Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Романовского Василия Борисовича, Козлова Игоря Григорьевича, Трапезниковой Галины Васильевны, Можеевой Анны Александровны, Иваниди Людмилы Ивановны, Ефремовой Светланы Павловны, Шамро Татьяны Михайловны, Грушевой Марии Фёдоровны, Новикова Алексея Павловича, Казаковой-Мальпика Ксении Владимировны, Андреева Валерия Вячеславовича, Мурашко Владимира Петровича, Глущенко Валентины Ивановны, Москаленко Марины Валентиновны, Васильевой Людмилы Григорьевны,Т арасовой Елены Николаевны, Ереминой Ольги Алексеевны, Гайзман Маргариты Константиновны, Гапоновой Анны Анатольевны к администрации муниципального образования гор. Новороссийск об обязании орган местного самоуправления выбрать (назначить) управляющую организацию,

У С Т А Н О В И Л:

Романовский В.Б., Козлов И.Г., Трапезникова Г.В., Можеева А.А., Иваниди Л.И., Ефремова С.П., Шамро Т.М., Грушевая М.Ф., Новиков А.П., Казакова-Мальпика К.В., Андреев В.В., Мурашко В.П., Глущенко В.И., Москаленко М.В., Васильева Л.Г., Тарасова Е.Н., Еремина О.А., Гайзман М.К., Гапонова А.А. обратились в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования гор. Новороссийск (далее администрация г.Новороссийска) об обязании орган местного самоуправления выбрать (назначить) управляющую организацию.

В обоснование иска (с учетом уточнений) указали, что являются собственниками жилых помещений (квартир) многоквартирных домов № и №А, расположенных в <адрес> дома представляют собой жилые здания, состоящие из 80-ти квартир каждый (пятиэтажный жилой дом - «хрущевка», из четырех подъездов по 4 квартиры на площадке каждого этажа). Всего 160 квартир. В 2007 года было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирных домах №№ и 16А, которым было организовано управление многоквартирными домами №№ и 16а по <адрес> в <адрес> (далее МКД) управляющей организацией выбрано Товарищество собственников жилья (ТСЖ «Радуга). В состав МКД вошли два жилых дома №№ и 16а по <адрес> в <адрес>. В ЕГРЮЛ была внесена запись о регистрации юридического лица – ТСЖ Радуга.На общем собрании членов ТСЖ «Радуга» был принят и утвержден его Устав, согласно которому собственники помещений многоквартирных домов №№ и 16а по <адрес> в <адрес> объединились в единый комплекс недвижимого имущества для осуществления управления МКД путем ТСЖ. Однако собственники МКД (в подавляющем большинстве) отказались вступать в члены ТСЖ «Радуга» и подавать заявления о вступлении в ТСЖ. В 2013 году ТСЖ «Радуга» закрыло расчетный счет в банке, прекратило принятие от жильцов денежных средств, прекратило ведение хозяйственной деятельности, прекратило направление в адрес жильцов платежных документов. После этого собственники жилых помещений МКД заключили прямые договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), а органом исполнительной власти был проведен открытый конкурс от ДД.ММ.ГГГГ на право заключения договора управления МКД, по итогам которого победителем было признано общество с ограниченной ответственностью «Регион» (далее ООО «Регион»), который стал управлять МКД с ДД.ММ.ГГГГ и на расчетный счет ООО «Регион» в банке жильцы стали вносить плату за содержание общего имущества МКД. Однако между ТСЖ «Радуга» и ООО «Регион» состоялся спор, в результате которого Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело № А32-14974/2017) был признан недействительным результат открытого конкурса по выбору организации для управления МКД № и №А по <адрес>, так как, по мнению суда, не принималось решение о ликвидации ТСЖ «Радуга», о чем истцам стало известно из письменного ответа администрации <адрес>. Истцы участия в указанном судебном деле не принимали (текст решения им не известен). В итоге с ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регион» прекратило управление МКД, сведения об МКД были исключены из реестра лицензий <адрес>. В настоящий момент, по мнению истцов, сложилась ситуация, когда МКД никто реально не управляет: непосредственное управление МКД не допускается законом, так как МКД состоит из более, чем 30 квартир, а решение общего собрания собственников помещений МКД о выборе управляющей компании до настоящего времени не принято. ООО «Регион» отстранено от управления МКД, а решение об управлении МКД при помощи ТСЖ «Радуга» не было принято и не может быть реализовано по следующим основаниям: в членах ТСЖ «Радуга» не состоят более 50% собственников жилых домов №№ и 16А по <адрес> в <адрес>, заявления о принятии в члены ТСЖ «Радуга» от собственников помещений МКД не подавались. ТСЖ «Радуга» реально не осуществляет хозяйственную деятельность, не имеет доходов, не ведет расходов, не уплачивает и не начисляет налоги, отсутствует расчетный счет в банке, собственникам МКД не направляются платежные документы, плату за управление МКД не взимает, не имеет адреса места нахождения юридического лица и органов его управления, не имеет места для принятия наличной оплаты, корреспонденции и, соответственно, не выдает жильцам приходных ордеров и квитанций, подтверждающих принятие от них какой-либо платы и лишает возможности жильцов МКД получать от ТСЖ вообще какую-либо информацию. (в Выписке из ЕГРН указан юридический адрес ТСЖ – <адрес>А, а это многоквартирный жилой дом), не направляются сведения об управлении МКД в ГИС ЖКХ, отсутствует легитимное решение всех собственников МКД о выборе способа управления ТСЖ «Радуга». Просят суд обязать администрацию муниципального образования <адрес> выбрать управляющую компанию для управления многоквартирными домами № и №а по <адрес> в <адрес> путем проведения открытого конкурса.

