Гражданский кодекс часть 1

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе председательствующего Притулина В.П., при секретаре Хилькевич В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Формат-Медия» г. Армавира и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Армавирский городской суд с иском к ООО «Формат-Медия» г. Армавира и ФИО2 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли - продажи от 08.05.2013 года <...> доли недвижимого имущества- нежилого здания-мастерской в литере «<...>» общей площадью 65,9 кв.м, что фактически составляет 4,613 кв.м по адресу: <...>, мотивируя тем, что по данному договору ответчик ООО «Формат-Медия» г. Армавира совершил отчуждение своей доли имущества в праве общей долевой собственности в пользу постороннего лица- ответчика ФИО2, без извещения его в письменной форме о намерении продать долю постороннему лицу мотивируя, тем, что этим договором нарушено его право как участника долевой собственности на покупку продаваемой доли недвижимого имущества. В подтверждение своих требований представил суду квитанцию о перечислении на расчётный счёт Судебного департамента Краснодарского края для ответчика ФИО2 общей суммы по договору купли-продажи в размере 200000 рублей, в подтверждении того, что истец располагал на момент сделки соответствующими денежными средствами для исполнения обязательств по условиям договора купли-продажи от 08.05.2013г.

ФИО1 просил суд восстановить пропущенный по уважительной причине 3-х месячный срок обращения в суд по данному спору, так как не имел сведений о времени заключения договора, его форме и сумме оплаты по договору между ответчиками, просил слушание дела проводить в его отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО3

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований истца ФИО1 в полном объеме.

Ответчики ООО «Формат-Медия» г. Армавира и ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом, представили заявление в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчиков ООО «Формат-Медия» г.Армавира и ФИО2 по доверенностям ФИО4 иск не признала, просила в его удовлетворении отказать мотивируя тем, что истец ФИО1 не является участником общей долевой собственности по указанному адресу так как ему принадлежит право собственности на 50/100 доли только в литере «<...>», а ответчик ООО «Формат-Медия» г. Армавира являлся собственником отчуждаемых 7/100 доли в литере «<...>» по указанному адресу.

Третьи лица по делу: ФИО5 и администрация муниципального образования г.Армавир, будучи извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд удовлетворяет иск, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из смысла вышеприведенных правовых норм, следует, что продажа долей с публичных торгов может состояться лишь при условии согласия на это всех участников общей собственности, а при отсутствии такого согласия - после того, как предварительно будут соблюдены требования о преимущественном праве покупки.

Данные выводы также соответствуют пункту 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» который указывает, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В данном случае ответчик ООО «Формат-Медия» должен был предложить приобрести его долю остальным участникам общей собственности, каковыми является так же и истец и лишь в случае его отказа может последовать продажа доли с публичных торгов. В ином случае неприменение преимущественного права покупки при проведении публичных торгов лишает истца, как участника общей долевой собственности, не воспользовавшегося предварительно таким правом, им воспользоваться впоследствии, в случае участия в торгах.

Судом установлено, что ответчиком ООО «Формат-Медия» не был получен отказ ФИО1 от приобретения спорной доли в недвижимом имуществе.

К данному выводу суд приходит по следующим основаниям.

Так в судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является собственником 50/100 доли литер «<...>» нежилого здания магазина-мастерской общей площадью 316,9 кв.м с инвентарным номером

<...> по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 31 октября 2011 года и свидетельства о государственной регистрации права собственности от 20 декабря 2011 года.

Ответчик ООО «Формат-Медия» г. Армавира являлся собственником 7/100 доли в литере «<...>» нежилого здания – мастерской общей площадью 65,9 кв.м. с инвентарным номером <...> по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от 16 марта 2010 года, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16 марта 2010 года от 8 августа 2011 года и свидетельства о государственной регистрации права от 14 декабря 2011 года.

Ответчик ФИО2 является собственником 7/100 доли литер «<...>» нежилого здания – мастерской общей площадью 65,9 кв.м. с инвентарным номером <...>, приобретенной у ответчика ООО «Формат-Медия» г. Армавира за 200000 рублей по адресу: <...> на основании договора купли-продажи от апреля 2013 года и свидетельства о государственной регистрации права от 08 мая 2013 года без какого-либо уведомления о продаже ФИО1

В судебном заседании были обозрены все документы, хранящиеся в инвентарных делах филиала ГУП «Крайтехинвентаризации» г. Армавира –(БТИ) и Книги регистрации зданий гражданского назначения БТИ по адресам: <...>, а также документы земельного кадастра по указанному адресу, из которых следует, что БТИ в 02.02.2005 года по частной просьбе директора МП «Исток» г. Армавира без каких-либо документальных правовых оснований и без указания долевой части произвело регистрацию передачи этому предприятию, расположенному по адресу: <...> и имевшему в своем владении часть здания литер «<...>», часть соседнего нежилого здания расположенного по адресу: <...> общей передаваемой площадью 65,9 кв.м.

