Решение № 2-2680/2022 от 31.08.2022 Серпуховского городского суда (Московская область)

Дело № 2-2680/2022

УИД 50RS0044-01-2022-003723-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2022 года г. Серпухов, Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.

при секретаре судебного заседания Сабировой А.Т.,

с участием истца Козлова П.Е., представителя ответчиков Савчука И.Н.,

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова Павла Евгеньевича к Обществу с ограниченной ответственностью «ВайнХаус», Нехай Ольге Андреевне, Родионову Сергею Николаевичу о расторжении договоров аренды, взыскании задолженности по арендной плате и процентов на сумму долга,

УСТАНОВИЛ:

Истец Козлов П.Е. обратился в суд и, с учетом уточнения требований (л.д. 97-98), просит:

Расторгнуть договора аренды, заключенные между Козловым П.Е., другими участниками общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, по 1/3 доли в праве за каждым: Нехай О.А. и Родионовым С.Н. с одной стороны, как арендодателями и Обществом с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» как арендатором, с другой стороны, а именно:

- договор аренды №1 от 26.12.2014, объектом которого является нежилое помещение - магазин, кадастровый , общей площадью 552,3 кв. м, находящееся по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, город Серпухов, улица Октябрьская, дом 28 а, помещение 1, согласно границ и пространственного положения, указанных в Приложении к договору;

- договор аренды №3 от 01.05.2011, объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый , общей площадью 86 кв. м, находящиеся по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, город Серпухов, улица Ворошилова, д. 136/166, помещение 2;

- договор аренды №5 от 01.08.2013, объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый общей площадью 265,3 кв. м, находящиеся по адресу: Московская область, городской округ Серпухов, город Серпухов, улица Буденного, д.9, помещение 1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» в пользу Козлова П.Е. задолженность по арендным платежам по двум договорам аренды: договору аренды №1 от 26.12.2014, договору аренды №5 от 01.08.2013, в общей сумме 708 499,99 рублей 99 копеек (из них: 7 166,66 руб. - по договору №1 от 26.12.2014, 701 333,33 руб. - по договору №5 от 01.08.2013).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВайнХаус», в пользу Козлова П.Е., проценты за неисполнение денежных обязательств по оплате арендных платежей по двум договорам аренды: договору аренды №1 от 26.12.2014, договору аренды №5 от 01.08.2013, в общей сумме 33 911,24 рублей 24 копейки (по состоянию на 25.08.2022).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВайнХаус», в пользу Козлова П.Е. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 585,78 рублей 78 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВайнХаус», в пользу Козлова П.Е. расходы по оплате юридических услуг в сумме 58 000,00 рублей 00 копеек.

Свои требования мотивирует тем, что между истцом и другими участниками общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, по 1/3 доли в праве за каждым: Нехай О.А. и Родионовым С.Н. с одной стороны, как арендодателями и Обществом с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» как арендатором, были заключены и действуют три долгосрочных договора аренды, а именно:

договор аренды от 26.12.2014 (в редакции Дополнительного соглашения от 25.10.2017 и Дополнительного соглашения от 20.01.2021) объектом которого является нежилое помещение - магазин, кадастровый , общей площадью 552,3 кв. м, находящееся по , согласно границ и пространственного положения, указанных в Приложении к договору;

договор аренды от 01.05.2011 (в редакции Дополнительного соглашения от 03.05.2017 и Дополнительного соглашения от 04.04.2021), объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый , общей площадью 86 кв. м, находящиеся по ;

договор аренды от 01.08.2013 (в редакции Дополнительного соглашения , дата регистрации: 29.09.2016), объектом которого являются нежилые помещения - магазин, кадастровый , общей площадью 265,3 кв. м, находящиеся по

Арендная плата по указанным договорам не пересматривалась сторонами с самого начала действия договоров и не соответствует на сегодняшний день сложившейся рыночной стоимости аренды.

В связи с изложенным, а также с учетом значительного изменения обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договоров (ст.451 ГК РФ), в настоящее время имеется объективная необходимость внесения изменений в договоры аренды, путем уточнения в них стоимости арендной платы, порядка её оплаты арендатором с учетом множества лиц на стороне арендодателя (долевых собственников объектов аренды) и режима общей долевой собственности.

Кроме того, у арендатора имеется значительная задолженность перед истцом по выплате арендной платы по всем трем договорам.

