Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ТСЖ «Белинка 30» о признании недействительными соглашения о рассрочке задолженности по коммунальным платежам и акта приема-передачи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ТСЖ «Белинка 118» мотивируя тем, что 30 августа 2010 года на основании договора уступки права требования она стала участником долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве от 02 февраля 2010 года, стоимость объекта недвижимости, который должен ко мне перейти в результате строительства составляла 2 987 850 рублей и оплачена истцом полностью, что подтверждается квитанцией к приходно- кассовому ордеру № 114 от 30 августа 2010 года.

Таким образом, обязанность по оплате стоимости указанной квартиры истцом исполнена своевременно и в полном объеме.

В свою очередь, ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. В июне 2010 года Застройщик ООО «Унистрой-НН» признан банкротом, и впоследствии, его правопреемником в достройке жилого дома стало ТСЖ «Белинка 118». Строительство жилого дома, как долгостроя производилось за счет средств бюджета, в перечень обманутых дольщиков были включены все физические лица, собственники жилых помещений. Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости — жилого дома была произведена 10 октября 2018 года. Квартира передана истцу в соответствии с передаточным актом только "09" апреля 2019 года. До этого Застройщик отказывался заключать акт приема-передачи, обосновывая это наличием у истца задолженности по коммунальным платежам и взносам на дострой дома. Ранее определением от 21.11.2018 года мирового судьи судебного участка № № Дзержинского судебного района Нижегородской области ТСЖ «Белинка 118» было разъяснено о возможности взыскания суммы коммунальных платежей в порядке искового производства.Также истцом были направлены документы в адрес ТСЖ «Белинка 118», подтверждающие право требования объекта недвижимости и заключение акта приема-передачи, по почте. Однако, в передаче квартиры истцу также было отказано.

Поскольку все требования по оплате денежных сумм, которые пыталось предъявить ТСЖ к истцу, находились за пределами сроков исковой давности, ТСЖ вынудило ФИО2 подписать соглашение о рассрочки задолженности по коммунальным платежам от 09 апреля 2019 года на срок 32 месяца. В п.1 указывается сумма коммунальных платежей в размере 178 313, 71 рубль и тут же указывается сумма целевых взносов 140 866, 36 рублей. Далее обе суммы объединены в одну 319 180,07 рублей. И следует график погашения, который не предусматривает, каким образом и в каком соотношении будут погашаться вышеуказанные суммы.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщика с момента передачи объекта по передаточному акту или иному документу. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщик не вправе требовать от дольщика возмещения коммунальных расходов за период с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до даты подписания передаточного акта, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.

Следовательно, установление в обязанности дольщика компенсировать затраты застройщика, связанные с затратами на содержание жилого дома до момента передачи помещения, то есть до того момента, когда у потребителя возникнет какое-либо право на конкретное жилое помещение, ущемляет установленные законом права потребителя. (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2016 по делу № №). Акт приема-передачи жилого помещения был также подписан 09 апреля 2019 года. В данный акт включен п.3, в котором идет ссылка на Соглашение от 09.04.19.

Условия соглашения от 09 апреля 2019 года фактически привели к увеличению стоимости жилого помещения и является дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве № № участия в долевом строительстве от 02 февраля 2010 года. По нормам ГК РФ, к оформлению соглашения по гражданской сделке применяются те же правила, что и для первоначального договора. Это распространяется и на порядок составления соглашений, если исходный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре, аналогичным образом стороны должны оформить и соглашение. Условия соглашения о рассрочке задолженности по коммунальным платежам включают в себя начисления, которые были произведены незаконно с нарушением норм жилищного и градостроительного законодательства, а именно п.6 ст.153 ЖК РФ. Поскольку сумма коммунальных платежей в размере 178313,71 руб. начислена до подписания акта приема-передачи, включена в соглашение и в п.3 акта приема-передачи жилого помещения обе суммы объединены в одну -319180,07 руб., это обстоятельство является основанием для признания недействительным соглашения о рассрочке задолженности и признания недействительным в части п.3 акта приема-передачи жилого помещения.

Просит суд признать недействительным соглашение о рассрочке задолженности по коммунальным платежам от 09 апреля 2019 года ; признать недействительным в части пункта 3 ( третьего) акта приема-передачи жилого помещения от 09 апреля 2019 года.

