Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Автотех» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, денежной компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Автотех» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, ссылаясь на то, что 30.01.2016г. между истцом и ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался продать и передать покупателю в будущем нежилое помещение в срок до 10.11.2016г., однако в установленный договором срок своих обязательств по договору не исполнил, вышеуказанное помещение передано истцу по акту приема-передачи только 12.08.2019г. Поскольку на момент заключения данного договора объект недвижимости не существовал и был построен позднее, а в договоре ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» выступал в качестве застройщика, истец полагает, что на правоотношения сторон, вытекающие из договора, распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 21.02.2017г. между истцом, ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» и ООО «Автотех» заключено соглашение о замене стороны в договоре, согласно которому все права и обязательства по договору от 30.01.2016г. перешли от продавца ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» к новому продавцу – ООО «Автотех».

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика ООО «Автотех» в свою пользу неустойку, предусмотренную ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за период с 10.11.2016 по 12.08.2019 в размере 2 489 617 руб. 75 коп., денежную компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. 00 коп. и штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Представитель истца в судебном заседании просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «Автотех» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, в котором в случае удовлетворения исковых требований просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 9 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлено, что 30 января 2016 года между ФИО3, и ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст», заключен договор купли-продажи будущего недвижимого имущества, согласно которому продавец обязался продать и передать покупателю в будущем объект недвижимости – помещение условный №, назначение – нежилое, общей ориентировочной площадью 37,4 кв.м., расположенное на 11 этаже в корпусе 5 в здании по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.3 Договора Продавец гарантирует, что объект недвижимости будет построен и введен в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а так же иными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в области строительства в срок до 10.11.2016г.

Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке продлить указанный срок, но не более чем на 6 месяцев, в этом случае продавец обязан, не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного в данном пункте срока, направить покупателю соответствующее письменное уведомление.

Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта между сторонами не заключалось.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что цена объекта недвижимости составляет 4 922 775 руб.

Окончательная стоимость объекта недвижимости составила 5 120 212 руб., что подтверждается передаточным актом от 12.08.2019.

Финансовые обязательства исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается копиями платежных документов и не оспаривалось представителем ответчика в письменных возражениях на иск.

21 февраля 2017 года между ФИО3, ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» и ООО «Автотех» заключено соглашение о замене стороны в договоре, согласно которому все права и обязательства по договору от 30 января 2016 года перешли от продавца ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» к новому продавцу – ООО «Автотех».

Согласно представленным представителем ответчика документам, здание по адресу: <адрес>, стр.120 введено в эксплуатацию 12.03.2019г.

12.08.2019г. между сторонами подписан передаточный акт, по которому объект недвижимости передан истцу.

Согласно материалов дела, истец направил ответчику претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, однако требования истца ответчиком исполнены не были; доказательств в подтверждение иного суду не представлено.

При рассмотрении данного дела суд, проанализировав условия заключенного между сторонами договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, приходит к выводу о том, что сторонами при совершении сделки в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку на момент заключения спорного договора предмет данного договора (нежилое помещение) еще не был создан, то есть ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» имел цель привлечь денежные средства именно для строительства объекта недвижимости. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), в том числе меры ответственности, им предусмотренные (п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017г.).

В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Как установлено ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве.

Как следует из условий договора купли-продажи, объект недвижимости должен был быть введен в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами и правилами в срок до 10.11.2016г. Поскольку в силу п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор долевого участия должен содержать указание на срок передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства, суд, проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, приходит к выводу, что ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» должно было передать истцу объект долевого строительства (нежилое помещение) в срок не позднее 10.11.2016г.

При этом суд не может принять во внимание положения п. 2.3 договора, позволяющие застройщику в одностороннем порядке продлить срок ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, поскольку данные положения противоречат Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, который обязывает застройщика устанавливать конкретный срок передачи объекта долевого строительства без права его изменения в одностороннем порядке.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что между сторонами был заключен договор, отвечающий признакам договора долевого участия в строительстве жилья; в нарушение условий договора объект долевого строительства истцу в собственность передан не был, право собственности на помещение ООО Управляющая компания «ТЭН-Девелопмент» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Актив – ПремьерТраст» не оформлялось, какие-либо действия для этого не предпринимались.