Представитель третьего лица ТСЖ «Радуга» - Ерошкин Г.А. по доверенности, в порядке досудебной подготовки, направил в суд письменное ходатайство о приобщении к материалам дела копии всех протоколов общих собраний и правлений ТСЖ «Радуга», из которых следует, что протоколами общих собраний собственников МКД от 05.02.2017 и от 21.01.2018 возобновлена деятельность ТСЖ «Радуга» по управлению МКД, а по решению, оформленному протоколом заседания правления ТСЖ «Радуга» от 02.02.2019 между ТСЖ «Радуга» и Обществом с ограниченной ответственностью УК «Независимая управляющая компания» (далее ООО УК «НЖК») 04.02.2019 года был заключен договор управления МКД.

Определением суда от 9.08.2019 г. к участию в деле было привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования – ООО УК «НЖК».

Определением суда от 9.08.2019 г. к участию в деле был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ИП Ерошкин Г.А., который определением от 14.08.2019 г. от участия в деле освобожден, ввиду предоставления ТСЖ Радуга договора управления от 4.02.2019 г. с ООО НЖК.

Администрация гор. Новороссийска письменный отзыв на исковое заявление не предоставила.

Третье лицо ООО «Регион» письменный отзыв на исковое заявление не направило.

Третье лицо Государственная жилищная инспекция Краснодарского края письменный отзыв на исковое заявление не предоставила, направила в суд документы: реестр членов ТСЖ «Радуга» по состоянию на 04.02.2019, а также информацию о внесении изменений в реестр лицензий по управлению МКД.