Истец ФИО2 исковые требования в судебном заседании поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ТСЖ «Белинка 30» по доверенности ФИО1 исковые требования не признала. Просила отказать в удовлетворении иска, также заявила о пропуске срока.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положениями ст.8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно ст. 210 ГК РФ, Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотренозакономили договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ, Каждый участник долевой собственности обязансоразмерносо своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч.1 ст. 39 ЖК РФ, Собственники помещений в многоквартирном доме несутбремярасходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст. 158 ЖК РФ, Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу ст. 44 ЖК РФ, Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с п.п.2,3 ст. 137 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные главой 13 и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Так судом установлено, что ФИО2 с 30.08.201г. на основании договора уступки права требования стала участником долевого строительства по Договору № участия в долевом строительстве от 02.02.2010г., Обязанность по оплате стоимости квартиры, установленная данным договором в размере 2987850 руб. была оплачена ею полностью.

Истец указывает, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Застройщик ООО «Унистрой-НН» был признан банкротом, его правопреемником в достройке жилого дома стало ТСЖ «Белинка 118». Строительство жилого дома производилось за счет средств бюджета. Постановка дома на кадастровый учет была произведена 10.10.2018г. Квартира передана ей на основании акта приема-передачи 09.04.2019г.ТСЖ вынудило ее подписать соглашение о рассрочке задолженности по коммунальным платежам на срок 32 месяца, что фактически привело к увеличению стоимости жилого помещения, что нарушает ее права как потребителя, поэтому просит признать недействительным данное соглашения, а также п.3 акта приема-передачи жилого помещения от 09.04.2019г.

Судом установлено, что ТСЖ «Белинка 118» было зарегистрировано в качестве юридического лица 13.11.2010г., с 04.05.2022 г. ТСЖ «Белинка 118» изменило название на «Белинка 30»,о чем внесены сведения в ЕГРЮЛ.

Судом также установлено, что ФИО2 являлась собственником части объекта незавершенного строительства в виде жилого помещения № №(строительный номер) в осях 4-5;А-Е на 7-м этаже, строительной площадью 64,99 кв.м.,а также членом ТСЖ «Белинка 118» до января 2020г. Право собственности было зарегистрировано за ней на основании решения Нижегородского районного суда от 12.04.2013г.разрешения на ввод в эксплуатацию от 29.12.2017г.,выданного администрацией г.Нижнего Новгорода и Акта приема-передачи от 09.04.2019г.

Согласно решению общего собрания будущих собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> ( протокол №1 от 30.10.2010 г.), было создано ТСЖ «Белинка 118» с целью завершения строительства дома за счет средств дольщиков.

Решением общего собрания будущих собственников помещений многоквартирного дома ( протокол от 21.12.2010 г.), большинством голосов было принято решение осуществлять работы по завершению строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес> путем внесения будущими собственниками помещений целевых взносов на счет ТСЖ «Белинка 118».

Решением общего собрания будущих собственников от 25.04.2011 г. определены расходы на подготовку строительной площадки для возобновления строительства в сумме 781624 руб., из которых 187073 руб.- оплата задолженности ООО «Унистрой- НН» за электрическую энергию, 400000 руб.- оплата ООО «ЕФТО» за монтаж- демонтаж башенного крана, 194551 руб.- стоимость строительных материалов, находящихся на строительной площадке.

Также решением общего собрания будущих собственников от 25.04.2011 г. был утвержден размер сборов по данной статье затрат в размере 136,33 руб. за кв.м. общей площади помещения ( вопрос №2 протокола собрания от 25.04.2011г).

Общая площадь жилых и нежилых помещений определена в размере 5733, 55 кв.м. Целевой взнос установлен на первый этап достройки в размере 6627, 66 руб. с кв.м. ( вопрос №4 протокола собрания от 25.04.2011 г.).

Решением общего собрания будущих собственников от 29.05.2014 г., в связи с подписанием между ООО «НСК» и ТСЖ «Белинка 118» акта о добровольном взаимозачете по оказанию услуг по потреблению электрической энергии, охране строительной площадки и эксплуатации башенного крана, размер целевого взноса скорректирован и определен в размере 4271, 30 руб. Срок оплаты –до 01.08.2014 г. ( вопрос №7 протокола собрания от 29.05.2014 г.).

Также судом установлено, что 29.07.2015 г. между Министерством строительства и ТСЖ «Белинка 118» было заключено соглашение о предоставлении субсидии в размере 53769600 руб. с целью завершения строительства и ввода в эксплуатацию указанного объекта незавершенного строительства.

