Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Пятибратову Роману Викторовичу о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Пятибратова Романа Викторовича к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

23.04.2019г. АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обратилось в суд с иском к Пятибратову Р.В.о взыскании задолженности по кредитному договору *** от 08.06.2007г. в размере 2679367,37 руб. с обращением взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, а также взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 27597,00 руб. и расходов по оплате отчета об оценке в размере 4000,00 руб.

В обоснование иска указано, что 08.06.2007г. между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (открытое акционерное общество) и Пятибратовым Р.В. был заключен Кредитный договор ***.

В соответствии с условиями Кредитного договора Банк предоставил ответчику кредит в размере 2000000,00 руб. на срок 180 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита под 15,5 % годовых с уплатой ежемесячного платежа в размере 28762,21 руб. не позднее последнего числа каждого месяца.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору между Пятибратовым Р.В. и АКБ «Тамовпредитпромбанк» (открытое акционерное общество) 09.06.2007г. был заключен договор ипотеки ***, согласно которому надлежащее исполнение всех обязательств по Кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: ***. Право залога на квартиру удостоверено закладной.

Ипотека в силу договора зарегистрирована 15.06.2007г. Управлением ФРС по Тамбовской области за № ***.

Закладная выдана первоначальному залогодержателю 15.06.2007г., 26.09.2018г. закладная была передана АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», которое в настоящее время является законным владельцев закладной и, следовательно, кредитором и залогодержателем.

В нарушением условий кредитного договора, ответчик в установленные сроки принятые на себя обязательства не исполнял.

Допущенные Пятибратовым Р.В. нарушения условий Кредитного договора являются основанием для досрочного истребования истцом кредита.

29.01.2019г. ответчику направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое ответчиком оставлено без ответа.

По условиям Кредитного договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по уплате ежемесячных платежей ответчик уплачивает кредитору пени в размере 2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Размер задолженности по состоянию на 25.03.2019г. составляет 17133247,06 руб., из которых: 865980,28 руб. - остаток основной суммы кредита, 587427,84 руб. - неоплаченный основной долг, 725959,25 руб. - проценты, начисленные за пользование денежными средствами, 14953879,698 руб. - пени.

Истцом в добровольном порядке снижена сумма пени до 500000,00 руб. и окончательно истец просит взыскать с Пятибратова Р.В. сумму задолженности по кредитному договору в размере 2679367,37 руб.

Согласно п.4.4.2 Кредитного договора, неисполнение ответчиком требования о досрочном возврате суммы кредита, кредитор вправе потребовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно Отчету об оценке от 04.04.2019г., выполненному независимым оценщиком, стоимость указанного недвижимого имущества составляет 2600000,00 руб., с учетом положений п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.19988г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), начальную продажную цену заложенной квартиры просят установить 2 080000,00 руб.(80 % от рыночной стоимости).

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27597,00 руб. и расходы по оплате отчета об оценке имущества в размере 4000,00 руб.

10.02.2020г. АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика Пятибратова Р.В. задолженность по кредитному договору *** от 08.06.2007г. по состоянию на 31.01.2020г. в общей сумме 2607143,94 руб., из которых 663845,67 руб. – остаток основной суммы кредита, 789562,45 руб. – неоплаченный основной долг, 653735,82 руб. – проценты за пользование кредитом, 500000,00 руб. – пени, а также обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, и взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 28148,00 руб. (27597,00 руб. и 551,00 руб.) и расходы по оплате отчета об оценке в размере 4 000,00 руб.

В ходе рассмотрения дела со стороны ответчика Пятибратова Р.В. 17.01.2020г. на основании ст.137 ГПК РФ подано встречное исковое заявление к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения на квартиру, мотивированное тем, что 08.06.2007г. между ним и АКБ «Тамбовкредипромбанк» был заключен кредитный договор №***, в соответствии с которым указанный Банк предоставил ему – Пятибратову Р.В. кредит в сумме 2000000,00 руб. для ремонта квартиры сроком на 180 месяцев с уплатой ежемесячного платежа в размере 28762,21 руб.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору между ним – Пятибратовым Р.В. и указанным выше Банком 09.06.2007г. был заключен договор ипотеки № ***, согласно которому надлежащее исполнение всех обязательств по Кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: ***. Право залога на квартиру с удостоверено закладной. Ипотека в силу договора была зарегистрирована 15.06.2007г. Управлением ФРС по Тамбовской области за № ***. Закладная выдана 15.06.2007г. первоначальному залогодержателю ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация».

