Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в селе Юрла гражданское дело по иску Ташкиновой Светланы Михайловны к Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края Моисеевой Татьяне Павловне о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Ташкинова С.М. обратилась в суд с иском о признании недействительными торгов по продаже земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, заключенного на основании торгов, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указала, что в соответствии с протоколом рассмотрения заявок от 13.10.2020 года №6 (информационное сообщение о торгах опубликовано в официальном печатном издании – «Вестник Юрлы», на официальном сайте Администрации Юрлинского муниципального округа, официальном сайте РФ в сети «Интернет») в соответствии с п.14 ст.39.12 Земельного кодекса РФ между Администрацией Юрлинского муниципального округа и Моисеевой Т.П., как единственным участником торгов заключен договор купли-продажи земельного участка для ведения огородничества с кадастровым номером №, площадью 148 кв.м. По мнению истца торги по продаже данного участка проведены в нарушение положений действующего законодательства, поскольку данный земельный участок входил в придомовую территорию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, собственником <адрес> которого является истец. Данный земельный участок был сформирован органом местного самоуправления за счет земель, которые должны были войти в состав земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, в связи с чем, истец вправе претендовать на сформированный участок, что свидетельствует о том, что ее права затронуты предоставлением данного участка, поскольку на торги был выставлен земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий иным лицам, что свидетельствует о наличии оснований для признания торгов недейстивтельными. Кроме того, извещение о проведении торгов не опубликовано на официальном сайте в сети интернет по адресу: www.torgi.gov.ru, а опубликованное извещение не соответствует требованиям закона, поскольку не содержит сведения об уполномоченном органе и реквизитах принятого решения проведенного аукциона, о предмете аукциона, о технических условиях подсоединения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий и плате за подключение. Кроме того, в нарушение положений п.9 ст.39.12 Земельного кодекса РФ протокол размещения заявок и протокол о результатах аукциона не размещены на официальном сайте. Указанные нарушения свидетельствуют о недействительности проведенного аукциона, что свидетельствует об отсутствии у Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края полномочий по предоставлению данного земельного участка, что в свою очередь свидетельствует о том, что договор купли-продажи заключен в нарушение Земельного законодательства и в силу положений п.2 ст.168 ГК РФ данная сделка является ничтожной, последствиями которой является возврат земельного участка.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Копытов В.И., Копытова Е.В., Копытова Е.В., Копытов Д.В., Ефимова В.Д., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Истец и ее представитель Рачев А.Г. исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что извещение не размещено на официальном сайте, в нем не указаны необходимые сведения, протокол рассмотрения заявок также не размещен на официальном сайте, что свидетельствует о нарушении процедуры проведения торгов, их недействительности. Кроме того, земельный участок, приобретенный ответчиком Моисеевой Т.П. является частью участка, необходимого для эксплуатации жилого многоквартирного дома. Утвердив расположение данного земельного участка и реализовав его посредством торгов, также проведенных с нарушением, администрация нарушила ее права как собственника помещения в многоквартирном доме. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, администрация отказалась от его формирования, поскольку произойдет наложение данного земельного участка на земельные участки, расположенные непосредственно под данным домом и принадлежащие физическим лицам на праве собственности, что свидетельствует о том, что при формировании спорного земельного участка не были учтены интересы собственников многоквартирного дома, что свидетельствует о включении части земельного участка необходимого для эксплуатации жилого многоквартирного дома в земельный участок истца, что прямо запрещено законом. Таким образом, истец является заинтересованным лицом, имеющим право на оспаривание, как состоявшихся торгов, так и самой сделки, поскольку данным аукционом и сделкой нарушены ее права как владельца земельного участка под многоквартирным домом в пределах, необходимых для его эксплуатации, учитывая существо допущенных нарушений, они являются существенными, в связи с чем, имеются основания для признания состоявшихся торгов недействительными, самой сделки недейстивтельной по основаниям ст.168 ГК РФ и применения последствий недейстивтельности. Срок обращения в суд по оспариванию результатов торгов не нарушен, поскольку истец узнала о нарушении своего права только в августе 2021 года.

