Арендатор: /ФИО6» на 3-ем листе договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО10 и ООО «Нурлан», а также подпись от имени ФИО6, исполненная на заверительной бирке, в графе: «Арендатор ФИО6» и расположенная на оборотной стороне 3-го листа данного договора, выполнены не ФИО6, а другим лицом, с возможным подражаем его подписи.

Данное заключение у суда сомнений не вызывает, оснований не доверять выводам эксперта не имеется, доказательств в опровержение выводов, содержащихся в экспертном заключении, истец суду не представил, а поэтому заключение принимается судом за основу.

В соответствии с п.1 ст.53 ГК РФ лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие от его имени (пункт 1 статьи 182) в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласнопч.1 ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно п.2 ст.183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как разъяснено в п.123 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ). Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение. Равным образом об одобрении могут свидетельствовать действия работников представляемого по исполнению обязательства при условии, что они основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац второй пункта 1 статьи 182 ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми для дела обстоятельствами являются наличие договора, заключенного без правомочий одного из его участников, и установление воли стороны в договоре, которая может быть выражена последующим одобрением договора.

В пункте 82 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

В обоснование своих требований сторона ФИО10 ссылалась на то, что ООО «Нурлан» использовало арендуемое у нее помещение по адресу: <адрес> для осуществления предпринимательской деятельности, о чем свидетельствуют действия Общества по получению лицензии на продажу алкогольной продукции, а также по приобретению табачных изделий.

Так, по сообщению Департамента экономического развития Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ№, ООО «Нурлан» Департаментом выдана лицензия на осуществление лицензируемого вида деятельности по розничной продаже алкогольной продукции серия Г №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ (ИНН №), местонахождение юридического лица: <адрес>, место осуществления лицензируемого вида деятельности: <адрес>(кафе), без ограничений. ДД.ММ.ГГГГ лицензия ООО «Нурлан» серии Г №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ переоформлена с использованием нового бланка лицензии серии Г №, срок действия лицензии с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с включением в лицензию обособленного подразделения организации, расположенного по адресу: <адрес>(магазин), без ограничений.

ДД.ММ.ГГГГ лицензия ООО «Нурлан» серии Г №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ переоформлена с использованием нового бланка лицензии серии №, срок действия лицензии с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с включением в лицензию обособленного подразделения организации, расположенное по адресу: <адрес> (бар), без ограничений. ДД.ММ.ГГГГ лицензия ООО «Нурлан» серии №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ продлена с использованием нового бланка лицензии серии №, сроком на 1 (один) год с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ лицензия ООО «Нурлан» серии №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ переоформлена с использованием нового бланка лицензии серии №, срок действия лицензии с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с включением в лицензию обособленного подразделения организации, расположенное по адресу: <адрес> (магазин), без ограничений и исключением из лицензии обособленного подразделения организации, расположенного по адресу: <адрес> (магазин), без ограничений.

ДД.ММ.ГГГГ лицензия ООО «Нурлан» серии №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ переоформлена с использованием нового бланка лицензии серии67 СМ №, срок действия лицензии с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ связи с исключением из лицензии обособленных подразделений организации, расположенных по адресам: <адрес> (кафе), без ограничений, <адрес> (кафе), без ограничений.

Выдача лицензии на продажу алкогольной продукции была внесена в ЕГРЮЛ в отношении ООО «Нурлан» (л.д.88) на основании заявления директора ООО «Нурлан» ФИО6 (л.д.88 оборот, л.д.89 оборот).

Следовательно, доводы представителей ООО «Нурлан» о том, что Обществу не было известно об использовании от имени ООО «Нурлан» нежилого помещения по адресу: <адрес>, являются несостоятельными.

Таким образом, независимо от установления в ходе судебного разбирательства факта подписания договора аренды со стороны ООО «Нурлан» неуполномоченным лицом, это не влечет признание такого договора недействительным ввиду установления в ходе судебного разбирательства действий по использованию ООО «Нурлан» нежилого помещения по адресу: <адрес> под кафе, получение для этого лицензии на торговлю алкогольной продукцией, внесение данных сведений в ЕГРЮЛ, судом оценивается как последующее одобрение сделки представляемым, следовательно, отсутствуют правовые основания для освобождения арендатора в лице ООО «Нурлан» от обязанности по уплате арендных платежей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд не принимает во внимание доводы стороны ООО «Нурлан» о том, что ФИО10 не удостоверилась надлежащим образом в полномочиях лица, действовавшего от имении ООО «Нурлан» в силу следующего.

В силу ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Заключая договор с ООО «Нурлан» и передавая в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес>, ФИО10 была вправе рассчитывать, что сторона арендатора действует добросовестно, желая использовать арендуемое нежилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности и намерена нести обязанности, определенные в условиях договора аренды.

Представителями ООО «Нурлан» не представлено суду доказательств, что ФИО10 была осведомлена об отсутствии у лица, подписавшего договор аренды от имени ООО «Нурлан» такими полномочиями не обладало.

В то же время, действия ООО «Нурлан», от имени которого договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был подписан неуполномоченным лицом, а также последующие действия по расторжению спорного договора аренды ДД.ММ.ГГГГ лицом, которое уже не являлось директором ООО «Нурлан» (л.д.113) свидетельствуют о намерении ООО «Нурлан» уклониться от исполнения обязательств, вытекающих из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то есть о злоупотреблении правом.

Как следует из п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО10 к ООО «Нурлан» о взыскании задолженности по договору аренды являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу вышеизложенных обстоятельств, основания для удовлетворения встречных требований ООО «Нурлан» к ФИО10 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительной сделки, отсутствуют.

Определяя период, за который с ООО «Нурлан» подлежит взысканию задолженность по арендным платежам, суд исходит из следующего.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ООО «Нурлан» в лице директора ФИО6 заключено соглашение о расторжении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО10 на указанное нежилое помещение по адресу: <адрес>, прекращено в виду заключения ею ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи данного имущества (л.д.28).

В абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона N 122-ФЗ любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Таким образом, ввиду заключения между сторонами ДД.ММ.ГГГГ соглашения о расторжении договор аренды нежилого помещения, договор считается прекращённым с указанной даты независимо от внесения в ЕГРП записи о его расторжении.

Следовательно, период, за который подлежит взысканию арендная плата с ООО «Нурлан» в пользу ФИО10 – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет по подсчетам суда 157 500 руб. (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно: 15 000 руб. х 10 мес. = 150 000 руб.; за 15 дней ДД.ММ.ГГГГ: 15 000 руб. / 2 = 7500 руб.; 150 000 руб. + 7500 руб. = 157 500 руб.).

Кроме того, в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче иска, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО10 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Нурлан» в пользу ФИО10 задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 157 500 руб., а также в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 4 350 руб.

В удовлетворении встречных требований ООО «Нурлан» к ФИО10 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительной сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.А.Ландаренкова