Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кряжева Алексея Анатольевича, Жуйкова Евгения Павловича к Цветковой Юлии Сергеевне, ООО «Аванта Вест» о признании ничтожным договора об оценке объекта, признании недействительным отчета об оценке объекта, недостоверной итоговой величины оценки стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы Кряжев А.А., Жуйков Е.П. обратились в суд с иском к Цветковой Ю.С., ООО «Аванта Вест» о признании ничтожным договора об оценке объекта, признании недействительным отчета об оценке объекта, недостоверной итоговой величины оценки стоимости, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ работниками ООО «Аванта Вест» - ФИО7, ФИО8 был составлен отчет № года об оценке объекта оценки по определению рыночной стоимости недвижимого имущества: квартиры; нежилого помещения № ( перепланированной из комнатной квартиры), расположенной по адресу: , , . Дата оценки- ДД.ММ.ГГГГ, заказчиком оценки стала Цветкова Ю.С.

Указали, что при проведении оценки недвижимого имущества исполнителем (ООО «Аванта Вест») был допущен ряд нарушений требований нормативных актов, на основании которых осуществляется оценочная деятельность. В соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливается перечень объектов оценки, в который не входит одновременная оценка одного и того же объекта, имеющего различный правовой статус и жилого и нежилого помещения. Кроме того, ответчики установили, что определяется рыночная стоимость объекта не на момент проведения оценки, а на более раннюю дату, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, определяя рыночную стоимость объекта оценки на более раннюю дату, ответчики нарушили требования закона о цели оценки. Отчет строится на недостоверной начальной информации о наличии зарегистрированных прав на объект оценки, на момент составления оспариваемого отчета, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, объект оценки находился в их собственности, на ДД.ММ.ГГГГ – в собственности Братухина В.В. Заказчиком оценки выступила Цветкова Ю.С., которая на момент составления договора об оценке не имела отношения к оцениваемому объекту, поскольку ее брак на ДД.ММ.ГГГГ с Братухиным В.В. был расторгнут. Указали, что проведение оценки жилого помещения, по г. Челябинска и одновременно несуществующего объекта нежилого помещения № в том же доме по тому же адресу было направлено на прекращение права собственности истцов на жилое помещение, возникшее у них на основании договора купли- продажи, то есть нарушило их имущественные права, поскольку данные оценки были использованы Цветковой Ю.С. для восстановления права собственности Братухина В.В. на спорный объект недвижимости.

Истцы Кряжев А.А., Жуйков Е.П. в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени слушания дела надлежащим образом, просили дело рассмотреть в его отсутствии, с участием своего представителя.

Представитель истцов - Залан А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании, на удовлетворении требований заявления настаивал, указал, что договор об оценке является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), а отчет об оценке объекта оценки подлежит признанию недействительным как последствия признания ничтожной сделки.

Ответчик Цветкова Ю.С. и ее представитель Матвеева С.В., действующая по доверенности, в судебном заседании, требования искового заявления не признали, указали, что заключенный с ООО «Аванта Вест» договор на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ в связи с рассмотрением иска Цветковой Ю.С. о признании договора купли- продажи недействительным для получения сведений относительно рыночной стоимости объекта недвижимости на момент заключения предварительного договора о его продаже. Договор соответствует всем установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» требованиям. Указали, что анализируемый закон не запрещает проводить оценку одновременно двух объектов и устанавливать стоимость объекта на более раннюю дату. Кроме того, считали, что рыночная стоимость объекта устанавливалась на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент, когда объект находился в совместной собственности Братухина В.В. и Цветковой Ю.С. Оценщику были предъявлены документы (их копии), которыми подтверждалось право заказчика на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ООО «Аванта плюс» Лежнев С.В., являющийся директором, в судебном заседании требования искового заявления не признал, считал, что нельзя подавать отдельное исковое заявление об оспаривании оценки, все имеющиеся вопросы по отчету должны быть были выяснены в ходе слушания гражданского дела, в котором данная оценка принималась во внимание.

3- е лицо Братухин В.В. в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени слушания дела надлежащим образом.

Выслушав представителя истцов, ответчика, представителей ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что требования искового заявления удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены в Федеральном законе от 29.07.1998 года № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон).

В соответствии со ст. 5 Закона, к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно статье 10 Закона, договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать: объект оценки; вид стоимости имущества (способ оценки); размер денежного вознаграждения за проведение оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор….. Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов…

Как установлено в судебном заседании, решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Цветковой Юлии Сергеевны к Кряжеву Алексею Анатольевичу, Жуйкову Евгению Павловичу, Братухину Владимиру Валерьевичу о признании сделки недействительной, договора купли- продажи незаключенным удовлетворены частично.

Договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества двухкомнатной квартиры, общей площадью кв.м., расположенной по адресу: , , заключенный между Братухиным В.В. и Кряжевым А.А., Жуйковым Е.П. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, стороны приведены в первоначальное положение, Кряжев А.А., Жуйков Е.П. обязаны к передаче недвижимого имущества в пользу Братухина В.В.(л.д. 127-132).

Определением Челябинского суд от ДД.ММ.ГГГГ указанно решение Курчатовского района г. Челябинска оставлено без изменения (л.д. 133-135).

ДД.ММ.ГГГГ между Цветковой Ю.С. (Заказчик) и ООО «Аванта Вест» (Исполнитель) заключен договор на оказание услуг по оценке. Предметом оценки являлось недвижимое имущество в составе: квартира, общей площадью кв.м., нежилое помещение № (бывшая квартира перепланирована и переустроена для размещения рекламного агентства в нежилое помещение №, общей площадью кв.м.), расположенное по адресу: , , . Заказчик поручил произвести оценку объекта на дату ДД.ММ.ГГГГ. Текст договора содержит указание на размер денежного вознаграждения за проведение оценки (п.2.2.), сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом (вводная часть договора), наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (вводная часть договора), указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки (п.1.2).

Таким образом, договор об оценке отвечает всем установленным ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» требованиям.

Доводы стороны истца о том, что в договоре об оказании услуг по оценке объекта не может быть указано на оценку одного и того же объекта, имеющего разный правовой статус, не могут быть приняты судом как состоятельные, так как статья 5 Закона не исключает возможность оценки рыночной стоимости объекта недвижимости до проведения работ по его реконструкции и после проведения такого рода работ.

Как следует из существа спора, рассматриваемого Курчатовским районным судом г. Челябинска ( л.д. 127-135), стороной истца определялась действительная рыночная стоимость объекта недвижимости после проведения реконструкции (на момент продажи). Стоимость двухкомнатной квартиры на момент продажи приведена для отображения разницы в цене, которую объект приобрел после реконструкции.

Объект оценки в договоре четко определен – нежилое помещение по , что соответствует фактическому техническому состоянию объекта на момент его оценки согласно техническому паспорту ОГУП «Обл. ЦТИ» ( л.д.104-108). Оценщик по заданию заказчика также произвел оценку рыночной стоимости двухкомнатной квартиры по предъявленному техническому описанию (выписки из технического паспорта на ДД.ММ.ГГГГ л.д.126), для отображения реальной стоимости, в т. ч. двухкомнатной квартиры без произведенной реконструкции). Это было необходимо для оценки реальной рыночной стоимости на момент продажи недвижимого имущества.

Включение в отчет такого рода данных не противоречит ст. 10 ФЗ «Об оценочной деятельности» и не вводит в заблуждение.

Ссылка стороны истца на запрет в Законе на определение рыночной стоимости объекта на более раннюю дату, несостоятельна. Из статьи 3акона не следует, что оценка рыночной стоимости может проводиться только на дату составления отчета, и не может быть проведена на более раннюю дату.

Доводы стороны истца о том, что договор на оказание услуг по оценке был заключен не с лицом, являющимся собственником жилого помещения не могут быть приняты судом как обоснованные, так как из отчета следует, что заказчик представил документы, обосновывающие ее право произведения оценки: документы в отношении субъекта права – Братухина В.В. - договор дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права, брачный договор Братухина В.В. и Цветковой Ю.С., согласно которому дома по является общей долевой собственностью супругов Братухина В.В., Цветковой Ю.С., в случае расторжения брака указанная квартира переходит в личную собственность супруги Цветковой Ю.С. ( л.д. 44, 122-125).

Таким образом, поскольку не установлено оснований для признания договора на оказание услуг по оценке, заключенного между Цветковой Ю.С. и ООО «Аванта Вест» ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, не подлежит удовлетворению требование о признании отчета № «Об оценке объекта оценки», выполненного ООО «Аванта Вест» ( л.д.42- 126) недействительным, в качестве применения последствий ничтожной сделки.

Оснований для удовлетворения требования искового заявления о признании недостоверной итоговой величины оценки стоимости не имеется, так как оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только а том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС от 30.05.2005 года.

В связи с тем, что на стороны сделки при заключении договора купли- продажи обязанность по проведению оценки рыночной стоимости имущества законом не возложена, рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке ООО «Аванта Вест» не может быть оспорена путем предъявления самостоятельного иска.

В связи с изложенным, суд считает, что заявленный иск направлен на признание недопустимым доказательства, предъявленного в другом судебном процессе, решение по которому вступило в законную силу и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований искового заявления Кряжева Алексея Анатольевича, Жуйкова Евгения Павловича к Цветковой Юлии Сергеевне, ООО «Аванта Вест» о признании ничтожным договора об оценке объекта, признании недействительным отчета об оценке объекта, недостоверной итоговой величины оценки стоимости отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Председательствующий: