ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 2-2724/2023 от 30.06.2023 Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга (Свердловская область)

Дело № 2-2724/2023

УИД 66RS0007-01-2023-000856-84

Мотивированное решение составлено 30 июня 2023 года КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 21 июня 2023 года

Чкаловский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Решетниченко И.Г. при секретаре Порядиной А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о взыскании убытков в солидарном порядке,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 предъявила к ООО «Мега-Инвест» иск о взыскании стоимости понесенных расходов на согласование реконструкции нежилого помещения в сумме 801.000 рублей и убытков в сумме 4.513.768 рублей 80 коп.

Кроме того, она ходатайствовала о возмещении расходов на уплату государственной пошлины в сумме 34.774 рубля.

В заявлении указано, что ею (истицей) и ООО «Мега-Инвест» заключен ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>. Она (ФИО1) в настоящее время является собственником этого помещения.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору установлено, что предметом договора аренды является отдельно-стоящее здание (Литер Б), общей площадью <данные изъяты>

Пунктом 2.2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора выполнить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по соглашению с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

В соответствии с п.п. «д» п. 2.1. договора аренды арендатор обязан производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений согласно действующему законодательству при наличии письменного соглашения арендодателя.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляет в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

По данным последнего обследования БТИ города Екатеринбурга, общая площадь помещений 1-го этажа составляет <данные изъяты> по плану. Площадь изменилась за счет внутренних перепланировок, изменения наружных габаритов 1-го этажа, оборудования холодного пристроя литера <данные изъяты> произведена пробивка/закладка проектов (дверных оконных) в наружных стенах здания.

Она (ФИО1) согласие на перепланировку помещения не давала, за согласованием арендатор к ней не обращался. Поскольку арендатором нарушены условия договора, следовательно, перепланировка произведена арендатором незаконно, в том числе, без соблюдения норм действующего законодательства.

Для узаконения перепланировки необходимо наличие технического плана на помещение, изготовление которого невозможно без представления документов на изменения 1-го этажа – проектной документации, технического заключения проектной организации, письма Минстроя Свердловской области.

Она (истица) заключила договор подряда на выполнение работ по разработке технической документации от ДД.ММ.ГГГГ, общая стоимость работ по договору составила 501.000 рублей.

Проект перепланировки был направлен ДД.ММ.ГГГГ в Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ Министерство указало, что при проведении указанных в проектной документации работ требуется получение разрешения на реконструкцию.

В ответе Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на реконструкцию нежилых помещений и входных групп по адресу: <...>, отказано.

По результатам проведенных работ по разработке технической документации установлено, что стоимость восстановительного ремонта составляет 4.513.768 рублей 80 коп.

Кроме того, ею заключен ДД.ММ.ГГГГ договор на проведение инженерно-геодезических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания с кадастровым номером . Общая стоимость работ по договору составила 130.000 рублей.

Вместе с тем, она заключила ДД.ММ.ГГГГ договор на проведение инженерно-геологических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания с кадастровым номером . Общая стоимость работ по договору составила 170.000 рублей.

В результате ею понесены расходы на согласование произведенной ООО «Мега-Инвест» перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в общей сумме 801.000 рублей.

В совокупности с данными технических паспортов от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ изменение планировки помещения производилось ООО «Мега-Инвест» самовольно. Это обстоятельств в настоящее время препятствует исполнению заочного решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу .

Она (ФИО1) обратилась в ООО «Мега-Инвест» с претензией о возмещении денежных средств.

Истица ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ходатайств от нее в суд не поступило.

В судебном заседании представители истицы ФИО2 и Фердинанд М.Б. привлекли к участию в деле в качестве ответчика ООО «Элемент-Трейд» и просили взыскать солидарно с ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» убытки в общей сумме 5.314.768 рублей 80 коп.

Представитель ответчиков ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» М. исковые требования не признала и указала, что истец заявляет два взаимоисключающих требования о взыскании убытков: расходы на согласование реконструкции нежилого помещения в административном порядке и будущие расходы на восстановительный ремонт помещения для приведения в состояние до реконструкции. Такое поведение истца не отвечает положения ст. 10 ГК РФ. Первое требование является узаконением перепланировки/реконструкции в административном порядке (сохранение в перепланированном состоянии). Второе – является приведением помещения в состояние до перепланировки/реконструкции согласно данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из искового заявления и приложений к нему, истец, в данный момент, производит узаконение перепланировки в административном порядке. Согласно решению Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ, истцу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию объекта в связи с неполным заполнением полей заявления и отсутствием сведений, необходимых для предоставления муниципальных услуг. То есть недостатки, являются устранимыми для получения разрешения на реконструкцию. В данный момент, истец подготавливает инженерно-геодезические изыскания в отношении нежилого помещения и входной группы здания с целью устранения замечаний, выданных Администрацией г. Екатеринбурга – отсутствуют сведения о градостроительном плане земельного участка. Соответственно, истец выбрал в качестве способа защиты права - сохранение здания в перепланированном состоянии путем согласования перепланировки/реконструкции. Кроме того, данный способ защиты права в виде узаконения перепланировки/реконструкции здания является менее затратным, чем приведение помещения в первоначальное состояние. Истец, выбирая путь узаконения перепланировки/реконструкции здания, тем самым исключает возникновение убытков в виде расходов на ремонт для приведения помещения в первоначальное состояние. Также данный способ является разумной мерой в части предотвращения убытков или их минимизации. Истцом не доказано, что в будущем у него возникнут убытки в виде ремонта помещения для приведения его в первоначальное состояние, поскольку отсутствует отказ Администрации города Екатеринбурга в выдаче разрешения на реконструкцию с неустранимыми замечаниями/ судебный акт об отказе в сохранении здания в перепланированном/реконструированном состоянии.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 указанной статьи).

