Гражданский кодекс часть 1

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Решетниченко И.Г. при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о взыскании убытков в солидарном порядке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявила к ООО «Мега-Инвест» иск о взыскании стоимости понесенных расходов на согласование реконструкции нежилого помещения в сумме 801.000 рублей и убытков в сумме 4.513.768 рублей 80 коп.

Кроме того, она ходатайствовала о возмещении расходов на уплату государственной пошлины в сумме 34.774 рубля.

В заявлении указано, что ею (истицей) и ООО «Мега-Инвест» заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>. Она (ФИО1) в настоящее время является собственником этого помещения.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору установлено, что предметом договора аренды является отдельно-стоящее здание (Литер Б), общей площадью <данные изъяты>

Пунктом 2.2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора выполнить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по соглашению с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

В соответствии с п.п. «д» п. 2.1. договора аренды арендатор обязан производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений согласно действующему законодательству при наличии письменного соглашения арендодателя.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляет в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

По данным последнего обследования БТИ города Екатеринбурга, общая площадь помещений 1-го этажа составляет <данные изъяты> по плану. Площадь изменилась за счет внутренних перепланировок, изменения наружных габаритов 1-го этажа, оборудования холодного пристроя литера <данные изъяты> произведена пробивка/закладка проектов (дверных оконных) в наружных стенах здания.

Она (ФИО1) согласие на перепланировку помещения не давала, за согласованием арендатор к ней не обращался. Поскольку арендатором нарушены условия договора, следовательно, перепланировка произведена арендатором незаконно, в том числе, без соблюдения норм действующего законодательства.

Для узаконения перепланировки необходимо наличие технического плана на помещение, изготовление которого невозможно без представления документов на изменения 1-го этажа – проектной документации, технического заключения проектной организации, письма Минстроя Свердловской области.

Она (истица) заключила договор подряда на выполнение работ по разработке технической документации № от ДД.ММ.ГГГГ, общая стоимость работ по договору составила 501.000 рублей.

Проект перепланировки был направлен ДД.ММ.ГГГГ в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ Министерство указало, что при проведении указанных в проектной документации работ требуется получение разрешения на реконструкцию.

В ответе Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на реконструкцию нежилых помещений и входных групп по адресу: <...>, отказано.

По результатам проведенных работ по разработке технической документации установлено, что стоимость восстановительного ремонта составляет 4.513.768 рублей 80 коп.

Кроме того, ею заключен ДД.ММ.ГГГГ договор № на проведение инженерно-геодезических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания с кадастровым номером №. Общая стоимость работ по договору составила 130.000 рублей.

Вместе с тем, она заключила ДД.ММ.ГГГГ договор № на проведение инженерно-геологических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания с кадастровым номером №. Общая стоимость работ по договору составила 170.000 рублей.

В результате ею понесены расходы на согласование произведенной ООО «Мега-Инвест» перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в общей сумме 801.000 рублей.

В совокупности с данными технических паспортов от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ изменение планировки помещения производилось ООО «Мега-Инвест» самовольно. Это обстоятельств в настоящее время препятствует исполнению заочного решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №.

Она (ФИО1) обратилась в ООО «Мега-Инвест» с претензией о возмещении денежных средств.

Истица ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ходатайств от нее в суд не поступило.

В судебном заседании представители истицы ФИО2 и Фердинанд М.Б. привлекли к участию в деле в качестве ответчика ООО «Элемент-Трейд» и просили взыскать солидарно с ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» убытки в общей сумме 5.314.768 рублей 80 коп.

Представитель ответчиков ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» М. исковые требования не признала и указала, что истец заявляет два взаимоисключающих требования о взыскании убытков: расходы на согласование реконструкции нежилого помещения в административном порядке и будущие расходы на восстановительный ремонт помещения для приведения в состояние до реконструкции. Такое поведение истца не отвечает положения ст. 10 ГК РФ. Первое требование является узаконением перепланировки/реконструкции в административном порядке (сохранение в перепланированном состоянии). Второе – является приведением помещения в состояние до перепланировки/реконструкции согласно данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из искового заявления и приложений к нему, истец, в данный момент, производит узаконение перепланировки в административном порядке. Согласно решению Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ, истцу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта в связи с неполным заполнением полей заявления и отсутствием сведений, необходимых для предоставления муниципальных услуг. То есть недостатки, являются устранимыми для получения разрешения на реконструкцию. В данный момент, истец подготавливает инженерно-геодезические изыскания в отношении нежилого помещения и входной группы здания с целью устранения замечаний, выданных Администрацией г. Екатеринбурга – отсутствуют сведения о градостроительном плане земельного участка. Соответственно, истец выбрал в качестве способа защиты права - сохранение здания в перепланированном состоянии путем согласования перепланировки/реконструкции. Кроме того, данный способ защиты права в виде узаконения перепланировки/реконструкции здания является менее затратным, чем приведение помещения в первоначальное состояние. Истец, выбирая путь узаконения перепланировки/реконструкции здания, тем самым исключает возникновение убытков в виде расходов на ремонт для приведения помещения в первоначальное состояние. Также данный способ является разумной мерой в части предотвращения убытков или их минимизации. Истцом не доказано, что в будущем у него возникнут убытки в виде ремонта помещения для приведения его в первоначальное состояние, поскольку отсутствует отказ Администрации города Екатеринбурга в выдаче разрешения на реконструкцию с неустранимыми замечаниями/ судебный акт об отказе в сохранении здания в перепланированном/реконструированном состоянии.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 указанной статьи).

