Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО4, с участием представителя истца ФИО5, представителя ответчика ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с вышеназванным иском.

В обоснование заявленных требований указано, что между Администрацией <адрес> и ООО «ГРИН*3» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, в соответствии с которым последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:№ ******:9, площадью 4 660 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – Сакко и Ванцетти, 62. Договор аренды заключен на определенный срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок предоставлен для строительства торгового центра ТЦ «Гермес Плаза». Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации 66-66-01/01-249/2004-291).

Помещения во вновь построенном объекте недвижимости переданы застройщиком в собственность третьим лицам, в том числе ответчику. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником нежилого помещения с КН 66:41:№ ******:1624, расположенного по адресу: <адрес> – Сакко и Ванцетти, 62, площадью 148,9 кв.м. (регистрационная запись 66:41:0401033:1624-66/001/2018-2 от ДД.ММ.ГГГГ). С момента приобретения ответчиком права собственности на данный объект недвижимости к нему также перешло и право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные вышеуказанным договором. Общая сумма начисленной арендной платы для ФИО2 по указанному договору за период с декабря 2018 года по декабрь 2020 года составляет 65132 рубля 55 копеек. Кроме того, в связи с несвоевременной оплатой у нее так же возникла обязанность по оплате неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 70337 рублей 60 копеек.

С учетом окончательно уточненных исковых требований Администрация <адрес> просит взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по арендной плате за период с декабря 2018 года по декабрь 2020 года в сумме 65132 рубля 55 копеек, а также неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 70337 рублей 60 копеек.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании доводы, изложенные в иске, поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО6, которая возражала против удовлетворения требования в полном объеме по доводам письменного отзыва. При этом, признавая факт наличия и размер задолженности по основному долгу уже в период рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ, просила снизить суму пени до разумных пределов на основании ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица ООО «УК «Гермес Плаза – Сервис» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом.

Заслушав представителей истца и ответчика и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что между Администрацией <адрес> и ООО «ГРИН*3» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, в соответствии с которым последнему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401017:9, площадью 4 660 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – Сакко и Ванцетти, 62. Договор аренды заключен на определенный срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок предоставлен для строительства торгового центра ТЦ «Гермес Плаза». Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации 66-66-01/01-249/2004-291).

Помещения во вновь построенном объекте недвижимости переданы застройщиком в собственность третьим лицам, в том числе ответчику.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ФИО2 является собственником нежилого помещения с КН 66:41:№ ******:1624, расположенного по адресу: <адрес> – Сакко и Ванцетти, 62, площадью 148,9 кв.м. (регистрационная запись 66:41:№ ******:1624-66/001/2018-2 от ДД.ММ.ГГГГ).

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. (п. 8. Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в связи с тем, что ответчик ФИО2 приобрела объект недвижимости в здании, расположенном по адресу: <адрес>, к ней на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ перешли права и обязанности арендатора этого земельного участка согласно договору аренды от от ДД.ММ.ГГГГ№ ******, который ранее был заключен Администрацией <адрес> с ООО «ГРИН*3».

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежемесячно не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год (п. 2.4 договора аренды).

Порядок определения размера арендной платы установлен нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, а именно Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ ******-ПП. При этом, размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в ее собственности, к общей лощади объектов недвижимости, расположенных в здании на земельном участке

Поскольку ответчиком не вносились арендные платежи, то за период с декабря 2018 года по декабрь 2020 года у нее образовалась задолженность в сумме 65132 рубля 55 копеек.

При определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности по арендным платежам с учетом площадей земельного участка и помещения ответчика, суд исходит из расчетов арендной платы, представленных стороной истца, которые ответчиком в этой части не оспорены. При этом, как указано выше, ответчик, приобретая права на участок, приобрел и корреспондирующие этому праву обязанности из договора аренды, п. 3.1. которого предусмотрена также пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По расчетам истца пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 70337 рублей 60 копеек. При этом, суд учитывает, что согласно информационному расчету, представленному Администрацией <адрес> с учетом моратория на возбуждение дел о банкротстве с ДД.ММ.ГГГГ, который применяется по аналогии к рассматриваемому спору, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 60440 рублей 26 копеек.

В то же время, согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств и исследованных доказательств, учитывая период просрочки, принимая во внимание отсутствие доказательств наступления для истца тяжких последствий от просрочки исполнения обязательства, суд приходит к выводу о несоразмерности требуемой истцом суммы неустойки последствиям неисполнения обязательства.

Суд считает, что взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер. В этой связи, суд снижает подлежащую взысканию неустойку, которая, по мнению суда явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела, до 10 000 рублей.

Учитывая положения ст. 98, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, приведенные в п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", суд взыскивает с ответчика в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» государственную пошлину в сумме 2454 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации <адрес> к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии 6503 № ****** в пользу Администрации <адрес> задолженность по арендной плате в сумме 65132 рубля 55 копеек, пени в сумме 10000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серии 6503 № ****** в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 2454 рубля.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский суд <адрес>.

Председательствующий В.Ю. Темников