20.04.2022 истцом было направлено обращение к арендодателям (сособственникам) предметов аренды и к арендатору, в котором было предложено внести изменения в договора аренды, актуализирующие и уточняющие стоимость аренды объектов и порядок её оплаты, устанавливающие новые сроки аренды, а также просьба погасить задолженность перед истцом по арендной плате по всем трем договорам. К обращению прилагались проекты дополнительных соглашений к договорам аренды. Также в нем указывалось, что в случае отсутствия исполнения по нему в указанный срок, истец вынужден инициировать процедуру расторжения договоров аренды в судебном порядке, что подтверждает соблюдение порядка, установленного ст.452 ГК РФ.

Однако предложение и требование истца были полностью проигнорированы как арендатором, так и арендодателями - сособственниками объектов аренды.

Между тем, обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК РФ).

По договору аренды от 26.12.2014 № 1 арендная плата не вносилась арендатором ООО «ВайнХаус» на протяжении длительного времени (с декабря 2021г. по август 2022г.), включающего в себя восемь нарушенных периодов оплаты арендной платы. В ходе рассмотрения дела ответчик оплатил практически полностью заявленную задолженность по арендным платежам, за вычетом суммы в размере 7 166,66 руб., которую самовольно решил зачесть из переплаты по другому договору аренды от 01.05.2011 № 3.

По договору аренды от 01.05.2011 № 3 в подтверждение отсутствия задолженности по арендным платежам ответчиком представлено платежное поручение на сумму 12 000 руб., что с учетом крайне заниженного размера арендной платы по объекту площадью 86 кв.м., равного 100 руб. за месяц аренды, действительно подтверждает наличие переплаты и одновременно свидетельствует о нарушении условий договора аренды о порядке внесения арендной платы, так как платеж произведен арендатором с нарушением п. 4 договора, запрещающего арендатору оплачивать арендную плату вперед более чем за два месяца. Истец готов вернуть сумму переплаты по указанному договору и возражает против ее зачета в счет платежей по другому договору.

По договору аренды от 01.08.2013 № 5 ответчики наличие задолженности признали.

Истец Козлов П.Е. в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам иска и письменных пояснений (л.д.92, 103-104).

Ответчики ООО «ВайнХаус», Нехай О.А. и Родионов С.Н. в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещались надлежаще, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Представитель ответчиков Савчук И.Н. в судебном заседании частично исковые требования признал, ответчики возражают против удовлетворения требований Козлова П.Е. к ООО «ВайнХаус», Нехай О.А. и Родионову С.Н. о расторжении договоров аренды от 26.12.2014, в отношении нежилого помещения - магазина, кадастровый , общей площадью 552,3 кв.м, по адресу: , пом.1 и от 01.05.2011 и в отношении нежилых помещений - магазина, кадастровый , общей площадью 86 кв.м, по адресу: , помещение 2. В то же время, учитывая обстоятельства экономического характера, а не по до доводам истца, ООО «ВайнХаус», Нехай О.А. и Родионов С.Н. требования Козлова П.Е. к ООО «ВайнХаус», Нехай О.А. и Родионову С.Н. о расторжении договора аренды от 01.08.2013, в отношении нежилых помещений - магазина, кадастровый , общей площадью 265,3 кв.м, по адресу: , признают, и согласны на расторжение этого договора (л.д. 93).