27.07.2007г. ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация» передала закладную на указанную выше квартиру ООО « АТТА Ипотека». После чего он – Пятибратов Р.В. стал осуществлять ежемесячные платежи в сумме 29000,00 руб. на счет ООО «АТТА Ипотека» через ВТБ 24.

Последний платеж был им внесен 28.06.2012г., что подтверждается платежным поручением от данной даты, после чего с июля 2012г. ВТБ24 перестал принимать платежи на расчетный счет ООО «АТТА Ипотека». При этом все его (Пятибратова Р.В.) попытки связаться с ООО «АТТА Ипотека» были безуспешны. После чего ему стало известно из сети «Интернет», что ООО «АТТА Ипотека» признана банкротом с многомиллиардными долгами.

Указывает, что с июля 2012г. по май 2016г. ему не было известно, где находится закладная на принадлежащую ему квартиру по адресу: ***.

В мае 2016г. по средствам почтовой связи им было получено информационное письмо о том, что КБ «Москоммерцбанк» является держателем закладной на указанную выше квартиру, которая была приобретена КБ «Москоммерцбанк» 31.08.2015г. у ООО «АТТА Ипотека». Однако связаться с КБ «Москоммерцбанк» у него также не получилось.

В связи с чем, по мнению Пятибратова Р.В., по объективным причинам с мая 2016г. по ноябрь 2019г. он не мог исполнять кредитные обязательства.

После чего только 05.12.2019г. при получении заочного решения Ленинского районного суда г.Тамбова в канцелярии указанного суда ему стало известно, что закладная на принадлежащую ему квартиру находится у первоначального истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», который не довел до его сведения о том, что закладная находится у данного Общества.

Ссылаясь на положения статей 201, 204 ГК РФ, полагает, что, поскольку последним днем исполнения обязательств по указанному выше кредитному договору была дата 29.06.2012г. на сумму 29000,00 руб. перед ООО «АТТА Ипотека», а уведомление от КБ «Москоммерцбанк» о перемене залогодержателя датировано от 25.06.2015г., то установленный законом срок исковой давности истек еще 26.06.2018г.

В связи с чем просит суд снять обременение в судебном порядке с квартиры, расположенной по адресу: ***

Ответчик/истец Пятибратов Р.В., третье лицо КБ «Москоммерцбанк» (АО), привлеченное в ходе рассмотрения дела на основании ст.43 ГПК РФ на стороне первоначального истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало.

Представитель истца/ответчика АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» по доверенности Блохин А.В. в судебном заседании поданный АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему (Т.1 л.д.3-6, 176-178). Встречные исковые требования Пятибратова Р.В. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (Т.1 л.д.183-184, 185-186). На вопрос суда пояснил, что сумма задолженности в размере 663845,67 руб. – это непогашенная сумма кредита, 789562,45 руб. – непогашенные проценты на сумму кредита, все остальные суммы (653735,82 руб. и 500000,00 руб.) штрафные санкции, предусмотренные условиями кредитного договора. Расчет задолженности производится с 08.10.2015г., а держателем закладной на спорную квартиру АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» стало по соответствующему договору с 20.09.2018г. Пятибратов Р.В. извещался прежним держателем закладной – КБ «Москоммерцбанк» о перехода прав по закладной от них к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», при этом обязательной регистрации данной закладной в органах Росреестра не требуется, достаточно указание на это в самой закладной.

Представитель ответчика/истца Пятибратова Р.В. по доверенности Дерябин С.В. в судебном заседании исковые требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к его доверителю – Пятибратову Р.В. не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (Т.1 л.д.153-154), просил в иске первоначальному истцу отказать, поскольку пропущен срок исковой давности уже на момент приобретения АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» у КБ «Москоммерцбанк» прав по закладной. Встречные требования Пятибратова Р.В. к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» поддержал по основаниям, изложенным в иске (Т.1 л.д.145-147). Просил снять обременения со спорной квартиры, поскольку вины его доверителя в просрочке платежей не было.

