Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО4 ФИО12 к обществу с ограниченной ответственностью «Государственное жилищное строительство» о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании убытков, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, акционерное общество «Стройинтерсервис», в лице конкурсного управляющего Московского ФИО13, общество с ограниченной ответственностью «Сплав», в лице арбитражного управляющего ФИО3,

установил:

истец обратился в суд с указанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» и ЗАО «Стройинтерсервис» был заключен договор № о совместной деятельности, в соответствии с условиями которого стороны договорились осуществлять совместные действия по строительству жилой группы №, внеплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения, объектов социально-культурного, бытового назначения, благоустройству, озеленению в микрорайоне № в <адрес> на земельном участке, принадлежащем КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» на праве аренды. Предполагаемые сроки ввода объектов в эксплуатацию - октябрь 2009 года (п. 1.3. договора). При этом обязанность по поручению разрешения на строительство была возложена на КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» (п. 2.1.6. Договора), а ЗАО «Стройинтерсервис» приняло на себя обязательство нести обязанности подрядчика и обеспечивать привлечение финансирования строительства (п. 2.2.1, 2.2.2. Договора). Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что предметом данного договора фактически является привлечение застройщиком КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» в качестве генерального подрядчика ЗАО «Строинтерсервис» для выполнения строительно-монтажных работ с определением оплаты выполненных работ путем передачи ему в собственность помещений в возведенных зданиях. Следовательно, между ЗАО «Стройинтерсервис» и КПСО «Госжилстрой» по сути был заключен смешанный договор: в части обязательства построить объекты следует применять правила о подряде, а к обязательству по передаче помещений правила о купле продаже будущей недвижимой вещи. Таким образом, в рамках договора о совместной деятельности по строительству жилой группы КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» принял на себя обязанности заказчика-застройщика, а ЗАО «Стройинтерсервис»- подрядчика, при этом оплата труда подрядчика должна была быть осуществлена путем передачи права не объекты недвижимости в построенном доме. Финансирование строительной деятельности осуществлялось ЗАО «Стройинтерсервис» (п. 2.2.2. Договора) в порядке привлечения средств третьих лиц посредством заключения предварительных договоров купли-продажи помещений в многоквартирном доме. При этом, заключением указанных договоров ЗАО «Стройинтерсервис» создавало обязательство и для КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ», так как согласно ч. 2 ст. 1046 ГК РФ если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения. В частности, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Стройинтерсервис» и ООО «Сплав» был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на 1 этаже блок-секции В общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% площади лоджий, строительный № в 18 этажном жилом доме со строительным номером 12, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес> стоимостью 5 840 860 рублей. Согласно п. 3.1.1. данного договора ЗАО «Стройинтерсервис» обязалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ приобрести право собственности на жилое помещение и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности. Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что фактически между ЗАО «Стройинтерсервис» и ООО «Сплав» был заключен основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сплав» уступило права требования по данному договору ФИО4, а ФИО4 выплатил цеденту цену уступки в размере 5 698 400 рублей. Таким образом, к ФИО4 перешло право требования от застройщика (КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ») и подрядчика (ЗАО «Стройинтерсервис») передачи нежилого помещения в многоквартирном доме по окончании его строительства. Наличие у ФИО4 права требования нежилого помещения было подтверждено также решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Вместе с тем, на момент заключения предварительного договора купли-продажи нежилого помещения (ДД.ММ.