Из этого следует, что обязательства надлежащим образом застройщиком не исполнены, в связи с чем, на застройщика возлагается ответственность за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину – участнику долевого строительства – объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере, определенном в ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Суд не может принять во внимание довод письменного отзыва ответчика о том, что указанный договор не является договором долевого участия в строительстве, а является договором купли-продажи будущего недвижимого имущества, поскольку данный довод не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и опровергается материалами дела и содержанием договора.

Одновременно суд не может принять во внимание довод письменного отзыва ответчика о том, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ не предусмотрена возможность заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении нежилых помещений, так как данный довод основан на ошибочном толковании названного Федерального закона, пункт 2 ст. 2 которого относит к объектам долевого строительства, в том числе нежилые помещения.

Кроме того, суд не может принять во внимание довод представителя ответчика о том, что задержка строительства имела место по объективным причинам в связи с финансовыми затруднениями, сменой застройщика в процессе строительства и регулярным приостановлением строительных работ в связи с проведением на прилегающих территориях спортивных и культурно-массовых мероприятий. Суд исходит из того, что данные обстоятельства не могут являться основанием для освобождения застройщика от предусмотренной законом ответственности, однако они являются основанием для уменьшения размера штрафных санкций, возлагаемых на застройщика, и учитываются судом при определении окончательного размера неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства.

Тем самым истец вправе требовать от ООО «Автотех» как лица, к которому перешли все права и обязанности застройщика по договору от 30.01.2016г., выплаты неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за заявленный истцом период с 10.11.2016г. по 12.08.2019г. Истцом представлен расчет, согласно которому размер неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором долевого участия срока передачи истцу объекта долевого строительства за указанный период составляет в размере 2 489 617 руб. 75 коп. Суд соглашается с представленным истцом расчетом неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, поскольку он нагляден, математически верен и составлен в соответствии с положениями закона и условиями договора.

При рассмотрении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд исходит из того, что на основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В письменных возражениях на иск представителем ответчиков заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, – на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, цену объекта долевого строительства, указанную в договоре долевого строительства, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств застройщиком, указанные в представленных суду документах, принятие застройщиком мер к завершению строительства, степень выполнения им своих обязательств, последствия для истца, наступившие вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, суд полагает, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 2 000 000 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда и штрафа на основании Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд исходит из того, что в материалы дела не представлены доказательства приобретения истцом помещения исключительно для ведения хозяйственной деятельности. Одновременно доказательств того, что данный объект будет использоваться истцом только для извлечения прибыли, не имеется. Функциональное назначение данного объекта не препятствует истцу использовать его в личных целях, в том числе для временного пребывания, хранения вещей и удовлетворения иных личных потребностей.

Тем самым на спорные правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда подлежат удовлетворению. С учетом требований разумности, соразмерности и справедливости суд определяет размер данной компенсации равным 2 000 руб.

При рассмотрении вопроса о соразмерности штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», последствиям нарушенного обязательства, суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае по заявленному представителем ответчика ходатайству размер штрафа подлежит уменьшению, поскольку взыскание штрафа в полном объеме будет несоразмерно последствиям нарушенного ответчиком обязательства. При таких обстоятельствах суд считает, что в данной ситуации справедливым и разумным размером штрафа, подлежащим взысканию с ответчика в пользу истца, будет являться денежная сумма в размере 800 000 руб.

С учетом постановления № 423 от 02.04.2020 Правительства РФ ответчику предоставить отсрочку до 01.01.2021.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Автотех» в пользу ФИО3 неустойку за период с 10.11.2016 по 11.08.2019 в размере 2 000 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб., штраф в размере 800 000 руб.

Во взыскании неустойки 489 617,75 руб., компенсации морального 48 000 руб., штрафа в большем размере отказать.

Предоставить ООО «Автотех» отсрочку исполнения решения суда до 01.01.2021.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Кобзарева

Решение в окончательной форме принято 02 июля 2020 года

Судья О.А.Кобзарева

УИД 50RS0001-01-2020-001981-95

Решение не вступило в законную силу

Подлинник решения находится в гражданском деле 2-2693/2020

в производстве Балашихинского городского суда Московской области

Судья Кобзарева О.А.

Помощник судьи Евстратова В.И.