В письменном отзыве от третьего лица КБ «Москоммерцбанк» (АО), поступивших в суд по средствам электронной почты 18.06.2020г. в 10-22, а переданных судье 19.06.2020г. в 10-40, КБ «Москоммерцбанк» (АО) не возражает против удовлетворения исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании задолженности и обращении взыскания на предмет ипотеки. Дополнительно сообщают, что 08.06.2007г. между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» и Пятибратовым Р.В. был заключен кредитный договор ***, в соответствии с условиями которого Банк предоставил Пятибратову Р.В. кредит в размере 2 000 000 руб. Кредит был предоставлен для ремонта квартиры, расположенной по адресу: ***. Также 08.06.2007г. был заключен договор ипотеки и составлена соответствующая закладная, выданная на руки первоначальному кредитору. Ипотека надлежащим образом зарегистрирована в Управлении Росреестра по Тамбовской области 15.06.2007г. В последующем права на закладную были переданы ООО «Атта-Ипотека». 31.08.2015г. между КБ «Москоммерцбанк» (АО) и ООО «АТТА Ипотека» был заключен договор купли-продажи закладных № б/н, согласно которому ООО «АТТА Ипотека» продал КБ «Москоммерцбанк» (АО) права требования по Ипотечному кредиту Пятибратова Р.В. На закладной сделана соответствующая отметка о переходе прав, а также направлено уведомление в адрес заемщика. 20.09.2018г. между КБ «Москоммерцбанк» (АО) и АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» был заключен договор купли-продажи закладных ***, согласно условиям которого права требования по кредитному договору *** от 08.06.200г., заключенному с Пятибратовым Р.В., переданы АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица». На закладной сделана соответствующая отметка о переходе прав.

Согласно приложениям к договору и соответствующим актам приема-передачи в АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» также переданы оригинал кредитного досье, расчет задолженности на соответствующую дату и оригинал уведомлений заемщику.

Выслушав указанных выше лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статья 809 ГК РФ наделяет заимодавца правом на получение с заемщика процентов на сумму займа в порядке и размере, определенных договором.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа.

Согласно ст. 30 Федерального закона №395-1 от 02.12.1990 г. «О банках и банковской деятельности» отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам и вкладам (депозитам), стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушения договора, включая ответственность за нарушение обязательств по срокам осуществления платежей, а также порядок его расторжения и другие существенные условия договора (абз. 2 ст. 30 указанного Закона).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 08.06.2007г. между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (открытое акционерное общество) и Пятибратовым Р.В. был заключен Кредитный договор *** (Т.1 л.д.11-19).

В соответствии с условиями Договора Банк предоставил ответчику кредит в размере 2000000,00 руб. на срок 180 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита (п.1.1 Кредитного договора).

В соответствии с п.3.1 Кредитного договора, за пользование кредитом Заемщик обязался уплатить проценты в размере 15,5 % годовых.

Целевым назначением кредита является ремонт жилого помещения-квартиры, находящейся по адресу: ***, состоящая из трех комнат, общей площадью 90,5 кв.м., в том числе жилой площадью 62,8 кв.м., расположена на втором этаже четырехэтажного дома.(п.1.2 Договора).

Согласно п.1.3 Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств Заемщика является - ипотека жилого помещения, возникающая на основании Договора об ипотеке.

Права кредитора по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченной ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога жилого помещения) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном Кредитным договором и Договором об ипотеке порядке в соответствии с действующим законодательством (п.1.4 Кредитного договора).

Согласно договору ипотеки *** от 09.06.2007г. надлежащее исполнение всех обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: *** (Т.1 л.д.20-25). Право залога на квартиру удостоверено закладной (Т.1 л.д.26-38).

Ипотека в силу договора зарегистрирована 15.06.2007г. Управлением ФРС по Тамбовской области за *** (Т.1 л.д.25, 33).

В соответствии с п.5.1 Кредитного договора Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом.

При нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п.5.2 Кредитного договора).

Проанализировав положения кредитного договора и нормы действующего законодательства, суд пришходит к выводу о том, что стороны при заключении кредитного договора договорились по всем существенным его условиям.