Третье лицо ТСЖ «Радуга» предоставило письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что ТСЖ «Радуга» является единственной легитимно избранной управляющей организацией многоквартирными домами №№ и 16А по <адрес>, что подтверждается Арбитражным судом Краснодарского края от 31.08.2018 (дело № А32-14974/2017). Решения собственников помещений о выборе способа управления в виде ТСЖ «Радуга» оформлены протоколами от 05.02.2017, которые вместе с материалами направлены в ГЖИ Краснодарского края ценным письмом с описью вложения. Указывает, что ТСЖ «Радуга» осуществляет хозяйственную деятельность, заключает договоры, успешно отстаивает, в том числе и хозяйственные интересы товарищества в судах, проводит заседания правления и общие собрания, на которых принимаются значимые для товарищества решения. Управление МКД со стороны ТСЖ «Радуга» заключается в том, что на основании решений правления ТСЖ «Радуга» заключает договора, передавая им права на выполнение обязанностей по управлению МКД, включая передачу права получения от собственников МКД оплаты за оказанные услуги, так как расчетный счет ТСЖ «Радуга» был закрыт по решению правления, в силу того, что расчетным счетом не пользовались, денежные средства на расчетный счет ТСЖ «Радуга» от жильцов не поступали. ТСЖ «Радуга» не направляло собственникам МКД платежных документов и не получало от них плату за содержание их общего имущества, так как управление МКД осуществляли по договору иные лица: ИП Ерошкин А.Г. по договору от 06.02.2017 о выполнении работ по содержанию общего имущества собственников помещений МКД и ООО УК «НЖК» по договору управления от 04.02.2019. ТСЖ «Радуга» только осуществляет контроль за выполнением работ по содержанию общего имущества. Указывает, что ТСЖ «Радуга» имеет юридический адрес и место для принятия от жильцов какой-либо платы, им всегда выдавались квитанции к приходно кассовому ордеру, а над входом в 4-й подъезд <адрес>А висит объявление с указанием телефонов, по которым можно связаться с руководством ТСЖ «Радуга» и встретиться в удобное для всех время. Также ТСЖ «Радуга» не направляло сведений в ГИС ЖКХ, потому что для этого необходима электронная подпись, а это стоит значительных денежных средств, которых у ТСЖ «Радуга» нет, помимо этого управление МКД числилось длительное время за ООО «Регион», а в настоящий момент ТСЖ «Радуга» заключило договор управления с ООО УК «НЖК» с 04.02.2019 г. и необходимость подачи сведений в ГИС ЖКХ отпала.Члены правления самостоятельно подобрали подходящую управляющую компанию и заключили с ней договор управления. Считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению, так как истцы являются недобросовестными плательщиками. Просит суд в удовлетворении исковых требований полностью отказать.

Третье лицо ООО УК «НЖК» направило в суд копию договора на оказание услуг по управлению МКД от 04.04.2019, письменный отзыв на исковое заявление не предоставила.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Перехрест Ю.Н. поддержал доводы изложенные в исковом заявлении и пояснил, что согласно протоколов № 1 от 05.02.2017 общего собрания собственников помещений МКД № по <адрес> в <адрес> и № от 05.02.2017 общего собрания собственников помещений МКД №А по <адрес> в <адрес> был выбран способ управления указанными МКД и возобновлена деятельность ТСЖ «Радуга» по управлению МКД. Протоколом № от 21.01.2018 очного собрания членов ТСЖ, собственников помещений в МКД № и №А по <адрес> подтвержден выбранный способ управления – при помощи ТСЖ «Радуга». Однако избранный способ управления является не реализованным, так как ТСЖ «Радуга» не ведет хозяйственной деятельности, отсутствует расчетный счет, не ведутся хозяйственный операции по балансу товарищества, не подаются сведения в ГИС ЖКХ, то есть не соблюдаются требования закона (Федеральный закон РФ от 21.07.2014 года №, Письмо Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 26.03.2015 № МЕ-П25-4860 «О необходимости регистрации в ГИС ЖКХ» и Приказа Минсвязи и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр). Правление ТСЖ «Радуга» от 06.02.2017 превысило свои полномочия, заключив договор на управление ТСЖ «Радуга» с ИП Ерошкиным, который не имеет права на управление МКД, у него отсутствует лицензия, он не вправе получать денежные средства от собственников МКД, так как имеет право заключить с ТСЖ только договор подряда (на выполнение работ), а не договор управления. По договору подряда обязанность по оплате за выполненные работы возлагается на ТСЖ (как заказчика работ), а не на собственников МКД (третьих лиц). Помимо этого, принятое правлением ТСЖ «Радуга» решение на заседании от 02.02.2019 о заключении договора управления с ООО УК «НЖК» и утверждении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в размере 22 рубля за 1 кв.м. также принято в нарушение требований закона, так как только собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений в многоквартирном доме перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 с изменениями на 1 января 2017 года) № 491). Такое решение собственников МКД отсутствует. Помимо этого ТСЖ «Радуга» не выставляет с 2017 года собственникам МКД платежных документов для оплаты на содержание общего имущества, что указывает на отсутствие у ТСЖ «Радуги» осуществления хозяйственной деятельности, а также подтверждает отсутствие денежных средств у ТСЖ «Радуга» и способности оплачивать любые, заключаемые ТСЖ, договоры, связанные с обслуживанием имущества общего пользования. Фактически три последних года, избранный способ управления собственниками МКД – не реализован. Собственники МКД вынуждены самостоятельно заключить договоры на оказание коммунальных услуг с энергоснабжающими организациями, а также самостоятельно убирать, делать ремонт общего имущества за свой счет.

