Гражданский кодекс часть 1

14 сентября 2022 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе судьи Смирновой Т.В., при секретаре Попцовой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2022-002788-31 (производство № 2-2792/2022) по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд <адрес обезличен> обратилась ФИО2 с иском к ФИО3 о понуждении заключить с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <Номер обезличен>, на условиях, указанных в договоре купли-продажи квартиры от <Дата обезличена>.В обоснование иска указано, что <Дата обезличена> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес обезличен>. <Дата обезличена> истец передала ответчику под расписку задаток в размере 590000 рублей. <Дата обезличена> между сторонами заключен основной договор купли-продажи квартиры. <Дата обезличена> во исполнение условий договора купли-продажи истец разместила на счете ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытом на имя ответчика, денежные средства в размере 4450000 рублей, предназначавшиеся для перечисления ответчику после подтверждения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. <Дата обезличена> стороны подписали акт приема-передачи квартиры и квартира была передана истцу. <Дата обезличена> стороны обратились в Росреестр с заявлениями о регистрации перехода права собственности. Однако переход права не был осуществлен по причине наложенного судом <Дата обезличена> запрета на совершение регистрационных действий с имуществом ответчика, о котором ответчик знал, но скрыл от истца. Так же он скрыл наличие неразрешенного судом спора с его бывшей упругой о разделе совместно нажитого имущества, в том числе спорной квартиры. Истец от сделки купли-продажи не отказывалась, возврата задатка не требовала, так как ответчик убедил в том, что спорная квартира не является совместной собственностью супругов и просил дождаться вынесения решения суда об этом. Денежные средства в размере 4450000 рублей по прежнему находились на счете ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Истец ждала завершения сделки. В феврале 2021 года ответчик сообщил о вынесении решения суда о том, что квартира не является совместной собственностью супругов и возможности завершить сделку. При этом, ответчик попросил истца снять денежные средства ос счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» с цель последующей передачи их ответчику наличными, убеди в том, что безналичная передача денежных средств невозможна ввиду не снятого судом ареста счетов ответчика. Поэтому, <Дата обезличена> стороны в письменной форме заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому, стороны расторгают договор купли-продажи путем подачи в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» заявления о прекращении регистрационных действий перехода права собственности к покупателю и возврата денежных средств покупателю с номинального счета, открытого на имя продавца. Иначе (без наличия формулировки о расторжении договора купли-продажи) денежные средства со сета снять было невозможно. Текст соглашения составлен юристом ответчика. При этом, в указанном дополнительном соглашении ответчик добровольно и прямо принял на себя обязательство заключить с истцом договор купли-продажи квартиры непосредственно после устранения обстоятельств, препятствующих передать квартиру в собственность истцу. Так, в пункте 1.2 дополнительного соглашения четко и недвусмысленно указано: «Продавец обязуется продать в дальнейшем покупателю квартиру за ту же цену и на условиях по договоренности сторон, достигнутых ранее, указанных в договоре купли-продажи квартиры от <Дата обезличена>. Продавец обязуется заключить договор купли-продажи квартиры с покупателем после вывода вышеуказанной квартиры из состава совместно нажитого имущества и снятия судебного ограничения отчуждения вышеуказанной квартиры». ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» возвратило истцу денежные средства в размере 4450000 рублей, которые истец готова передать ответчику. Однако далее, ответчик в одностороннем порядке отказался заключать с истцом договор купли-продажи, требуя существенного увеличения покупной цены. При этом. Ответчик имеет реальную возможность исполнить принятое на себя обязательство: заключить договор с истцом купли-продажи. Решение Кировского районного суда <адрес обезличен> о разделе имущества супругов вступило в законную силу <Дата обезличена>; <Дата обезличена> снят арест на спорную квартиру. Ранее, истец обращалась в суд с иском к ответчику о понуждении к заключению договора купли-продажи по иному основаниям, обосновав свои требования тем, что пункт 1.2 дополнительного соглашения является предварительным договором купли-продажи. Решением Иркутского районного суда от <Дата обезличена> требования оставлены без удовлетворения. Суд в мотивировочной части решения пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был; что пункт 1.2 дополнительного соглашения от <Дата обезличена> не является предварительным договором купли-продажи, так как не содержит обязательного условия о сроке заключения основного договора и не содержит иных условий договора купли-продажи. Таким образом, истец не смогла принудить ответчика к заключению основного договора купли-продажи на основании признания пункта 1.2 дополнительного соглашения предварительным договором купли-продажи. Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ, в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по уду исполнения обязательства в натуре. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В связи с чем, истец просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 54,2 кв.м., кадастровый номер <Номер обезличен>, на условиях, указанных в договоре купли-продажи квартиры от <Дата обезличена> со следующими условиями:

- продавец обязуется продать, а покупатель купить и оплатить указанную квартиру;

- квартира будет продана продавцом покупателю за 4500000 рублей;

