Гражданский кодекс часть 1

Истцы обратились в суд с иском к ответчику ООО «Лотан», в котором просят суд признать недействительным п.9.2 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ; признать право собственности истцов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, сельское поселение Булатниковское, вблизи д.Дрожжино, уч.21-ю, поз.14, секция №, этаж 16, <адрес>; обязать ответчиков исполнить свои обязательства и выдать истцам ключи от квартиры, расположенной по адресу: <адрес><адрес>; взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в размере 3819 рублей 30 копеек за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента получения ключей, но не менее 840 246,32 рубля, что составляет сумму неустойки на день подачи настоящего искового заявления; взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей; взыскать с ответчика в пользу истцов штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Лотан» был заключен договор участия в долевом строительстве № № Объектом договора является трехкомнатная квартира общей проектной площадью с учетом площади помещения вспомогательного назначения 74,77 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры по договору составляет 5728952 рубля 17 коп., которая была оплачена от имени истцов ФИО5ДД.ММ.ГГГГ в полном объёме.

Согласно п.2.4 Договора, срок передачи объект долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В установленные сроки истцы не получили должным образом оформленного в соответствии с п.4 ст.8 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ уведомления о готовности передачи истцам квартиры. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов застройщиком были направлены письменные уведомления от ДД.ММ.ГГГГ№ и № о готовности передачи истцам квартиры застройщиком с ДД.ММ.ГГГГ с описями вложения. Истцы не уклонялись от принятия квартиры и приняли ряд попыток, свидетельствующих о данных намерениях, а именно: ДД.ММ.ГГГГ истцами после ознакомления с объявлением на сайте <адрес> уже ДД.ММ.ГГГГ была произведена добровольная запись на получение ключей на самую ближайшую дату ДД.ММ.ГГГГ. В ходе осмотра квартиры истцами был выявен ряд существенных недостатков, о чем составлен акт осмотра квартиры, который принят сотрудником УК ООО «ХаусМастер24». Ожидая устранения недостатков, истцы повторно записались на получение ключей на ДД.ММ.ГГГГ. В ходе повторного осмотра квартиры выявлено, что устранена лишь часть существенных недостатков и составлен повторный акт осмотра квартиры, который также принят сотрудником УК ООО «ХаусМастер24». ДД.ММ.ГГГГ. истцами была предпринята третья попытка получить ключи и осмотреть свою квартиру, однако было выяснено, что в УК ООО «ХаусМастер24» отсутствуют ключи от квартиры, в связи с чем её осмотреть не удалось. После чего истцам в офисе застройщика, ДД.ММ.ГГГГ, было предложено подписать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о переносе срока передачи объекта долевого строительства, от чего мы отказались. ДД.ММ.ГГГГ истцами в офисе застройщика было оставлено уведомление об отсутствии со стороны истцов факта уклонения от принятия объекта долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ истцы в четвертый раз прибыли на осмотр квартиры. В этот раз замечания истцов были устранены и они подписали договор управления многоквартирным домом с Управляющей компанией ООО «ХаусМастер24», оплатили коммунальные платежи. Однако, сотрудники офиса отказались от подписания двустороннего акта приема-передачи текущей датой, ссылаясь на то, что в адрес истцов почтой отправлен односторонний акт. Истцы считают, что направление одностороннего акта в их адрес является неправомерным, т.к. от принятия объекта долевого строительства они не уклонялись. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов застройщиком направлены копии односторонних актов, в которых были допущены существенные ошибки в части указания долей. Акты датированы ДД.ММ.ГГГГ Истцами ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия с просьбой об предоставлении актов с корректными данными. Ответов на претензии истцов предоставлены не были. ДД.ММ.ГГГГ истцами выяснено самостоятельно, что корректные акты находятся в офисе застройщикаДД.ММ.ГГГГ истцы прибыли в офис застройщика с целью получения актов с корректными данными, но в выдаче оригиналов актов истцам было отказано.

В связи с чем, истцы обратились в суд за защитой своих нарушенных прав.

В судебном заседании истцы поддержали исковые требования в полном объёме и просили суд об их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебном заседание возражал против иска по основаниям, изложенным в возражении на иск, просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Выслушав доводы истца и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Лотан» был заключен договор участия в долевом строительстве № ДЖ2№. Объектом договора является трехкомнатная квартира общей проектной площадью с учетом площади помещения вспомогательного назначения 74,77 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры по договору составляет 5728952 рубля 17 коп. Согласно п.2.4 Договора, срок передачи объект долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В установленные сроки истцы не получили должным образом оформленного в соответствии с п.4 ст.8 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ уведомления о готовности передачи истцам квартиры.

Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры истцами исполнена своевременно и в полном объеме.

В свою очередь, Ответчик истцам квартиру в установленный договором срок не передал. Учитывая, что истцом требования о признании одностороннего передаточного акта недействительным не заявлены, суд полагает, что верным периодом, за который судом может быть взыскана неустойка является период с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.ч.1 и 2 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Представитель ответчика просил снизить размер неустойки, применив положения ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ с ответчика подлежит взыскать неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Поскольку дольщиком по договору является физическое лицо, предусмотренная законом неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Таким образом, принимая во внимание факт нарушения обязательств по договору, период просрочки, принятие застройщиком мер по уведомлению участника долевого строительства, отсутствие сведения о наступлении для истцов негативных последствий, суд полагает, что предъявленная ко взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В связи с указанным, а также с учетом применения требований ст. 333 ГК РФ, суд полагает, что взысканию подлежит неустойка в размере 150 000 рублей.