Представитель ответчика администрации Юрлинского муниципального округа Отегов А.В. исковые требования не признал, дополнительно пояснил, что по результатам проведения ответчиком Моисеевой Т.П. работ по формированию земельного участка и на основании ее заявления была утверждена схема расположения спорного земельного участка, который в последствии на основании постановления администрации был выставлен на торги. При этом, порядок проведения торгов был соблюден, извещение о проведении торгов полностью соответствующее требованиям закона было размещена как на официальном сайте по проведению торгов так и в информационном бюллетене «Вестник Юрлы». В ходе проведения торгов по лоту №6 была подана всего одна заявка от ответчика Моисеевой Т.П., в связи с чем, торги признаны несостоявшимися и с единственным участником торгов заключен договор купли-продажи земельного участка. Протокол результатов рассмотрения заявок размещен, он не имеет указания на заключение договора с единственным участником, но это не является нарушением. Жилой дом по адресу: <адрес> является многоквартирным, земельный участок под многоквартирным домом не сформирован. При обращении истца с требованием о формировании земельного участка под многоквартирным домом было установлено, что формируемый земельный участок будет налагаться на земельные участки, также находящиеся под данным домом, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, в связи с чем, формируемый земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, в связи с чем, его границы не определены, и он не сформирован. При утверждении схемы расположения спорного участка учитывались интересы собственников многоквартирного жилого дома в части возможности использования земельного участка для их нужд. Совокупность указанных обстоятельств свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Кроме того истцом пропущен срок для признания торгов недейстивтельными, установленный п.1 ст.499 ГК РФ.

Ответчик Моисеева Т.П. исковые требования не признала, считает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, участок был сформирован и выставлен на торги, где она его законно приобрела. <адрес> имеет общую крышу, чердак, стены, водопровод, как такового земельного участка для всех собственников дома нет, границы ее участка права истца не нарушают. Также пояснила, что предыдущий собственник квартиры истца пользовалась всем земельным участком, прилегающим к квартире, в том числе той частью, в которой сформирован спорный земельный участок.

Третьи лица Копытов В.И., Копытова Е.В., действующая за себя и несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО7, ФИО8, исковые требования не признали. Дополнительно пояснили, что <адрес> имеет общую крышу, чердак, стены, водопровод, который имеет два ввода, находящихся в подвале, и каждый ввод предназначен для обслуживания 2-х квартир, как такового общего земельного участка не имеется.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, извещенное о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, просило рассмотреть дело без участия представителя. В письменных пояснениях указало, что в отношении спорного объекта недвижимости имеется запись: № от 05.11.2020 о праве собственности Моисеевой Т.П., основание для внесения – Договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2020 года №6. запись является актуальной.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Общие условия порядка заключения договора на торгах определены Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст.447 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п.1).

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (п.2).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (п.3).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (п.4).

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом (п.5).

В соответствии со ст.448 ГК РФ предусмотрен общий порядок проведения торгов: если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п.2). Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п.3).

Порядок подготовки и проведения аукциона по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируются Земельным кодексом РФ.

Статья 39.11 Земельного кодекса РФ определяет порядок подготовки к проведению аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе порядок опубликования извещения не позднее чем за 30 дней до проведения аукциона (п.19); порядок опубликования извещения в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов (п.20); требования, предъявляемые к извещению о проведении аукциона и приложениям к нему (п.п.21 и 22).

Статья 39.12 Земельного кодекса РФ определяется порядок проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и устанавливает, в том числе требования, предъявляемые к заявкам на участие в аукционе и порядок их подачи; требования о задатке и порядке его внесения; порядок ведения протокола рассмотрения заявок и его опубликования; основания для признания аукциона несостоявшимся; порядок заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона, признанным несостоявшимся.

В соответствии с п.1 ст.449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете; необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 названного кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п.2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3).

Таким образом, устанавливая правовые последствия недействительности договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, в случае признания торгов недействительными, законодатель исходит из того, что проведение торгов, являющихся основаниями возникновения правоотношения, основанного на договоре купли-продажи государственного и муниципального имущества, в результате заключения которого такая собственность преобразуется в частную собственность, допускается с соблюдением прав иных лиц. Эти права в силу нормы ст. 3 ГПК РФ подлежат защите судом.