Считает, что исковые заявления истцов необходимо удовлетворить, обязать администрацию муниципального образования г.Новороссийск выбрать управляющую компанию для управления многоквартирными домами № и №а по <адрес> в <адрес> путем проведения открытого конкурса.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности – Перехрест С.Ю. также поддержал заявленные требования и пояснил ООО УК «Независимая жилищная компания», с которой ТСЖ «Радуга» заключило договор от 04.02.2019 реально до настоящего момента к управлению МКД не приступило. В противном случае при заключении договора управления МКД такие сведения должны быть размещены в системе ГИС ЖКХ в течение пяти рабочих дней со дня заключения, указанного договора, а управляющая компания обязана также направить их в орган государственного жилищного надзора (198 ЖК РФ). Помимо этого, согласно требований п. 1.3 ст.161 ЖК РФ, управляющая компания должна быть лицензированной. Однако в системе ГИС ЖКХ не размещены сведения о заключении договора управления МКД с управляющей компанией - ООО УК «Независимая жилищная компания». Также не имеется доказательств о том, направила ли управляющая компания ООО УК «Независимая жилищная компания» в орган государственного жилищного надзора такие сведения. По предоставленному заявлению ГЖИ по Краснодарскому краю в течении 10 дней должно быть решение о внесении изменений в реестр лицензий по управлению МКД. Фактически получается, что выбранный способ управления МКД опять не был реализован, так как в силу п. 4 ст. 198 ЖК РФ лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ, то есть с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.С момента заключения договора управления МКД (с 04.02.2019) прошло больше 6 месяцев. Никаких сведений о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления ООО УК «Независимая жилищная компания» не имеется.

Полагает, что выбранный способ управления МКД так и не был реализован до настоящего времени, поэтому просит исковые требования истцов удовлетворить в полном объеме, так как истцы имеют право на защиту своих прав путем назначения управляющей компании.

В судебном заседании представитель ответчика - Администрации муниципального образования город Новороссийск - по доверенности Мельничук К.А. пояснил, что свою позицию изложит после исследования материалов дела и пояснений сторон. После объявленного судом перерыва представитель администрации г.Новороссийска в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. Суд признает неявку не уважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО УК «НЖК» исковые требования не признала и пояснила, что между ТСЖ «Радуга» и ООО УК «НЖК» заключен договор управления от 04.02.2019, по условиям которого управляющая компания обязана приступить к исполнению с 01.08.2019г. Пояснила, что указанный договор был направлен в ГЖИ по Краснодарскому краю почтовой корреспонденцией. После объявленного судом перерыва представитель ООО УК «НЖК» в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Суд признает неявку не уважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица ООО УК «НЖК».

В судебном заседании представитель третьего лица ТСЖ «Радуга» - Ерошкин Г.А. повторил доводы, изложенные в письменных возражениях и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать. Указал, что ТСЖ "Радуга" ведет хозяйственную деятельность и очень грамотно управляет МКД, минимизируя расходы собственников помещений МКД. Доступ к органам управления ТСЖ "Радуга" доступен по предварительному телефонному звонку, по договоренности. На 4-м подъезде жилого <адрес>А висит объявление с номерами телефонов, по которому любой может позвонить в рабочее время, так как отдельного офиса у ТСЖ "Радуга" не имеется. Пояснил, что ТСЖ "Радуга" на самом деле закрыло расчетный счет в 2014 году, так как не нуждается в нем. Деньги на него не поступают, а наличные деньги могут приниматься и по приходному ордеру, который ТСЖ "Радуга" всегда выдает. В настоящий момент ТСЖ "Радуга" осуществляет только контроль за деятельностью управляющей компании, которой поручило управление МКД и с которой заключило договор управления. Заключенный договор имеет наивысшую юридическую силу. Считает, что удовлетворение судом иска нарушит права остальных собственников помещений МКД и приведет к хаосу в управлении многоквартирными домами. Просит суд в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «Регион» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ООО «Регион».

Представитель третьего лица - Государственная жилищная инспекция Краснодарского края, в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, о чем уведомили суд письменно.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно имеющихся в деле копий выписок из ЕГРН и документов о праве собственности на жилые помещения, подтверждается факт того, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах № и №А по <адрес> в <адрес>.