Представлены письменные пояснения представителя ООО «ВайнХаус» (л.д. 61-66,), в которых указал, что являясь равнодолевыми (по 1/3 доли у каждого) сособственниками магазинов: «Продуктовый перекресток» (пом. №) с оборудованием, общей площадью 86,0 кв.м (); магазин (в стадии реконструкции), общей площадью 487,7 кв.м (-а); арендаторами магазинов: «Нектар» (); «Элвин» (-а); «Весна» (), с находящимися в них основными и оборотными товарно-материальными ценностями, 01.07.2005 между индивидуальными предпринимателями Нехай О.А. (1 сторона), Родионовым С.Н. (2 сторона) и Козловым П.Е. (3 сторона) было заключено Соглашение о совместной деятельности, для соединения в равных долях своих вкладов (по 33,33% каждый) (п. п.3.1, 3.3 Соглашения) в целях получения в общую совместную собственность плодов и доходов, полученных от совместной деятельности (п.3.2). Для осуществления совместной деятельности стороны договорились распределить между собой обязанности. Нехай О.А. и Родионов С.Н. занимались финансовыми и товарными потоками для обеспечения товарооборота, а Козлов П.Е. управлял финансами по итогам совместной деятельности, т.е., доходами от такой деятельности. В целях соблюдения законодательства о лицензировании розничного оборота алкогольной продукции и получения соответствующей лицензии, по согласованию между участниками соглашения, 06.04.2011 было учреждено ООО «ВайнХаус», которому Козловым П.Е., Нехай О.А. и Родионовым С.Н. были переданы объекты недвижимости и товарно-материальные ценности в объеме, достаточном для осуществления нормальной хозяйственной деятельности, и единственным участником которого до , и контрольным участником - 82,18% (до 21.10.2021), являлся Козлов П.Е. С момента создания ООО «ВайнХаус» (06.04.2011) и до 09.11.2020 его реальным руководителем являлся Козлов П.Е. (указанная в договоре аренды от 01.05. 2011 в качестве директора ООО «ВайнХаус» Т. была условным участником и директором, т.к., всеми вопросами ООО «ВайнХаус» занимался Козлов П.Е.). В связи с тем, что ООО «ВайнХаус» постоянно показывало плохой финансовый результат, так: за 2016 год - 1 617 тыс. руб. (убытки); за 2017 год - 560 тыс. руб.; за 2018 год - 232 тыс. руб.; за 2019 год - 44 тыс. руб.; 2020 год - 159 тыс. руб., по инициативе Родионова С.Н. и Нехай О.А. 28.10.2020 директор ООО «ВайнХаус» Козлов П.Е. был сменен на Родионова С.Н., которому истец передал отчетную и учетную бухгалтерскую документацию общества, формируемую до смены директора под руководством истца, в которой искажались доходы и обязательства общества, в результате чего к ноябрю 2020 года задолженность ООО «ВайнХаус» перед внешними кредиторами составила около 12 млн. руб., которую по мере выявления (и это без учета спорных требований) вынужденно гасят Родионов С.Н. и Нехай О.А., а истец - отказался. Несмотря на то, что ООО «ВайнХаус» заключило спорные договоры аренды с Нехай О.А., Родионовым С.Н. и Козловым П.Е., обязательства по уплате им арендных платежей в структуре расходов общества не учитывались, и арендная плата, за исключением разового платежа 07.10.2020 по договору аренды №3 от 01.05.2011, никому не выплачивалась, чем дополнительно искажались финансовые результаты деятельности общества, скрывая его еще более бедственное финансовое положение, о чем 1-му ответчику стало известно из претензии истца от 19.04.2022. При этом договоры аренды №1 от 26.12.2014 и №5 от 01.08.2013 1-м ответчиком подписывались в бытность директорства в ООО «ВайнХаус» истца, который дал указание не отражать в бухгалтерском учете обязательства по уплате арендной платы по указанным договорам арендодателям Нехай О.А., Родионову С.Н. и Козлову П.Е., и потому финансирование таких выплат в составе затрат не планировалось. Поскольку по условиям Соглашения прибыль от использования общего имущества Нехай О.А., Родионова С.Н. и Козлова П.Е. (как и убытки, при наличии таковых) распределялись между ними поровну, а с 2016 года в результате руководства истца 1-й ответчик нес только убытки, которые гасились за счет банковских кредитов, получаемых 2-м и 3-м ответчиками и их собственных средств, до 19.04.2022 никто из указанных лиц даже не ставил вопроса о выплате им арендной платы по спорным договорам.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что истец Козлов П.Е., ответчики Нехай О.А. и Родионов С.Н. являются собственниками в праве общей долевой собственности, по 1/3 доле в праве, на нежилое помещение – магазин, кадастровый , расположенный по адресу: , пом. 1 (л.д. 28-31); на нежилое помещение, кадастровый , расположенное по адресу: , пом. 2 (л.д. 32-34); на нежилое помещение, кадастровый , расположенное по адресу: , пом. 1 (л.д. 35-38).

Между истцом Козловым П.Е., ответчиками Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны 26.12.2014 заключен договор аренды в отношении нежилого помещения – магазина с кадастровым , расположенного по адресу: , пом. 1, согласно которому в соответствии с п.1 ООО «ВайнХаус» передаются в аренду нежилые помещения для использования под розничную торговлю сроком на 20 лет с 26 декабря 2014 по 25 декабря 2034 года. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации кадастра и картографии по . В соответствии с п.3 размер арендной платы по договору составляет 65 000 рублей в месяц, выплачивает арендную плату ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п. 4 размер арендной платы может быть измен соглашением сторон. Но не чаще одного раза в год в соответствии с коэффициентом инфляции. Согласно п.5 договора, арендодатель обязуется не изменять условия оплаты по договору аренды без согласования с КБ «Альта-Банк» (ЗАО) (л.д.15-15 оборот).

