Гражданский кодекс часть 1

представителя истца (ответчика по встречным требованиям) ФИО1 - адвоката Тырина А.В., действующего на основании доверенности, представившего удостоверение и ордер ,

представителя ответчика (истца по встречным требованиям) ФИО2 – Валикова В.А., действующего на основании доверенности,

третьих лиц ФИО3 и ФИО4,

при секретаре судебного заседания Михиной К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендной платы и штрафных санкций и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика ФИО2 суммы задолженности по арендной плате в размере и штрафных санкций за просрочку платежа в размере , а всего в сумме , а также расходов по уплате государственной пошлине в размере .

Свои требования мотивирует тем, что он является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , на основании свидетельства о государственной регистрации права от , другим собственником 1/2 доли является ФИО3 – третье лицо по делу. 01.01.2009 г. он (истец) заключил договор аренды с ФИО2, согласно условиям которого, ему передана в аренду в данном нежилом помещении комната площадью , сроком до 01.12.2009 года, арендная плата в месяц составляет (п. 3.1 Договора). Однако ответчик, обязанность по внесению арендной платы не выполнял, согласно акту сверки оплаты от 01.11.2009 года задолженность ответчика по оплате арендной платы составляет . До настоящего времени арендная плата ответчиком не уплачена. Согласно п. 4.2. Договора, в случае несвоевременного внесения арендной платы, ее размер увеличивается на 2% от общей суммы задолженности на день просрочки. Размер штрафных санкций за один день просрочки составляет . (2% от .), количество дней просрочки по состоянию на с составляет . Общая сумма штрафных санкций за просрочку платежа составляет . Поскольку проценты превышают сумму долга, то истец считает возможным снизить сумму штрафных санкций до . Таким образом, общая сумма задолженности составляет . В добровольном порядке разрешить данный спор не возможно, поскольку ответчик отказывается выплатить указанную сумму.

ФИО2 исковые требования не признал и подал встречное исковое заявление, в котором просил признать договор аренды от 01.01.2009г. б/н заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Свои требования мотивировал тем, что договор аренды, на котором основаны первоначальные исковые требования ФИО1, является ничтожной сделкой, так как противоречит нормам ГК РФ об аренде. Так договор аренды, на который ссылается ФИО1, не содержит в себе обязательных условий для договора аренды здания или сооружения в части прав на земельный участок, необходимый для пользования объектом аренды. Также указанный договор, якобы заключенный от имени ФИО2, не содержит в себе достаточных сведений для идентификации объекта аренды, передаваемого арендатору, то есть отсутствует согласование существенных условий договора (невозможно установить какое помещение по экспликации технического паспорта является объектом сделки). В силу ч.3 ст.607 ГК РФ, при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду, договор считается не согласованным сторонами и считается не заключенным. Кроме того, договора аренды могут заключать только уполномоченные лица. Договор аренды может быть признан не заключенным не только по причине несогласованности его существенных условий сторонами, но и по причине его подписания не уполномоченными на это лицами. Истец по первоначальным требованиям ФИО1 не отрицает, что сделка заключена им единолично при отсутствии письменного согласия всех сособственников на данный объект недвижимости. Таким образом, надлежит исследовать объект, принадлежащий ФИО1 по праву собственности: владеет ли ФИО1 выделенным отдельным помещением. Немаловажным обстоятельством является то, что объект, передаваемый в аренду, должен быть надлежащим образом оформлен, то есть его технические характеристики должны быть зафиксированы в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов. Не исключено, что собственником нежилых помещений проведена не согласованная с органами технического контроля перепланировка и затем произведена попытка сдать вновь созданное помещение в аренду. В данном случае договор аренды не содержит технического описания объекта недвижимости, что исключает возможность определения наличия такого объекта недвижимости в натуре. ФИО2 утверждает, что не подписывал каких-либо договоров от своего имени, так как аренда оформлялась им от имени ООО «». Доказательством тому служит договор, подписанный ФИО1 01.01.2009г. с ООО «». Поскольку требование о необходимости соблюдения простой письменной формы договора нарушено, постольку договор аренды, на который ссылается ФИО1, является недействительным. Кроме того, Мазепа отметил, что аренда помещения по адресу : именно ООО «» подтверждается тем фактом, что в п.5 учредительного договора от 19.10.2007г. указанный адрес упоминается как местонахождение исполнительного органа ООО «» (л.д.66-67).