В силу п.п.2.4.4 Договора ипотеки *** Залогодержатель имеет право передать права по закладной другому лицу путем совершения сделки и производства на закладной отметки о новом владельце закладной и передать саму закладную.

Закладная первоначальному залогодержателю – АКБ «Тамбовкредипромбанк» (ОАО) выдана 15.06.2007г. (Т.2 л.д.26).

На основании договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки от 11.09.2008г. № б/н права по закладной переданы ОАО «Тамбовская ипотечная корпорация» (Т.1 л.д.34), которое в дальнейшем по договору купли-продажи №*** от 10.11.2006г. передало права по закладной ООО «АТТА Ипотека» (Т.1 л.д.35).

В последующем на основании договора купли-продажи № б/н от 31.08.2015г. ООО «АТТА Ипотека» передало права по закладной коммерческому банку «Москоммерцбанк» (Т.1 л.д.36).

В свою очередь КБ «Москоммерцбанк» передал права на закладную АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на основании договора купли-продажи закладных (передаче прав на закладные) от 20.09.2018г. №*** (Т.1 л.д.36, 39-41).

Согласно имеющейся в материалах дела закладной от 26.09.2018г., которая удостоверяет право ее законного владельца - АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству, а именно по Кредитному договору от 08.06.2007г. N ***, заключенному между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (ОАО) и Пятибратовым Р.В. Законным владельцем данной закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец - АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица».

В соответствии с ч.2 ст.13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 ФЗ "Об ипотеке". Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Согласно ч.2 ст.48 ФЗ "Об ипотеке" владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательства по возврату денежных средств по кредитному договору заемщик Пятибратов Р.В. не исполняет, в связи с чем имеет задолженность.

Согласно представленному АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» расчету задолженность Пятибратова Р.В. по состоянию на 31.01.2020г. составляет 2607143,94 руб., из которых 663845,67 руб. – остаток основной суммы кредита, 789562,45 руб. – неоплаченный основной долг, 653735,82 руб. – проценты за пользование кредитом, 500000,00 руб. – пени. При этом сумма пени первоначальным истцом АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» снижена в добровольном порядке с 14953879,69 руб. до 500000,00 руб.

Рассматривая данные требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании с Пятибратова Р.В. суммы задолженности по кредитному договору, суд приходит к выводу, что данные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.13 Федерального закона от 16 июля 1998г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу п.5 ст.13 Закона об ипотеке закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном ст.48 и 49 данного Федерального закона.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.48 Закона об ипотеке при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно п.51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012г. N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

Указанное разъяснение гарантирует повышенную защиту интересов граждан как потребителей соответствующих финансовых услуг при заключении ими кредитных договоров.

Вместе с тем Законом об ипотеке, регулирующим передачу прав на закладную, установлены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги, не содержащие ограничений в обороте этих ценных бумаг и, соответственно, в оборотоспособности удостоверяемых ими обязательственных и иных прав. Закон об ипотеке не предусматривает положений о необходимости получения согласия должника-залогодателя на переход к другому лицу прав на закладную, а также не содержит каких-либо требований, предъявляемых к новому законному владельцу закладной.

Таким образом, передача прав, удостоверенных закладной, на основании сделки купли-продажи закладной, осуществлённая без согласия должника-залогодателя, не противоречит приведённым выше положениям п.51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012г. N17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", поскольку специальным законом установлены иные правила.

Из пункта 2.3.2 Договора ипотеки ***, заключенного 09.06.2007г. между АКБ «Тамбовкредипромбанк» (ОАО) и Пятибратовым Р.В., следует, что в случае передачи прав по закладной и самой закладной новому Залогодержателю, первоначальный залогодержатель обязуется сообщить об этом Залогодателю в течении 10 (десяти) календарных дней, считая с даты передачи прав по закладной (Т.1 л.д.23).

Аналогичное указано в условиях и порядке исполнения денежного обязательства по закладной (пункт 16.1 – Т.1 л.д.30).

Как указано выше Закладная первоначальному залогодержателю – АКБ «Тамбовкредипромбанк» (ОАО) выдана 15.06.2007г. (Т.2 л.д.26).