- при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры от <Дата обезличена> покупатель выплатил продавцу задаток в сумме 50000 рублей, который засчитывается в общую сумму расчетов за приобретаемую квартиру;

- стоимость квартиры в размере 4450000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств, расчет производится с использованием номинального счета общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО ЦСН), ИНН <Номер обезличен>, открытого в операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк <адрес обезличен>, к/счет <Номер обезличен>, БИК <Номер обезличен> Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является покупатель. Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляет ООО «ЦСН», ИНН <Номер обезличен> по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю по следующим реквизитам: счет <Номер обезличен>, наименование банка получателя: Байкальский банк ПАО Сбербанк, БИК: <Номер обезличен>, корр. Счет: <Номер обезличен>, ИНН: <Номер обезличен>, открытый на имя ФИО3. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости квартиры осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на указанную квартиру, к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав н недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, лично под роспись, причина неявки не известна, направила в суд представителя. Ранее просила суд рассмотреть дело без ее участия.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, требования иска поддержала, повторив его доводы.

Ответчик ФИО3, его представитель ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения спора извещались надлежащим образом, причина неявки суду не известна. В представленном отзыве на иск указано, что ранее истец уже обращалась с аналогичным иском в Иркутский районный суд <адрес обезличен> о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на основании соглашения от <Дата обезличена> и в иске истцу было отказано по причине того, что соглашение от <Дата обезличена> не является предварительным договором купли-продажи и нельзя ответчика понудить к заключению договора против его воли. Судебными инстанциями установлено, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию и был расторгнут на основании соглашения сторон. Дополнительное соглашение от <Дата обезличена> содержит ссылку на расторгнутый договор, обязательства по которому между сторонами прекратились. Заключение договор ни для истца, ни для ответчика не является обязательным, понуждение к заключению такого договора не допустимо. Просил производство по делу прекратить, в иске отказать.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Третье лицо ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» своего представителя в судебное заседание не направило, извещалось надлежащим образом.

Управление Росреестра по <адрес обезличен> своего представителя в судебное заседание не направило, просив суд рассмотреть гражданское дело без участия представителя.

С учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело без участия неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе истцу ФИО2 в удовлетворении исковых требований в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении спора судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом ФИО2 (покупатель) и ответчиком ФИО3 (продавец) <Дата обезличена> заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались в срок до <Дата обезличена> заключить основной договор купли-продажи квартиры пол адресу: <адрес обезличен>, по цене 4500000 рублей. Из расписки от <Дата обезличена> видно, что ФИО3 получил от ФИО2 задаток за квартиру в размере 50000 рублей.

<Дата обезличена> между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>. Стоимость квартиры установленная в договоре соответствует цене, установленной в предварительном договоре купли-продажи – 4500000 рублей. Это подтверждается представленным суду договором от <Дата обезличена>. Квартира на основании акта приема-передачи от <Дата обезличена> передана от продавца ФИО3 к покупателю ФИО2

В последствии, стороны ФИО2 и ФИО3 на основании соглашения от <Дата обезличена> расторгли договор купли-продажи квартиры от <Дата обезличена>. При расторжении договора стороны договорились подать заявление в ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» о прекращении регистрационных действий перехода права собственности к покупателю и возврата денежных средств покупателю в размере 4450000 рублей с номинального счета, открытого на имя продавца.

Во исполнение дополнительного соглашения сторон от <Дата обезличена> о расторжении договора купли-продажи от <Дата обезличена>, ФИО2 расторгла с ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» договор оказания услуг по хранению денежных средств счет уплаты по договору купли-продажи; денежные средства в размере 4450000 рублей ей возвращены, а так же возвращены денежные средства на оказание услуги в размере 3400 рублей.

Рассматривая ходатайство стороны ответчика о прекращении производства по делу в связи с имеющимся по аналогичным требованиям вступившего в законную силу решения суда, суд исходит из следующего.

В силу ст. 220 ГПК РФ, суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Решением Иркутского районного суда <адрес обезличен> от <Дата обезличена> отказано ФИО2 в удовлетворении ее требований к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>. Как видно из решения суда, иск ФИО2 был основан на том, что дополнительное соглашение от <Дата обезличена> в пункте 1.2 является по своей сути предварительным договором купли-продажи квартиры, по которому стороны достигли договоренность. Отказывая в иске, Иркутский районный суд указал, что оснований полагать, что дополнительное соглашение от <Дата обезличена> является предварительным договором купли-продажи нет оснований, поскольку заключен не в форме, установленной для основного договора купли-продажи и не содержит всех существенных условий, позволяющих установить предмет, а так же иные существенные условия основного договора, в том числе по сроку. Установлено, что дополнительное соглашение от <Дата обезличена> содержит ссылку на ранее заключенный между сторонами договор купли-продажи от <Дата обезличена>, который ранее был расторгнут сторонами и все обязанности по указанному договору сторон прекратились.

