Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2014г. дело по иску ФИО1 к ФИО2 и Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании добросовестным приобретателем квартиры и признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании добросовестным приобретателем квартиры и признании права собственности на квартиру.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО3 иск поддержали в полном объеме и суду пояснили, что 06.08.2013 г. между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу ***. Документы по сделке были сданы в Управление Росреестра по Омской области на регистрацию. Однако зарегистрировать сделку и право собственности на квартиру не представилось возможным в связи с принятием 10.12.2013 г. Ленинским районным судом г. Омска решения, в соответствии с которым квартира была возвращена в муниципальную собственность, прежние сделки с квартирой были признаны недействительными. О продаже данной квартиры истцу стало известно в конце июля 2013 г., он ее осмотрел, попросил правоустанавливающие документы. Ему предложили ознакомиться с их ксерокопиями. Он отказался от сделки, но через несколько дней ФИО1 позвонил риэлтор, который представил ему оригиналы правоустанавливающих и праворегистрирующих документов. Лишь после этого сделка была совершена. Полагают, что истец является добросовестным приобретателем квартиры, т.к. он за *** руб. купил спорную квартиру у ФИО2 В договоре отражено, что расчет произведен полностью. Эта собственноручная запись ФИО2 является доказательством того, что деньги за квартиру передавались. Перед заключением договора ФИО1 предпринял все меры для выяснения наличия прав третьих лиц на квартиру. Управлением Росреестра по Омской области была выдана Выписка из ЕГРПН, согласно которой право собственности на квартиру было зарегистрировано лишь за ФИО2 Истца не смутила невысокая стоимость квартиры в этом районе города, т.к. ее состояние и наличие долгов по коммунальным платежам, о которых он узнал в управляющей компании, свидетельствовали о необходимости больших финансовых вложений для приведения жилья в нормальное состояние. Наличие у ФИО2 права распоряжаться квартирой он выяснил не только из сведений Росреестра, но и из сведений управляющей компании, где продавец числился единственным лицом, проживающим в квартире. ФИО1 узнал, что квартира куплена ФИО2 незадолго до продажи, поинтересовался, с чем это связано. Ему объяснили, что спорная квартира оказалась в собственности ФИО2 в результате раздела прежней его квартиры с другими собственниками. Эта квартира по своему состоянию не устраивала ФИО2, но более дорогой квартиры он приобрести не мог. О том, что квартира стала собственностью ФИО2 незаконно, истец не мог и предположить, т.к. все сделки были зарегистрированы государственным органом, проводившим перед регистрацией правовую экспертизу. Оснований не доверять государственному органу не было. Полагают, что Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска длительное время не проявлял интереса к спорной квартире. В настоящее время лишение в полном объеме оплатившего сделку ФИО1 прав на квартиру не отвечает требованиям пропорциональности, не устанавливает справедливый баланс между потребностями, вытекающими из общих интересов общества, и необходимостью защиты основных прав человека. В связи с чем считают, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, заявляют как самостоятельное исковое требование о признании истца таковым. Признание ФИО1 добросовестным приобретателем является основанием для признания его по решению суда собственником квартиры по адресу ***. На чем истец и его представитель настаивают.

Ответчик ФИО2, будучи надлежаще извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Представитель ответчика -Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска ФИО4 иск не признала, считает, что признание истца добросовестным приобретателем не может быть самостоятельным исковым требованием. Это лишь обстоятельство, подлежащее доказыванию при рассмотрении искового требования о признании права собственности. Признавать право собственности истца на квартиру по адресу *** оснований нет, т.к. истец не является добросовестным приобретателем, как то предусмотрено ст. 302 ГК РФ. Полагает, что, получив в Управлении Росреестра по Омской области сведения о правообладателях, ФИО1 должен был усомниться в чистоте сделки, т.к. продавец, будучи собственником квартиры меньше месяца, продавал ее за явно заниженную цену. Кроме того, достоверных доказательств того, что истец действительно передал деньги за квартиру, не имеется. У ФИО2 никогда не было прав на спорную квартиру, он не имел права ее отчуждать, в связи с чем по смыслу ст. 302 ГК РФ ФИО1 не может быть признан добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.

Заслушав доводы сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суду из Управления Росреестра по Омской области представлены материалы регистрационного дела, из которого видно, что 06.08.2013 г. ФИО1 купил у ФИО2 за *** руб. квартиру по адресу ***. Расчет по договору осуществлен в полном объеме. Договор был сдан на регистрацию сделки и прав, однако сведений о производстве такой регистрации не имеется.

Однако согласно заочного решения Ленинского районного суда г. Омска от 10.12.2013 г., оставленного в силе определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 26.03.2014 г., признан недействительным дубликат регистрационного удостоверения, в соответствии с которым собственником квартиры в порядке приватизации был П. Судом прекращено право собственности П. на спорную квартиру. Также была признана недействительной сделка купли-продажи квартиры, заключенная 17.07.2013 г. между П. и ФИО2 Судом применены последствия недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру. На квартиру признано право муниципальной собственности.

Истцом суду представлены доказательства принятия мер для проверки предыдущей судьбы квартиры:

-справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, из которой следует, что 01.08.2013 г. сведения о квартире были испрошены В. (истец утверждает, а ответчик не оспаривает того, что В. является подчиненным ФИО1);

-Выписка из ЕГРПН, в соответствии с которой собственником квартиры являлся ФИО2, сведений об обременении данная Выписка не содержит;

-копия лицевого счета от 05.08.2013 г., из которой следует, что в квартире с 27.02.1964 г. проживала П., выписанная 26.07.2013 г.; собственником квартиры являлся ФИО2; задолженность по коммунальным услугам составила *** руб., в том числе за жилье *** руб. В данном документе есть ссылка на договор купли-продажи без номера от 17.07.2013 г. и свидетельство о государственной регистрации прав.

Суд считает, что, изучение этих документов и сопоставление их с договором купли-продажи квартиры от 17.07.2013 г., в котором было отражено, что ФИО2 купил квартиру у А., приватизировавшего ее еще в 1998 г., позволяло усомниться в чистоте сделки по следующим причинам:

-почему в приватизации 1998 г. не участвовало единственное зарегистрированное по месту жительства лицо, проживавшее в нем с 27.02.1964 г. по 26.07.2013 г.;

-почему по приватизированному в 1998 г. (более 15 лет назад) жилому помещению имеется дол по оплате за жилье в размере *** руб.

В связи с чем суд не принимает довод истца о принятии достаточных мер предусмотрительности при покупке объекта недвижимости.

В обоснование достаточно низкой цены квартиры истец представил суду фотографии внешнего вида и состояния спорной квартиры, квитанции о долгах ФИО2 по коммунальным услугам, а также данные сайта по продаже недвижимости о средней стоимости подобных квартир -*** руб.

Анализ вышеуказанной выписки из лицевого счета и квитанций по долгам ФИО2 (всего в пределах *** руб.) даже при принятии покупателем на себя обязательства погасить коммунальные долги продавца позволяют сделать вывод о том, что квартира продана за достаточно низкую цену (разница в цене более *** руб.).

Суд соглашается с мнением представителя Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о том, что требование о признании истца добросовестным приобретателем не является способом защиты прав, а является лишь обстоятельством, подлежащим доказыванию для удовлетворения искового требования о признании права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах суд считает предъявленное истцом исковое требование о признании права собственности на спорное жилое помещение является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований ФИО5 к ФИО2, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании права собственности на квартиру по адресу *** в (в связи с добросовестным приобретением) отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 07.07.2014 г.

Судья