КБ «Москоммерцбанк» уведомил залогодателя Пятибратова Р.В. о переходе прав по указанной выше закладной от ООО «АТТА Ипотека» к КБ «Москоммерцбанк» (Т.1 л.д.122), что стороной ответчика/истца Пятибратова Р.В. не оспорено, однако обязательства по кредитному договору последним перед КБ «Москоммерцбанк» исполнятся не стали. Данные факты не оспаривались сторонами в судебном заседании.

В связи с чем КБ «Москоммерцбанк» передал права на закладную АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на основании договора купли-продажи закладных (передаче прав на закладные) от 20.09.2018г. *** (Т.1 л.д.36, 39-41).

В соответствии с пунктом 3.1.7 указанного выше договора купли-продажи закладных (передаче прав на закладные) от 20.09.2018г. ***, кредитор (КБ «Москоммерцбанк») обязуется в течение 10 (десяти) календарных дней с даты передачи прав на закладные направить должникам письменные уведомления о передаче прав на закладную (Т.1 л.д.40),

Согласно отчетам об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 11901727005506 (Т.1 л.д.220-221) и 11901727005469 (Т.1 л.д.222-224), уведомление о переходе прав по закладной от КБ «Москоммерцбанк» к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» было направлено КБ «Москоммерцбанк» по двум адресам Пятибратову Р.В. 03.10.2018г., то есть в срок, определенный пунктом 3.1.7 указанного выше договора купли-продажи закладных (передаче прав на закладные) от 20.09.2018г. ***.

Таким образом, АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» является надлежащим держателем закладной на жилое помещение – квартиру по адресу: ***, принадлежащую Пятибратову Р.В.

Доводы представителя Пятибратова Р.В. по доверенности Дерябина С.В. о том, что АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» является ненадлежащим держателем указанной выше закладной, поскольку переход прав по закладной не прошел обязательную государственную регистрацию в Росреестре, суд полагает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Пунктом 1 статьи 48 Закона об ипотеке установлено, что при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено данным законом.

Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности (пункт 2 статьи 48 Закона об ипотеке).

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено данным пунктом (пункт 3 статьи 48 Закона об ипотеке).

Таким образом, новый владелец закладной считается законным, если предыдущим владельцем на закладной совершена отметка о переходе права к новому залогодержателю. Данные действия являются надлежащей передачей прав на закладную.

При этом государственная регистрация лица в качестве залогодержателя является правом, а не обязанностью законного владельца закладной, поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязательность регистрации в ЕГРП перехода прав по закладной.

Также судом установлено, что последний платёж ответчиком/истцом Пятибратовым Р.В. произведен 28.06.2012г., что подтверждается платежным поручением ***, имеющимся в материалах дела (Т,1 л.д.152).

Доказательств осуществления последнего платежа Пятибратовым Р.В. 28.06.2012г. стороной истца/ответчика АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При этом в ходе рассмотрения дела ответчик ответчиком/истцом Пятибратовым Р.В. заявлено о применении последствий пропуска стороной истца/ответчика АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

По обязательствам с определённым сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015г. N43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Из условий кредитного договора *** от 08.06.2007г., заключенного между АКБ «Тамбовкредипромбанк» (ОАО) и Пятибратовым Р.В., следует, что срок кредитного договора 180 месяцев, то есть 15 лет, с даты фактического предоставления кредита (пункт 1.1 Договора – Т.1 л.д.11).

Согласно пункту 2.1 кредитного договора *** от 08.06.2007г., кредит предоставляется заемщику полностью наличными денежными средствами в срок, не превышающий двух дней с момента государственной регистрации Договора об ипотеке жилого помещения (Т1 л.д.11).

Ипотека в силу договора зарегистрирована 15.06.2007г. Управлением ФРС по Тамбовской области за *** (Т.1 л.д.25, 33).

Из информационного расчета ежемесячных платежей по кредитному договору *** от 08.06.2007г. следует, что срок внесения ежемесячного платежа не позднее последнего числа соответствующего месяца соответствующего года (Т.1 л.д.187-190). При этом дата выдачи кредита указана 20.06.2007г.

Следовательно, крайняя дата, с которой исчисляется дата выдачи кредита – 20.06.2007г. сроком действия до 20.06.2022г. включительно.

Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 28762,21 руб. (пункт 3.6.7 кредитного договора – Т.1л.д.12).

Таким образом, с учётом условия кредитного договора о необходимости внесения Пятибратовым Р.В. в счет погашения задолженности суммы ежемесячного платежа не позднее последнего числа соответствующего месяца соответствующего года или не позднее 20 числа в сумме 28762,21 руб., при разрешении заявления Пятибратова Р.В. о пропуске АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» срока исковой давности по заявленным требованиям необходимо исчислить указанный срок отдельно по каждому предусмотренному договором платежу с учётом права АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» на взыскание задолженности за 3-летний период, предшествовавший подаче иска.

Следовательно, в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» подлежит взысканию сумма процентов, и основного долга, подлежащих уплате в период трёх лет, предшествующих дате подачи иска.

Поскольку кредитный договор *** от 08.06.2007г. заключен на срок 15 лет, иск заявлен 18.04.2019г. (направлен в суд согласно штампу на почтовом конверте – Т.1 л.д.76), следовательно, срок исковой давности не пропущен по платежам, срок исполнения которых наступал соответственно с 18.04.2016г.

Согласно расчету, представленному стороной истца, размер задолженности, образовавшейся по платежам с учетом установленных договором процентов с 18.04.2016г. по 31.01.2020г. составляет 1294299,45 руб. (Т.1 л.д.179-180).

Однако стороной истца заявлены требования о взыскании суммы задолженности по кредитному договору с учетом процентов в общей сумме 1453408,12 руб. (663845,67 руб. – сумма основного долга по графику, 789562,45 руб. – неоплаченный основной долг) (Т.1.л.д.181).

Суд полагает, что исходя из информационного расчета ежемесячных платежей (Т.1 л.д.187-190), расчет задолженности с учетом предусмотренных договором процентов с апреля 2016г. по январь 2020г. составляет 1323061,66 руб., из которых 699678,08 руб. – задолженность по сумме основного долга, 623383,58 руб. – задолженность по процентам.

Учитывая выше изложенное, с Пятибратова Р.В. в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» подлежит взысканию сумма задолженности по основному долгу по кредитному договору за период с 18.04.2016г. по 31.01.2020г. в сумме 699678,08 руб. АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» заявлены требования о взыскании сумма задолженности по основному долгу в размере 663845,67 руб., таким образом, в силу части 3 ст.196 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» подлежат удовлетворению в части суммы основного долга в размере 663845,67 руб., как того просил истец, уточнив исковые требования.

При этом рассматривая требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании с Пятибратова Р.В. неоплаченного основного долга, то есть фактических процентов по кредиту, в сумме 789562,45 руб., процентов за пользование денежными средствами – 653735,82 руб., то есть в общей сумме 1443298,27 руб., а также пени в сумме 500000,00 руб., суд приходит к выводу, что данные требования подлежат удовлетворению в части.

Согласно абз.2 п.71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016г. N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья56 ГПК РФ, статья65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи333 ГК РФ.

В силу разъяснений, содержащихся в Определении Конституционного Суда РФ от 15.01.2015 N 7-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина П. на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 ГК РФ", возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК Российской Федерации) неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из всех выше изложенных обстоятельств дела, суд полагает, что заявленная АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» сумма процентов и штрафных санкций в общей сумме 1943298,27 руб. (процентов по кредиту в сумме 789562,45 руб., процентов за пользование денежными средствами – 653735,82 руб., пени в сумме 500000,00 руб.), а также с учетом суммы основного долга в размере 663845,67 руб., суд полагает, что сумма процентов подлежит снижению до 500000,00 руб., а сумма неустойки до 100000,00 руб. Поскольку заявленная АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» сумма по процентам и пени в размере 1943298,27 руб. явно не соответствует нарушенному Пятибратовым Р.В. обязательству. А также учитывая срок, с которого АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» имеет право взыскать с Пятибратова Р.В. задолженность по процентам (как основным, так и штрафным) и пени, то есть как установлено выше – с 18.04.2016г.

В остальной части требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании с Пятибратова Р.В. процентов и пени по кредиту суд считает необходимым в удовлетворении отказать.

