Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указали, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 30.09.2014 №7079 ООО «Финансы. Экономика. Строительство» предоставлен в аренду сроком 10 лет из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 11 748 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе в х. Ленина для строительства гаражей. В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.01.2016 все права и обязанности перешли к ФИО2

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.02.2019 ответчик является арендатором данного земельного участка. Земельный участок предоставлялся для строительства гаражей. В соответствии с п. 2.3 и 2.4 договора аренды плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 30.09.2014 по 30.09.2024) за каждый день фактического использования или владения и подлежит внесению арендатором ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. В нарушении условий договора обязанности ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялись. За период с 01.08.2019 по 31.10.2021 задолженность ответчика по арендной плате по договору составила 720 695,08 руб. Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременную уплату арендной платы в установленный договором срок в виде начисления арендатору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Сумма пени за несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей на 31.10.2021 составляет 39021,33 руб. В соответствиями с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 10.07.2020 № 8679/29 и 09.09.2021 № 14781/29 на земельный участок с кадастровым номером № утвержден градостроительный план земельного участка от 29.07.2016, разрешение на строительство не выдавалось. Актом осмотра земельного участка от 13.07.2020 №1192 установлено, что земельный участок не огражден, на участке произрастают деревья, трава и сорная растительность, через участок проходит пешеходная дорожка. В адрес ответчика истцом направлено предписание от 05.08.2020 №13447/26 об устранении нарушений. Однако требования истца остались без удовлетворения. Актом осмотра земельного участка от 01.09.2021 № 2795, установлено, что участок не огражден, произрастают деревья, трава и сорная растительность, через участок проходит пешеходная дорожка. Истец направлял в адрес ответчика уведомление от 27.09.2021 № 2410/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Ответчиком вышеуказанное уведомление было получено 14.10.2021. Считает, что ответчиком нарушены существенные условия договора аренды земельного участка, что послужило основание для обращения в суд.

Просит суд взыскать со ФИО1 в пользу администрации муниципального образования г. Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.10.2014 № в размере 720 695 руб. 08 коп. за период с 01.08.2019 по 31.10.2021 и пени в размере 39 021 руб. 33 коп. по состоянию на 31.10.2021, а всего 759 716руб. 41 коп. Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между Администрации муниципального образования город Краснодар и ФИО1 Обязать ФИО1 вернуть земельный участок и запретить Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять государственную регистрацию перехода прав (ограничения, обременений) в отношении земельного участка.

Стороны в судебное заседание не явились, извещались о дате и времени слушания дела, о причинах неявки суду не сообщили. Не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд находит основании для рассмотрения дела по существу в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования г. Краснодара от 30.09.2014 №7079, между администрацией МО г. Краснодар и ООО «Финансы. Экономика. Строительство» заключен договор аренды земельного участка № от 01.10.2014, по которому обществу предоставлен в аренду сроком 10 лет из земель населенных пунктов земельный участок, площадью 11 748 кв.м, расположенный по Карасунском внутригородском округе в х. Ленина для строительства гаражей.

04.02.2019 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав, по которому ответчику переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 01.10.2014.

Сведения об истце, как лице, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, также содержатся и в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 договора аренды истец обязуется передать ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 11 748 кв.м., расположенный по в , кадастровый №, для строительства гаражей, сроком на 10 лет.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте земельного участка, вид разрешенного использования определен как «для строительства гаражей».

Как следует из п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с п. 4.1.6 договора арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию, принимать необходимые меры по уничтожению амброзии и другой сорной растительности на территории предоставленного земельного участка.

Согласно п. 4.1.11 договора арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке.

Актом осмотра земельного участка от 13.07.2020 №1192 установлено, что земельный участок не огражден, на участке произрастают деревья, трава и сорная растительность, через участок проходит пешеходная дорожка.

В адрес ответчика истцом направлено предписание от 05.08.2020 №13447/26 об устранении нарушений. Однако требования истца остались без удовлетворения.

При повторном осмотре земельного участка, актом осмотра земельного участка от 01.09.2021 № 2795, установлено, что не огражден, на участке произрастают деревья, трава и сорная растительность, через участок проходит пешеходная дорожка.