Из положений вышеприведенных правовых норм, сформулированных истцом оснований и предмета иска обстоятельствами, имеющими значение для разрешения требований истца, являются юридические факты, указывающие на то, что истец является лицом, чьи права нарушены в результате проведения торгов, торги были проведены с существенными нарушениями, в результате проведения торгов было отчуждено имущество, не подлежащее отчуждению в силу прямого указания закона.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления администрации Юрлинского муниципального округа №230 от 28.05.2020 года, на основании заявления Моисеевой Т.П. от 17.05.2020 года, утверждена схема расположения земельного участка площадью 148 кв.м. по адресу: <адрес> видом разрешенного использования – для огородничества в кадастровом квартале №. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 05.06.2020 года, присвоен кадастровый №.

Постановлением администрации Юрлинского муниципального округа №557 от 10.09.2020 года постановлено провести открытый аукцион по продаже земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 148 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для огородничества с начальной ценой аукциона 13 954 рубля 92 копейки, с установлением задатка в размере 2 790 рублей 98 копеек с шагом аукциона 418 рублей 65 копеек (лот №6).

Извещение о проведении аукциона, содержащее сведения о лоте №6, предусмотренные пп.1-8 п.20 ст.39.11 Земельного кодекса РФ и проект договора опубликовано 10.09.2020 года на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о торгах, в том числе о проведении аукционов по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды такого земельного участка - www.torgi.gov.ru.

14.09.2020 года в информационном бюллетене Думы и Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края №10 (224), который в соответствии с Уставом Юрлинского муниципального округа является официальным печатным источником опубликования, опубликовано постановление администрации Юрлинского муниципального округа №557 от 10.09.2020 года и аукционная документация.

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе №6 от 13.10.2020 года единственная заявка для участия в аукционе по лоту №6 была подана Моисеевой Т.П., которая допущена к участию в аукционе.

Согласно сведений, содержащихся в открытом доступе на сайте www.torgi.gov.ru протокол рассмотрения заявок о проведении торгов по извещению № по лоту №6 опубликован.

21.10.2020 года в соответствии с п.20 ст.39.12 Земельного кодекса РФ с Моисеевой Т.П., как с единственным участником аукциона по лоту №6 заключен договор купли-продажи земельного участка №6, в соответствии с которым Миосеева Т.П. приобрела в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 148 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для огородничества по цене 13 954 рубля 92 копейки. Право собственности Моисеевой Т.П. на данный земельный участок зарегистрировано 05.11.2020 года.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом не предоставлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком действующего законодательства при проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи спорного земельного участка в части заявленных истцом нарушений, выразившихся в не размещении извещения на официальном сайте по адресу: www.torgi.gov.ru, поскольку данный довод истца прямо опровергается представленными суду доказательствами.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что при формировании опубликованного извещения организатор торгов не должен был указывать сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения, поскольку спорный земельный участок расположен в жилой зоне Ж-2 с разрешенным видом использования для огородничества, при котором строительство капитальных строений и сооружений не допускается (ст.34 Правил землепользования и застройки Юрлинского сельского поселения Юрлинского муниципального района, действовавших на момент подачи заявки и проведения аукциона).

Тот факт, что в протоколе рассмотрения заявок не указано принятое решение о признании аукциона несостоявшимся, не нарушает права истца, поскольку в силу прямого указания закона, содержащегося в п.14 ст.39.12 Земельного кодекса РФ в случае если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признается несостоявшимся и с единственным участником заключается договор купли-продажи земельного участка.

Учитывая, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что по данному лоту была подана иная заявка кроме Моисеевой Т.П., а также то, что договор заключен не по начальной цене суду не предоставлено, сам факт непринятия такого решения не может быть признан существенным, повлиявшим на результаты состоявшегося аукциона.

При таких обстоятельствах, оснований для признания торгов недействительными по основаниям не размещения извещения на официальном сайте по проведению торгов, его несоответствию требованиям действующего законодательства и не указанию в протоколе решения о признании аукциона не состоявшимся не имеется.

Вместе с тем, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что организатором торгов допущены нарушения п.20 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, выразившиеся в не опубликовании извещения о проведении торгов в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов.