ГГГГ) вступили изменения в ст. 2 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» согласно которым, настоящий закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, на отношения КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ», ООО «Стройинтерсервис» с одной стороны и ФИО4 с другой стороны по строительству многоквартирного дома и передаче ФИО4 нежилого помещения в нем по окончании его строительства распространяется законодательство об участии в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» отказалось от исполнения договора № о совместной деятельности в одностороннем порядке, однако продолжило осуществление строительства объекта недвижимости своими силами. В соответствии с частью 2 статьи 1050 ГК РФ с момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность по неисполненным общим обязательствам в отношении третьих лиц. Если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения (ч. 2 ст. 1047 ГК РФ). Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. При таких условиях, стороны расторгнутого договора о совместной деятельности ЗАО «Стройинтерсервис» и КПСО «ГОСЖИЛСТРОЙ» несут солидарную ответственность по строительству дома и передаче объектов недвижимости или по возврату внесенных в строительство денежных средств. Согласно п. 1 ст. 6 закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Из содержания п. 3.1.1. предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строительство дома должно было быть окончено не позднее ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, строительство многоквартирного дома до настоящего времени не завершено и нежилое помещение ФИО4 не передано, так как застройщик КПСО «ГОСЖИЛСТРОИ» не исполнил принятые на себя обязательства по строительству жилой по договору № о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, право ФИО4 на получение нежилого помещения было нарушено. При заключении договора, ФИО4 рассчитывал на получение в собственность помещения не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако, полное прекращение строительства в 2018 году привело к невозможности получения ФИО4 нежилого помещения вплоть до настоящего момента. Так как в настоящее время срок действия разрешения на строительство истек, строительные работы фактически не ведутся участник строительства вправе отказаться от исполнения договора или потребовать его расторжения. В связи с данными обстоятельствами, ФИО4 направил в адрес ответчика претензию с требованием возврата уплаченных по договору денежных средств, однако на настоящий момент указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, в связи с чем он вынужден обратиться в суд. В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло «существо (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить Последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Согласно содержащимся в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики |рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» не исключается возможность истребования в качестве неосновательного обогащения полученных до расторжения договора денежных средств, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала. В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Исходя из вышеизложенного, у ответчика имеется обязанность по возврату ФИО4 суммы неосновательного обогащения в размере 5 840 860 рублей. Более того, возврат застройщиком денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве в размере 5 840 860 рублей не сможет обеспечить восстановление нарушенных прав ФИО4 Отказ ФИО4 от исполнения договора обусловлен неправомерными действиями застройщика, поэтому убытки ФИО4 вызванные расторжением договора подлежат возмещению застройщиком. В настоящем случае застройщик нарушил право дольщика на получение нежилого помещения. Таким образом, восстановление прав участника строительства, нарушенных застройщиком путем неисполнения обязанности по передаче объекта строительства в установленный договором срок, предполагает обеспечение ФИО4 возможностью приобретения прав на помещение, аналогичное по параметрам нежилому помещению, положенному на 1 этаже блок-секции В общей площадью 284,92 кв.м, включая 100% площади лоджий, строительный № в 18 этажном жилом доме со строительным номером 12, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес>. Стоимость прав требования аналогичного помещения составляет 11 708 000 рублей согласно Отчета об оценке №, подготовленного ООО «Приоритет-Оценка» ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, восстановление права ФИО4 на получение нежилого помещения возможно только путем взыскания с застройщика помимо денежных средств, уплаченных за помещение по Договору, также разницы между стоимостью нежилого помещения, уплаченной по Договору, и стоимостью права требования передачи в собственность аналогичного помещения. Размер указанных убытков, подлежащих взысканию с ответчика, составляет 5 867 140 рублей (из расчета 11 708 000 руб. - 5 840 860 руб.).