В адрес ФИО1 истец направил уведомление от 27.09.2021 № 2410/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Ответчиком вышеуказанное уведомление было получено 14.10.2021.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права – неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет с момента его заключения.

Однако суд, при рассмотрении дела по существу, учитывает, следующие обстоятельства, что 01.10.2020 ответчик обратилась в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар с просьбой сообщить о возможности до приведения в соответствие Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар и Генерального плана муниципального образования г. Краснодар на период 2021 -2040 гг. получить градостроительный план с учетом градостроительных регламентов (место допустимого размещения объекта капитального строительства), так как согласно Генерального плана муниципального образования г. Краснодар на период 2021 - 2040 гг., утвержденный решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар» земельный участок с кадастровым номером № расположен в коммунально-складской зоне.

В ответ на обращение письмом ДАиГ от 14.10.2020 № 29/03-7064 ответчику сообщено, что для выдачи градостроительного плана земельного участка с указанием места допустимого размещения объекта капитального строительства необходимо выполнить мероприятия, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, в части внесения изменений в документы территориального планирования муниципального образования г. Краснодар.

16.10.2020 ответчик обратилась в комиссию по землепользованию и застройки администрации муниципального образования г. Краснодар о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 в части земельного участка с кадастровым номером № на территориальную зону соответствующую Генеральному плану муниципального образования город Краснодар на период 2021-2040 гг., утвержденный решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «О генеральном плане муниципального образования город Краснодар».

В ответ на обращение письмами от 03.11.2020 № 29/03-7298 и от 23.11.2020 № 29/03-7376 по поручению администрации муниципального образования город Краснодар рассмотрено обращение и сообщено, что внесение изменений в Правила будет осуществляться в том же порядке, что и внесение изменений в генеральный план, то есть с проведением процедуры общественных обсуждений. Также сообщено, что постановлением администрации муниципального образования горд Краснодар от 23.10.2020 № 4550 принято решение о подготовке проекта внесения изменений в Правила. Предложение по подготовке проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки принято.

11.01.2021 ответчик обратилась в ДАиГ с просьбой сообщить в каких территориальных и функциональных зонах в соответствии с Генеральным планом муниципального образования горд Краснодар и Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар располагается земельный участок с 04.02.2019 по настоящее время.

В ответ на обращение письмом ДАиГ от 27.01.2021 № 29/03-121 ответчику сообщено, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15. указанный земельный участок был расположен в зоне транспортной инфраструктуры (в границах проектируемых шумозащитных сооружений вдоль дорог), частично в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки. Решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» утвержден генеральный план города Краснодара, согласно которому, земельный участок с кадастровым номером № расположен в коммунально-складской зоне. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденные решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, испрашиваемый земельный участок отнесен к зоне застройки индивидуальными за границей города Краснодара (Ж. 1.2), и зоне инженерной и транспортной инфраструктур (ИТ). В настоящее время ведется работа по внесению изменений в правила, в части приведения в соответствие с положением генерального плана муниципального образования город Краснодар.

Пунктом 1 решения городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 п.11 «О приостановлении действия решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» в отношении отдельных земельных участков» определено: приостановить действие Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования земельных участков в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» (03.02.2012) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генеральным планом муниципального образования город Краснодар в отношении следующих функциональных зон: зон особо охраняемых территорий, зон рекреационного назначения, зон специального назначения, производственных зон, зон транспортной инфраструктуры, зон сельскохозяйственного назначения и зон планируемого размещения объектов местного значения.

Пунктом 2 указанного решения городской Думы Краснодара установлено, что при выдаче градостроительных планов в отношении земельных участков, указанных в п. 1 настоящего решения, необходимо руководствоваться видами разрешенного использования, соответствующими функциональному зонированию, установленному генеральным планом муниципального образования город Краснодар.

В соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара 02.09.2020 № 100 п.1 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» земельный участок расположен в коммунально-складской зоне.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар», в коммунально-складской зоне (КС) основным видом разрешенного использования земельного участка является размещение объектов гаражного назначения (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения личного автотранспорта граждан, с возможностью размещения автомобильных моек).

Учитывается, что пунктом 2 решения городской Думы Краснодара от 08.10.2020 №2 п. 6 признано утратившим решение городской Думы Краснодара «О приостановлении действия решения городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» от 16.11.2017 № 43 п. 11.