Данное действие БТИ было осуществлено на основании п. 1.6 «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения» - далее Рекомендаций, предусматривающих, в ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта выявлять и определять основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение, а также выявлять и определять вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта.

При этом в соответствии с п.4.8 Рекомендаций БТИ присвоило вновь переданной части нежилого здания новый литер под названием «Г1» как порядковому помещению, «предназначенному для вспомогательных служебных нужд и являющемуся принадлежностью главной вещи и входящей в состав главной вещи, обозначенной ранее под литером «<...>» по адресу <...>.

Согласно п. п. 1.2., 1.6. Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.

В ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее его назначение.

Согласно п 2.1. Рекомендаций инвентарный объект как единица учета и статистического наблюдения характеризуется следующими неотъемлемыми признаками:

а) единством и неразрывностью территории. Площадь земельного участка (территории), выделенного для эксплуатации инвентарного объекта, является одной из характеристик инвентарного объекта и не является самостоятельным объектом учета;

б) наличием основного строения, для целей строительства или эксплуатации которого был выделен земельный участок.

Инвентарный объект без основного строения не образуется, т.к. в правовом отношении основное строение рассматривается как главная вещь.

В состав инвентарного объекта может входить несколько основных строений одноцелевого назначения (несколько торговых зданий, несколько административных зданий и т.д.). Совокупность нескольких основных строений образует единую главную вещь.

Основное строение может быть смежной конструктивной частью здания, отделенной от других конструктивных частей физическими границами (стеной, деформационно-осадочным швом) таким образом, что снос этой части не изменит смежных конструктивных частей и их функционального назначения. Если часть здания не удовлетворяет этим требованиям, то для выделения ее в отдельный инвентарный объект необходимо разработать проект и выполнить соответствующие строительные работы, позволяющие физическое разделение.

Условное разделение конструктивно единого здания на два основных строения неправомерно;

в) единством учетной (балансовой или иной контрольной) стоимости;

г) единством владения. Совокупность юридических и физических лиц, отвечающих за техническое состояние и соблюдение технических норм эксплуатации, рассматривается как единое лицо, отношения между участниками которого регулируются законом или договором;

д) конкретностью и единством даты инвентаризации. Инвентарный объект, рассматриваемый (в статике) на разные даты инвентаризации, физически не равен самому себе (как минимум - вследствие износа). Чем детальнее учет динамики возникающих изменений во времени, тем больше оснований для отождествления инвентарного объекта с самим собой на разные даты инвентаризации;

е) конкретностью назначения. При многоцелевом назначении совокупность функций рассматривается как единое целое (к примеру, помещение, имеющее ванную комнату, кухню, туалет, прихожую и комнаты для сна и отдыха, классифицируют как одноцелевое помещение - жилая квартира).

Согласно пп.2.2,2.3 Рекомендаций инвентарный объект образуется единством его конструктивных (строительных) и функциональных частей и определяется его границами и составом.

Границы подразделяются на физические и условные.

Граница физическая - искусственное сооружение (забор, стена, перекрытие), отделяющее друг от друга функциональные объемы или площади.

Граница приравнивается физической, если в разрывах между ее конструктивными элементами направление граничной линии, задаваемое плоскостями, линиями или совокупностью физических точек, не вызывает сомнений. Так, при наличии межевых знаков в виде столбов в контурных (поворотных) точках границы земельного участка и в предположении прямизны линии границы между столбами граница приравнивается физической.

В противном случае граница в разрывах становится условной.

Согласно п.8.13 Рекомендаций «Принадлежность объекта и его собственники решениями БТИ не определяются и указываются в инвентаризационно-технической и регистрационной документации в строгом соответствии с правоустанавливающими документами».

Записи в Книгах регистрации зданий гражданского назначения БТИ по адресам: <...> <...> и <...>, предусмотренные п.п.8.8, 8,9 Рекомендаций также подтверждают вышеизложенные факты, так как не содержат в себе никаких регистрационных данных, указывающих на литер «<...>», как на самостоятельный объект.

Поэтому согласно документов БТИ, имевшихся на руках у всех совладельцев – участников судебного разбирательства и соответствующих архивах, вплоть до настоящего времени здание по адресу <...> <...> под литером «<...>» и соответственно под литерами «<...>» считалось как основная – главная вещь, а здание под литером «<...>» считалось как вспомогательное – принадлежность к главной вещи и выполняющее служебную функцию для основного здания литер «<...>».

