Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление №967» к Кулакову Владимиру Михайловичу о внесении изменений в предмет договора аренды, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление №967» (далее – ООО «Строительное управление №967») обратилось в суд с иском к Кулакову В.М. о расторжении договора аренды от 20.03.2017 года №. В обоснование указано, что 20.03.2017 года между ООО «Строительное управление №967» и Кулаковым В.М. заключен договор аренды земельного участка №. Согласно п. 1.1 договора Кулаков В.М. (арендодатель) обязуется предоставить земельные участки во временное владение и пользование ООО «Строительное управление №967» (арендатор) в целях размещения вахтового поселка для складирования строительных материалов и размещения АБЗ для производства арендатором строительных работ на объектах: Реконструкция участков автомобильной дороги <адрес>. Реконструкция автомобильной дороги <адрес><адрес>, участок км <адрес> в <адрес>. Срок действия договора – до 19.12.2019 года. Арендная плата составляет 250 000 рублей в месяц за участок общей площадью 32 165 кв.м. Согласно п. 3.2.3 арендодатель вправе в случае отчуждения участка информировать об этом арендатора не позднее 30 дней до совершения сделки. Ответчику было направлено дополнительное соглашение № к договору аренды №, в котором предлагалось изменить предмет договора аренды земельных участков, исключив из п.1.1 земельные участки по договору, оставить один земельный участок с общей площадью 1 122 кв.м, на период с 16.12.2017 года до 30.06.2018 года с арендной платой в месяц в размере 10 000 рублей, который требовался для хранения техники, т.к. вагоны бытовки были вывезены на другой объект строительства. Ответчику было предложено расторгнуть договор аренды земельных участков, на что ответчик отказался расторгнуть договор, предложил вернуть земельные участки в первоначальное положение и провести рекультивацию. На земельном участке, где должен был разместиться вахтовый поселок, плодородный слой не был нарушен, поскольку его там не было. С августа 2018 года между сторонами ведется переписка, ответчик затягивает процесс изменения и расторжения договора. Со ссылкой на положения ст. 309, 310, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Строительное управление № 967» просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.03.2017 года №, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (л.д.2-4).

06.11.2018 года истец ООО «Строительное управление № 967» уточнил исковые требования, заявленные к Кулакову В.М., просит внести изменения в предмет договора аренды и изложить его в следующей редакции: с 16.12.2017 года по 30.06.2018 года арендодатель обязуется предоставить земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1 122 кв.м, во временное владение и пользование для целей и нужд арендатора с арендной платой в размере 10 000 рублей; расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.03.2017 года №, с внесенными изменениями в предмет договор, с 01.07.2018 года, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей (л.д.102-103).

В уточненном исковом заявлении видимо допущена описка: земельный участок с кадастровым номером № имеет площадь 1 133 кв.м, земельный участок площадью 1 122 кв.м имеет кадастровый №.

В судебном заседании представитель истца Чертков А.К., действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований, с учетом их уточнения, настаивал. Пояснял, что с декабря 2017 года арендатор ООО «Строительное управление № 967» утратил необходимость в использовании 25 земельных участков, и с декабря 2017 года по июнь 2018 года фактически использовал один земельный участок, площадью 1 122 кв.м. Стороны договора аренды вели переписку по вопросу внесения изменений и расторжения договора аренды, однако соглашения достигнуть не удалось. До декабря 2017 года задолженности по арендным платежам со стороны истца не имеется.

Ответчик Кулаков В.М. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.115).

Представители ответчика Бехтерев А.В., Наугольных А.П., действующие на основании доверенностей (л.д.82, 83), в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, со ссылкой на отсутствие предусмотренных законом и договором аренды оснований для его расторжения. Также указывали, что после прекращения арендатором использования земельных участков их рекультивация, в соответствии с условиями договора аренды, не была произведена, в связи с чем, ответчик не принимает земельные участки и не расторгает договор аренды.

Суд, выслушав представитель истца, представителей ответчика, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно предоставленной стороной истца в материалы дела копии договора аренды земельного участка от 20.03.2017 года № ООО «Строительное управление № 967» (арендатор) и Кулаков В.М. (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется предоставить земельные участки во временное владение и пользование арендатору в целях производства арендатором строительных работ на объекте: Реконструкция участков автомобильной дороги <адрес>. Реконструкция участков автомобильной дороги <адрес> участок км <адрес>. Общая площадь предоставляемого участка составляет 32 165 кв.м. Земельный участок состоит из 26 земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 133 кв.м., расположенного по <адрес>, земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 122 кв.м., расположенного по <адрес>.

Пунктом 4.1 договора установлен срок действия договора с 20.03.2017-19.12.2019. Пунктом 5.1 установлен размер арендной платы – 250 000 рублей в месяц.

Пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено, что в случае увеличения размера пользуемой площади арендуемого земельного участка, заключается дополнительное соглашение к договору и стоимость арендной платы пропорционально увеличивается, а в случае уменьшения площади – стоимость снижается.

Согласно п.9.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон (л.д. 6-9).

Из акта приема-передачи к договору аренды следует, что арендатор принял в аренду земельный участок площадью 32 165 кв.м (л.д.10).

Согласно пояснений представителя истца в предварительном судебном заседании 12.11.2018 года оригинала договора аренды у ООО «Строительное управление № 967» не имеется, внесение арендных платежей производилась на основании копии договора, предоставленной в материалы дела (л.д.113-114).

В связи с указанными обстоятельствами судом из Управления Росреестра по Пермскому краю была истребована копия договора аренды, заключенного между сторонами, и предоставленного на регистрацию.