Представлен поэтажный план нежилого помещения – магазина с кадастровым , расположенного по адресу: , пом. 1 (л.д.16-16 оборот), акт приема-передачи нежилых помещений от 26.12.2014 (л.д.17).

Дополнительным соглашением от 25.10.2017 к договору аренды от 26.12.2014 Козлов П.Е., Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 64,6 кв.м., расположенные в помещении, назначение: нежилое, общая площадь 552,3 кв.м., этаж 1, кадастровый , находящегося по адресу: , пом. 1. Арендуемые нежилые помещения комнаты ,6 литера А2, комната , литера А4, указаны в поэтажном плане (приложение ), является неотъемлемой частью договора (л.д.18).

Дополнительным соглашением от 20.01.2021 к договору аренды от 26.12.2014 Козлов П.Е., Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны п. 1 договора аренды изложен в следующей редакции: арендодатели передали арендатору в аренду нежилое помещение – магазин, кадастровый , общей площадью 552,3 кв.м., находящегося по адресу: . Границы и пространственное положение передаваемого помещения указаны в приложении , являющимся неотъемлемой частью договора (л.д.19-20).

Между истцом Козловым П.Е., ответчиками Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны 01.05.2011 заключен договор аренды в отношении нежилого помещения – магазина с кадастровым , расположенного по адресу: , пом. 2, согласно которому в соответствии с п.3 ответчику передаются в аренду нежилые помещения для использования под розничную торговлю сроком на 20 лет с 01 мая 2011 по 01 мая 2031 года. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации кадастра и картографии по . В соответствии с п.4 размер арендной платы по договору составляет 100 рублей в месяц, выплачивает арендную плату ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п. 5 размер арендной платы может быть измен соглашением сторон. Но не чаще одного раза в год в соответствии с коэффициентом инфляции (л.д.21-21 оборот).

Представлен акт приема-передачи нежилых помещений от 01.05.2011 расположенного по адресу: (л.д.22).

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору аренды от 01.05.2011 Козлов П.Е., Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору в аренду нежилые помещения магазин, находящийся по адресу: . Указанные нежилые помещения по экспликации №) расположены на первом этаже, общая площадь 86 кв.м., кадастровый , лит А. Пункт 4 Договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 дополнить следующим абзацем «Арендатор запрещается оплачивать арендную плату вперед более чем за два месяца». Пунктом 5 договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 изложить в следующей редакции: размер арендной платы может быть изменен соглашением сторон, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%». Пунктом 13 договора аренды нежилого помещения от 01.05.2011 дополнить следующим абзацем «Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть, договор аренды в случае вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет договора аренды в пользу ПАО «Банк Уралсиб», как залогодержателя (по требованиям, обеспеченным залогом предмета договора аренды но любому действующему договору ипотеки, заключенному с ОАО «БАНК УРАЛСИБ»), либо е момента заключения: соглашения об удовлетворении требования Банка за счет имущества, являющегося предметом, договора аренды. В этом случае Арендодатель должен письменно уведомить Арендатора не позднее чем за 10 календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора аренды. В случае, если Арендодатель не уведомил Арендатора об одностороннем расторжении Договора аренды, приобретатель помещений на публичных торгах (новый собственник) имеет право на односторонний отказ от Договора аренды (исполнения договора) в порядке, установленном в настоящем пункте» (л.д.23-23 оборот).

Дополнительным соглашением от 04.04.2021 к договору аренды от 01.05.2011 Козлов П.Е., Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору в аренду нежилые помещения магазин, находящийся по адресу: , пом. 2. Указанные нежилые помещения по экспликации №) расположены на первом этаже, общая площадь 86 кв.м., кадастровый , лит А. (л.д.24).