Истцы просят суд взыскать с ответчика 100000 руб. в качестве компенсации морального вреда, указывая на перенесенные нравственные и физические страдания, связанные с неисполнением ответчиком своевременно своих обязательств по передачи квартиры. Между тем, суд не может установить обоснованность заявленной суммы. Принимая во внимания положения ст. 15 "О защите прав потребителей", суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в соответствии с вышеизложенными положениями составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Однако, учитывая компенсационный характер штрафа, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, а также возражения ответчика, суд находит необходимым уменьшить сумму штрафа, взыскав с ООО «Лотан» 50 000 рублей.

Суд также считает обоснованным требование истцов о признании недействительным пункта 9.2 Договора № ДЖ2-14-4-16-4 участии в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.428 ГК РФ договор долевого участия встроительстве дома является договором присоединения. Всоответствии сп. 3 ст. 5 Федерального закона №102-ФЗ«ОТретейских судах вРоссийской Федерации» третейское соглашение оразрешении спора подоговору присоединения действительно, еслионозаключено после возникновения оснований дляпредъявления иска. Анализ данной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что внесение в договор пункта об отнесение спора к подсудности третейского суда, возможно только после нарушений одной изсторон своих обязательств, кпримеру, принарушении застройщиков сроков строительства объекта. Однако, вслучае есливкачестве дольщика выступает гражданин-потребитель, заключивший договор участия вдолевом строительстве исключительно дляличных, семейных иных нужд несвязанных сосуществлением предпринимательской деятельности, товсоответствии сФедеральным законом №214-ФЗ«ФИО3 участии встроительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости» необходимо учитывать ограничения установленные Федеральным законом РФ№«Озащите прав потребителей».

Всилу п. 1 ст. 17 Закона N 2300-1 защита прав потребителей осуществляется судом. Учитывая, что ст. 4 Федерального конституционного закона отДД.ММ.ГГГГ N 1-ФКЗ«Осудебной системе Российской Федерации» правосудие в Российской Федерацииосуществляется только судами, учрежденными всоответствии сКонституцией РФ, обращение втретейский судсуществующая доктрина рассматривает некакобращение засудебной защитой, акакальтернативный способ разрешения спора.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1, ч. 7 ст. 29 ГПКРФподсудность исков озащите прав потребителей устанавливается повыбору истца. Данные нормы носят императивный характер, иихнарушение недопускается (ОпределениеВерховного Суда РФотДД.ММ.ГГГГ N № Постановления ФАС<адрес> отДД.ММ.ГГГГ поделу N № ФАС<адрес> отДД.ММ.ГГГГ N Ф09-1449/09-С1).

Суд приходит к выводу о том, что, устанавливая вдоговоре участия вдолевом строительстве сфизическим лицом-потребителем условие отом, чтоспоры между сторонами рассматривает третейский суд, застройщик нарушает п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1. Условия договора, ущемляющие права потребителя посравнению справилами, установленными законамиили иными правовыми актами РФвобласти защиты прав потребителей, признаются недействительными(п. 1 ст. 16 Закона N 2300-1). Пообщему правилу сделка, несоответствующая требованиям законаили иных правовых актов, ничтожна(ст. 168 ГКРФ). Таким образом, врассматриваемый договор нельзя включить условие опередаче всех споров нарассмотрение третейского суда, таккакэтолишит потребителя права навыбор подсудности(Постановление13 ААСотДД.ММ.ГГГГ поделу N №).

Одним из способов защиты гражданских правв соответствии со ст. 12 ГК РФявляется признание права.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением от №№.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее-участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и, имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами й (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, данным Законом предусмотрено приобретение участниками долевого строительства права собственности на объект долевого строительства путем заключения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном этим законом.

При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм Гражданского кодекса РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истцы, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договорам путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав.

Представленный истцами договор соответствует установленным законом требованиям, следовательно, истцы вправе требовать признания права собственности на объект строительства, созданный в том числе за счет внесенных ими денежных средств.

Удовлетворение требований истцов о признании за ними права долевой собственности на квартиру не противоречит положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии сост. 8 ГК РФправа на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. По смыслу данной нормы, когда в соответствии с законом допускается признание в судебном порядке права собственности на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, такое признание возможно независимо от государственной регистрации права на соответствующее имущество.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ООО «Лотан» составлен и подписан односторонний акт, который направлен истцам, тем самым исполнив обязательства по передаче квартиры. Данный акт истцами не оспорен и не признан недействительным.

Вместе с тем, суд считает необходимым обязать ответчика ООО «Лотан» передать ключи от жилого помещения в виде трёхкомнатной <адрес> в д. <адрес>, т.к. указанный объект является для истцов социально-значимым, истцы свои обязательства по договору долевого участия в строительстве выполнили в полном объеме, однако квартира до настоящего времени им не передана.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГК РФ.

Истцами при подаче искового заявления была уплачена госпошлина, расходы по несению которой надлежит взыскать с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований, которая составляет 5 500 руб.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать недействительным п.9.2 Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1 право на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>, <адрес>.

Признать за ФИО2 право на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на <адрес> в д.<адрес>, <адрес>.

Обязать ООО «Лотан» передать ФИО1 и ФИО2 ключи от жилого помещения, в виде <адрес> в <адрес><адрес>.

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 и ФИО2 неустойку в размере 150 000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей, штраф в размере 50 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 23644 руб. 70 коп. в равных долях в пользу каждого.

В остальной части иска о взыскании оставшейся суммы неустойки, компенсации морального вреда и штрафа и судебных расходов – отказать.

Взыскать с ООО «Лотан» в доход бюджета Ленинского муниципального района МО госпошлину в размере 5500 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца.

Судья С.О.Кравченко