На основании вышеизложенного просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного 1 этаже блок-секции В общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% пощади лоджий, строительный № в 18 этажном жилом доме со строительным номером 12, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес> стоимостью 5 840 860 рублей от ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с ООО «ГОСЖИЛСТРОЙ» в пользу ФИО4 ФИО14 денежные средства в размере 5 840 860 (пять миллионов восемьсот сорок тысяч восемьсот шестьдесят) рублей, уплаченные за нежилое помещение, расположенное на 1 этаже блок-секции В общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% площади лоджий, строительный № в 18 этажном жилом доме со строительным номером 12, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес>. Взыскать с ООО «ГОСЖИЛСТРОЙ» в пользу ФИО4 убытки в размере 5 867140.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Госжилстрой» ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы письменных возражений, согласно которым 23.06.2020 в адрес ООО «Госжилстрой» поступило уведомление ФИО4 об отказе от исполнения предварительного договора купли - продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 284,92 кв.м., расположенного по адресу: жилая группа № в микрорайоне IV в <адрес>. ООО «Госжилстрой» не может принять отказ истца от исполнения указанного договора в виду следующего. ДД.ММ.ГГГГ между КПСО «Госжилстрой» и ЗАО «Стройинтерсервис» заключен договор о совместной деятельности №. Так, предметом договора о совместной деятельности является привлечение застройщиком (КПСО «Госжилстрой») в качестве генерального подрядчика АО «Стройинтерсервис» для выполнения строительно-монтажных работ с определением оплаты выполненных работ путем передачи ему в собственность помещений в веденных зданиях. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А57-15996/2013 спорный договор квалифицирован как смешанный: в части обязательства построить объекты применяются правила о подряде, а к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей движимой вещи. ДД.ММ.ГГГГ между КПСО «Госжилстрой» и ЗАО «Стройинтерсервис» заключено дополнительное соглашение № к договору о совместной деятельности в соответствии с которым, было предварительное распределение долей в жилом <адрес>. Согласно п. 4.3 Договора № о совместной деятельности, конкретный перечень объектов, подлежащих передаче сторонам, указывается в дополнительном соглашении к договору, которое должно быть заключено не позднее 30 дней с момента получения согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, при этом КПСО «Госжилстрой» имеет приоритетное право на выбор, подлежащих передаче объектов. В соответствии с п. 2.2.4 договора о совместной деятельности ЗАО «Стройинтерсервис» обязан разработать и согласовать проектную документацию на (жилой дом) жилую группу № с КПСО «Госжилстрой». В соответствии с п. 4.4 Договора о совместной деятельности оформление имущественных прав сторон по результатам исполнения настоящего договора с учетом всех дополнительных соглашений к нему производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по договору и приложений к нему, на основании акта, согласно условиям договора. В данных правоотношениях имеет место нарушение существенных условий договора о совместной деятельности, результат совместной деятельности достигнут не был, до настоящего времени объект не достроен, в эксплуатацию не введен. Неправомерные действия ЗАО «Стройинтерсервис» и нарушение договора о совместной деятельности с его стороны повлекло для КПСО «Госжилстрой» такой ущерб, что КПСО «Госжилстрой» в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора о совместной деятельности Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А57-22938/2014 с даты получения АО «Стройинтерсервис» письма от ДД.ММ.ГГГГ N 1160, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, договор о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ N 7 признан расторгнутым. ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор уступки права требования между истцом и ООО «Сплав», согласно условиям которого ООО «Сплав» передает на возмездных началах право требования предоставления в собственность от ЗАО «Стройинтерсервис» нежилого помещения, расположенного на 1 этаже блок-секции В общей площадью 284,92 кв.