Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова А.А. к Феоктистовой Н.Н., Шпиловой Е.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя и по иску Феоктистовой Н.Н. к Шпиловой Е.Ю. о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л:

Смирнов А.А. обратился в суд с иском к Шпиловой Е.Ю. и Феоктистовой Н.Н. о переводе на истца прав и обязанностей покупателя 50/421 доли в праве общей долевой собственности на помещение, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, ул. ***** на условиях договора купли-продажи недвижимого имущества от *****2008г., заключенного между ответчицами /л.д. 5-7/.

Исковое требование основано на пункте 3 статьи 250 ГК РФ и мотивировано тем, что названное помещение, приобретено в долевую собственность и передано Шпиловой Е.Ю. без извещения истца о намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу.

Решением Невского районного суда от *****09г. в удовлетворении иска Смирнова А.А. отказано /л.д. 253 т.1/.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от *****09г. решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение /л.д. 129 т.2/.

Феоктистова Н.Н. обратилась в суд с иском к Шпиловой Е.Ю. о признании договора купли-продажи от *****2008г. недействительным, ссылаясь на заблуждение и обман со стороны продавца об уведомлении всех дольщиков о продаже и получении от них отказа от преимущественного права покупки доли /л.д. 199/.

Определением суда от *****10г. гражданские дела по вышеназванным искам объединены в одно производство /л.д. 190 т.2/.

Истец в суд явился, исковые требования поддержал.

Ответчица Шпилова Е.Ю. и Феоктистова Н.Н. иск не признали, ссылаясь на расторжение спорного договора купли-продажи по соглашению от *****09г.

В письменных возражениях Шпилова Е.Ю. ссылалась на то, что Смирнов А.А. из её бесед с мужем знал о продаже квартиры, устно она ему предлагала приобрести долю, однако он отказался. Так же указывает на пропуск истцом трехмесячного срока для обращения с указанными требованиями /л.д. 119, 149 т.1/.

Третьи лица, сособственники помещения по указанному адресу на момент заключения спорного договора, Костенко В.Н., Ермолинский Ю.С., Ермолинская Т.М., Ермолинская О.С., Шлома Н.Л., Смирнов Д.А., Соловьев А.Г., Соловьева А.А., Осипова М.А. /л.д. 12 т.1/ о слушании дела извещались по месту регистрации, в суд не явились. Всеми указанными лицами оформлен отказ от преимущественного права покупки /л.д. 235-241, 243/.

Феоктистова Н.Н. свой иск поддержала, пояснила, что Шпилова Е.Ю. не сообщила ей о существенном обстоятельстве для заключения договора - извещение других собственников.

Представитель Шпиловой Е.Ю. доводы, приведенные в иске подтвердил /л.д. 219/.

Третье лицо по иску Феоктистовой Н.Н. - Смирнов А.А. иск считает направленным не на восстановление нарушенных прав и интересов истца, а на ухудшение положение его, Смирнова А.А. в связи с заявленным им иском.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований Смирнова А.А. и не подлежащим удовлетворению иска Феоктистовой Н.Н.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки продаваемой доли других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что Смирнов А.А. является участником общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от *****07г. /л.д. 136/ и является собственником 40/421 долей в праве собственности на общежитие жилого назначения с кадастровым № *****, общей площадью 507,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. *****. право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке *****07г. /л.д. 27 т.1/.

Шпилова Е.Ю., являясь собственником 55/421 долей в праве собственности на названный объект недвижимости, *****08г. заключила с Феоктистовой Н.Н. договор купли-продажи долей за 990 000 руб. /л.д. 202 т.2/, акт приема-передачи помещения - от *****08г. /л.д. 204/.

*****09г. Шпиловой Е.Ю. и Феоктистовой Н.Н. было достигнуто соглашение о расторжении ранее заключенного договора купли-продажи в связи с тем, что условия договора сторонами исполнены не были, а именно, не были произведены расчеты /л.д. 212 т.1/.

Право собственности Шпиловой Е.Ю. на прежнюю долю вновь было зарегистрировано *****09г., о чем в ЕГРП произведена соответствующая запись /л.д. 213/.

Однако вышеуказанные действия были совершены ответчиками на тот период, когда судом на основании определения от *****08г. был наложен арест на спорную долю до разрешения дела /л.д. 107/.

Учитывая, что определение подлежало немедленному исполнению и заключение каких-либо сделок после наложения судом запрета на указанные действия противоречит закону, данное соглашение о расторжении договора является ничтожным независимо от признания ее таковой в силу ст.168, 166 ГК РФ.

Кроме того, Шпиловой Е.Ю. воля на продажу доли была выражена и она не опорочена, истец воспользовался правом на обращение с данным иском до заключения соглашения о расторжении.

Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит не право на конкретную индивидуализированную часть недвижимого имущества, а только лишь право на определенную идеальную долю в общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Ответчиком Шпиловой Е.Ю. не представлено доказательств извещения истца о продаже доли.

Согласно ст. 24 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

*****07г. Смирновым А.А. был оформлен нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки любых долей в праве собственности на указанное общежитие за любую цену и на любых условиях /л.д. 242/.

Поскольку указанный отказ оформлен Смирновым А.А. до регистрации его права собственности на долю в помещении, а, следовательно, в силу ч. 2 ст.223 ГК РФ - до возникновения права собственности, отказ от права, которого не было нельзя признать правомочным.

Доводы ответчика о пропуске истцом трехмесячного срока для обращения с названными требованиями судом отклонены.

В случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств того, что о совершенной сделке истец знал ранее ***** 2008г., как утверждает сам истец. Спорный договор заключен *****08г., переход права собственности Феоктистовой Н.Н. был зарегистрирован **********08г. Истец обратился в суд *****08г. /л.д. 10/, то есть в пределах срока, предусмотренного законом.

Ответчиком в обоснование своих доводов об иной цене проданной доли представлена распечатка рекламы в интернете о продажи 55 кв.м по спорному адресу за 95 000 долларов/л.д. 64,101-104/. Однако суд считает указанное недопустимым доказательством цены договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ)

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена и при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом специально оговорено, что правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары) не применяются.

Таким образом, при отсутствии письменных доказательств отчуждения доли за иную цену, чем указано в договоре, суд отклоняет доводы ответчика в этой части.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму.

*****08г. Невским районным судом вынесено определение об обязании Смирнова А.А. представить обеспечение иска на сумму 990 000 руб. /л.д. 73/. Смирновым А.А. определение было исполнено /л.д. 105/, однако ввиду указания неверных в определении реквизитов, денежная сумма была Смирнову А.А возвращена /л.д. 115/. *****10г. истцом повторно внесены денежные средства на основании определения от *****10г. /л.д.39,40/.

Анализируя вышеизложенное, суд счел исковые требования Смирнова А.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от *****08г. подлежащими удовлетворению.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. В связи с чем запись регистрации в Едином государственном реестре прав № ***** от *****09г. подлежит аннулированию, внесению подлежит запись о праве Смирнова А.А.

Феоктистова Н.Н., заявляя исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным указывает на то, что как добросовестный приобретатель находилась под влиянием обмана, Шпилова Е.Ю. намеренно ввела ее в заблуждение о том, что все дольщики уведомлены о продаже доли.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

При этом в п. 1 статьи названы случаи заблуждения, имеющие существенное значение, и этот перечень исчерпывающий: относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Ссылка истицы на несоблюдение продавцом требований закона об извещении участников долевой собственности как на обоснование требований не подпадает ни под один из предусмотренных случаев.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана,… может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обман приобретает юридическое значение тогда, когда к нему прибегают как к средству склонить другую сторону к совершению сделки.

Сделка, совершенная под обманом характеризуются несоответствием воли волеизъявлению в сделке.

Ни на один из указанных признаков истица не указывает, Шпилова Е.Ю. к заключению сделки её не склоняла, а волеизъявление соответствовало воле Феоктистовой Н.Н. на приобретение доли за указанную в договоре цену.

Доказательств обмана со стороны Шпиловой Е.Ю. истцом не представлено. Истица, являясь покупателем, не была лишена возможности ознакомиться с документами, подаваемыми в УФРС.

Пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ предусмотрены специальные последствия недействительности сделки, совершенной в результате обмана: потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке.

Учитывая то обстоятельство, что Феоктистовой Н.Н., как установлено ранее, не были выплачены денежные средства по договору, который она считает расторгнутым, а о причинении ущерба она не заявляла, суд считает, что заявленный иск направлен не на восстановление нарушенных прав и интересов Феоктистовой Н.Н.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд признал действия истца злоупотреблением правом на оспаривание договора в силу положений абзаца первого пункта 1 и пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ. С учетом названных обстоятельств иск Феоктистовой Н.Н. не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Перевести права и обязанности покупателя по договору продажи от ***** 2008г., заключенному между Шпиловой Е.Ю. и Феоктистовой Наталией Николаевной на Смирнова А.А., признав его по данному договору покупателем 55/421 долей в праве собственности на общежитие по адресу: Санкт-Петербург, ул. *****.

Взыскать со Смирнова А.А. в пользу Шпиловой Е.Ю. покупную цену доли помещения в сумме 990 000 рублей и расходы по заключению договора в сумме 4 950 руб.

Настоящее решение является неотъемлемой частью договора продажи доли помещения от ***** 2008г.

В иске Феоктистовой Наталии Николаевны к Шпиловой Е.Ю. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.

Судья