Также суд полагает не подлежащими требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, посредством продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в общей сумме 2080 000,00 руб., по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу Закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Согласно пунктов 1, 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Согласно пункту 5 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя крайне несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таким образом, установление оценки предмета ипотеки, равно как и определение периода просрочки исполнения обязательства являются юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при решении вопроса о возможности обращения взыскания на предмет залога.

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов и установлено в судебном заседании, ответчику/истцу Пятибратову Р.В. на праве единоличной собственности принадлежит квартира по адресу: ***, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (Т.2 л.д.13-15).

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору *** от 08.06.2007г. между Пятибратовым Р.В. и АКБ «Тамовпредитпромбанк» (открытое акционерное общество) 09.06.2007г. был заключен договор ипотеки ***, согласно которому надлежащее исполнение всех обязательств по Кредитному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: *** (Т.1 л.д.20-25).

В случае неисполнения Должником (Залогодателем) взятого на себя обязательства, Залогодатель вправе потребовать от Заемщика полного досрочного исполнения денежного обязательства по Кредитному договору (п.5.3 Кредитного договора).

Согласно п.4.4.2 Кредитного договора *** от 08.06.2007г. и п.п.3.1 Договора ипотеки *** от 09.06.2007г. залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение:

-при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней;

- при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев. Даже если каждая просрочка незначительна;

-при не удовлетворении Заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомлении я о таком требовании и иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации (п.п.3.2 Договора ипотеки).

В случае реализации заложенного жилого помещения или обращения на него взыскания во внесудебном порядке его продажная начальная цена на публичных торгах устанавливается соглашением сторон. Если стороны не придут к согласию, то размер продажной начальной цены устанавливается в соответствии с актом оценки. Такой акт должен быть составлен специализированным оценщиком, выбранным Залогодержателем. Все расходы по оценке несет Залогодатель (п.п.3.3 Договора ипотеки).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заёмными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

На основании ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьёй 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно Отчету об оценке от 04.04.2019г. № ***, выполненному специалистом ООО «Росконсалт» ФИО10 стоимость указанного недвижимого имущества составляет 2600000,00 руб. (Т.1 л.д.49-75), с учетом положений п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), начальную продажную цену заложенной квартиры истец просит установить 2 080000,00 руб. (80 % от рыночной стоимости).

При этом согласно Отчета от 16.01.2019г. *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного оценщиком ООО «Гермес» по инициативе Пятибратова Р.В., стоимость указанного недвижимого имущества составляет 3875753,00 руб. (Приложение №1 к настоящему гражданскому делу), что в соответствии с положениями п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) составляет при установлении начальной продажной цены заложенного имущества – 3100602,40 руб. (80 % от рыночной стоимости).

Таким образом, первоначальным истцом АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» при подаче исковых требований об обращении взыскания на предмет залога – спорную квартиру значительно занижена рыночная стоимость данной квартиры, что является нарушением прав ответчика/истца Пятибратова Р.В.

Также в судебном заседании бесспорно установлено, что с 28.06.2012г. Пятибратов Р.В. свои обязательства по кредитному договору не исполняет в силу того, что ему было неизвестно, кто являлся держателем данной закладной и на какие реквизиты вносить платежи по кредитному договору от 08.06.2007г.

Следовательно, АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица», приобретая по договору купли-продажи закладной от 20.09.2018г. у АО «Москоммерцбанк» права по закладной на указанную выше квартиру, осознавало факт того, что они приобретают фактически неисполняемые длительное время долговые обязательства. В связи с чем АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» принимало на себя все возможные риски с данными долговыми обязательствами, как то непогашение задолженности и т.п.

При этом суд, исходя из установленных только в судебном заседании обстоятельств дела, не находит факт того, что Пятибратов Р.В. целенаправленно, с каким-либо умыслом не исполнял или ненадлежащим образом исполнял обеспеченное залогом обязательство, поскольку ему не были владельцы закладной на квартиру, а также были неизвестны реквизиты, по которым необходимо осуществлять платежи. Также судом при этом учитывается, что с момента заключения кредитного договора – с 08.06.2007г. по 29.06.2012г. добросовестно и надлежащим образом исполнялись кредитные обязательства.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что в указанной выше квартире зарегистрированы и постоянно проживают ответчик/истец Пятибратов Р.В. (Т.1 л.д.111-112) и его дочь – ФИО2, *** года рождения (Т.1 л.д.113-114). Данное жилое помещение является единственным жильем для Пятибратова Р.В. и его дочери.