м., со строительным номером 3 в 18 этажном жилом доме со строительным номером 12, по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес>, после сдачи указанного дома в эксплуатацию. До настоящего времени указанный заключенный договор не признан недействительным либо незаключенным в установленном законом порядке. Вступившем в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> установлен факт, что после заключения вышеуказанного договора уступки права требования, к ФИО4 перешли права требования по заключенному между ЗАО «Стройинтерсервис» и ООО «Сплав» договору купли-продажи, в связи с чем у истца возникло имущественное право требования передачи в собственность спорного нежилого помещения от ЗАО «Стройинтерсервис», а значит и предъявлять требования о его расторжении. С учетом фактического финансирования строительства дома за счет средств физических лиц, имевших договорные отношения с АО «Стройинтерсервис», и претендовавших на получение помещений, создаваемых АО «Стройинтерсервис», указанные граждане являются участниками строительства. В силу подпункта 1 пункта 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договоров. Добросовестный участник долевого строительства (покупатель), оплативший помещение, вправе требовать выполнения всех обязательств по заключенному договору. Решением Арбитражного суда <адрес>ДД.ММ.ГГГГ акционерное общество «Стройинтерсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Согласно правовой позиции Верховного суда РФ (обзор судебной практики № (2016)) для признания должника застройщиком для целей применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома. По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участниками долевого строительства - являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства. В статье 13 Закона № 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое) Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). Таким образом, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Следует отметить, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение денежных средств от стоимости заложенного имущества. Полагала, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. В случае с ФИО4, следует обратиться в Арбитражный суд <адрес> в рамках дела о банкротстве АО «Стройинтерсервис» с заявлением о включении в реестр требований в размере 5 840 860 руб. как обеспеченных залогом нежилого помещения. Таким образом, ООО «Госжилстрой» считает, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований. Выполненный ЗАО «Стройинтерсервис» фактический объем строительных работ, согласно заключению о проведении испытаний бетона монолитных конструкций были сделаны выводы, что указанные конструкции подлежат полностью демонтажу, как не отвечающие требованиям СП 70.13330.2012. Восстановление несущей способности бетона существующих монолитных конструкций технически не возможно, а также усиление несущей способности существующих строительных конструкций нецелесообразно по экономическим соображениям и трудновыполнимо, что подтверждается экспертизой. Со стороны ЗАО «Стройинтерсервис» нет доказательств, что привлеченные от третьих лиц денежные средства шли на строительство жилого <адрес>. У ЗАО «Стройинтерсервис» в тоже время происходило строительство и других объектов. Так же стоит отметить, что в настоящее время пострадавших от неправомерных действий бывшего руководителя ЗАО «Стройинтерсервис» порядком 212 семей. В <адрес> еженедельно проводятся заседания рабочей группы по обманутым дольщикам. Таким образом, в случае вложения в строительство жилого <адрес> денежных средств с учетом реализованной части доли ЗАО «Стройинтерсервис», объем выполненных работ на объекте незавершенного строительства составлял значительно больше, чем есть в настоящее время. Факт недобросовестных действий при исполнении своих обязанной бывшим руководителем ЗАО «Стройинтерсервис» подтверждаются материалами уголовного дела в отношении ФИО5 который получил обвинение в совершении мошенничества, то есть хищения чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, с использованием своего служебного положения в особо крупном размере, мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности, в особо крупном размере, а также злоупотребление полномочиями, то есть в использовании лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя, повлекшее причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан и организаций, повлекшее тяжкие последствия, не доказал расходы понесенные в ходе строительства данного объекта не достроил объект и не ввел объект в эксплуатацию в связи с чем лишился права на распределение долей по договору о совместной деятельности и тем более ООО «КапиталГрупп» не владеет ни одним кв.м, в объекте незавершенного строительства. Таким образом, принятие исковых требований ФИО4, фактически направленно на прекращение обязательств АО «Стройинтерсервис» и возложения негативных обязанностей на ООО «Госжилстрой», что противоречит обстоятельствам по делу.