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что ООО «Уралстатус» (арендодатель) и ООО «Мега-Инвест» (арендатор) заключили ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения – на 1-м этаже помещения №, подвале площадью <данные изъяты> в здании по адресу: <адрес>, по условиям которого указанные помещения передаются в аренду в качестве универсама для торговли продуктами питания и промышленными товарами.

Согласно п.1.4. договора аренды, арендатор использует помещение для торговли продуктами питания и промышленными товарами в качестве универсама.

На основании п. 2.1.1. договора аренды, арендодатель обязан в течение ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания настоящего договора передать помещение арендатору по акту приема-передачи, в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п.2.2.3. договора аренды арендатор обязан за свой счет выполнять ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

Согласно п.2.2.6. договора аренды, арендатор обязан использовать помещение исключительно по его целевому назначению, указанному в п.1.4. договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО«Мега-Инвест» заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1, как новый собственник, становится арендодателем по этому договору.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, арендодателем-1, ФИО3, арнедодателем-2, и ООО «Мега-Инвест» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны пришли к соглашению пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: «срок аренды по настоящему договору составляет период времени с момента подписания акта приема передачи до ДД.ММ.ГГГГ года».

ДД.ММ.ГГГГ Верх-Исетским районным судом г.Екатеринбурга вынесено заочное решение суда о признании права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилые помещения подвала № в здании, расположенном по адресу: <адрес> за муниципальным образованием «город Екатеринбург» признано право собственности на подвал общей площадью <данные изъяты>

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается исполнение судебного акта: ДД.ММ.ГГГГ за муниципальным образованием «город Екатеринбург» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение – подвал, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>

Согласно письму ЕМУП БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь помещений 1-го этажа, составляющая <данные изъяты> изменилась за счет внутренних перепланировок, изменения наружных габаритов, оборудования холодного пристроя, произведения проемов в наружных стенах здания.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО«Группа компаний «Проект Центр» заключили договор подряда № на выполнение работ по разработке технической документации, по которому подрядчик обязуется выполнить работы по проекту перепланировки нежилого помещения и проекту входных групп, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ по указанному договору произведена оплата в сумме 150.000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 351.000 рублей.

В соответствии с письмом Минстроя Свердловской области № от ДД.ММ.ГГГГ для проведения работ по реконструкции здания требуется разрешение на реконструкцию.

Письмом Администрации Екатеринбурга № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в приеме документов, необходимых для предоставления услуги по выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, в связи с неполным заполнением полей заявления и отсутствия сведений (отсутствуют сведения о градостроительном плане земельного участка). Не представлена необходимая проектная документация. В случае устранения оснований, препятствующих выдаче разрешения на реконструкцию, заявитель вправе повторно обратиться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» заключили договор передачи прав и обязанностей по договору нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ООО «Элемент-Трейд» переданы права арендатора и указанное лицо становится новым арендатором нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Е.О.СБ. и ИПВласовА.В. заключили договор №, по которому исполнитель принимает на себя обязанность по выполнению работ по проведению инженерно-геодезических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания, расположенного по адресу: <адрес>

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, Е.О.СБ. и ИПВласовА.В. заключили договор № по проведению инженерно-геодезических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания, расположенного по адресу: <адрес>

Судом установлено и представителем ответчика не оспаривается, что ООО «Мега-Инвест» без согласия арендодателя по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уралстатус» произвело реконструкцию нежилого помещения в здании по адресу: <адрес> что является нарушением условий п. 2.2.3. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем реконструкция была произведена в целях устройства магазина в данном нежилом помещении

Договором аренды прямо предусмотрено, что помещение будет использоваться в качестве универсама. Поэтому переустройство (реконструкция) помещения для его использования в качестве магазина соответствует предусмотренному договором аренды целевому использованию спорного помещения.

