Гражданский кодекс часть 1

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Зыряновой А.А., при секретаре судебного заседания Цапковском И.В., с участием представителя истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ВАС к Обществу с ограниченной ответственностью «Лотан» о признании права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов, третьи лица ОАО АКБ Связь-Банк и ФГКУ Росвоенипотека

УСТАНОВИЛ:

Истец ВАС обратился с иском к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью «Лотан», просит суд: признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; взыскать за уменьшение площади квартиры 25060 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. расходы по оплате госпошлины в размере 18553 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что между ним и ООО «Лотан» ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно условиям договора, Ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома (4-секционный 19-этажный с техподпольями чердаком жилой дом серии 111М поз.8 (по проекту планировки территории жилого комплекса «Дрожжино-2» по строительному адресу: <адрес> с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участве и в предусмотренный Договором срок.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная на 9 этаже 2-й секции, номер квартиры на площадке 2, общей проектной площадью 42.98 квадратных метров. Цена одного квадратного метра общей площади квартиры составляет 89 500 (восемьдесят девять тысяч пятьсот) рублей. Общая стоимость объекта недвижимости составила 3 846 710 (три миллиона восемьсот сорок шесть тысяч семьсот десять) рублей 00 копеек. Доля Истца была оплачена за счет средств истца и кредитных средств ОАО АКБ Связь-Банк и ФГКУ Росвоенипотека.

ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и представителем строительной организации «Мортон Комфорт» был подписан «Акт осмотра квартиры»

Согласно условиям Договора срок передачи Ответчиком Объекта долевого строительства Истцу был определен договором как «в течение 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Передаточному Акту от ДД.ММ.ГГГГ, направленному Истцу Ответчиком, разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ДД.ММ.ГГГГ. Из того же Акта следует, что Объекту долевого строительства был присвоен почтовый адрес: <адрес> квартиры составила 42,7 квадратных метров.

До настоящего времени передаточный Акт не подписан со стороны Ответчика. ДД.ММ.ГГГГ между Истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «ХАУСМАСТЕР24» был подписан договор № управления многоквартирным домом.

Не предоставление со стороны Застройщика (Ответчика) подписанного им Передаточного Акта препятствует приобретению Истцом квартиры в собственность. До настоящего времени Истцу не переданы ключи от <адрес>. Таким образом, действиями Ответчика нарушаются права Истца на пользование фактически приобретенной и переданной ему квартирой. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика Истцом была направлена письменная претензия, которая до настоящего времени оставлена без ответа.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в полном объёме, просили иск удовлетворить, пояснили, что до настоящего времени квартира истцу не передана и доступа в квартиру не имеется. Истец получил извещение ответчика о готовности передать объект долевого строительства, приехал в офис, где со своей стороны подписал передаточный акт, который остался у представителя застройщика, подписанный ответчиком акт он не получил. Истец направлял ДД.ММ.ГГГГ претензию. Просили исковые требования удовлетворить, в решении суда указать право залога кредиторов.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что договором предусмотрена неизменная цена квартиры, поэтому уменьшение её площади не влечёт возврата денежных средств. Истец подписал двусторонний акт приёма-передачи, на подписание акта у застройщика есть от 1 дня до 2-3 недель, о чём истец был уведомлён. Законодательством не установлена обязанность застройщика направлять истцу почтой, каким-то способом вручать передаточный акт. Согласен с периодом просрочки исполнения обязательств с ДД.ММ.ГГГГ. по день подписания передаточного акта ДД.ММ.ГГГГ. что составляет 294081 руб. В случае удовлетворения исковых требований просил снизить неустойку как несоразмерную.

Представители третьих лиц ОАО АКБ Связь-Банк и ФГКУ Росвоенипотека в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно частям 1 и 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Статьей 4 Закона определено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В силу части 1 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно статье 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно условиям договора, Ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома (4-секционный 19-этажный с техподпольями чердаком жилой дом серии 111М поз.8 (по проекту планировки территории жилого комплекса «Дрожжино-2» по строительному адресу: <адрес> с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участве и в предусмотренный Договором срок. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, расположенная на 9 этаже 2-й секции, номер квартиры на площадке 2, общей проектной площадью 42.98 квадратных метров. Цена одного квадратного метра общей площади квартиры составляет 89 500 (восемьдесят девять тысяч пятьсот) рублей. Общая стоимость объекта недвижимости составила 3 846 710 (три миллиона восемьсот сорок шесть тысяч семьсот десять) рублей 00 копеек. Доля Истца была оплачена за счет средств истца и кредитных средств ОАО АКБ Связь-Банк и ФГКУ Росвоенипотека.