Между истцом Козловым П.Е., ответчиками Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны 01.08.2013 заключен договор аренды , в отношении нежилого помещения – магазина, кадастровый , общей площадью 265,3 кв.м., расположенного по адресу: , пом. 1, согласно которому в соответствии с п.2 ответчику передаются в аренду нежилые помещения для использования под розничную торговлю сроком на 20 лет с 01 августа 2013 по 01 августа 2033 года. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В соответствии с п.3 размер арендной платы по договору составляет 263 000 рублей в месяц, выплачивает арендную плату ежемесячно в срок не позднее десяти дней с начала следующего календарного месяца. В соответствии с п. 4 размер арендной платы может быть измен соглашением сторон. Но не чаще одного раза в год в соответствии с коэффициентом инфляции (л.д.25-25 оборот).

Представлен акт приема-передачи нежилых помещений от 01.08.2013 расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Буденного, д. 9, пом. 1 (л.д.26).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 01.08.2013 Козлов П.Е., Нехай О.А., В. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны заключили соглашение, предметом которого является передача арендодателями арендатору в аренду нежилые помещения магазин, находящийся по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Буденного, д. 9. Указанные нежилые помещения – магазин расположены: пом.1, лит. А, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-11, общая площадь 265,3 кв.м., кадастровый (л.д.27).

Договоры аренды на указанные нежилые помещения зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выписками (л.д. 50-57).

19.04.2022 Козловым П.Е. в адрес Родионова С.Н., Нехай О.А., ООО «ВайнХаус» направлено сообщение о рассмотрении вопроса об изменении договоров аренды, оформленные дополнительными соглашениями, с требованием погашения задолженности по трем договорам с расчетом задолженности (л.д. 39-46).

01.07.2005 Нехай О.А. (сторона 1), Родионов С.Н (сторона 2) и Козлов П.Е. (сторона 3) заключили соглашение о совместной деятельности, предметом соглашения является: «Стороны обязуются объединить свои навыки, умения, профессиональные знания, имущество и совместно действовать без образования юридического лица с целью расширения и насыщения рынка товарами и услугами, укрепления финансовой дисциплины, общего повышения эффективности деятельности по принципу взаимного дополнения функций, выполнения целевых благотворительных программ. Достижение целей осуществляется на основе совместно разрабатываемых и принимаемых программ и проектов». Согласно п.3 указанного соглашения вклады сторон составили: 33,33% каждой стороны. Согласно п.4 указанного соглашения, стороны распределили обязанности: Сторона 1 - управление финансовыми и товарными потоками, закупка товарных масс, управление персоналом, осуществление связи с общественностью и структурами города. Сторона 2 - управление финансовыми и товарными потоками, управление персоналом, закупка оборудования, решение технических вопросов. Сторона 3 - управление финансами, закупка оборудования, решение технических вопросов, строительство (л.д.67-70).

Согласно представленной справки ООО «ВайнХаус» № 4 от 17.05.2022 усматривается, что по данным бухгалтерского учета ООО «ВайнХаус» с 01 июля 2011 г. осуществляет коммерческую деятельность и по данным ежегодной бухгалтерской отчетности получает чистую прибыль/убыток в размере: 2016 год -1 617 тыс. руб.; 2017 год-560 тыс. руб.; 2018 год-232 тыс. руб.; 2019 год-44 тыс. руб.; 2020 год-159 тыс. руб.; 2021 год-477 тыс. руб. (л.д.71).

Из справки ООО «ВайнХаус» №15 от 27.07.2022, следует, что по данным бухгалтерского учета ООО «ВайнХаус» (ИНН 5043038590), с момента заключения между Козловым П.Е., Нехай О.А., Родионовым С.Н. (арендодатели) и ООО «ВайнХаус» (арендатор) договоров аренды №3 от 01.05.2011, №5 от 01.08.2013 и №1 от 26.12.2014, финансовые обязательства по уплате арендных платежей по указанным договорам аренды в бухгалтерском учете (по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» или иным счетам бухучета) ООО «ВайнХаус» не учитывались и, соответственно, арендные платежи по указанным договорам арендодателям не производились, кроме платежей, произведенных 07.10.2020 Родионову С.Н., Нехай О.А. и Козлову П.Е. по 12 000 руб. каждому, по разовому распоряжению директора ООО «ВайнХаус» Козлова П.Е. (пл. пор №№ 518, 519 и 520 от 07.10.2020) (л.д.72).

Платежным поручением от 07.10.2020 № 520 ООО «Вайн-Хаус» перечислена ИП Козлову П.Е. арендная плата по договору аренду от 01.05.2011 № 3 в сумме 12 000 рублей (л.д.73).

Из выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 10.11.2020, следует, что полномочия руководителя юридического лица Козлова П.Е. прекращены, возложены полномочия руководителя юридического лица на Родионова С.Н. (л.д. 94).

Платежным поручением № 1767 от 25.08.2022 ООО «ВайнХаус» оплатил Козлову П.Е. по договору аренды №1 от 26.12.2014 за период декабрь 2021 по май 2022 года сумму в размере 122 833,34 руб. (л.д.95,101) платежным поручением № 1812 от 30.08.2022 ООО «ВайнХаус» оплатил Козлову П.Е. по договору аренды №1 от 26.12.2014 за период июнь 2022 года по июль 2022 года сумму в размере 43 333,33 руб. (л.д.102).

Также представителем ответчика ООО «ВайнХаус» представлены платежные ведомости (л.д.105,106).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать восстановления нарушенного права.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст.12 ГК РФ.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Располагая представленными доказательствами, оценивая их в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договоров аренды от 26.12.2014 , заключенного между Козловым П.Е., Нехай О.А., Родионовым С.Н. с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны, в отношении нежилого помещения – магазина с кадастровым , расположенного по адресу: , пом. 1, расторжении договора аренды от 01.05.2011 № 3, заключенного между Козловым Павлом Евгеньевичем, Нехай Ольгой Андреевной, Родионовым Сергеем Николаевичем с одной стороны и ООО «ВайнХаус» с другой стороны, в отношении нежилого помещения – магазина с кадастровым расположенного по адресу: , пом. 2, поскольку у арендатора ООО «ВайнХаус» отсутствует перед Козловым П.Е. задолженность по внесению арендной платы по указанным договорам.

Так, материалами дела подтверждается, что арендная плата по договору аренды № 3 от 01.05.2011 была перечислена истцу платежным поручением № 520 от 07.10.2020 за весь период действия договора аренды, который не истек на дату рассмотрения спора. Задолженность по договору аренды № 1 от 26.12.2014 была погашена в полном объеме в ходе рассмотрения дела, в том числе, с учетом зачета в порядке ст. 410 ГК РФ, переплаты в сумме 7166,66 руб.

При этом, судом принимается во внимание мнение других арендодателей, сособственников помещений, Нехай О.А. и Родионова С.Н., которые возражали против расторжения указанных договоров аренды нежилых помещений.

Суд отклоняет доводы стороны истца о наличии задолженности по договору аренды № 1 от 26.12.2014 в сумме 7166,66 руб., поскольку платежным поручением № 520 от 07.10.2020 истцу было перечислено в счет арендной платы по договору аренды 12 000 руб., в то время как за весь период действия договора арендная плата составляет 4833,34 руб., в связи с чем, переплата составила 7166,66 руб.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Поскольку в объяснениях стороны ответчика, представленных в суд 02.08.2022, содержится заявление арендатора о зачете данного платежа в счет задолженности по договору аренды № 1 от 26.12.2014, суд приходит к выводу об отсутствии у ООО «ВайнХаус» перед Козловым П.Е. задолженности по арендной плате за период с декабря 2021г. по июль 2022г.

Вместе с тем, задолженность по арендной плате по договору аренды № 5 от 01.08.2013 за период с декабря 2019г. по июль 2022г. в сумме 701 333,36 руб. подлежит взысканию с ООО «ВайнХаус» в пользу Козлова П.Е. в полном объеме, поскольку наличие задолженности на указанный период и ее размер сторона ответчика не оспаривала.

Также подлежит удовлетворения требование истца о расторжении договора аренды № 5 от 01.08.2013, поскольку установлено наличие задолженности по оплате арендной платы по указанному договору за период более 6 мес., в ходе рассмотрения дела сторонами достигнуто соглашение о расторжении данного договора, с исковыми требованиями в этой части ответчики согласились.

Разрешая требования Козлов П.Е. о взыскании с ООО «ВайнХаус» процентов за пользование чужими денежными средствами, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом представлен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, с которым не соглашается суд, поскольку не учтен платеж в сумме 7166,66 руб., о зачете которого заявлено ответчиком 02.08.2022.

Расчет процентов по договору аренды № 1 от 26.12.2014:

Период начисления процентов: с 11.01.2022 по 25.08.2022 (227 дн.)

Сумма долга на начало периода: 21 666,67 руб. (1/3 от арендной платы).

Сумма процентов: 6 655,90 ?

Расчет процентов по договору аренды № 5 от 01.08.2013:

Период начисления процентов: с 11.01.2022 по 25.08.2022 (227 дн.)