Доводы представителя администрации Юрлинского муниципального округа о том, что опубликованное постановление и аукционная документация и являются извещением судом не принимаются, поскольку данные документы опубликованы в порядке ч.2 ст.47 Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", то есть для вступления в законную силу и не представляют собой извещение – концентрированные сведения о предмете торгов, порядке и условиях проведения торгов.

Таким образом, учитывая, что администрацией Юрлинского муниципального округа опубликование извещения в периодическом издании органа местного самоуправления не осуществлялось, указанные обстоятельства могли повлиять на результаты торгов, поскольку периодическое издание распространяется на территории муниципального образования – месте проживания наиболее заинтересованных лиц в приобретении данного земельного участка, указанное нарушение повлияло на количество заявок поданных по данному лоту и потому данное нарушение суд признает существенным.

Кроме того, ст.39.3 Земельного кодекса РФ предусматривает основания для продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.13 ст.39.20 Земельного кодекса РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Из материалов дела судом установлено, что истец является собственником квартиры № дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с ч.6 ст.15 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии с впиской из ЕГРН жилой дом по адресу: <адрес> является многоквартирным жилым домом.

Согласно технического паспорта здания по адресу: <адрес> имеет системы центрального водоснабжения и электроснабжения (открытую проводку), единую крышу.

Из объяснений истца, ответчика и третьих лиц следует, что дом по адресу: <адрес> имеет общую для всех квартир крышу, чердачное помещение, подвальное помещение, в котором расположена система центрального водоснабжения, которая имеет два ввода, обслуживающие <адрес> и <адрес> соответственно.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что жилой дом по адресу: <адрес> является многоквартирным, поскольку имеет крышу, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.4 ст.34 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

01.04.2022 года истец обратилась к администрации Юрлинского муниципального района Пермского края с заявлением о формировании земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.

14.04.2022 года администрация Юрлинского района Пермского края уведомила истца о невозможности формирования земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, поскольку жилой дом частично расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № и №, имеющих правообладателей, в связи с чем, при образовании земельного участка под многоквартирным домом его границы будут пересекать границы существующих земельных участков, что в силу положений п.20 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для отказа в постановке на учет образуемого земельного участка.

На основании пунктов 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно пункту 68 названного Постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован; их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений.

Таким образом, несмотря на то, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет и фактически находился в собственности муниципального образования, истец, как собственник помещений, расположенных в многоквартирном доме, в силу закона вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а собственник - муниципальное образование - не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой земельный участок под многоквартирным домом необходим для его эксплуатации.

Из пояснений лиц, участвующих в деле усматривается, что земельный участок, принадлежащий ответчику Моисеевой Т.П. расположен на расстоянии 1 метра от стены <адрес>.

Также из пояснений Моисеевой Т.П. усматривается, что предыдущий собственник квартиры истца пользовалась всем участком возле многоквартирного дома, в том числе той частью, из которой сформирован принадлежащий ей земельный участок.

Согласно постановления о назначении административного наказания от 06.10.2021 года Ташкинова С.М. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст.7.1. КоАП РФ, выразившегося в самовольном занятии 1,2 кв.м. земельного участка по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащего Моисеевой Т.П., посредством оборудования канализационной ямы. Согласно постановления фактический размер самовольно занятого земельного участка был установлен в результате выездного обследования земельного участка, по результатам которого составлен схематический чертеж земельного участка.

Согласно схематического чертежа земельного участка, земельного участка по адресу: <адрес> расстояние от границы данного земельного участка до стены <адрес> данного дома в среднем составляет 1,42 м. Кроме того, часть данной границы практически вплотную подходит к стене <адрес> данного дома.

Документация по планировке территории по <адрес> отсутствует.

В соответствии с п.2 ст.11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.13 ст.11.10 Земельного кодекса РФ схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В силу положений п.68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Таким образом, именно орган местного самоуправления, утверждающий схему расположения земельного участка, а также принявший решение о его продаже с торгов должен был при утверждении данной схемы обеспечить права и законные интересы собственников многоквартирного дома в части не включения земельного участка, необходимого для эксплуатации дома в состав формируемого земельного участка.