Как следует из письма за подписью зам. директора департамента начальника отдела муниципальных услуг от 29.09.2020, по сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар выдан градостроительный план земельного участка от 29.07.2016 №RU-23306№ на земельном участке с кадастровым номером № в Карасунском внутригородском округе в х. Ленина города Краснодара. Разрешение на строительство объекта капитального строительства на данном земельном участке, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию департаментом не выдавалось.

В ответ на обращения ФИО1 письмами от 03.11.2020 № 29/03-7298 и от 23.11.2020 № 29/03-7376 по поручению администрации муниципального образования город Краснодар сообщено, что внесение изменений в Правила будет осуществляться в том же порядке, что и внесение изменений в генеральный план, то есть с проведением процедуры общественных обсуждений. Также сообщено, что постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 23.10.2020 № 4550 принято решение о подготовке проекта внесения изменений в Правила. Предложение ФИО1 по подготовке проекта внесения изменений в Правила землепользования и застройки принято.

Решением городской Думы Краснодара от 22.07.2021 № 17р.19 «О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар» внесены соответствующие изменения в отношении вышеуказанного земельного участка.

Таким образом, совокупность приведенных норм в их системном единстве предполагает, что создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ, поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (пункт 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 мая 2015 г.

Судом также учтено, что стороны пришли к согласию в части продления срока аренды до 30.09.2027, что подтверждается подписанным соглашением от 15.03.2021 № 193 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.10.2014 № 4300021087.

Принимая во внимание установленные в судебном заседании обстоятельства, суд считает исковые требования истца о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка не подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По условиям договора аренды, расчет арендной платы приведен в приложении к договору, являющемся неотъемлемой часть настоящего договора (п. 2.1).

Арендная плата (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца путем перечисления по реквизитам (п. 2.4).

Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (п. 2.6).

Согласно представленному расчету за период с 01.0.2020 по 31.10.2021 у ФИО1 имеется задолженность по арендной плате в размере 550 100 руб. 51 коп.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 25.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.07.2021, отказано в удовлетворении требований ФИО1 к администрации муниципального образования город Краснодар о приостановлении начисления арендной платы.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29.03.2022 решение Советского районного суда г. Краснодара от 25.06.2021 и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15.07.2021 оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО1 без удовлетворения.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановление по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В рамках вышеуказанного гражданского дела ФИО1 обратилась в суд с требованием о приостановлении арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 01.10.2014 № № с 04.02.2019 до установления Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар градостроительных регламентов в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 748 кв.м, с видом разрешенного использования - для строительства гаражей, расположенного по адресу: . Судом установлено отсутствие оснований для приостановления арендной платы за испрашиваемый период.

Оценивая собранные по делу доказательства, а также учитывая, что вступившим в законную силу решением суда в приостановлении арендной платы за спорный земельный участок ФИО1 с период с 04.02.2019 отказано, при этом в рамках настоящего гражданского дела истцом заявлен период задолженности подлежащий взысканию с 01.08.2019 по 31.10.2021, суд пришел к выводу, что ответчиком нарушена обязанность по своевременной уплате арендных платежей. Удовлетворяя требования истца, суд также учитывает, что в силу положения ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Учитывая положения ст. 56 ГПК РФ, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по договору аренды в указанной сумме, суд считает возможным взыскать указанную задолженность.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (п. 5.2).

Согласно расчету пени по состоянию на 31.10.2021 размер пени составляет 20 021 руб. 33 коп., которая является обоснованной, и соответствующей последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, подлежит взысканию с ответчика.

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства, суд считает необходимым взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени в размере 570 121 руб. 84 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истец освобожден от уплаты госпошлины при подачи иска, суд считает необходимым взыскать с ответчика госпошлину в доход государства в размере 4 813 руб.

Согласно ч.2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования город Краснодар к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО1 в пользу администрации муниципального образования город Краснодар задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.10.2014 № в размере 550 100 (пятьсот пятьдесят тысяч сто) руб. 51 коп. и пени в размере 20 021 (двадцать тысяч двадцать один) руб. 33 коп., а всего 570 121 (пятьсот семьдесят тысяч сто двадцать один) руб. 84 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара В.В. Ганчева

Мотивированное решение изготовлено: 29.07.2022.