Истец ФИО4, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, АО«Стройинтерсервис» в лице конкурсного управляющего Московских Д.В., ООО «Сплав» в лице арбитражного управляющего ФИО3 ФИО15, извещены о времени и месте судебного заседания, надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст.ст. 8, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, в целях применения правил §7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Как установлено в судебном заседании, а также вступившим в законную силу решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между КПСО «Госжилстрой» (сторона-1) и ЗАО «Стройинтерсервис» (сторона-2) заключен договор о совместной деятельности №, предметом которого является осуществление сторонами совместных действий, направленных на строительство жилой группы №, внеплощадочных сетей инженерно-технического обеспечения, объектов социально-культурного, бытового назначения, благоустройства, озеленения в микрорайоне № в <адрес> (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора в рамках реализации совместной деятельности стороны осуществляют новое строительство на земельном участке, принадлежащем КПСО «Госжилстрой» на праве аренды согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в установленном порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

Сроки ввода объектов в эксплуатацию – октябрь 2009 года (п. 1.3 договора).

Положениями п. 1.4 договора установлено, что сторона-1 оказывает услуги заказчика-застройщика по строительству объектов, указанных в Приложении № к договору.

По условиям п. 2.2.1 договора сторона-2 обязуется выполнять обязанности подрядчика по строительству объектов, указанных в приложении №, с правом привлечения субподрядных организаций, при условии предварительного письменного согласования со стороной-1 проектов договоров, заключаемых с субподрядными организациями, поставщиками оборудования, строительных и отделочных материалов.

В соответствии с положениями п. 4.1 договора результатом совместной деятельности, подлежащим разделу сторонами, являются жилые, нежилые, встроено-пристроенные помещения, гаражи, стоянки, а также помещения, предназначенные для коммерческой деятельности.

При этом согласно п. 4.2 договора соотношение раздела результата совместной деятельности по окончании строительства объектов и ввода их в эксплуатацию устанавливается пропорционально вкладам сторон (материальным, интеллектуальным, организационным и др.).

В результате осуществления совместных действий по окончанию строительства объектов, указанных в Приложении № к договору, и ввода их в эксплуатацию в собственность стороны-2 передается 83 % общей жилой площади; в собственность стороны-1 - 17 % общей жилой площади.

Фактически предаваемое стороне-1 имущество, подлежащее разделу в соответствии с п. 4.1 договора, определяется путем деления размера вклада на фиксированную стоимость 1 кв.м. - 17000 руб., устанавливаемую в соответствии с результатом открытого конкурса «Совместная деятельность по застройке жилых групп» микрорайона № в <адрес>.

Фактически предаваемое стороне-1 имущество, подлежащее разделу в соответствии с п. 4.1 договора, определяется путем деления размера вклада на фиксированную стоимость 1 кв.м. 17 000 руб., устанавливаемую в соответствии с результатом открытого конкурса «Совместная деятельность по застройке жилых групп» микрорайона № в <адрес> (л.д. 15-25).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3).

Положениями ст. 1041 ГК РФ установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вступившим в законную силу решением суда установлено, что предметом договора о совместной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ является привлечение застройщиком КПСО «Госжилстрой» в качестве генерального подрядчика ЗАО «Стройнтерсервис» для выполнения строительно-монтажных работ с определением оплаты выполненных работ путем передачи ему в собственность помещений в возведенных зданиях. Следовательно, следует исходить из того, что между ЗАО «Стройинтерсервис» и КПСО «Госжилстрой» по сути был заключен смешанный договор: в части обязательства построить объекты – следует применять правила о подряде, а к обязательству по передаче помещений – правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (л.д.40-46).

Согласно п.4.3 договора о совместной деятельности конкретный перечень объектов, подлежащих разделу сторонами, указываются в дополнительном соглашении к договору, которое должно быть заключено не позднее 30 дней с момента получения согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, при этом сторона-1 имеет приоритетное право на выбор подлежащих передаче объектов, путем оформления дополнительного соглашения.

В ходе судебного заседания установлено и не оспаривалось сторонами, что жилого <адрес>, расположенного по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес>, до настоящего времени не завершено.

ДД.ММ.ГГГГ между КПСО «Госжилстрой» и ЗАО «Стройинтерсервис» заключено дополнительное соглашение № по которому стороны распределили между собой жилые и нежилые помещения, находящиеся в жилом доме строительный №, состоящего из 6 блок-секций по строительному адресу: <адрес>, микрорайон №, жилая группа №. Согласно приложению № к указанному соглашению спорное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома строительный № является долей ЗАО «Стройинтерсервис».