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что ООО «Уралстатус» (арендодатель) и ООО «Мега-Инвест» (арендатор) заключили ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения – на 1-м этаже помещения , подвале площадью <данные изъяты> в здании по адресу: <адрес>, по условиям которого указанные помещения передаются в аренду в качестве универсама для торговли продуктами питания и промышленными товарами.

Согласно п.1.4. договора аренды, арендатор использует помещение для торговли продуктами питания и промышленными товарами в качестве универсама.

На основании п. 2.1.1. договора аренды, арендодатель обязан в течение ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания настоящего договора передать помещение арендатору по акту приема-передачи, в состоянии, пригодном для эксплуатации в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии с п.2.2.3. договора аренды арендатор обязан за свой счет выполнять ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина, в том числе с возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами.

Согласно п.2.2.6. договора аренды, арендатор обязан использовать помещение исключительно по его целевому назначению, указанному в п.1.4. договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО«Мега-Инвест» заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО1, как новый собственник, становится арендодателем по этому договору.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, арендодателем-1, ФИО3, арнедодателем-2, и ООО «Мега-Инвест» заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стороны пришли к соглашению пункт 5.1. договора изложить в следующей редакции: «срок аренды по настоящему договору составляет период времени с момента подписания акта приема передачи до ДД.ММ.ГГГГ года».

ДД.ММ.ГГГГ Верх-Исетским районным судом г.Екатеринбурга вынесено заочное решение суда о признании права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на нежилые помещения подвала в здании, расположенном по адресу: <адрес> за муниципальным образованием «город Екатеринбург» признано право собственности на подвал общей площадью <данные изъяты>

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается исполнение судебного акта: ДД.ММ.ГГГГ за муниципальным образованием «город Екатеринбург» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение – подвал, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>

Согласно письму ЕМУП БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь помещений 1-го этажа, составляющая <данные изъяты> изменилась за счет внутренних перепланировок, изменения наружных габаритов, оборудования холодного пристроя, произведения проемов в наружных стенах здания.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО«Группа компаний «Проект Центр» заключили договор подряда на выполнение работ по разработке технической документации, по которому подрядчик обязуется выполнить работы по проекту перепланировки нежилого помещения и проекту входных групп, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ по указанному договору произведена оплата в сумме 150.000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в сумме 351.000 рублей.

В соответствии с письмом Минстроя Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ для проведения работ по реконструкции здания требуется разрешение на реконструкцию.

Письмом Администрации Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ отказано в приеме документов, необходимых для предоставления услуги по выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, в связи с неполным заполнением полей заявления и отсутствия сведений (отсутствуют сведения о градостроительном плане земельного участка). Не представлена необходимая проектная документация. В случае устранения оснований, препятствующих выдаче разрешения на реконструкцию, заявитель вправе повторно обратиться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ООО «Мега-Инвест» и ООО «Элемент-Трейд» заключили договор передачи прав и обязанностей по договору нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ООО «Элемент-Трейд» переданы права арендатора и указанное лицо становится новым арендатором нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Е.О.СБ. и ИПВласовА.В. заключили договор , по которому исполнитель принимает на себя обязанность по выполнению работ по проведению инженерно-геодезических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания, расположенного по адресу: <адрес>

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, Е.О.СБ. и ИПВласовА.В. заключили договор по проведению инженерно-геодезических изысканий в отношении нежилого помещения и входных групп здания, расположенного по адресу: <адрес>

Судом установлено и представителем ответчика не оспаривается, что ООО «Мега-Инвест» без согласия арендодателя по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ООО «Уралстатус» произвело реконструкцию нежилого помещения в здании по адресу: <адрес> что является нарушением условий п. 2.2.3. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем реконструкция была произведена в целях устройства магазина в данном нежилом помещении

Договором аренды прямо предусмотрено, что помещение будет использоваться в качестве универсама. Поэтому переустройство (реконструкция) помещения для его использования в качестве магазина соответствует предусмотренному договором аренды целевому использованию спорного помещения.