Из представленных суду представителем ТСЖ «Радуга» заявлений о вступлении в члены ТСЖ «Радуга» собственников жилых помещений, а также согласно реестра членов ТСЖ «Радуга» на 04.02.2019 и с учетом решения Октябрьского районного суда гор. Новороссийска от 16.12.2008 (дело № 2-2586-08) суд приходит к выводу, что ТСЖ «Радуга» создано легитимно в соответствии с действующим законом.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в МКД №А по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и протоколу общего собрания собственников помещений МКД № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о заключении договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества МКД №№и и 16А с управляющей организацией в лице индивидуального предпринимателя Ерошкина Г.А., утвержден перечень, периодичность и стоимость услуг и работ, отраженных в приложении к договору. Денежные средства за содержание общего имущества собственников помещений в МКД, внесенные в ТСЖ собственниками квартир в качестве предоплаты за периоды, начиная с 01.04.2014 передать Ерошкину Г.А., для их зачета в соответствующих периодах.

17.02.2017 года органом исполнительной власти был проведен открытый конкурс на право заключения договора управления МКД, по итогам которого победителем было признано общество с ограниченной ответственностью «Регион», которое стало управлять МКД с 01.03.2017.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2018 (дело № А32-14974/2017) был признан недействительным результат открытого конкурса по выбору организации для управления МКД № и №А по <адрес>.

Согласно протоколу №1 от 05.02.2017 г. внеочередного очного собрания собственников помещений в МКД №А по <адрес> и протоколу № 1 от 05.02.2017 г. внеочередного очного собрания собственников помещений в МКД № по <адрес> собственниками МКД была возобновлена ранее приостановленная деятельность ТСЖ «Радуга» выбран способ управления многоквартирными домами – ТСЖ «Радуга», при этом в обоих протоколах указано, что 23.03.2014 года собственники помещений МКД выбрали способ управления МКД № № и 16А по <адрес> в виде непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, хотя как следует из текста протоколов общих собраний собственников помещений в МКД № № и 16А по <адрес> от 23.03.2014 принято иное решение – а именно: принято решение о заключении договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества МКД №№и 16А с управляющей организацией в лице индивидуального предпринимателя Ерошкина Г.А.

Помимо этого протоколами № 1 от 05.02.2017 г. внеочередных общих собраний собственников помещений МКД № и №А по <адрес> были приняты решения о том, что до 01.04.2017 г. работы по содержанию общего имущества собственников помещений МКД № и №А по <адрес> выполняет ИП Ерошкин Г.А. в соответствии с ранее утвержденным перечнем, периодичностью и стоимостью услуг и работ, отраженных в договоре № 16-А-01.04.2014 от 23.03.2014. С 01.04.2017 указанные функции выполняет ТСЖ «Радуга», при этом оплата за работы по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД составит 18 рублей с 1 кв.м общей жилой площади.

Из анализа вышеприведенных документов следует, что собственниками помещений в МКД избирались способы управления МКД в следующей последовательности: способ управления МКД в период с 2008 года (с даты государственной регистрации ТСЖ «Радуга») по 23.03.2014 было выбрано ТСЖ «Радуга». В период с 01.04.2014 способ управления МКД был выбран управляющей организацией ИП Ерошкин Г.А. (протоколы общих собраний собственников МКД от 23.03.2014) до 01.04.2017 года (протоколы общих собраний собственников МКД от 05.02.2017). С 01.04.2017 года собственники помещений в МКД закрепили, что работы по содержанию общего имущества собственников помещений МКД № и №А по <адрес> выполняет ТСЖ «Радуга» (протоколы общих собраний собственников МКД от 05.02.2017).

Решение о непосредственном управлении собственниками помещений в МКД № и №А по <адрес> не принималось, доказательства этому отсутствуют.

Решение о выборе способа управления относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений МКД (ст.44 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ закреплена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1 - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2 - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3 - управление управляющей организацией.

Как следует из протокола № 1 от 21.01.2018 очного собрания членов ТСЖ, собственников помещений в МКД № и №А по <адрес>, собственники помещений МКД приняли решение о сохранении порядка оплаты предоставления коммунальных услуг непосредственно с организациями поставщиками услуг.