Истцом и ответчиком ходатайств о назначении землеустроительной экспертизы с целью установления границ земельного участка под многоквартирным домом не заявлено, каких-либо иных доказательств (схемы расположения земельного участка и пр.), подтверждающих то, что границы такого земельного участка не пересекают границы спорного земельного участка, суду не предоставлено.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что администрацией Юрлинского муниципального округа в нарушение положений действующего законодательства, при утверждении схемы расположения земельного участка принадлежащего ответчику Моисеевой Т.П., осуществлении государственного кадастрового учета данного земельного участка и дальнейшей реализации данного земельного участка на торгах, допущено распоряжение земельным участком, расположенным под многоквартирным домом по адресу: <адрес> необходимым для его эксплуатации, посредством включения части такого участка в состав земельного участка по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером №.

Ответчиками в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не предоставлено объективных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что при формировании и утверждении схемы расположения спорного земельного участка не допущено распоряжение земельным участком под многоквартирным домом, находящимся в собственности администрации, в той части, которая необходима для эксплуатации многоквартирного дома.

Доводы представителя администрации Юрлинского муниципального округа о том, что граница земельного участка ответчика Моисеевой Т.П. находится на расстоянии 1 метра от стены дома в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки Юрлинского сельского поселения Юрлинского муниципального района Пермского края, действовавших на момент формирования земельного участка, судом не принимаются, поскольку данное требование установлено для определения минимального расстояния от границы соседнего земельного участка при размещении объектов строительства на земельном участке под многоквартирным домом, за пределами которых не допускается строительство, а не для определения местоположения границы земельного участка под многоквартирным домом.

Соблюдение данного расстояния свидетельствует о соблюдении прав собственников и пользователей соседнего участка, но не свидетельствует о соблюдении прав собственников помещений многоквартирного дома в части владения земельным участком, предназначенным для обслуживания многоквартирного дома.

Таким образом, учитывая, что истец как собственник помещения в многоквартирном доме, вправе претендовать на земельный участок необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, который не подлежит отчуждению собственником, а также то, что сформированный органом местного самоуправления земельный участок по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером №, включает часть участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что права истца затронуты предоставлением этого участка Моисеевой Т.П.

При этом отсутствие действий по кадастровому учету земельного участка под многоквартирным домом не означает отсутствие законных прав и интересов истца на этот участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, но свидетельствует о невозможности использования истцом такого способа защиты своего права как установление границ земельных участков.

Таким образом, учитывая, что перечень оснований для признания торгов недействительными является открытым, а также то, что судом установлен факт нарушения при проведении торгов норм Земельного и Жилищного кодексов Российской Федерации в части не опубликования извещения и выставления на торги земельного участка, которым администрация Юрлинского муниципального округа была не в праве распоряжаться, в результате чего были нарушены права истца, как собственника многоквартирного дома, суд приходит к выводу о том, что допущенные нарушения при проведении торгов является существенными и свидетельствуют о недействительности проведенных торгов.

В силу положений п.1 ст.499 ГК РФ торги по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными в течении года с момента проведения торгов.

Представителем ответчика – администрации Юрлинского муниципального района заявлено о пропуске истцом данного срока.

В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с п.44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" а силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Вместе с тем, законом, а именно п.1 ст.449 ГК РФ установлен иной срок начала течения исковой давности, а именно с даты проведения торгов, в связи с чем, срок исковой давности истек 13.10.2021 года, в то время как истец обратилась с настоящим иском 10.02.2022 года, то есть за пределами срока исковой давности, что в силу положений ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске в части признания недействительными результатов торгов.

Доводы истца о том, что она узнала о нарушении только став собственником помещения судом не принимаются, поскольку законом установлен срок начала течения исковой давности, а кроме того, истец приобрела данное жилое помещение у предыдущего собственника, и именно собственность на жилое помещение и порождает те права истца, которые нарушены, а в силу разъяснений п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании договора купли-продажи земельного участка №6 от 21.10.2020 года недействительной сделкой как самостоятельное требование, поскольку она совершена в нарушение прямого запрета на распоряжение земельным участком, находящимся в собственности муниципального образования в той части, в которой у собственников многоквартирного дома имеется необходимость его эксплуатации, в случае, если формирование земельного участка не было произведено.

