Гражданский кодекс часть 1

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Зыряновой А. А. секретаря судебного заседания Богословцевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Сайгина В.И. к ООО «Специализированный застройщик «Южные горки» о признании права собственности на земельный участок, отмене запретов регистрационных действий, третьи лица Красногорский РОСП УФССП России по Московской области, Ленинский РОСП УФССП России по Московской области, Межрайонный отдел по исполнению особо важных исполнительных производств №2 УФССП России по Московской области

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчику, просил суд: признать за Сайгиным В.И. право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>; жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>;

Отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, установленные постановлениями судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (№ от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП и постановлений судебного пристава-исполнителя МО по ИОВИП №2 от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД), от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД)

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГФедоров Р.В. и ООО «Южные горки» (далее – «Ответчик)» заключили Предварительный договор № о заключении договора купли-продажи (далее – «Предварительный договор»). По Предварительному договору, в редакции дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, Стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в отношении следующих Объектов недвижимого имущества: Земельный участок площадью <данные изъяты>., местоположение: <адрес>, кадастровый № (далее – «Земельный участок») и расположенный на Земельном участке 2-х этажный жилой дом ориентировочной общей площадью 233 кв.м., местоположение: <адрес> забор, характеристики которого определены в пункте 1.3 Предварительного договора.

Пунктом 3.1. установлено, что существенная часть цены Предварительного договора оплачивается до заключения основного договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.1 Предварительного договора для обеспечения исполнения обязательств по договору Федоров Р.В. оплатил Продавцу Гарантийную сумму в размере <данные изъяты>, что признает и ООО «Южные горки» Справкой исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФедоров Р.В. и Сайгин В.И. (Истец) заключили Договор о передаче прав и обязанностей (далее по тексту – «Договор цессии»), на основании которого права и обязанности покупателя по Предварительному договору перешли от Федорова Р.В. к Сайгину В. И. В порядке пункта 2.1 Договора цессии Сайгин В.И. в качестве оплаты за уступаемое право выплатил Федорову Р.В. денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается Расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Сайгин В.И. и ООО «Южные горки» заключили Дополнительное соглашение № к Предварительному договору, которым стороны согласовали перенос срока заключения основного Договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, до настоящего времени Ответчик не заключил с Истцом Договора купли-продажи, хотя обусловленная Предварительным договором сумма в размере 17 157 658 рублей, состоящая из цены Земельного участка и Жилого дома, оплачена Покупателем в полном объеме.

Право собственности Ответчика на Земельный участок с кадастровым номером № площадью 1215 +/- 8 кв.м по адресу <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №-АД №, а также выпиской из ЕГРН.

Строительство расположенного на Земельном участке Жилого дома завершено, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности Ответчика на указанный жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН и Кадастровым паспортом.

Несмотря на то, что обязательства покупателем по оплате цены объектов Предварительного договора исполнены в полном объеме, Ответчик не заключает с Истцом основного Договора купли-продажи и не передает Истцу указанные Объекты недвижимого имущества в связи с тем, что на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-ИП), от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП и постановлений судебного пристава-исполнителя МО по ИОВИП № от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД), от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД) в отношении Земельного участка и Жилого дома в ЕГРН внесены записи о запрете регистрационных действий.

Указанные обременения наложены в рамках исполнительных производств в отношении Ответчика по обязательствам, не связанным со спорными объектами.

Исковые требования обоснованы положениями статей: 218, 219, 131, 309, 432, 549, 554, 431 Гражданского кодекса РФ, ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве»

Представитель истца исковые требования поддержал, представитель ответчика против удовлетворения исковых требований не возражал.

Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец Сайгин В.И. является покупателем по Предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ с Федоровым Р.В. и Договора цессии.

По условиям предварительного договора с учётом условий дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, Стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в отношении следующих Объектов недвижимого имущества: Земельный участок площадью 1215 кв.м., местоположение: <адрес> кадастровый № (далее – «Земельный участок») и расположенный на Земельном участке 2-х этажный жилой дом ориентировочной общей площадью 233 кв.м., местоположение: <адрес> (далее – «Жилой дом»), забор, характеристики которого определены в пункте 1.3 Предварительного договора.

Согласно пункту 3.1 Предварительного договора для обеспечения исполнения обязательств по договору Федоров Р.В. оплатил Продавцу Гарантийную сумму в размере <данные изъяты>, что ответчик ООО «Южные горки» согласно справке исх. № от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривае.

заключили Договор о передаче прав и обязанностей (далее по тексту – «Договор цессии»), на основании которого права и обязанности покупателя по Предварительному договору перешли от Федорова Р.В. к Сайгину В. И. В порядке пункта 2.1 Договора цессии Сайгин В.И. в качестве оплаты за уступаемое право выплатил Федорову Р.В. денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается Расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком обязательства по заключению с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества не исполнены, тогда как истцом обусловленная Предварительным договором стоимость имущества, состоящая из цены Земельного участка и Жилого дома, оплачена в полном объёме размере <данные изъяты>

При этом, объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом предварительного договора созданы, право собственности Ответчика на Земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности ответчика на жилой дом зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ указанный жилой дом с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного Договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Совокупность вышеприведенных статей определяет, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимою имущества или существенную ее часть, он должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, заключенный Истцом и Ответчиком предварительный договор купли-продажи следует квалифицировать как договор купли- продажи недвижимого имущества, поскольку Истцом внесена полная стоимость земельного участка и жилого дома.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствие со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Таким образом, с учётом указанных обстоятельств и вышеприведённых правовых норм, у суда имеются основания к признанию за истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>; жилой дом с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Запись о регистрации права собственности ответчика на земельный участок и жилой дом из ЕГРН подлежит исключению.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия в частности, в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение.

В соответствии с п. 1 ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу статьи 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Согласно материалам дела на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> постановлениями судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (№ИП), от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП и постановлений судебного пристава-исполнителя МО по ИОВИП №2 от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД), от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД) наложены запреты на совершение регистрационных действий. Данные запреты не связаны со спором на имущество, применены в связи с наличием долговых обязательств ответчика перед третьими лицами. С учётом того, что ответчик в связи с заключением предварительного договора произвёл отчуждение имущества, которое будет создано в будущем, то ограничения применены к земельному участку и жилому дому, уже юридически не принадлежащему ответчику.

Истец не является стороной исполнительных производств, по которому его права ограничены наложением запрета на совершение регистрационных действий, не несет ответственности по обязательствам ответчика своим имуществом, и не может быть ограничен в своих правах по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, в том числе спорным земельным участком. При таких обстоятельствах запреты на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установленные постановлениями судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ№№-ИП), от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП и постановлений судебного пристава-исполнителя МО по ИОВИП №2 от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД), от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД) подлежат отмене, а исковые требования удовлетоврнеию.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Сайгина В.И. к ООО «Специализированный застройщик «Южные горки» - удовлетворить.

Признать за истцом Сайгиным В.И. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>., по адресу: <адрес>, жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Сайгина В.И. на данные земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, и исключению из ЕГРН сведений о регистрации права собственности не них ООО «Специализированный застройщик «Южные горки»

Отменить запреты на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес> установленные постановлениями судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№№-ИП), от ДД.ММ.ГГГГ№-ИП и постановлений судебного пристава-исполнителя МО по ИОВИП №2 от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД), от ДД.ММ.ГГГГ№ (№-СД)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня составления в мотивированное форме. Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья Зырянова А.А.