Истец по первоначальным требованиям и ответчик по встречным требованиям ФИО1 поддержал свои исковые требования и просил удовлетворить их в полном объеме, встречный иск не признал. Ранее в судебном заседании ФИО5 показал, что существовал проект договора с ООО «», однако он не был подписан Мазепа, акт приема-передачи к нему не составлялся.

Представитель истца по первоначальным требованиям ФИО1 – Тырин А.В. поддержал первоначальные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме. Встречные требования не признал, указав, что между ФИО1 и сособственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ФИО3 заключен договор безвозмездного пользования, по условиям которого ФИО3 передал ФИО1 свою долю в праве на данное нежилое помещение в безвозмездное пользование. 01.01.2009г. был заключен договор аренды с ФИО2, как физическим лицом, данный договор заключен с согласия сособственника. Данный договор полностью соответствует требованиям законодательства. Сдаваемое помещение принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждено свидетельством о праве собственности, а конкретные помещения 1-го этажа определены в техническом заключении по расчету долей в общем имуществе и экспликации к плану, где под № 8 значится помещение площадью . Иных договоров на указанное помещение в указанный период не заключалось. Утверждения Мазепы об имеющемся договоре аренды с ООО «» не был заключен в соответствии с требованиями ГК РФ, акт приема-передачи не составлялся. Тот факт, что Мазепой представлены копии одного и того же договора с разными данными (в первом экземпляре нет подписи арендатора, во втором она присутствует) свидетельствует о попытке сфальсифицировать доказательства (л.д. 77-78).

Ответчик по первоначальным требованиям, истец по встречным исковым требованиям, представитель 3-го лица ООО «» ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте, времени и дате судебного разбирательства извещен надлежаще. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика по первоначальным требованиям ФИО2- Валиков В.А. в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал и пояснил, что его доверитель подписал договор представленный ФИО1 подписывал от своего имени, как физического лица не 01.01.2009г., а 01.11.2009г. вместе с подписанием акта сверки задолженности, после оказания на него давления со стороны ФИО5. В обоснование своей позиции Валиков сослался на выводы эксперта о том, что договор аренды, подписанный Мазепой от имени ООО «» и передаточный акт к нему подписаны идентичными чернилами, что может свидетельствовать об их одновременном подписании, в то время, как на договоре аренды, подписанном Мазепой как физическим лицом и передаточном акте чернила не идентичны. По мнению Валикова, указанное обстоятельство доказывает, что в действительности имело место подписание договора аренды нежилого помещения именно с юридическим лицом ООО «». Исходя из вышесказанного, Валиков полагает, что договор, подписанный с Мазепой, как физическим лицом должен быть признан недействительным по основаниям, изложенным во встречном иске.

3-е лицо ФИО3 в судебном заседании поддержал первоначальные исковые требования, встречный иск не признал и пояснил, что акт приема-передачи с ООО «» не подписывался. Все акты заключались с физическим лицом. Право сдавать помещение в аренду он передал своему сособственнику ФИО1, поскольку у нет времени этим заниматься. В 2008г. он сказал истцу по первоначальным требованиям, что возражает против дальнейшего заключения договора аренды с ООО «», однако Мазепа настоял на заключении договора аренды с ним, как с физическим лицом.

3-е лицо ФИО4 в судебном заседании показала, что в 2008 году иногда приходила в спорное помещение, поскольку у нее была договоренность с Мазепой о том, что она будет пользоваться телефоном и факсом. Помещения она там не арендовала. Договоров аренды с ФИО5 у нее заключено не было.

Допрошенный ранее в судебном заседании свидетель К. пояснил суду, что он является одним из учредителей ООО «». В 2008г. фирма арендовал спорное помещение. 31.12.2008г. договор аренды был прекращен и больше не продлевался. С марта 2009г. ООО «» переехало и теперь находится по другому адресу. ФИО2 является директором фирмы, изменений в учредительные документы не вносились.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: (л.д. 10), собственником другой 1/2 доли указанного нежилого помещения является ФИО3- третье лицо по делу (л.д. 11). Из Технического заключения на помещения по адресу: усматривается, что сособственниками нежилого помещения №№ 1-13, находящегося на 1-м этаже являются ФИО3 и ФИО1 (по 1/2 доли в праве общей собственности) (л.д.79-84).

заключен договор безвозмездного пользования, в соответствии с которым ФИО3 передал в безвозмездное временное пользование ФИО1 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . Срок действия договора с по (л.д.85-87, 88 – акт приема-передачи).