Этим же протоколом общего собрания было подтверждено решение о том, что собственниками МКД способ управление МКД возлагается на ТСЖ «Радуга».

Из этого следует, что все собственники МКД заключили прямые договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), исключив из этого процесса ТСЖ «Радуга».

Необходимо учесть, что управление МКД управляющей организацией в лице ИП Ерошкина Г.А., на которого собрание собственников МКД возложило управление МКД своим решением от 23.03.2014, невозможно, так как в силу положений статьи 192 ЖК РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом, деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на сновании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - лицензия), выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Как следует из писем ГЖИ от 20.06.2019 № 75-8765-01/19 и от 11.01.2019 № 75-310-ОПП/11 следует, что ТСЖ «Радуга» договор управления с управляющей организацией ИП Ерошкин Г.А. не заключало, лицензия на управление МКД Ерошкину Г.А. не выдавалась. Тем более, что с 01.04.2017 года все работы по содержанию общего имущества собственников помещений МКД № 16 и № 16А по ул. Свердлова должно выполнять ТСЖ «Радуга» (протоколы общих собраний собственников МКД от 05.02.2017), то есть все договоры подряда и управления, заключенные с ИП Ерошкиным Г.А. либо с иным лицом прекращают свое действие, до принятие общим собранием иного решения по этому вопросу.

Предоставленный суду договор от 04.02.2019 г. на оказание услуг по управлению многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ «Радуга» и ООО УК «НЖК» по своей природе является договором управления МКД. Из текста указанного договора следует, что ООО УК «НЖК» обязана осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями договора (п.2.1.1), в том числе принимать от собственников жилых помещений Товарищества плату за содержание, управление и текущий ремонт общего имущества МКД (п.2.2.1), исходя из денежного расчета в размере 22 рубля с 1 кв.м общей жилой площади собственников помещений в указанных МКД (п.3.1). В приложении № к договору установлен перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества МКД.

Однако такие вопросы, как размер платы за содержание, управление и текущий ремонт общего имущества МКДс 1 кв.м жилой площади, перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, выбор управляющей организации относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений МКД. (Письмо Минстроя РФ от 30.12.2016 № 45099-АЧ/04).

Последним своим решением от 05.02.2017 г. собственники помещений МКД установили размер платы за работы по содержанию общего имущества собственников помещений в размере 18 рублей с 1 кв.м общей жилой площади, а не 22 руб. с 1 кв.м как это указано в договоре от 04.02.2019. Других решений общее собрание собственников МКД по этому вопросу не принимало.

Общее собрание собственников помещений имеет право выбрать способ управления МКД (в том числе – управление товариществом собственников жилья), может принять еще ряд решений в рамках своей компетенции (в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ), и эти решения в соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в доме.

В случае создания ТСЖ, высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ, компетенция такого общего собрания определена частью 2 статьи 145 ЖК РФ.

Таким образом, и решения общего собрания собственников помещений, и решения общего собрания членов ТСЖ могут определять условия договоров, в том числе договоров управления МКД, предоставления услуг и выполнения работ по содержанию жилого помещения (которые в соответствии со статьями 154 и 158 ЖК РФ включают в себя управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества).

Доказательств тому, что общее собрание собственников жилых помещений МКД или общее собрание членов ТСЖ "Радуга" (ст. 145 ЖК РФ) принимало (изменяло) принятые ранее решения о способе управления МКД или выбирало (назначало) своей управляющей организацией ООО УК «НЖК», а также утверждало перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, утверждало смету доходов и расходов, утверждало годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, суду предоставлено не было. Как следует из протокола очного собрания членов ТСЖ "Радуга" от 07.07.2019 года, имеющегося в материалах дела, вопрос об утверждении данных вопросов не был принят общим собранием членов ТСЖ «Радуга», до присутствующих на собрании была доведена информация о заключении договора управления между ТСЖ «Радуга» и ООО УК «НЖК» от 04.02.2019 и его существенных условиях, была доведена информация о принятом решении правления ТСЖ «Радуга» на заседании от 02.02.2019 заключить указанный договор.

Однако в обязанности правления товарищества собственников жилья входит составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения (пункт3 статьи148 ЖК РФ).

Такое несоблюдение закона нарушает права всех собственников МКД.

Также следует учесть, что ООО УК «НЖК» после заключения договора управления не могло приступитьк управлению МКДв силу закона.

