Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2705/11 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «» об обязании зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок, обязать заключить основной договор и взыскание неустойки,-

У С Т А Н О В И Л:

Истица ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «» об обязании зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок, заключить основной договор и взыскание неустойки. В обоснование своих требований истица указывает на то, что между истицей и ООО «» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. В соответствии с условиями договора стороны обязуются в срок не позднее заключить основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью кв.м., расположенного по адресу: и размещенного на нем дома. Согласно договора цена на жилой дом составила , общая стоимость земельного участка и жилого дома была установлена в сумме . Был установлен порядок приобретения, согласно которого земельный участок с жилым домом приобретался покупателем у продавца за счёт собственных средств в размере , и кредитных средств в размере , Был также заключен трехсторонний кредитный договор между истицей, ответчиком и АК . При этом, ФИО1 обязуется в течение 6-ти месяцев с даты выдачи кредита предоставить кредитору документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и жилой дом, а также договор купли-продажи. В подтверждение фактического получения денежных средств заемщиком от кредитора в указанной сумме является открытие счёта и их зачисление. Истица свои обязательства по договору купли-продажи выполнила в полном объеме. В уточненных исковых требованиях истца просит обязать ООО «», не позднее 45 календарных дней с момента вынесения решения судом, зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок, а в остальной части иска просит удовлетворить в объеме заявленных требований и на них настаивает ( л.д.2-4; 118-119).

Истица – ФИО1 о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание явились, поддержали исковые требования своей доверительницы и просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик – ООО «» о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание представитель в лице ФИО4, ФИО5 в судебное заседание явились, иск не признали, просили в иске отказать по основаниям указанным в своих возражениях ( л.д.107).

Третье лицо – администрация с/п о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, решение по иску оставляет на усмотрение суда, просит дело слушать без своего представителя ( л.д.116).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО6 с одной стороны (покупатель) и ООО «» с другой стороны (продавец) заключили между собой предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, где предметом указанного договора является земельный участок общей площадью кв.м., расположенный по адресу: с разрешенным использованием земельного участка- для дачного строительства с правом возведения жилых домов с правом регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, и размещенный на нем жилой дом, состоящий из 6-ти комнат, кухни и двух с/у ориентировочной площадью кв.м. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от (л.д.35). Цена за жилой дом согласно п. 1.1.1 Предварительного договора составляет . По п. 2.2. покупатель обязуется произвести оплату цены жилого дома в следующие сроки:- сумма в размере ., - в срок до ; цена за земельный участок, согласно п. 2.3 Предварительного договора составляет ., оплату покупатель обязуется произвести в срок до . В соответствии с п.2.6 Предварительного договора общая стоимость земельного участка и жилого дома составляет . Согласно п. 2.7 Предварительного договора земельный участок с жилым домом приобретается покупателем у продавца за счёт собственных средств в размере и кредитных средств в размере , предоставленных АКБ . Из предварительного договора п.3.1 следует, что стороны обязуется заключить Договор купли-продажи не позднее , а по п.3.2. указанного договора продавец обязуется получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок не позднее . Сторонами определены штрафные санкции за неисполнение ими предварительного договора. При этом указано сторонами также п.6.5, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить указанный договор ( л.д.12-15). Кроме того, в обеспечение исполнения сторонами предварительного договора, между истцом, ответчиком и был заключен трехстороннее соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка ( л.д.28).

Суд удовлетворяя исковые требования исходит из того, что в соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

По ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Между истцом и ответчиком подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от , согласно которому стороны обязуются заключить основной договор; отношения по данному соглашению регулируются ст. 429 ГК РФ, общими положениями о договора Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, согласованных в основном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора; обязательства, предусмотренные предварительным договоров, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.

Истица свои обязательства перед ответчиком выполнила полностью, факт перечисления истицей, в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора, и п.3.1. и п. 3.2 дополнительного соглашения к предварительного договору купли-продажи земельного участка с жилым домом, обеспечительного платежа в сумме и подтвержден заявлением клиента на перечисление денежных средств от и (л.д. 49, 50), а также перечислением денежной суммы в размере на счёт истицы с перечислением в ООО «» (л.д.48).

Исполнение обязательств по предварительному договору между сторонами подтверждается и приходно-кассовыми ордерами, а также письмом ООО «» от где указывается, что истица все обязательства по оплате предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в размере выполнила и произвела оплату в установленный предварительным договором срок( л.д. 51-65).