Порядок оспаривания сделок, заключенных на торгах, предусмотрен ст.499 ГК РФ. Вместе с тем данное правило является общим и не исключает оспаривание сделок, заключенных по результатам торгов, по иным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

В данном случае признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьями 12, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть реализовано самостоятельно без оспаривания торгов, которые являлись предпосылкой, а не составной частью оспариваемой сделки. Договор, заключенный по результатам торгов, может быть признан недействительным без проверки законности проведения торгов и признания их недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

В данном случае истцом оспаривается договор купли-продажи земельного участка №6 от 21.10.2021 года, заключенный между Администрацией Юрлинского муниципального округа и Моисеевой Т.П. как сделка, противоречащая требованиям закона и посягающая на публичные интересы и права третьих лиц.

В соответствии со ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В силу разъяснений, содержащихся в п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Учитывая, что судом установлены обстоятельства того, что администрацией Юрлинского муниципального округа допущено распоряжение земельным участком под многоквартирным домом по адресу: <адрес> той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, суд, учитывая, что при совершении данной сделки нарушен явно выраженный запрет на распоряжение земельным участком, предназначенным для формирования земельного участка под многоквартирным домом, предназначенным для его обслуживания и подлежащим бесплатной передачей в собственность собственников помещений многоквартирного дома, приходит к выводу о том, что сделка - договор купли-продажи земельного участка №6 от 21.10.2021 года является ничтожной, поскольку совершена в нарушение действующего законодательства о прямом запрете на распоряжение участком под многоквартирным домом и посягает на права третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме).

Ответчиками заявлений о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной, который в силу положений ч.1 ст.180 ГК РФ составляет 3 года с момента исполнения сделки, не заявлялось.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Истцом заявлено о применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Как указано истцом, не являющегося участником сделки, основанием для признания сделки недействительной является распоряжение ответчиком части земельного участка, предназначенного для многоквартирного дома, в связи с чем, возврат земельного участка в собственность муниципального образования позволит в дальнейшем сформировать земельный участок под многоквартирным домом, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости применения заявленного истцом последствия признания сделки недействительной.

Вместе с тем, признанная судом недействительной сделка являлась возмездной, Моисеева Т.П. исполнила встречную обязанность по договору в виде оплаты стоимости земельного участка в размере 13 954 рубля 92 копейки, однако требование о применении последствий недействительной сделки в виде возврата Моисеевой Т.П. уплаченных денежных средств не заявлено.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 79 и 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также прямым указанием закона о том, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст.167 ГК РФ), суд, выслушав мнение участников процесса, и учитывая, что судебный акт, принятый по существу обращенных к суду требований, должен окончательно разрешать спор, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях сторон, полагает невозможным применение лишь односторонней реституции и считает необходимым применить двустороннюю реституцию как последствие признания сделки недействительной в силу прямого указания закона.

Учитывая то, что судом договор купли-продажи земельного участка №6 от 21.10.2020 года признан недействительным как сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьих лиц, то он не породил правовые последствия, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возложения на ее стороны обязанности возвратить другой все полученное по сделке, а именно, обязать Моисееву Т.П. передать земельный участок по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером № в собственность администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края, взыскать с администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края в пользу Моисеевой Т.П. 13 954 рубля 92 копейки.

Указанное обстоятельство является основанием для погашения в отношении земельного участка по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером № в едином государственном реестре недвижимости записи № от 05.11.2020 года о праве собственности Моисеевой Т.П., основание для внесения – Договор купли-продажи земельного участка от 21.10.2020 года №6 и внесении записи о праве муниципальной собственности на указанный земельный участок.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ташкиновой Светланы Михайловны удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №6 от 21.10.2020 года, заключенный между администрацией Юрлинского муниципального округа Пермского края и Моисеевой Татьяной Павловной.

Применить последствия недействительности сделки - обязать Моисееву Татьяну Павловну передать земельный участок по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером № в собственность администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края, взыскать с администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края в пользу Моисеевой Татьяны Павловны 13 954 рубля 92 копейки.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи № от 05.11.2020 о праве собственности Моисеевой Т.П. на земельный участок по адресу: <адрес> площадью 148 кв.м. с кадастровым номером № и внесении записи о праве муниципальной собственности на указанный земельный участок.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Кудымкарский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Аккуратный

Решение в окончательной форме изготовлено 07 июня 2022 года.