При этом до настоящего времени никакими правоустанавливающими документами или решениями органов местного самоуправления передача этой части здания литер «<...>» из одного юридического адреса другому, а значит и его регистрация БТИ подтверждена не была (п.п.8.1, 8.6, 8.9 Рекомендаций), что ещё раз указывает на вспомогательное предназначение здания литер «<...>» и его принадлежность к основному зданию литер «<...>».

К тому же отсутствие правоустанавливающих документов и соответственно отсутствие сведений указывающих на изначальную юридическую природу возникновения здания литера «<...>» по адресу: <...>, предполагающее наличие самовольной постройки, то есть здания возникшего без необходимых разрешений (ст.222 ГК РФ) не дает суду оснований для рассмотрения его как какой-то целой самостоятельной части в отрыве от здания литер «<...>» по этому же адресу.

Спорный объект литер «<...>», из которого произошло отчуждение 7/100 доли ООО «Формат-Медия» в пользу постороннего лица- ФИО2 имеет тот же инвентарный номер – <...>, что и литер «<...>», принадлежащий в 50/100 доли истцу ФИО1 – <...>, что указывает на их единую целую природу в виде общей долевой собственности по одному юридическому адресу: <...>.

Так из постановления администрации муниципального образования <...> от <...> <...> «Об утверждении схемы расположения земельного участка по <...> в г.Армавире на кадастровой карте территории» видно, что истец гражданин ФИО1 и ответчик ООО «Формат-Медия» при решении вопросов землепользования по адресу: <...> всегда действовали сообща и совместно решали вопросы по обращению к администрации муниципального образования <...> для определения их единой схемы земельного участка по указанному адресу на кадастровой карте территории для эксплуатации здания магазина-мастерской.

При этом администрация муниципального образования г.Армавир рассматривает и истца ФИО1 и ответчика ООО «Формат-Медия» г. Армавира как лиц, осуществлявших владение объектами недвижимости, возлагая на них единую совместную обязанность обеспечить за свой счет выполнение кадастровых работ и в дальнейшем совместно обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в орган кадастрового учета, то есть возлагает на совладельцев совместные однородные обязательства.

Также из этого постановления следует, что основное здание литер «<...>» обозначается как магазин-мастерская, а здание литер «<...>» как мастерская, а в итоге в конце описательной части этого постановления оба объекта называются в нём одним названием - магазин-мастерская.

Обозначение этих зданий администрацией муниципального образования г. Армавира указывает на то, что магазин-мастерская литер «<...>» рассматривается как основное, а мастерская литер «<...>» как вспомогательное, поглощённое и вытекающее из основного и являющееся его частью.

Такие взаимоотношения между собственником 50/100 литера «<...>» истцом ФИО1, собственником 7/100 доли литера «<...>» ответчиком ООО «Формат-Медия» г. Армавира по адресу <...> и администрацией муниципального образования г.Армавира прямо указывают на наличие у спорящих сторон единой общей долевой собственности по указанному адресу, то есть истец ФИО1 и ответчик ООО «Формат-Медия» г. Армавира являются долевыми совладельцами одного недвижимого имущества и их предполагаемые действия по землеустройству должны служить одной цели, как отражено в указанном постановлении – для эксплуатации здания магазина-мастерской.

Данный подход согласуется с правовым изложением в ст.249 ГК РФ, согласно которых, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Пункт 8.18 Рекомендаций предусматривает, что регистрация объекта за владельцем создает доказательную основу защиты его прав.

Принимая же во внимание, что ответчик ООО «Формат-Медия» г. Армавира на момент совершения отчуждения своих 7/100 доли здания литер «<...>» по адресу <...> <...> знал о его регистрационном вспомогательном значении, где основным зданием являлось литер «<...>» по адресу <...> <...>, то соответственно не уведомляя истца ФИО1, как собственника 50/100 литера «<...>» о проводимой им продаже нарушал его право, предусмотренное ст.250 ГК РФ на преимущественную покупку продаваемой доли и обязан был известить того в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, но этого не сделал.

В силу пункта 3, статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Суд также учитывает, что одними из принципов гражданского законодательства (статьи 1, 6, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) являются необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их защиты, а также принципы разумности, справедливости и добросовестности. Это проявляется в защите интересов участников общей долевой собственности и иных участников гражданских правоотношений.

Исходя из сходных принципов регулирующих правоотношения собственников жилых здания, суд, принимает во внимание, что согласно пп. «а» п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» «При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст.250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме».

