Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, аннулировании регистрационной записи о переходе права собственности на нежилое здание и земельный участок,

установил:

истец обратился с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между ответчиками, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности на вышеуказанные недвижимые объекты под кадастровыми номерами № и 66:41:0502086:5.

В обоснование требований ФИО1 указала, что с ДД.ММ.ГГГГ года состоит в браке с ФИО2 В период брака супруги М-вы приобрели в общую совместную собственность нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, оформив права на имя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал доверенность родной сестре истца ФИО4 с правом распоряжения вышеуказанной недвижимостью. На основании доверенности ФИО4, действуя от имени ФИО2, продала нежилое здание и земельный участок ФИО3 в отсутствие нотариального согласия истца. Тем самым нарушены права истца как сособственника проданного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Третье лицо ФИО4 просила заявленный иск удовлетворить.

Третье лицо ФИО5 и ее представитель возражали против удовлетворения иска.

Остальные участники процесса, будучи надлежаще извещенными, в том числе публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга, в судебное заседание не явились.

С учетом мнения участников процесса и положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, материалы на флеш –носителе, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 и ФИО2 состоят в браке с ДД.ММ.ГГГГ, проживают совместно и ведут общее хозяйство. Данные факты подтвердили в суде третье лицо ФИО4 и представитель истца.

В период брака и совместного проживания супруги М-вы приобрели в общую совместную собственность отдельно стоящее нежилое здание площадью 66,1 кв.м и земельный участок площадью 134 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Данные недвижимые объекты М-вы приобрели за цену 1 758 000 рублей на общие средства, что подтверждается договором купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ имущества на торгах в порядке реализации имущества должника ФИО4, выпиской по счету истца о снятии суммы свыше 1 900 000 рублей за неделю до совершения вышеуказанной сделки, платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о перечислении со счета ФИО2 на счет ФИО4 расчета по договору.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО4 с правом осуществлять от его имени сдачу нежилого здания и земельного участка по адресу: <адрес>, в аренду, продажу данных недвижимых объектов за цену и на условиях по своему усмотрению, получения денежного расчета за проданные объекты.

По договору купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, действуя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2, продала ФИО3 отдельно стоящее нежилое здание площадью 66,1 кв.м и земельный участок площадью 134 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, за цену 900 000 рублей.

Переход права собственности от продавца ФИО2 к покупателю ФИО3 зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Приобретенные по спорной сделке недвижимые объекты ФИО3 продал ФИО6 по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ за цену 5 000 000 рублей. Переход права собственности к покупателю ФИО6 в ЕГРН зарегистрирован.

По договору купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал отдельно стоящее нежилое здание площадью 66,1 кв.м и земельный участок площадью 134 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, покупателю ФИО5 за цену 5 000 000 рублей.

С ДД.ММ.ГГГГ собственником вышеуказанной недвижимости в ЕГРН значится ФИО5, она же является и фактическим владельцем этих объектов.

В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.

В случае оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, не требуется доказывания наступления для лица, оспаривающего такую сделку, неблагоприятных для него последствий (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

В материалах реестрового дела по спорной сделке отсутствует нотариально удостоверенное согласие участника совместной собственности ФИО1 на продажу нежилого здания и земельного участка по адресу: <адрес>. Вместо него в нем присутствует заявление ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, что ФИО2 на дату подачи заявления в браке не состоит. Факт подписания указанного заявления и подачи его регистратору ФИО4 в суде удостоверила. Из доводов иска и объяснений представителя истца установлено, что нотариальное согласие на совершение спорной сделки ФИО1 не давала.

Суд приходит к выводу, что договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между ответчиками, совершен в нарушение пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отсутствие нотариального согласия истца как супруги продавца.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 N 1830-О, от 24.12.2013 N 2076-О, от 23.04.2013 N 639-О и других указано на то, что положения Семейного кодекса Российской Федерации, регламентирующие распоряжение находящимся в совместной собственности супругов имуществом и устанавливающие среди прочего требование о необходимости получения для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации нотариально удостоверенного согласия другого супруга, направлена на конкретизацию положений статьи 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и обеспечение баланса не только имущественных интересов членов семьи, но и иных участников гражданского оборота.

По смыслу части 1 статьи 3 Гражданского кодекса РФ каждому гарантируется судебная защита гарантируется исходя из предположения, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и были нарушены.

Следовательно, целью предъявления любого иска должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Таким образом, юридически значимыми по делу обстоятельствами, помимо установления выдачи истцом нотариального согласия на сделку, являются следующие: 1. чьи действия повлекли нарушение прав истца 2. цель, преследуемая истцом при обращении с настоящим иском 3. возможность восстановления предполагаемо нарушенного права истца в результате удовлетворения иска.