Решением общего собрания будущих собственников от 07.09.2016 г. утвержден размер целевого взноса в размере 1956, 47 руб. Срок оплаты- до 15.08.2016 г.

Целевой взнос, утвержденный протоколами от 2011 г. и от 2014 г. был установлен только на первый этап достройки дома.

Таким образом, размер целевого взноса 2092, 79 руб. ( 1956,46 + 136,33 руб.) определен из фактически понесенных затрат ТСЖ «Белинка 118» на момент установления окончательной стоимости работ по завершению строительства многоквартирного дома.

29.12.2017 г. Администрацией г.Н.Новгород выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, присвоен адрес многоквартирному дому: <адрес>.

В соответствии с п. 28 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме- в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ.

В соответствии с п.33 Правил, размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Таким образом, бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников жилых и нежилых помещений.

Решением общего собрания будущих собственников от 25.04.2011 г. утвержден ежеквартальный текущий платеж в размере 106,26 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 25.04.2011г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 27.04.2012 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 27,00 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.3 протокола от 27.04.2012 г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 14.03.2013 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 30,47 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 14.03.2013 г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 29.05.2014 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 30,47 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 29.05.2014 г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 24.03.2015 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 30,47 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 24.03.2015 г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 25.05.2016 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 30,47 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 25.05.2016 г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 25.05.2017 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 29,80 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 25.05.2017 г.)

Решением общего собрания будущих собственников от 16.07.2019 г. установлен текущий ежемесячный платеж в размере 29.80 руб. с кв.м. общей площади помещения ( п.5 протокола от 16.07.2019 г.)

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на основании решений вышеуказанных собраний, 09.04.2019 г., между ТСЖ «Белинка 118» и ФИО2 было заключено соглашение о рассрочке задолженности по коммунальным платежам в размере 178313,71 руб., а также по оплате целевых взносов на дострой дома в размере 140866, 36 руб. ( по состоянию на 28.02.2019 г.). Также был утвержден график погашения задолженности ( п.2 данного соглашения от 09.04.2019 г.), однако, обязанность по погашению данной задолженности истцом не исполнялась.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10, а способы защиты - в ст. 12 ГК РФ.

Кроме того, необходимо обратить внимание на положения п.2 ст.166 ГК РФ, согласно которым сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Аналогичные положения содержатся и в п.72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Пунктом 5 указанной статьи установлено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Анализируя представленные документы, объяснения участников процесса в их совокупности, суд полагает, что в рассматриваемой ситуации необходимо применить положения п.2 ст.166 ГК РФ, согласно которым сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (эстоппель).

Судом обращается внимание на то, что заявляя исковые требования о признании сделки недействительной, истец указывает лишь на формальное обоснование данных требований, оставляя без внимания фактические обстоятельства дела, в частности, решения общих собраний собственников жилых и нежилых помещений, которые, как установлено судом, никем не оспорены, недействительными не признаны.

В силу п.3 ст.307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Суд полагает, что оспаривая соглашение о рассрочке платежей и п.3 акта приема-передачи, где указана сумма задолженности, истец фактически пытается ее оспорить во избежание ответственности по ее выплате, что нельзя признать добросовестным поведением. При этом размер задолженности, порядок ее расчета и начислений, предметом данного спора не являются.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, считает доводы истца о том, что ее вынудили подписать соглашение, несостоятельными и доказательств обратного, в силу положений ст.56 ГПК РФ, суду не представлено, при этом, нормы законодательства о защите прав потребителей на возникшие в данном случае между истцом и ответчиком правоотношения, не распространяются. Более того, соглашение о рассрочке платежа, подписанное истцом, не ущемляет ее прав как потребителя, а дает возможность произвести оплату задолженности в рассрочку, а не единым платежом.

Представителем ответчика заявлено также о пропуске срока.

Согласно ст. ст. 168, 180 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с частью 2 статьи181 ГК РФсрок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как установлено судом, оспариваемые документы подписаны истцом в апреле 2019г., в суд с иском ФИО2 обратилась только в апреле 2022г., т.е. с пропуском годичного срока с момента исполнения сделки.

В связи с чем, правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.12, 55- 56, 57, 67,71, 192-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ТСЖ «Белинка 30» о признании недействительным соглашения о рассрочке задолженности по коммунальным платежам и акта приема-передачи – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дзержинский городской суд в течение месяца со дня его провозглашения.

Судья: п.п. Е.П.Бочарова

Копия верна:

Судья: Е.П.Бочарова