В соответствии с п.4.5 договора о совместной деятельности стороны в установленном порядке вправе принять решение об отчуждении своей части результата совместной деятельности по финансированию и застройке объекта третьим лицом в объеме фактического незавершенного строительства.

Согласно п.4 ст.454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 указанного кодекса, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Как следует из п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Стройинтерсервис» и ООО «СПЛАВ» был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в дальнейшем договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного на 1 этаже в блок-секции В, общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% площади лоджий, строительный номер №, в 18 этажном жилом доме строительный номер №, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес> (л.д.32-34).

Согласно п.1.2. предварительного договора, на момент подписания сторонами настоящего договора право ЗАО «Стройинтерсервис» на нежилое помещение подтверждается договором № о совместной деятельности, заключенным между КПСО «Государственное жилищное строительство» и ЗАО «Стройинтерсервис» от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость объекта в соответствии с п.2.1 договора определена в размере 5 840 860 рублей (л.д.32-34).

Согласно п.3.1.1. договора ЗАО «Стройинтерсервис» обязалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ приобрести право собственности на жилое помещение и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности.

По условиям п.4.2 договора стороны обязались заключить основной договор в срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПЛАВ» и ФИО4 заключили договор уступки права требования, предметом которого явилось право требования от ЗАО «Стройинтерсервис» передачи в собственность нежилого помещения, расположенного на 1 этаже в блок-секции В, общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% площади лоджий, строительный номер №, в 18 этажном жилом доме строительный номер №, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес> после сдачи указанного дома в эксплуатацию (л.д.35-37).

Согласно п.3 договора стоимость передаваемого права составила 5 698 400 рублей.

Обязательства по оплате цены договора в размере 5 698 400 рублей ФИО4 исполнены в полном объеме, что подтверждается финансовой справкой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38).

Решением Кировского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № за ФИО4 признано имущественное право требования передачи в собственность нежилого помещения, расположенного на 1 этаже в блок-секции В, общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% площади лоджий, строительный номер №, в 18 этажном жилом доме строительный номер №, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес> после окончания строительства дома и сдачи его в эксплуатацию (л.д. 40-46).

По настоящему делу ФИО4 предъявлены требования о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и АО «Стройинтервис» (первоначальный покупатель ООО «Сплав») нежилого помещения, расположенного 1 этаже блок-секции В общей площадью 284,92 кв.м., включая 100% пощади лоджий, строительный № в 18 этажном жилом доме со строительным номером 12, расположенном по адресу: жилая группа № в микрорайоне № в <адрес> стоимостью 5 840 860 рублей, взыскании с ООО «ГОСЖИЛСТРОЙ» в его пользу денежных средства в размере 5 840 860 рублей, уплаченных за нежилое помещение, а также убытков в размере 5 867 140 рублей.

Судом установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, был предоставлен в аренду КПСО «Госжилстрой» для строительства жилого района.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А57-15996/2013 договор о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ квалифицирован как смешанный: в части обязательства построить объекты применяются правила о подряде, а к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А57-22938/2014 с даты получения АО «Стройинтерсервис» письма от ДД.ММ.ГГГГ№, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, договор о совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ№ признан расторгнутым.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе во включении требований ЖСК «Стройинтерсервис» в реестр требований о передачи жилых помещений по делу № А57-22463/2014 установлено, что сложившаяся схема взаимоотношений между пайщиками и ЖСК «Стройинтерсервис» прикрывала участие граждан в финансировании строительства жилого дома, осуществляемого должником – АО«Стройинтерсервис». Лица, с которыми были заключены договоры приема паевого взноса и обеспечения жилым помещением, не являлись реальными членами жилищно-строительного кооператива по смыслу ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. В этой схеме договор на внесение паевого взноса прикрывал заключение договоров должника с гражданами и обеспечение перечисления денежных средств в оплату за строящиеся помещения.