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

01.01.2009 года между истцом по первоначальным требованиям и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, площадью , расположенного по адресу: , на 1-м этаже, для использования под офисное помещение. Срок аренды с 01.01.2009 года по 01.12.2009 года (л.д. 6-7, 8 – акт приема-передачи, л.д.95-96, 94 – акт приема-передачи). Согласно п. 3.1. Договора ФИО2 обязуется ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца уплачивать ФИО1 арендную плату в размере в месяц.

Согласно выписке из ЕГРП от ООО «» является зарегистрированным юридическим лицом (ОГРН ), юридический адрес: , учредителями являются: Ч., Ш., К., генеральный директор: ФИО2 (л.д.43-46). В материалы дела приобщен Учредительный договор ООО «» (л.д.71-73).

Ответчиком по первоначальным требованиям ФИО2 в материалы дела представлены 2 копии договора аренды от 01.01.2009г. б/н, заключенного ФИО1 с одной стороны и ООО «» в лице его генерального директора ФИО2 с другой стороны. Предметом договора является аренда нежилого помещения площадью , расположенного по адресу: , на 1-м этаже, для использования под офисное помещение. Срок аренды с 01.01.2009 года по 31.12.2009 года. Согласно данному договору, размер арендной платы руб. в месяц за 1 кв.м. и составляет в месяц. Арендатор обязуется вносить арендную плату не позднее 5-го числа каждого месяца (п.3.1 Договора). Копия договора содержит реквизиты арендодателя – ФИО1, договор подписан только одной стороной – арендодателем ФИО1, реквизиты арендатора отсутствуют, также отсутствует подпись ФИО2, однако имеется оттиск печати ООО «» (л.д.47-48). Передаточный акт к договору не приложен, что свидетельствует о том, что условия договора исполнены не были. Представленная впоследствии копия указанного договора содержит отсутствующие в первой копии данные (реквизиты арендатора ООО «» - в лице ФИО2, подпись арендатора - ФИО2, оттиск печати ООО «») (л.д.69-70). Акт приема-передачи арендуемого помещения так же отсутствует.

Оригинал договора, заключенного между ФИО5 и ООО «» в лице генерального директора ФИО2 так же был представлен ответчиком по первоначальным требованиям ФИО2 в материалы дела. Указанный экземпляр договора содержит реквизиты сторон договора аренды и подписан ФИО1 и ФИО2 Так же представлено акт приема-передачи к указанному договору, который сторонами подписан, но не заверен печатью ООО «» (л.д.91-93).

По ходатайству стороны истца по встречным требованиям по делу была проведена химическая экспертиза материалов письма и документов, согласно выводам которой красящие вещества рукописных записей в договоре аренды б/н от 01.01.2009г. (л.д.91-92), акте приема-передачи комнаты от 01.01.2009г. (л.д.93), акте приема-передачи комнаты от 01.01.2009г. (л.д.94) однородны по своему химическому составу. Красящие вещества рукописных записей в договоре аренды б/н 01.01.2009г. (л.д.95-96) и подписи в акте сверки от 01.11.2009г. (л.д.97) не идентичны по своему химическому составу (л.д.125-138).

В материалы дела так же приобщен договор аренды нежилого помещения от 20.03.2009г., заключенный между М. с одной стороны и ООО «» в лице генерального директора ФИО2 с другой стороны, в соответствии с которым арендатору передается нежилое помещение по адресу: площадью под производственную деятельность. Договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение одиннадцати месяцев (л.д.108-110).

В судебном заседании было установлено, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком отвечает требованиям гражданского законодательства, поскольку он заключен в письменном виде, в нем содержатся права и обязанности сторон, размер арендной платы, в связи с чем, между сторонами, указанными в договоре возникли обязательственные отношения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Ст. 309 ГК РФ устанавливает обязанность сторон обязательства исполнять его надлежащим образом, согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Условия договора аренды истцом по первоначальным требованиям были выполнены, о чем свидетельствует акт приема-передачи комнаты нежилого помещения (л.д. 8, 94). Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения договора в части внесения арендной платы. Из акта (л.д. 9, 97), подписанного ФИО1 и ФИО2 01.11.2009 года, следует, что задолженность по оплате аренды комнаты нежилого помещения площадью , расположенной по адресу: арендатором ФИО2 составляет на 01.11.2009 года , с указанным размером задолженности ФИО2 согласен.

