Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Холмогоровой Л.И., при секретаре Черноградской А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Симиир» о защите прав потребителя, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратились в суд с вышеуказанным иском к ответчику, ссылаясь на то, что 08.10.2015 г. между сторонами заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязуется передать участнику ___ квартиру №, этаж ___ в жилом доме, расположенном по адресу: ____. Согласно п.3.2 общая договорная стоимость инвестирования квартиры составила ___ руб. В соответствии с п.2.1 срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости определен 3 квартал 2017 г. В ходе проверки Управления государственного строительного и жилищного надзора РС(Я) установлено, что застройщиком денежные средства участников долевого строительства использованы не по целевому назначению, а работы на объекте не ведутся, строительная готовность объекта низкая на уровне вертикальных конструкций 1 этажа. Следовательно, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 3 квартале 2017 г. не возможно. Согласно страховому полису № имущественные интересы ООО «Симиир», связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору, заключенному с истцами, застрахованы в ООО «Страховая компания «Респект». Поскольку объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект, истцы, указывая, что для обращения в адрес ООО «Страховая компания «Респект» о выплате страховой суммы в связи с наступлением страхового случая необходимо наложить взыскание на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок, просят обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером № площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____ и обратить взыскание на объект незавершенного строительства кадастровый номер № площадью ___ кв.м, зарегистрированный по адресу: ____.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности ФИО3 требования истцов поддержал, просил иск удовлетворить, дополнительно пояснив, что истцы требуют обращения взыскания на указанные объекты, поскольку ответчиком строительство объекта не ведется, ООО «Симиир» не сможет достроить данный жилой дом, поэтому для обращения в адрес ООО «Страховая компания «Респект» о выплате страховой суммы в связи с наступлением страхового случая дольщикам необходимо наложить взыскание на объект незавершенного строительства, а также на земельный участок.

Представитель ООО «Симиир» по доверенности ФИО4 требования истцов не признал, указывая на то, что на все квартиры в строящемся Объекте недвижимости наложено обременение в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства, квартира истцов также находится в залоге у ПАО «___». В нарушение ст.ст.46, 53 ФЗ «Об ипотеке» истцы не представили суду доказательств письменного уведомления всех других залогодержателей этого имущества, в том числе и других дольщиков и ПАО «___». В настоящее время строительство данного дома возобновлено, разрешение на строительство действует до конца 2018 г., ООО «Симиир» банкротом не признано и намерено достроить данный дом и просил суд в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ООО «Страховая компания «Респект», надлежащим образом судом извещено о времени, дате и месте судебного заседания, в суд своего представителя с надлежаще оформленной доверенностью не направило. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел дело без их участия в соответствии с положениями ст.167 ГПК РФ. При этом суду представлен письменный отзыв, в котором генеральный директор ООО «Страховая компания «Респект» указывает, что исходя из иска, факт обращения взыскания на предмет залога необходим истцам с целью получения страховой выплаты с ООО СК «Респект», однако требования истцов направлены не на восстановление своих нарушенных прав, а на умышленное создание ситуации, при которой возникнет страховой случай и истцы могут обогатиться за счет получения страховой выплаты. В случае удовлетворения заявленных истцами требований об обращении взыскания на предмет залога, истцы в силу положений ст.963 ГК РФ будут лишены права требования выплаты страхового возмещения и просит в иске отказать.

Суд, выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 08.10.2015 г. между сторонами заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно условиям которого, застройщик обязуется передать участнику однокомнатную квартиру №, этаж ___ в жилом доме, расположенном по адресу: ____. Согласно п.3.2 общая договорная стоимость инвестирования квартиры составила ___ руб. В соответствии с п.2.1 срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости определен - 4 квартал 2016 г.

Дополнительным соглашением от 08.06.2016 г. стороны перенесли срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости на 3 квартал 2017 г.

Пунктом 2.2 Застройщик обязался в течение шести месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Таким образом, крайний срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства – до 30 марта 2018 г.

Как указывает представитель истцов и не отрицается ответчиком объект долевого строительства до настоящего времени участникам долевого строительства не передан.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства было установлено, что договор участия долевого строительства между истцами и застройщиком до настоящего времени не расторгнут, и соответственно у истцов сохраняется право требования объекта долевого строительства.

Частью 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с частью 1 статьи 13 указанного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2 статьи 13).

Из материалов дела следует, что в силу закона незавершенный строительством объект и права на земельный участок находится в залоге участников долевого строительства.

В силу части 9 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Как следует из ответа на обращение ОЗПП «Эгида» Управления государственного и строительного надзора РС(Я) от 25.10.2017 г. (исх.№01-26-9445) работы на объекте не ведутся, строительная готовность объекта низкая на уровне вертикальных конструкций 1 этажа (л.д.20).

Из Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 16.01.2018 г. следует степень готовности спорного объекта незавершенного строительства составляет 30%.

По утверждению представителя ответчика в настоящий момент работы на объекте не прекращены и не приостановлены, однако соответствующих доказательств суду не представил.

Согласно страховому полису № имущественные интересы ООО «Симиир», связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору, заключенному с истцами, застрахованы в ООО «Страховая компания «Респект» (л.д.19).

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Последствия обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрены специальным законом.

Согласно п. 1 ст. 53 Закона "Об ипотеке" при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум и более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 Закона.

В соответствии с п. 4 ст. 46 Закона "Об ипотеке" до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Материалы дела не содержат доказательств исполнения истцами обязанности, предусмотренной ч. 4 ст. 46 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а решение об обращении взыскания на предмет незавершенного строительства необходимо принимать с учетом соблюдения баланса интересов заинтересованных сторон, то есть всех участников долевого строительства спорного объекта.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, либо прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, для удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога требуется установить факт прекращения или приостановления строительства, наличие при этом обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также факт истечения 6 месяцев после прекращения или приостановления строительства.

Истцы ссылаются на проверку, проведенную УГСЖН РС(Я) в сентябре 2017 г. и на то, что строительство не будет завершено в установленный срок, но при этом не указывают и не представляют доказательств того, что строительные работы ответчиком прекращены или приостановлены на момент подачи иска, и не ссылаются на дату начала указанного бездействия. При таких обстоятельствах оснований полагать, что шестимесячный срок, как это предусмотрено законом, после прекращения или приостановления строительства истек, у суда не имеется.

Также не истек шестимесячный срок после наступления предусмотренного договором крайнего срока передачи застройщиком объекта долевого строительства.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцов.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованийФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Симиир» о защите прав потребителя, обращении взыскания на предмет залога, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд РС (Я) в течение месяца со дня изготовления его в мотивированной форме через Якутский городской суд.

Судья: Л.И.Холмогорова