Данное правовое толкование согласуется с содержанием п.14 совместного постановления от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Настоящая позиция указывает на то, что до тех пор, пока из общей долевой собственности не произошло выдела в отдельную целую самостоятельную с присвоением отдельного юридического адреса, то и не произошла утрата преимущественного права покупки этой доли у всех ее участников, а поэтому все долевые собственники, расположенные на одном целом земельном участке и имеющем один юридический адрес: <...>, являются непосредственно участниками общей долевой собственности, в которую входят два объекта литеры «<...>» и «<...>».

Также судом установлено, что никакого выхода спорного литера «<...>» в отдельный самостоятельный в судебном или ином порядке путём его выдела либо путём определения порядка пользования не имело места, а значит он не может и в этом отношении рассматриваться, как отдельный от литера «<...>» и самостоятельный.

При определении понятия общей долевой собственности для рассмотрения по существу оснований, заложенных в ст.250 ГК РФ судом приняты во внимание понятия, отраженные в ст. ст.244-247 ГК РФ, предусматривающие, что совместное имущество может представлять собой как делимые, так и неделимые вещи, но в качестве объекта общей собственности оно является единым целым. При этом долевое имущество определяется лишь дробями или процентами, но не литерами и не на какие конкретные части не делится. Пока общая совместная собственность путем ее выдела в отдельную целую не прекращена, доля каждого участника считается относящейся ко всей вещи в целом. Сущность права общей собственности состоит в том, что оно является субъективным правом собственности двух или нескольких лиц (сособственников) на какую-либо вещь или совокупность вещей, определенных, объединенных одним родовым признаком – одним земельным участком, одним юридическим адресом и другими. По отношению к объекту собственности все участники выступают как единый собственник и поэтому должны так или иначе выражать общую волю в отношении предмета собственности. Доля, принадлежащая каждому из участников, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. Объект права общей собственности един для всех участников, и все они находятся к нему в одинаковом отношении. При этом отдельный литер не порождает общей собственности в нём – в литере, а только в целом объекте, то есть в объекте обозначенном юридическим адресом.

Подобное положение указывает на наличие у истца ФИО1 и ответчика ООО «Формат-Медия» г. Армавира долей в праве общей собственности и на необходимость применения к данным лицам требований ст.250 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным, суд считает, что вопрос о нарушении прав участников общей собственности при реализации имущества может быть разрешен только при рассмотрении иска о переводе прав и обязанностей покупателей с соблюдением правил статей 250, 255 Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод следует из системного толкования норм гражданского права о способах защиты права собственности, а также исходя из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством, а так же, исходя из законодательно установленного принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из всего вышеизложенного следует, что истец ФИО1 имеет право перевода на него прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением его права преимущественной покупки 7/100 доли в литере «<...>» нежилого здания - мастерской общей площадью 65,9 кв.м с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на это имущество за ФИО1 и исключении записи о праве собственности на это имущество в отношении ФИО2 с правом у него получения 200000 рублей, хранящихся на расчетном счете Судебного департамента Краснодарского края.

Суд также, восстанавливает срок исковой давности для подачи искового заявления ФИО6, так как установлено, что о своём нарушенном праве ему стало известно лишь 4 июня 2013 года и ни как не ранее из Выписки ЕГРП, из которой следовало, что спорная доля перешла в собственность постороннего лица ответчика ФИО2 08.05.2013 года, а исковое заявление поступило в суд 07.08.2013 года. При этом истец смог получить информацию о форме сделки, что она имела место в виде купли-продажи, а не другой, дающей ему право её оспаривать, лишь в судебном заседании после получения по запросу суда письменных сведений об этом из Росреестра. В данном случае 3-х месячный срок, установленный для обращения в суд с заявлениями по данным видам споров не нарушен.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Перевести на ФИО1 права и обязанностей покупателя в связи с нарушением его права преимущественной покупки 7/100 доли в литере «<...>» нежилого здания - мастерской общей площадью 65,9 кв.м по адресу <...> <...> по договору купли-продажи от 08.05.2013 года между продавцом обществом с ограниченной ответственностью «Формат-Медия» г. Армавира и покупателем ФИО2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Армавире внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на имущество в виде 7/100 доли в литере «<...>» нежилого здания - мастерской общей площадью 65,9 кв.м по адресу <...> <...> за ФИО1 и исключить запись о праве собственности на это имущество в отношении ФИО2

Предоставить ФИО2 право получения 200000 рублей, хранящихся на расчетном счете Судебного департамента Краснодарского края.

Восстановить ФИО1 срок обращения в суд по данному делу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 16.10.2013г.

Решение вступило в законную силу 19..11.2013г. Судья подпись В.П.Притулин