Указанные выше обстоятельства стороной первоначального истца АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» не оспорены.

Также судом учитывается какая сумма первоначальным истцом заявлена к взысканию с Пятибратова Р.В. (2607143,94 руб.) и какая настоящим решением взыскана (1263845,67 руб. – что составляет 48,4% от первоначальных заявленных требований).

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» обращении взыскания на предмет залога удовлетворению не подлежат.

При этом суд обращает внимание сторон, что в пункте 2 статьи 54.1 Закона об ипотеке установлено, что отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в п.1 этой статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Также суд полагает, что встречные исковые Пятибратова Р.В. к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения в судебном порядке с квартиры, расположенной по адресу: ***, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 48 ФЗ "Об ипотеке (залоге имущества)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

В соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со ст. 13 ФЗ "Об ипотеке (залоге имущества)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В силу п. 1 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Ипотека обеспечивает (если договором не предусмотрено иное) уплату залогодержателю причитающихся ему сумм, в том числе в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом.

В судебном заседании установлено и следует из материалов, что 08.06.2007г. между АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (открытое акционерное общество) и Пятибратовым Р.В. был заключен Кредитный договор *** (Т.1 л.д.11-19).

В соответствии с условиями Договора Банк предоставил ответчику кредит в размере 2000000,00 руб. на срок 180 календарных месяцев с даты фактического предоставления кредита, то есть до июня 2022 года включительно (п.1.1 Кредитного договора).

Ипотека в силу договора зарегистрирована 15.06.2007г. Управлением ФРС по Тамбовской области за *** (Т.1 л.д.25, 33).

Согласно п. 4.3 Договора ипотеки, настоящий договор действует до даты полного исполнения залогодателем (в данном случае Пятибратовым Р.В.) обязательств, предусмотренных кредитным договором и обеспеченных ипотекой и удостоверенных закладной, в соответствии с п.2.1.7. договора ипотеки (Т.1 л.д.24).

Согласно ст.450 ч.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами.

В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Аналогичный запрет установлен ст.29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности".

Настоящим решением установлено, что кредитный договор от 08.06.2007г. является действующим до настоящего момента, в связи с чем сохраняет свое действие и договор об ипотеке.

Таким образом, Пятибратов Р.В. не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий, как кредитного договора, так и договора об ипотеке, связи с чем его требования о снятии обременения на спорную квартиру несостоятельны и основаны на верном толковании норм права, и удовлетворению не подлежат.

На основании ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Судом установлено, что при подаче иска АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» была оплачена государственная пошлина в размере 27597,00 руб., что подтверждается платежными поручениями № 146 от 12.04.2019г. и № 147 от 12.04.2019г., которая в соответствии с требования ст.333.19 Налогового Кодекса РФ подлежит частичному удовлетворению, а именно в сумме 14 519,23 руб.

Требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о взыскании с Пятибратова Р.В. расходов по оплате отчета об оценке имущества в размере 4000,00 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку в удовлетворении требований в части обращения взыскания на заложенное имущество первоначальному истцу отказано.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» к Пятибратову Роману Викторовичу о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в части.

Взыскать в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» с Пятибратова Романа Викторовича задолженность по кредитному договору №*** от 08.06.2007г. в общей сумме 1263845,67 руб., из которых 663845,67 руб. – задолженность по сумме основного долга, 500000,00 руб. – проценты, 100000,00 руб. – пени.

Взыскать в пользу АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» с Пятибратова Романа Викторовича расходы по уплате государственной пошлины в размере по 14 519,23 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» – отказать.

В удовлетворении исковых требований Пятибратова Романа Викторовича к АО «Ипотечный Агент Элбинг Столица» о снятии обременения на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда, через Ленинский районный суд г.Тамбова, в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.А. Словеснова

Решение принято в окончательной форме 06.07.2020г.

Судья А.А. Словеснова