Из договора аренды земельного участка от 20.03.2017 года №, представленному по запросу суда Управлением Росреестра по Пермскому краю, следует, что 2017 ООО «Строительное управление № 967» (арендатор) и Кулаков В.М. (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется предоставить земельные участки во временное владение и пользование арендатору в целях производства арендатором строительных работ на объекте: Реконструкция участков автомобильной дороги <адрес>. Реконструкция участков автомобильной дороги <адрес> участок км <адрес>. Общая площадь предоставляемого участка составляет 31 020 кв.м. Земельный участок состоит из 25 земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 133 кв.м., расположенного по <адрес>, земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 122 кв.м., расположенного по <адрес>.

Договор не содержит условий об аренде земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 145 кв.м. по <адрес>.

Иные условия договора идентичны условиям договора, предоставленного стороной истца.

Между сторонами осуществлялась переписка по вопросу расторжения договора аренды земельного участка, что подтверждается письмом ООО «Строительное управление № 967» от 05.09.2017 (л.д.29), ответами Кулакова В.М. на письма истца от 16.08.2017 года (л.д.30), от 20.11.2017 года (л.д.31), от 23.01.2018 ода (л.д.32), от 28.02.2018 (л.д.91), протоколом разногласий (л.д.87). Соглашение между сторонами о внесении изменений в договор аренды и расторжении договора аренды не достигнуто.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п.3).

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В силу требований ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ при установлении предмета договора судом принимается во внимание договор аренды, предоставленный Управлением Росреестра по Пермскому краю, поскольку в силу ч. 2 ст. 609, ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что 20.03.2017 года между ООО «Строительное управление №967» (арендатор) и Кулаковым В.М. (арендодатель) был заключен договор аренды земельных участков в количестве 25, общей площадью 31 020 кв.м. С декабря 2017 года арендатор утратил правовой интерес в использовании земельного участка общей площадью 31 020 кв.м, с декабря 2017 года по июнь 2018 года использовал земельный участок площадью 1 122 кв.м. Указанное явилось основанием для обращения к арендодателю Кулакову В.М. с требованием о расторжении договора аренды и заключением договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 122 кв.м на период с 16.12.2017 года до 30.06.2018 года с установлением арендной платы в размере 10 000 рублей. Поскольку во вне судебном порядке, в соответствии с условиями п.5.4 договора аренды от 20.03.2017 года № сторонам договора соглашения о расторжении и внесении изменений в договор достигнуть не удалось, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора аренды, содержащим условия об урегулировании всех изменений к договору путем заключения дополнительных соглашений (п.5.4), то есть во вне судебном порядке, отсутствие условий о возможности расторжения договора и внесения в него изменений в одностороннем порядке, положения действующего законодательства о расторжении договора аренды в судебном порядке при изменении существенно изменившихся обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Указанные истцом обстоятельства для расторжения договора аренды (утрата необходимости использования земельного участка площадью 31 020 кв.м) не обладает признаками, достаточными для расторжения договора аренды на основании ст.451 ГК РФ, поскольку обстоятельство влекущее изменение или расторжение договора должно быть вызвано причинами, лежащими за пределами действий сторон договора и от них не зависящими. Отсутствие необходимости в использовании земельного участка площадью 31 020 кв.м не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. ООО «Строительное управление № 967», вступая в договорные отношения, как юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно было прогнозировать возможную ситуацию, при которой необходимость в аренде земельного участка отпала. Следовательно, арендодатель не должен нести риск изменения планов арендатора при ведении им предпринимательской деятельности.

В соответствии с п.1 ст.2, п.п.4 п.2 ст.451 ГК РФ риск изменения обстоятельств несет истец, не проявивший должной степени осмотрительности, которая от него требовалась.

ООО «Строительное управление № 967» не включило в договор, в том числе путем заключения дополнительного соглашения, условие о порядке расторжения договора аренды в связи с отсутствием необходимости использования земельного участка площадью 31 020 кв.м.

Принимая решение о расторжении договора аренды, истец руководствовался исключительно экономической обоснованностью своей предпринимательской деятельности, которая носит рисковый характер, в связи с чем, должен был учитывать риски при заключении спорного договора аренды, в том числе предусмотреть в нем право на одностороннее расторжение при определенных условиях.

В связи с изложенным суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды от 20.03.2017 года №, заключенного между ООО «Строительное управление № 967» и Кулаковым В.М.

В отношении требований истца о внесении изменений в предмет указанного договора аренды суд также приходит к наличию оснований для отказа в их удовлетворении, поскольку условиями договора аренды установлено, что все изменения в договор аренды устанавливаются путем заключения соглашений между его сторонами и такого соглашения сторонами не достигнуто. Кроме того, предложенная стороной истца конструкция по внесению изменений в договор аренды предусматривает изменение его предмета (аренда 25 земельных участков изменяется на аренду 1 земельного участка), что с учетом установленного законом порядка его заключения суд находит недопустимым.

При рассмотрении настоящего спора стороной истца не предоставлено доказательств существенных нарушений договора аренды со стороны ответчика, условиями договора не предусмотрено возможности его расторжения и внесения изменений в договор в одностороннем порядке, ввиду чего требования истца удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в удовлетворении заявленных истцом требований отказано в полном объеме, требование о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины удовлетворению не подлежит (ст.98 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление №967» к Кулакову Владимиру Михайловичу о внесении изменений в предмет договора аренды от 20.03.2017 года №, расторжении договора аренды от 20.03.2017 года №– оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья подпись Дружинина О.Г.

Копия верна. Судья Дружинина О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 10.12.2018 года.

Судья Дружинина О.Г.

Подлинный экземпляр

находится в гражданском деле №2-2691/2018

Пермского районного суда Пермского края