Исходя из смысла ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст.190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно пункту 3.1 соглашения стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее ( л.д.13,14). Истица, выполнив в полном объеме свои обязательства по предварительному договору, выражая волю на заключение основного договора направила в адрес ответчика требование о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома письмо от и , об исполнении обязательств ответчиков по договору, которое оставлено без внимания ( л.д. 66,69).

Принимая во внимание дату заключения предварительного договора - , основной договор, в силу положения ч.4 ст. 429 ГК РФ, должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть в срок до , что собственно подтверждает и ответчик в своем письме от , где выражает свою волю в продлении договорных обязательств по предварительному договору, не позднее (л.д. 34, 72). Суд пришел к выводу, что обязательства, предусмотренные соглашением, между сторонами не прекратились, при этом одна из сторон - истица ФИО1 направила требование о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома (л.д.66), а следовательно стороной срок для подписания основного договора купли-продажи не пропущен, волеизъявление стороны истицы ясны и понятны, что обязывало ответчика совершить действия направленные на заключение основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Действия ответчика, суд расценивает, как уклонение от заключения основного договора и злоупотреблением своим правом, что является недопустимым при исполнении каких-либо обязательств, а тем более, включая обязанность совершить действия по заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с истицей.

Суд, удовлетворяя частично исковые требования, руководствуясь п.1 ст. 421 ГК РФ о том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом. А потому требования истицы обязать ООО «», не позднее 45 календарных дней с момента вынесения решения судом, зарегистрировать право собственности на жилой дом, не может быть принято судом, как нарушающая по своей сути баланс интересов сторон и третьих лиц, а также ведет к злоупотреблению стороной своим правом, при этом, истица не является сторон по тем договорным обязательствам, которые подлежат исполнению самим ответчиком, связанных с регистрации прав на недвижимое имущество, а потому данное требование не принимается во внимание судом при рассмотрении по существу заявленных требований.

Истица, в своих требованиях просит суд взыскать в свою пользу неустойку за нарушение условий предварительного договора в сумме . Суд полагает согласиться лишь в части указанных требований, поскольку, ответчиком допущены нарушения обязательств, при этом учитывая, что санкции (проценты) носят компенсационный характер и не могут служить средством обогащения одной из сторон, суд вправе в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки (процентов), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. Согласно разъяснениям Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 года №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Применение к ответчику меры ответственности в требуемом истцом размере, не может быть принята, поскольку повлечет неосновательное обогащение истца за счёт ООО «», чем нарушится баланс интересов участников гражданских правоотношений. Поскольку сумма неустойки заявленная истцом к ответчику составляет - составляющих 10% от стоимости жилого дома и земельного участка, что по сути превышает разумные пределы, учитывая и тот фактор, что истец желает приобрести в собственность спорное имущество, суд полагает возможным уменьшить сумму неустойки на половину, которая составляет за нарушение условий предварительного договора.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Суд полагает возможным возложить расходы по оплате услуг представителя в сумме на ООО «», что подтверждается представленными квитанциями об оплате услуг, а также договором об оказании представительских услуг и их исполнении ( л.д.125-142).

Руководствуясь ст.ст. 429, 309, 310,333 ГК РФ, ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд-

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «» об обязании зарегистрировать право собственности на жилой дом и земельный участок, обязать заключить основной договор и взыскание неустойки удовлетворить частично.

Обязать ООО «», зарегистрировать право собственности на жилой дом ориентировочной общей площадью кв.м., расположенный на земельном участке для дачного строительства с правом возведения жилых домов с правом проживания в них и хозяйственных строений и сооружений, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью кв.м., адрес объекта: участок находится примерно в кв.м., по направлению на запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Московской области не позднее 45 календарных дней с момента вступления в законную силу решения судом.

Обязать ООО «», не позднее следующего дня после получения свидетельства на жилой дом, заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка для хозяйственных строений и сооружений, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью кв.м., адрес объекта: участок находится примерно в кв.м., по направлению на запад от ориентира: жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: и размещенный на нем жилой дом, ориентировочной площадью кв.м., и передать заключенный договор и сопутствующие к нему документы для регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации и кадастра по Московской области.

Взыскать с ООО «» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение условий предварительного Договора в размере .

Взыскать с ООО «» в пользу ФИО1 расходы на оплату представителей в сумме

Решение может быть обжаловано в десятидневный срок с подачей кассационной жалобы в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: О.А.Фёдоров