Как пояснила суду ФИО4 в первоначально данных объяснениях (протокол судебного заседания от 24.05.2022), истец является родной сестрой ФИО4, отношения между ней, сестрой и ФИО2 на момент сделки были доверительными. С момента приобретения супруги М-вы нежилым помещением (сауной), проданным по спорной сделке не занимались, передали данный объект в ее (ФИО4) управление. Она (ФИО4) располагала ключами от сауны, сдавала ее в аренду, несла расходы по содержанию сауны. Когда она (ФИО4) нашла покупателя, супруги М-вы были этому только рады. В действительности сауна и земельный участок под ней проданы за большую стоимость, заниженная цена в договоре указана по договоренности между ФИО3 и ФИО4 с тем, чтобы ФИО7 мог избежать налогообложения при продаже недвижимости по ее действительной стоимости, полный расчет по сделке с ней (ФИО4) покупателем не произведен.

В ходе судебного разбирательства ФИО4 изменила свою позицию, пояснила, что ее объяснения, что родственники обрадовались продаже сауны, являются предположениями. Суд находит достоверными первоначальные объяснения ФИО4 о данном факте, поскольку они выражены в утвердительной форме, как основанные на поведении истца и его супруга. Последующее изменение ФИО4 своей позиции в данной части расценивается судом как попытка сокрыть действительные обстоятельства дела в целях избежания неблагоприятного исхода разрешения настоящего спора.

Помимо объяснений ФИО4, наличие у супругов М-вых намерений на продажу вышеуказанных недвижимых объектов подтверждается фактом выдачи ФИО2 доверенности от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4 с предоставлением ей полномочий по распоряжению вышеуказанной недвижимостью, тем, что после совершения спорной сделки ни продавец, ни его супруга полномочия собственников не реализовывали, контроль за сауной не осуществляли, расходы по содержанию не несли, отчеты о результатах управления сауной от ФИО4 не потребовали. Данные факты стороной истца не опровергнуты.

Из исследованной судом аудиозаписи и WhatsApp-переписки между ФИО4 и ФИО3 очевидно, что эти лица знакомы друг с другом до спорной сделки, об этом свидетельствуют их разговоры об общих других делах, об уголовном деле в отношении ФИО3, упоминание общих знакомых.

В указанной переписке содержатся диалоги между ФИО4 и ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из общего смысла и содержащихся фраз которых следует, что в указанный период ФИО4 требовала от ФИО3 отдать деньги за баню в сумме 5 000 000 рублей, указала, что из-за бани у нее с родственниками произошел конфликт, она пообещала им, что деньги за баню отдаст, после получения их от ФИО3, на предложение последнего переоформить баню и возместить расходы на ремонт ответила, что они так не договаривались, что готова подождать деньги. В свою очередь ФИО3 в данной переписке неоднократно обещал рассчитаться за баню, как только будет возможность, просил родственников ФИО4 с оплатой подождать. Также ФИО3 указал, что о принадлежности бани родственникам ФИО4 он не знал, ФИО4 его в этом обманула, от возврата денег за баню он не отказывается.

В судебном заседании ФИО4 пояснила, что в феврале этого года уведомила истца и ее мужа, что с ней не рассчитались за спорную сделку, ФИО3 пообещал рассчитаться, на что родственники ответили, что обещание они долго ждать не будут, обратятся в суд. То, что указанный разговор имел место в действительности, представитель истца в судебном заседании подтвердил (л.д. 121).

Совокупность вышеприведенных обстоятельств свидетельствует, что в силу доверительных отношений с продавцом ФИО2 и поверенным ФИО4, родственных отношений с последней, о совершении спорной сделки истица была своевременно осведомлена, была на нее согласна, недвижимое имущество реализовано при наличии волеизъявления истца. Права истца как собственника проданной недвижимости нарушены не оспариваемой сделкой, а действиями поверенного ФИО4, которая ввела в заблуждение покупателя и государственного регистратора об отсутствии у продавца супруги, продала недвижимые объекты своему знакомому ФИО3 с отсрочкой платежа, согласилась на указание в договоре заниженной цены в целях избежания продавца от налогообложения при указании в договоре действительной стоимости, а также нарушены тем, что за принадлежащую ей долю в проданной недвижимости истица не получила денежный расчет. После совершения спорной сделки об обещаниях покупателя рассчитаться за приобретенную недвижимость истец была уведомлена ФИО4, на ожидание исполнения данного обещания согласилась.

Таким образом, поведение истца после спорной сделки, выразившееся в добровольном отказе от реализации прав собственника проданной недвижимости, в даче согласия недолго подождать поступления денежного расчета от покупателя, свидетельствует о наличии у ФИО1 воли на сохранение спорной сделки даже в отсутствие ее нотариального согласия, что в силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает истца права на оспаривание сделки по указанному ей основанию.