С учетом изложенного, руководствуясь правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС16-4218, арбитражный суд пришел к выводу о том, что фактически взаимоотношения по участию в финансировании жилого дома, сложились между АО«Стройинтерсервис» и гражданами.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи заключен между ФИО4 и АО «Стройинтерсервис», ООО «Госжилстрой» стороной указанного договора не является, в силу п. 4.7 договора о совместной деятельности стороны самостоятельно несут все риски, расходы и убытки, вытекающие их отношений с третьими лицами, а потому оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскания с ООО «ГОСЖИЛСТРОЙ» в пользу ФИО4 денежных средства в размере 5 840 860 рублей, уплаченных за нежилое помещение, а также убытков в размере 5 867 140 рублей не имеется, поскольку требования истца заявлены к ненадлежащему ответчику.

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая приведенные нормы закона, вступившие в законную силу судебные постановления и условия заключенных между сторонами соглашений и договоров, суд приходит к выводу о том, что ООО«Госжилстрой» не является лицом, не исполнившим обязательство по передаче в установленный договором срок нежилого помещения ФИО4, в связи с чем у ответчика не возникла обязанность по возмещению истцу денежных средств, уплаченных за нежилое помещение и убытков.

Законодательством о несостоятельности (банкротстве) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)»).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд <адрес> поступило заявление ФИО4 ФИО16 о включении требования о передаче нежилого помещения, расположенного на 1 этаже в блок-секции «В», общей площадью 284,92 кв.м., включая 2 А57-22463/2014 100% лоджии, строительный №, в 18-ти этажном жилом доме, строительный №, расположенном по адресу: <адрес>, микрорайон №, жилая группа №, стоимостью 1468720 руб., в реестр требований кредиторов должника – акционерного общества «Стройинтерсервис».

Определением судьи Арбитражного суда <адрес> Н.А. Колесовой от ДД.ММ.ГГГГ по делу А57-22463/2014 принято к производству суда заявление кредитора ФИО4 ФИО17 о включении требований в реестр требований кредиторов должника в акционерного общества «Стройинтерсервис» о передаче нежилых помещений, назначено судебное заседание.

Из указанного определения следует, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении закрытого акционерного общества «Стройинтерсервис» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть определения объявлена ДД.ММ.ГГГГ) заявление ФИО6 ФИО19 признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, при банкротстве акционерного общества «Стройинтерсервис» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», временным управляющим должника утвержден Московский ФИО18.

Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Арбитражного суда <адрес>ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть решения объявлена ДД.ММ.ГГГГ) акционерное общество «Стройинтерсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего акционерного общества «Стройинтерсервис» возложено на временного управляющего Московского ФИО20.

Сообщение о введении процедуры банкротства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (резолютивная часть определения объявлена ДД.ММ.ГГГГ) конкурсным управляющим акционерного общества «Стройинтерсервис» утвержден Московский ФИО21.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в Арбитражный суд <адрес> подано заявление об отказе от заявленных требований о включении требований ФИО4 о передаче нежилого помещения в реестр требований кредиторов должника – АО «Стройинтерсервис».

Вместе с тем отказ от требований о включении требований в передаче нежилого помещения в реестр требований кредиторов должника – АО «Стройинтерсервис», не препятствует ФИО4 обратится в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях, которое подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Таким образом, истцом заявлены требования к ненадлежащему ответчику, а также избран неправильный способ защиты своего нарушенного права, поскольку у ООО «Государственное жилищное строительство» отсутствуют неисполненные обязательства перед истцом, доказательств обратного истцом не представлено.

На основании изложенного, исковые требования ФИО4 ФИО22 к ООО «Государственное жилищное строительство» о расторжении предварительного договора купли продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств и убытков не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО23 к ООО «Государственное жилищное строительство» о расторжении предварительного договора купли продажи нежилого помещения, взыскании убытков – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения (02.10.2020) путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Саратова.

Судья Е.К. Лазарева