Апелляционным определением Иркутской областного суда от <Дата обезличена>, а так же кассационным определением от <Дата обезличена> решение суда от <Дата обезличена> оставлено без изменения.

Обращаясь с настоящим иском, истец в основание иска ссылается на положения ч. 1 ст. 310 ГК РФ, в соответствии с которой, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Таким образом, основание при рассмотрении настоящего иска отлично от иска, рассмотренного в Иркутском районном суде, основанием которого являлся довод о признании дополнительного соглашения предварительным договором купали-продажи квартиры и обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи.

В связи с чем, в ходатайстве стороны ответчика о прекращении производства по настоящему делу по заявленным основаниям следует отказать.

Рассматривая требования ФИО2, суд исходит из следующего.

Как видно из п. 1.2 дополнительного соглашения от <Дата обезличена> к договору купли-продажи от <Дата обезличена>, ФИО3 обязался продать в дальнейшем ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, за ту же цену и на условиях по договоренности сторон, достигнутых ранее, указанных в договоре купли-продажи квартиры от <Дата обезличена>. Продавец ФИО3 обязуется заключить договор купли-продажи квартиры с ФИО2 после вывода вышеуказанной квартиры из состава совместно нажитого имущества и снятия судебного ограничения отчуждения вышеуказанной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ч. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статья 8 ГПК РФ, в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей устанавливает следующее: гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 307.1 ГК РФ, к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Рассматривая дополнительное соглашение от <Дата обезличена> к договору купли-продажи от <Дата обезличена> как возникшее обязательство ФИО1 по продаже ФИО2 квартиры по адрес: <адрес обезличен>, суд приходит к выводу, что обязательств ФИО1 по продаже вышеуказанной квартиры ФИО2 на основании указанного соглашения не возникло.

К данному выводу суд пришел постольку, поскольку указанное дополнительное соглашение не признано предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества по причине отсутствия необходимых условий для установленного такого рода договоров купли-продажи недвижимости.

Так, решением Иркутского районного суда от <Дата обезличена> установлено, что дополнительное соглашение не является предварительным договором купли-продажи, соответственно обязанности ФИО1 по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества не возникло. Соответственно, довод истца о возникновении обязательства со стороны ответчика о продаже квартиры истцу, суд находит несостоятельным.

При этом, решением суда от <Дата обезличена>, апелляционным и кассационными определениями установлено, что ни для истца, ни для ответчика заключение договора купли-продажи принадлежащего им имущества не является обязательным в силу наличия соглашения от <Дата обезличена> в смысле статьи 445 ГК РФ, соответственно понуждение к заключению такого договора не допускается.

Кроме того, обязанность ФИО1 по продаже квартиры истцу не возникла, в том числе и по тому основанию, что в п. 1.2 соглашения, которым ФИО1 обязуется в дальнейшем продать квартиру истцу, отсутствует определенность по срокам, и имеется отсылка на условия расторгнутого ранее и не действующего договора. В связи с чем, суд не может прийти к выводу, что ФИО1 обязался заключить договор на условиях, указанных истцом в просительной части иска.

В связи с чем, обязательство ответчика, на которое в обоснование иска ссылается истец, не возникло ни в силу закона, ни в силу договора.

Кроме того, как видно из сведений Управления Росреестра пол <адрес обезличен>, на день рассмотрения спора в Службе имеются запреты на осуществление регистрационных действий, наложенных постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по <адрес обезличен> от <Дата обезличена>; постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по <адрес обезличен> от <Дата обезличена>, а так же определение об обеспечении иска по гражданскому делу <Номер обезличен> Свердловского районного суда <адрес обезличен>. Данные сведения так же имеются в материалах исполнительного производства <Номер обезличен> в отношении ФИО3

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Воля ответчика на заключение с ФИО2 договора купли-продажи отсутствует. Это подтверждается и обстоятельствами отчуждения квартиры ответчиком иному лицу (ФИО6) <Дата обезличена>, который в последствии был расторгнут сторонами на основании соглашения о расторжении договора от <Дата обезличена>.

Таким образом, установив, что какого-либо обязательства у ФИО1 по продаже истцу ФИО2 квартиры по адресу: <адрес обезличен>, в силу заключенного между сторонами соглашения от <Дата обезличена> не возникло, то требования истца являются необоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 1, 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку истцом в ходе рассмотрения спора по существу не были представлены доказательства, отвечающие принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности факта возникновения обязанности ФИО1 заключить договор купли продажи квартиры на указанных истцом условиях, с учетом, в том числе того, что соглашение от <Дата обезличена> не признано судом предварительным договором купли-продажи, суд приходит к выводу, что удовлетворение иска не подлежит удовлетворению.

Каких-либо иных доказательств, опровергающих выводы суда, сторонами в силу требований ст.ст. 56, 57 ГПК РФ суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Смирнова Т.В.

Решение в окончательной форме изготовлено <Дата обезличена>.