При этом сторонами не представлено доказательств, что проведенная реконструкция спорного помещения осуществлена с нарушением строительных норм и правил, привела к снижению прочности несущих конструкций или к аварийному состоянию здания либо препятствует дальнейшей эксплуатации здания. Таким образом, нарушения прав истца в виде ухудшения состояния здания и расположенного в нем спорного помещения, доказательствами не подтверждено.

В то же время из текста письма Администрации Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что отказ в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства обусловлен не строительными нарушениями, а неполным заполнением полей заявления и отсутствием сведений и всей необходимой проектной документации. В случае устранения недостатков заявитель вправе повторно обратиться с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию. То есть, недостатки являются устранимыми для получения разрешения на реконструкцию.

Суд находит, что из текста этого письма не следует, что отказ в выдаче разрешения на реконструкцию является окончательным, и уже проведенная реконструкция здания не может быть узаконена.

Из объяснений представителей истца в судебном заседании не представилось возможным уяснить, по какой причине ФИО1 не закончила работу по узаконению нежилого помещения в реконструированном состоянии, почему при наличии необходимых документов, по утверждению ее представителей, не обратилась вновь в Администрацию города Екатеринбурга.

Также суд отмечает, что при наличии действующего договора аренды в отношении спорного помещения проведение восстановительного ремонта будет мешать уже арендатору при использовании им помещения в качестве магазина и нарушать его права, установленные договором аренды.

Таким образом, на момент рассмотрения дела в суде не имеется возможности однозначно определить, что узаконение проведенного переустройства (реконструкции) спорных помещений невозможно или, наоборот, допустимо, а, следовательно, нельзя сказать, что иные способы разрешения спорной ситуации отсутствуют и требуется проведение восстановительного ремонта здания и приведения его в первоначальный вид.

Суд находит, что по существу ФИО1 заявляет требование о взыскании убытков, которые она будет вынуждена понести на восстановительный ремонт здания, которые не могут возникнуть у нее в будущем, поскольку договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ действует от до ДД.ММ.ГГГГ; арендатор использует помещение для торговли продуктами питания и промышленными товарами в качестве универсама под торговой маркой «Монетка», что соответствует п. 1.4. договора аренды; в случае приведения помещения в первоначальное состояние арендатор не сможет использовать его согласно целевому назначению под торговую деятельность; до момента окончания срока аренды арендодатель не может привести помещение в первоначальное состояние.

Суд отмечает, что о нахождении в спорном нежилом помещении торговой организации ФИО1 не могла не знать, поскольку является стороной договора аренды нежилого помещения; о перепланировке/реконструкции нежилого помещения, переданного по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ей достоверно известно, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ она является арендодателем спорного помещения; по неизвестным причинам вопрос о реконструкции нежилого помещения не ставился ею 10 лет.

При таком положении суд находит, что для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании убытков в сумме 4.513.768 рублей 80 коп. не имеется оснований.

В отношении требования ФИО1 о возмещении расходов на согласование реконструкции в общей сумме 801.000 рублей, суд приходит к следующему.

В связи с проведенной реконструкцией спорных помещений арендодатель – Е.О.СБ. – в целях проведения перепланировки заключила договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по разработке технической документации и оплатила стоимость работ по договору в сумме 501.000 рублей.

Вместе с тем в материалах дела отсутствует акт выполненных работ по указанному договору или иные документы, подтверждающие исполнение указанного договора в полном объеме.

Из представленных документов остается неясным, в какой степени подготовленная по данному договору проектная документация может быть использована в процессе узаконения уже произведенного переустройства (реконструкции) спорных помещений.

Также ФИО1 заключила договоры на проведение инженерно-геодезических изысканий и в отношении спорного нежилого помещения.

В уплату стоимости указанных договоров ФИО1 перечислила по 60.000 рублей по каждому, то есть оплатила их лишь частично.

Суду не представлены акты выполненных работ по данным договорам или иные документы, свидетельствующие о выполнении работ по договорам полностью или в части.

Таким образом, остается неясным, в какой степени предусмотренные указанными договорами работы были выполнены, и являются ли они необходимыми для разрешения вопроса по узаконению проведенной реконструкции спорных помещений. При этом суд отмечает, что часть предъявленных истцом ко взысканию расходов в сумме 180.000 рублей доказательствами не подтверждается: отсутствуют документы о выплате Е.О.СВ. указанных сумм на оплату договоров и от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах оснований для возмещения ФИО1 расходов на согласование реконструкции в сумме 801.000 рублей судом не усматривается.

Доказательств иного в порядке ст.ст. 56, 57 Гражданского процессуального Кодекса РФ суду не представлено, ходатайств об их истребовании суду не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мега-Инвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» о взыскании в солидарном порядке убытков – отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий (подпись)

Копия верна. Судья