Согласно требований п. 1.3 ст.161 ЖК РФ, управляющая компания должна быть лицензированной.

Согласно статьи 198 ЖК РФ при заключении договора управления МКД такие сведения должны быть размещены в системе ГИС ЖКХ в течение пяти рабочих дней со дня заключения, указанного договора, а управляющая компания обязана также направить их в орган государственного жилищного надзора.

В силу части 4 статьи 198 ЖК РФ лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ.

Согласно части 7 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управлениятаким домом.

Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, установлены Приказом от 25.12.2015 № 938/пр Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, где в пункте 4 Порядка закреплено, что срок рассмотрения заявлений и документов о внесении изменений в реестр не должен превышать 10 дней с даты поступления заявлений и документов.

С момента заключения договора управления МКД (с 04.02.2019) прошло больше 6 месяцев. Никаких сведений о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления ООО УК «Независимая жилищная компания», не имеется.

Перед внесением изменений в реестр лицензий согласно заявлению орган Госжилнадзора проводит проверку предоставленных сведений в соответствии с пунктом 5 приказа № 938/пр. ГЖИ проверяет: полноту предоставленных сведений согласно п.п. 2, 3 приказа № 938/пр; достоверность сведений и отсутствие противоречий уже имеющимся в реестре лицензий данным; отсутствие судебных споров по вопросу управления многоквартирным домом; факт размещения информации, указанной в заявлении, в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 2 ст. 198 ЖК РФ. Если все условия соблюдены, то орган ГЖН выносит решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ (п. 8 приказа № 938/пр). В ином случае рассмотрение заявления приостанавливается либо надзорное ведомство выносит решение об отказе заявителю (п.п. 7, 9, 10 приказа № 938/пр).

На момент рассмотрения настоящего гражданского дела в системе ГИС ЖКХ не размещены сведения о заключении договора управления МКД с управляющей компанией - ООО УК «Независимая жилищная компания».

Наоборот, из ответа, содержащегося в письме Государственной Жилищной Инспекции Краснодарского края от 14.08.2019 № 75-9960/19-09-06, направленному по запросу суда, следует, что по состоянию на 14 августа 2019 года сведения о многоквартирных домах № и №А по <адрес> отсутствуют в реестре лицензий <адрес>, в перечне многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляют лицензиаты.

Фактически выбранный способ управления МКД с помощью управляющей компании ООО УК "НЖК" остался не реализованным. Суду не предоставлено доказательств направления в адрес ГЖИ КК заявления о включении МКД в реестр лицензий управляющей компании, в связи заключением договора на оказание услуг по управлению МКД от 04.02.2019.

Помимо этого, из предоставленных в материалы дела налоговой отчетности, сданной ТСЖ «Радуга» в ИФНС по г.Новороссийску за период с 2014 -2018 г.г. следует, что хозяйственную деятельность ТСЖ «Радуга» не ведет с 2014 года по настоящее время. То есть ТСЖ «Радуга» с 2014 года не совершает никаких хозяйственных операций, у него отсутствуют движения по балансу, не имеется ни кредиторской, ни дебиторской задолженности, начисление и уплата налогов в бюджет не производится, кассовые и банковские операции не ведутся. В штате у ТСЖ «Радуга» значится один работник.

Также ТСЖ «Радуга» с 2014 года не имеет расчетного счета (по данным налоговой инспекции), то есть не принимает на свой расчетный счет денежные средства от собственников МКД или членов ТСЖ, а также не ведет оплату, заключенных от своего имени договоров подряда (на выполнение работ по содержанию общего имущества).

Согласно статье 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Отсутствие денежных средств у ТСЖ «Радуга» как заказчика означает, что ТСЖ «Радуга» не заключает таких договоров и не может их заключить.

Заслуживают внимания и доводы истцов о том, что ТСЖ «Радуга» начиная с 2017 года (когда была возобновлена деятельность товарищества по управлению МКД) не направляет в ГИС ЖКХ необходимых сведений.

Федеральным законом РФ от 21.07.2014 года № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» на организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, возложена обязанность поставщиков информации, введена обязанность поставщиков информации в установленном порядке направлять в ГИС ЖКХ сведенияо многоквартирных домах в отношении которых организации осуществляют деятельность по их управлению.