Согласно передаточного Акта общая площадь квартиры составляет 42,7 кв.м., что на 0,28 кв.м. меньше площади по условиям договора.

Истец просит взыскать с ответчика в его пользу стоимость 0,28 кв.м. от цены одного квадратного метра в 89500 руб., что составляет 25060 руб.

В соответствие с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьёй 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, свобода условий договора ограничена наличием иного условия, установленного законом.

По условиям договора участия в долевом строительстве полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади Объекта долевого строительства составляет 89500 руб. «Доля участия» истца составляет 3846710 руб. и рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. помноженной на площадь объекта долевого строительства. Доля участия (цена договора) является фиксированной и изменению не подлежит.

Условие договора о том, что денежные средства участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства дома возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг Застройщика не является основанием к отказу в удовлетворении искового требования о взыскании с ответчика составляющих переплату денежных средств в сумме 25060 руб. поскольку не относится к цене договора.

К правоотношениям сторон подлежит применению часть 3 ст. 555 ГПК РФ, которой установлено, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества

Таким образом, по условиям договора не подлежит изменению цена одного квадратного метра площади 89500 руб. цена готового объекта долевого строительства определяется в соответствии с ч. 3 ст. 555 ГК РФ, поэтому ответчиком получено от истца сверх реальной стоимости <адрес> руб. Денежная сумма фактически является неосновательным обогащением (ст.1102 ГК РФ) и подлежит возврату истцу.

Согласно пункта 4.1 Договора в стоимость одного квадратного метра квартиры в расчёте на всю её площадь и независимо от неё, включены иные расходы застройщика, связанные со строительством жилого дома и расходов на обустройство территории, строительство объектов социального значения. Именно остаток из этих денежных сумм, по условиям договора, не подлежит возврату участнику долевого строительства. Истцом подобных исковых требований не заявлено.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено ДД.ММ.ГГГГ. Объекту долевого строительства присвоен почтовый адрес: <адрес>. Общая площадь квартиры составила 42,7 квадратных метров.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был подписан передаточный акт. Поскольку застройщик не обеспечил одновременное подписание передаточного акта участником долевого строительства и представителем застройщика, а истец от подписания акта не уклонился, подписал акт и при этом не получил его с подписью представителя застройщика, суд приходит к выводу о том, что обязательства застройщика по передаче квартиры истцу остались не исполненными.

В соответствии со ст. 10, ч.2 ст. 6 ФЗ от 20.12.2004г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку(пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от Цены Договора за каждый день просрочки.

Расчёт неустойки, представленный истцом является правильным, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ составляет 838967 руб. 86 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Суд считает возможным уменьшить размер неустойки в связи с её несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства до 400000 руб.

В соответствие с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ №2300-1 от 7 февраля 1992 «О защите прав потребителей» определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец обращался к ответчику с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта, в добровольном порядке требование не удовлетворено, поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф. Штраф по своей правовой природе является неустойкой, поэтому суд снижает его размер по указанным основаниям до 100000 руб.

В силу ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав. Поскольку до настоящего времени квартира истцу ответчиком не передана, при наличии готового объекта и исполнения истцом обязанностей по оплате стоимости квартиры избранный истцом способ защиты права путём его признания суд находит надлежащим и принимает решение об удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности на квартиру. Квартира приобретена с участием заёмных денежных средств, поэтому при регистрации права собственности истца одновременно подлежит регистрации право залога в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» и ОАО АКБ «Связь-Банк»

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

Истцом были понесены судебные расходы, связанные с оплатой госпошлины в сумме 18553 руб. 69 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ВАС к ООО «Лотан» -удовлетворить частично.

Признать за истцом ВАС право собственности на квартиру общей площадью 42,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

При регистрации права собственности истца на квартиру одновременно подлежит регистрации право залога в силу закона, залогодержателями которого являются ФГКУ «Росвоенипотека» и ОАО АКБ «Связь-Банк»

Взыскать с ответчика ООО «Лотан» в пользу истца ВАС денежные средства в счёт уменьшения площади квартиры в сумме 25060 руб., неустойку в размере 400000 руб., штраф 100000 руб., судебные расходы 18553 руб. 69 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня составления в мотивированное форме, которое составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья Зырянова А.А.