Таким образом, судом установлено, что ответчик в одностороннем порядке нарушил условия договора аренды, не внес в установленные договором сроки арендные платежи, допустив задолженность. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендной платы, ее размер увеличивается на 2% от общей суммы задолженности на день просрочки.

Поскольку в нарушение условий договора аренды ответчик ФИО2 в одностороннем порядке отказался от его исполнения, не выплатив арендные платежи в установленный срок, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика штрафных санкций в сумме также заявлены обоснованно. Принимая во внимание, что истцом снижен размер штрафных санкций, поскольку исходя из условий договора и периода просрочки платежей, общая сумма штрафных санкций составляет , суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в указанной истцом сумме.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленных встречных требований ФИО2, поскольку обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и поддержанные представителем истца по встречным требованиям Валиковым В.А., не могут являться основанием для признания недействительным договора аренды.

Доводы истца ФИО2 и его представителя о том, что заключенный от имени ФИО2 договор, не содержит в себе достаточных сведений для идентификации объекта аренды, передаваемого арендатору, то есть отсутствует согласование существенных условий договора (невозможно установить какое помещение по экспликации технического паспорта является объектом сделки), суд считает несостоятельными, поскольку в договоре содержатся сведения о том, что ФИО2 передается помещение, площадью . Согласно поэтажному плану 1 этажа здания, расположенного по адресу: (л.д. 82), усматривается, что на 1 этаже имеется лишь одно помещение указанной площади – это помещение №8, что позволяет определенно установить имущество, переданное ФИО5 в аренду.

Утверждения ФИО2 о том, что он не подписывал каких-либо договоров от своего имени как физического лица, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Доказательств такому утверждению ответчиком (истцом по встречным требованиям) представлено не было. Его доводы о том, что аренда оформлялась им от имени ООО «» также не состоятельны. Из акта приема передачи комнаты нежилого помещения от 01.01.2009 года усматривается, что Мазепа действовал как физическое лицо, поскольку никаких ссылок на то, что он, подписывая акт, действовал в интересах ООО «», акт не содержит, арендатором обозначен ФИО2, а не указанная организация. В связи с чем, суд считает, что указанный акт является неотъемлемой частью договора, заключенного между ФИО5 и Мазепа как физическим лицом, а не представителем юридического лица.

Суд считает также несостоятельной ссылку адвоката Валикова В.А. на выводы эксперта о том, что договор аренды, подписанный ФИО2 от имени ООО «» и передаточный акт к нему подписаны идентичными чернилами, что может свидетельствовать об их одновременном подписании, в то время, как на договоре аренды, подписанном Мазепа как физическим лицом и передаточном акте чернила не идентичны, в связи с чем, указанное обстоятельство доказывает, что в действительности имело место подписание договора аренды нежилого помещения именно с юридическим лицом ООО «». Идентичность чернил в одном случае и неидентичность – в другом, не может свидетельствовать о том, что указанные договора подписывались в разное время.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для признания недействительным договора аренда, а также для отказа ФИО1 в удовлетворении заявленных им требований, его требования о взыскании денежных средств суд находит обоснованными, подтвержденными письменными доказательствами, не противоречащими закону и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, расходы истца по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд подлежат взысканию с ответчика.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец по первоначальным требованиям просит взыскать с ответчика по первоначальным требованиям сумму расходов по оплате услуг представителя в размере , в обоснование своих расходов, представляя квитанцию об их оплате (л.д. 89).

Разрешая вопрос о возмещении истцу расходов по оплате услуг представителя и определяя размер данных расходов, суд исходит из разумных пределов помощи представителя и, с учетом конкретных обстоятельств дела, сложности рассмотрения данного гражданского дела, ориентируясь на средний уровень оплаты подобных услуг при сравнимых обстоятельствах, суд считает разумной взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме .

Ответчик по первоначальным требованиям просит взыскать истца по первоначальным требованиям в свою пользу понесенные им расходы, представляя в обоснование своих требований квитанцию об оплате услуг адвоката в размере (л.д.150), извещение об оплате за производство химической экспертизы в размере (л.д.154). Поскольку в удовлетворении заявленного им иска судом отказано, его расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, года рождения, уроженца в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам в размере и неустойку за просрочку платежа в размере , а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме и расходы по оплате услуг представителя в сумме , а всего .

Исковые требования ФИО2 о признании недействительным договора аренды без номера от 01.01.2009 года заключенного между ФИО1 и ФИО2 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Серпуховский городской суд с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Купцова Г.В.