Письмом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 26 марта 2015 № МЕ-П25-4860 «О необходимости регистрации в ГИС ЖКХ» установлено что с 1 мая 2015 года управляющие организации обязаны размещать в системе ГИС ЖКХ сведения о многоквартирных домах в отношении которых организации осуществляют деятельность по договору управления.

Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 февраля 2016 № 74/1114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщикамиинформации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» утвержден состав, сроки и периодичность размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. В разделе 10 приказа закреплено, что не позднее 7 дней товарищества обязаны разместить следующие сведения: информацию о товариществе, сведения об МКД, адрес МКД, дата начала управления, номер контактного телефона, режим работы, адрес места нахождения органов управления товарищества, информация о приеме граждан, адрес места приема, место размещения товариществом информации для собственников, платежные реквизиты, номер расчетного счета, информацию о сроках предоставления платежных документов, штатная численность сотрудников, информацию о членах товарищества, реестр членов кооператива, сведения о председателе, членах правления и ревизионной комиссии, срок избрания председателя, членов правления и ревизионной комиссии, устав товарищества, протокол об утверждении товарищества, дата государственной регистрации и т.д.

Доводы представителя ТСЖ «Радуга» о том,что указанные сведения невозможно подать в виду отсутствия денежных средств у товарищества подтверждают довод истцов о том, что ТСЖ «Радуга» не исполняет требования закона, связанные с административным управлением МКД.

Управление МКД состоит из: предоставления коммунальных услуг; выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества; использования общего имущества - предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (частями 3-3.1 статьи 44 ЖК РФ). Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления.

Как установлено судом, все собственники многоквартирных домов № 16 и № 16А заключили прямые договора на поставку и оплату коммунальных услуг с ресурсными организациями и это не опровергается сторонами, подтверждается протоколом общего собрания собственников МКД от 21.01.2018 г..

ТСЖ «Радуга» вышеназванных услуг не оказывает, приходно-кассовые ордера собственникам не выдает, поскольку денежных средств с собственников МКД не собирает, платежные документы собственникам МКД и контрагентам не предъявляет. Суду не предоставлено доказательств получения от собственников МКД наличных денежных средств в кассу ТСЖ "Радуга" за период с 2017 года по настоящий момент. Иных финансовых, бухгалтерских, платежных документов ТСЖ "Радуга" в материалы дела не предоставила.

Согласно статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договора на выполнение работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества с 01.04.2017 г. ТСЖ "Радуга" не может заключать, так как решением общего собрания собственников помещений МКД от 05.02.2017 года выполнение этих обязанностей (функций) возложено непосредственно на ТСЖ «Радуга». Указанное решение не изменено и не отменено до настоящего времени.

Судом установлено, что у ТСЖ «Радуга» отсутствует расчетный счет и денежные средства в кассе, а также отсутствует достаточный штат работников для оказания функций по выполнению работ и услуг по содержанию и ремонту домов.

Помимо этого ТСЖ "Радуга" на своих общих собраниях не принимает решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; об утверждении порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также об утверждение отчетов об использовании таких фондов; об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; об утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; об утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, об утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества и т.д.

Это указывает не только на отсутствие хозяйственной, но и управленческой деятельности в товариществе.

Передача управления МКД сторонним лицам: ИП Ерошкину Г.А. в 2017 году или ООО УК «НЖК» в 2019 году либо запрещена законом (у Ерошкина Г.А.. отсутствует лицензия) либо остается не реализованной (ООО УК «НЖК» заключило договор управления без ободрения его условий общим собранием собственников МКД, не приняло мер установленных законом к реализации управления МКД).

Суд приходит к выводу, что фактически многоквартирные жилые <адрес>№А по <адрес> остались без управления, то есть избранный собственниками способ управления остался не реализованным. Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно части 7 статьи 161 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым обязать администрацию муниципального образования г.Новороссийск выбрать управляющую компанию для управления многоквартирными домами № и №а по <адрес> в <адрес> путем проведения открытого конкурса.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Обязать Администрацию МО г. Новороссийск выбрать управляющую компанию для управления многоквартирными домами № и №А по <адрес> в <адрес> путем проведения открытого конкурса.

Решение может быть обжаловано в крайсуд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий: М.А.Схудобенова

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2019 г.