Сумма долга на начало периода: 87 666,67 ?

Сумма процентов: 27 077,01 ?

Таким образом, с ответчика ООО «ВайнХаус» в пользу истца Козлова П.Е. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды № 1 от 26.12.2014 за период с 11.01.2022 по 25.08.2022 в размере 6655 руб. 90 коп., по договору аренды № 5 от 01.08.2013 за период с 11.01.2022 по 25.08.2022 в размере 27 077 руб. 01 коп.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования подлежат удовлетворению частично.

Истец просит взыскать с ответчиков расходы по оплате юридических услуг в размере 58 000 руб.

В обоснование понесенных расходов Козловым П.Е. представлены:

- договор на оказание юридических услуг от 12.03.2022 (л.д. 99);

- договор на юридическое дистанционное сопровождение судебного дела от 20.06.2022 (л.д. 90);

- квитанции на сумму 25 000 руб. от 20.06.2022, на сумму 25 000 руб. от 24.06.2022, на сумму 8 000 руб. от 02.04.2022 (л.д. 91,100).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При распределении судебных расходов в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд учитывает, что требования о взыскании задолженности по договору аренды были удовлетворены в части, задолженность погашалась в ходе рассмотрения дела, в связи с чем, цена иска от которой подлежит исчислению госпошлина составляет 908 394,63 руб. (166166,70+7166,66+6650,90+701333,36+27077,01), с ответчика ООО «ВайнХаус» в пользу истца Козлова П.Е. подлежит взысканию госпошлина в размере 12 283 руб. 95 коп.

В соответствии с положениями ст. 100 ГПК РФ суд вправе уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, если такие расходы суд признает чрезмерными в силу конкретных обстоятельств.

Определяя размер взыскания расходов на оплату услуг представителя с ООО «ВайнХаус» в пользу Козлова П.Е., суд принимает во внимание категорию спора, уровень его сложности, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг представителя по делам данной категории, а также учитывая то обстоятельство, что представитель истца не участвовал в судебных заседаниях, исходя из разумности размера подлежащих отнесению на ответчика судебных расходов, полагает возможным взыскать расходы за участие представителя в размере 15 000 руб. Расходы в указанном размере не являются завышенными и чрезмерными.

Таким образом, с ответчика ООО «ВайнХаус» в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 27 283 руб. 95 коп. (12283,95 руб. + 15 000 руб.).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Козлова Павла Евгеньевича (СНИЛС 011-864-944 47) к Обществу с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» (ИНН 5043038590), Нехай Ольге Андреевне (СНИЛС ), Родионову Сергею Николаевичу (СНИЛС ) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» (ИНН 5043038590) в пользу Козлова Павла Евгеньевича (СНИЛС ) задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.08.2013 за период с декабря 2021г. по июль 2022г. включительно в размере 701 333 рубля 36 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 01.08.2013 за период с 11.01.2022 по 25.08.2022 в размере 27 077 руб. 01 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 26.12.2014 за период с 11.01.2022 по 25.08.2022 в размере 6655 руб. 90 коп., судебные расходы в размере 27 283 руб. 95 коп., а всего 762 350 (семьсот шестьдесят две тысячи триста пятьдесят) рублей 22 копейки.

Расторгнуть договор аренды от 01.08.2013 № 5, заключенный между Козловым Павлом Евгеньевичем, Нехай Ольгой Андреевной, Родионовым Сергеем Николаевичем с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» с другой стороны, в отношении нежилого помещения – магазина, кадастровый , общей площадью 265,3 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Буденного, д. 9, пом. 1.

Исковые требования Козлова Павла Евгеньевича о расторжении договоров аренды от 26.12.2014 , заключенного между Козловым Павлом Евгеньевичем, Нехай Ольгой Андреевной, Родионовым Сергеем Николаевичем с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» с другой стороны, в отношении нежилого помещения – магазина с кадастровым , расположенного по расторжении договора аренды от 01.05.2011 № 3, заключенного между Козловым Павлом Евгеньевичем, Нехай Ольгой Андреевной, Родионовым Сергеем Николаевичем с одной стороны и Обществом с ограниченной ответственностью «ВайнХаус» с другой стороны, в отношении нежилого помещения – магазина с кадастровым , расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 136/166, пом. 2, взыскании с ООО «ВайнХаус» задолженности по договору аренды № 1 от 26.12.2014, судебных расходов в большем размере - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение составлено 26 сентября 2022 года