На момент рассмотрения дела право собственности на нежилое здание и земельный участок по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН за третьим лицом ФИО5 на основании сделки, стороной которой истец не является и которая в установленном порядке недействительной не признана.

При таких обстоятельствах права требовать применения реституции в результате признания недействительной спорной сделки от ДД.ММ.ГГГГ истец лишен. Погасить запись в ЕГРН на основании решения суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, невозможно (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от ДД.ММ.ГГГГ). Ввиду нахождения спорной квартиры во владении ФИО5 такой способ защиты права как аннулирование записи в ЕГРН о переходе права собственности на вышеуказанные недвижимые объекты под кадастровыми номерами № в рассматриваемой ситуации неприменим.

Нежилое здание и земельный участок по адресу: <адрес>, поступили во владение ФИО5 на основании возмездной сделки. ФИО5 предъявила расписки ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что полный денежный расчет по вышеуказанному договору с ним произведен.

На дату приобретения у ФИО6 вышеуказанные недвижимые объекты предметом судебного спора не являлись, ранее наложенная ипотека в отношении данных объектов по обязательству ФИО3 в пользу ФИО6 на момент их покупки ФИО5 из ЕГРН была исключена. Других ограничений, обременений в отношении нежилого здания и земельного участка по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года не было наложено.

Как пояснила суду ФИО5, ранее с продавцом ФИО6 и с предыдущим собственником ФИО3 она не знакома, приобрела недвижимые объекты в целях осуществления предпринимательской деятельности, выполнила в них ремонт, перезаключила договоры с поставщиками коммунальных ресурсов в помещение сауны, оплачивает их поставку. В подтверждение своих доводов ФИО5 представила выписку из ЕГРИП, о регистрации ФИО5 в качестве предпринимателя по направлению физкультурно – оздоровительной деятельности, договоры с АО «Екатеринбургэнергосбыт», МУП «Водоканал» о поставке коммунальных услуг по адресу: <адрес>, документы об оплате коммунальных услуг.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что покупатель спорного недвижимого имущества ФИО5 является добросовестным.

Нежилое здание и земельный участок по адресу: <адрес>, до спорной сделки добровольно переданы супругами М-выми во владение ФИО4 для управления. То есть данные объекты выбыли из владения супругов М-вых исключительно по их воле, что в силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ исключает возможность истребования истцом данного имущества у ФИО5

Таким образом, признание оспариваемого истцом договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и удовлетворение заявленного иска не восстановит права истца, поскольку истребовать проданное по сделке недвижимое имущество у добросовестного приобретателя ФИО5 невозможно.

Из объяснений ФИО4, аудиозаписи и WhatsApp-переписки между ФИО4 и ФИО3, фотографий судом установлено, что состояние нежилого здания и земельного участка по адресу: <адрес>, на момент рассмотрения дела существенно отличается от имевшегося на дату спорной сделки. А именно, на текущее время в нем выполнен ремонт, сауна готова к эксплуатации, тогда как по объяснениям ФИО4, данным в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122), супруги М-вы не могли содержать сауну финансово, в период нахождения в их собственности сауна нуждалась в ремонте. Последующее изменение ФИО4 своих объяснений в части полной готовности сауны к эксплуатации до продажи ФИО3 расценивается судом как избранная ФИО4 позиция, направленная на сокрытие действительных обстоятельств дела в целях получения выгодного для себя и сестры решения суда.

Суд отмечает, что при наличии надлежащих ответственных лиц за нарушение прав истца как собственника проданной недвижимости ФИО1 к ним требований не предъявляет, подачей настоящего иска преследует цель вернуть в свою собственность имущество в лучшем состоянии, чем было на момент выбытия из его собственности, что не соответствует справедливому балансу интересов других участников спорных правоотношений, а также подрывает стабильность гражданского оборота, ставит под угрозу действительность всех последующих сделок. Такое поведение истца суд признает недобросовестным, что является основанием для применения в рассматриваемом споре положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказе в иске.

По приведенным мотивам суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчикам о признании недействительным договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, между ответчиками, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН о переходе права собственности на вышеуказанные недвижимые объекты под кадастровыми номерами №, в полном объеме.

Поскольку решение суда состоялось не в пользу истца, понесенные им расходы по оплате государственной пошлины взысканию с ответчиков не подлежат по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, аннулировании регистрационной записи о переходе права собственности на нежилое здание и земельный участок, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной

форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Решение изготовлено в совещательной комнате в печатном виде.

Председательствующий Ю.В. Тарасюк