При этом сторонами не представлено доказательств, что проведенная реконструкция спорного помещения осуществлена с нарушением строительных норм и правил, привела к снижению прочности несущих конструкций или к аварийному состоянию здания либо препятствует дальнейшей эксплуатации здания. Таким образом, нарушения прав истца в виде ухудшения состояния здания и расположенного в нем спорного помещения, доказательствами не подтверждено.

В то же время из текста письма Администрации Екатеринбурга № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отказ в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства обусловлен не строительными нарушениями, а неполным заполнением полей заявления и отсутствием сведений и всей необходимой проектной документации. В случае устранения недостатков заявитель вправе повторно обратиться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию. То есть, недостатки являются устранимыми для получения разрешения на реконструкцию.

Суд находит, что из текста этого письма не следует, что отказ в выдаче разрешения на реконструкцию является окончательным, и уже проведенная реконструкция здания не может быть узаконена.

Из объяснений представителей истца в судебном заседании не представилось возможным уяснить, по какой причине ФИО1 не закончила работу по узаконению нежилого помещения в реконструированном состоянии, почему при наличии необходимых документов, по утверждению ее представителей, не обратилась вновь в Администрацию города Екатеринбурга.

Также суд отмечает, что при наличии действующего договора аренды в отношении спорного помещения проведение восстановительного ремонта будет мешать уже арендатору при использовании им помещения в качестве магазина и нарушать его права, установленные договором аренды.

Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде не имеется возможности однозначно определить, что узаконение проведенного переустройства (реконструкции) спорных помещений невозможно или, наоборот, допустимо, а, следовательно, нельзя сказать, что иные способы разрешения спорной ситуации отсутствуют и требуется проведение восстановительного ремонта здания и приведения его в первоначальный вид.

Суд находит, что по существу ФИО1 заявляет требование о взыскании убытков, которые она будет вынуждена понести на восстановительный ремонт здания, которые не могут возникнуть у нее в будущем, поскольку договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ действует от до ДД.ММ.ГГГГ; арендатор использует помещение для торговли продуктами питания и промышленными товарами в качестве универсама под торговой маркой «Монетка», что соответствует п. 1.4. договора аренды; в случае приведения помещения в первоначальное состояние арендатор не сможет использовать его согласно целевому назначению под торговую деятельность; до момента окончания срока аренды арендодатель не может привести помещение в первоначальное состояние.

Суд отмечает, что о нахождении в спорном нежилом помещении торговой организации ФИО1 не могла не знать, поскольку является стороной договора аренды нежилого помещения; о перепланировке/реконструкции нежилого помещения, переданного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ей достоверно известно, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ она является арендодателем спорного помещения; по неизвестным причинам вопрос о реконструкции нежилого помещения не ставился ею 10 лет.

При таком положении суд находит, что для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании убытков в сумме 4.513.768 рублей 80 коп. не имеется оснований.

В отношении требования ФИО1 о возмещении расходов на согласование реконструкции в общей сумме 801.000 рублей, суд приходит к следующему.

В связи с проведенной реконструкцией спорных помещений арендодатель – Е.О.СБ. – в целях проведения перепланировки заключила договор подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по разработке технической документации и оплатила стоимость работ по договору в сумме 501.000 рублей.

Вместе с тем в материалах дела отсутствует акт выполненных работ по указанному договору или иные документы, подтверждающие исполнение указанного договора в полном объеме.

Из представленных документов остается неясным, в какой степени подготовленная по данному договору проектная документация может быть использована в процессе узаконения уже произведенного переустройства (реконструкции) спорных помещений.

Также ФИО1 заключила договоры на проведение инженерно-геодезических изысканий № и № в отношении спорного нежилого помещения.

В уплату стоимости указанных договоров ФИО1 перечислила по 60.000 рублей по каждому, то есть оплатила их лишь частично.

Суду не представлены акты выполненных работ по данным договорам или иные документы, свидетельствующие о выполнении работ по договорам полностью или в части.

Таким образом, остается неясным, в какой степени предусмотренные указанными договорами работы были выполнены, и являются ли они необходимыми для разрешения вопроса по узаконению проведенной реконструкции спорных помещений. При этом суд отмечает, что часть предъявленных истцом ко взысканию расходов в сумме 180.000 рублей доказательствами не подтверждается: отсутствуют документы о выплате Е.О.СВ. указанных сумм на оплату договоров № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах оснований для возмещения ФИО1 расходов на согласование реконструкции в сумме 801.000 рублей судом не усматривается.

Доказательств иного в порядке ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального Кодекса РФ суду не представлено, ходатайств об их истребовании суду не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о взыскании в солидарном порядке убытков – отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий (подпись)

Копия верна. Судья