Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области о перерасчете арендных платежей,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области с иском, с учетом уточнений, в котором просит обязать ответчика осуществить перерасчет арендных платежей за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № от 30.11.2010 без учета повышающего коэффициента (К1), что составит 28 010,34 руб., отменить начисленные ответчиком пени за период с 09.10.2019 по 17.05.2021 в размере 46 890,43 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым № расположенного АДРЕС в период с 28.09.2019 по 09.12.2020. 28.09.2019 меду ФИО1 и М.В.В. заключен договор уступки права аренды по договору аренды на земельный участок для строительства магазина с остановочным комплексом. 17.01.2020 администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области было подписано разрешение на ввод в эксплуатацию № Магазина с остановочным комплексом, расположенного АДРЕС. 02.12.2020 между истцом и К.Н.А. заключен договор по которому земельный участок на праве арены перешел к К.Н.А. 01.03.2021 в адрес истца ответчиком было направлено требование (претензия) о выплате задолженности по арендной плате № от администрации Сосновского муниципального района Челябинской области. Согласно претензии задолженность за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 составила 124 769,50 руб. Учитывая, что до 17.01.2020 магазин не был введен в эксплуатацию, коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляющей на арендуемом земельном участке (К1), в связи с которым был произведен перерасчет арендной платы, не повышен, соответственно, перерасчет составлен неверно. Арендодателем не был выполнен своевременный перерасчет, истец об этом не был проинформирован, не мог знать об увеличении арендной платы, в связи с чем считает необоснованным и начисление по пени. Согласно п. 3.4. Договора аренды № от 30.11.2010 пересмотр размера арендной платы осуществляется в случае изменения законодательства по расчетам арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Законодательство по расчетам арендной платы с момента заключения договора аренды не изменилось. Все арендные платежи, которые были выставлены на основании Договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.09.2019 были уплачены своевременно и в полном объеме.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требований в полном объеме.

Представитель ответчика комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области - ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Изменен размер начислений после ввода объекта в эксплуатацию. Сведения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передаются в комитет не передаются.

Представитель третьего лица Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представлено письменное мнение, согласно которому полагают требования истца необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей истца и ответчика, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела суд установил, что 30.11.2010 между Сосновским муниципальным районом Челябинской области и ООО «Акванон» заключен договор аренды № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым № расположенного АДРЕС.

Согласно п. 3.3. Договора внесение арендной платы производится Арендатором ежеквартально, в течение первых десяти банковских дней первого месяца каждого квартала, в размере одной четверти годовой арендной платы, путем перечисления соответствующей суммы.

В соответствии с п. 3.4. Договора пересмотр размера арендной платы осуществляется в случае изменения законодательства по расчетам арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

30.11.2010 земельный участок с кадастровым № расположенного АДРЕС передан ООО «Акванон» для строительства магазина с остановочным комплексом.

На основании расчета арендной платы на 2010 год, являющимся приложением № в Договору от 30.11.2010, составляющими расчета являются: ставка арендной платы в зависимости от категории земель и вида использования земельного участка (0,3%), коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (4), коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в муниципальном районе (5), коэффициент, учитывающий категорию арендатора (1).

26.08.20141 года между ООО «Акванон» и М.В.В.. заключен договор об уступке права аренды земельного участке, согласно которому ООО «Акванон» уступает право аренды, а М.В.В. принимает права и обязанности по договору № от 30.11.2010 в полном объеме на земельный участок с кадастровым № расположенного АДРЕС. Разрешенный вид использования - для строительства магазина с остановочным комплексом.

30.10.2014 между Сосновским муниципальным районом Челябинской области и М.В.В. заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.11.2010 №. Согласно дополнительному соглашению, п. 3.3 изложен в следующей редакции: «Внесение арендной платы производится Арендатором ежеквартально, в течение первых десяти рабочих дней первого месяца каждого квартала, в размере одной четверти годовой арендной платы, путем перечисления соответствующей суммы.».

П. 33.4. Договора изложен в следующей редакции - «Пересмотр размера арендной платы осуществляется в случае изменения законодательства по расчетам арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) вступления в силу нормативных правовых актов РФ и Челябинской области, муниципальных правовых актов, влекущих изменение размера арендной платы, в том числе устанавливающих значения коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы». В соответствии с п. 5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

На основании расчета арендной платы на 2014 год, являющимся приложением № в Договору от 30.11.2010, составляющими расчета являются: ставка арендной платы в зависимости от категории земель и вида использования земельного участка (0,3%), коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (5), коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в муниципальном районе (3,7), коэффициент, учитывающий категорию арендатора (1).

В соответствии с дополнительным соглашением от 08.12.2014 в п. 1.1. Договора заменены слова «АДРЕС» на «АДРЕС».

28.09.2019 меду ФИО1 и М.В.В.. заключен договор уступки права аренды по договору аренды на земельный участок с кадастровым № расположенный АДРЕС для строительства магазина с остановочным комплексом.

ФИО1 являлся арендатором земельного участка с кадастровым № расположенного АДРЕС период с 28.09.2019 по 09.12.2020.

17.01.2020 администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области было подписано разрешение на ввод в эксплуатацию № Магазина с остановочным комплексом, расположенного АДРЕС.

На земельном участке с кадастровым № расположен магазин с кадастровым №, который поставлен на кадастровый учет 05.02.2020.

02.12.2020 между истцом и К.Н.А. заключен договор, по которому земельный участок на праве арены перешел к К.Н.А. Кроме того, договором от 02.12.2020 передано К.Н.А. право собственности на нежилое здание - магазин с кадастровым №.

Согласно расчету арендной платы по договору № от 30.11.2010 за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 у ФИО1 образовалась задолженность по арендным платежам в размере 69 549,86 руб. (с 09.10.2019 по 31.12.2019 - 14 245,54 руб., с 01.01.2020 по 08.12.2020 - 58 010,34 руб.).

Также истцом представлен расчет арендной платы по договору № от 30.11.2010 согласно которому за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 у ФИО1 образовалась задолженность по арендным платежам за период с 09.10.2019 по 31.12.2019 - 14 245,54 руб. (908 961 х 0,3% х 5 х 4,54 х 1/365х84), с 01.01.2020 по 16.01.2020 - 2 706,02 руб.(908 961 х 0,3% х 5 х 4,54 х 1/365х16), с 17.01.2020 по 08.12.2020 -165 912,95 руб. (908 961 х 3% х 1,5 х 4,54 х 1/366х327). Где 0,3% - ставка арендной платы для земельных участков, предоставленных на период строительства, а 3% - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что до того как К.Н.А. не были представлены документы в комитет, ответчик не знал о том, что на земельном участке расположен магазин, разрешение на ввод которого было выдано администрацией Сосновского муниципального района.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается (ст. 310 ГК РФ).

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в. виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который; в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений; статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Статьей 1 Закона Челябинской области N 257-30 от 24 апреля 2008 года "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые; не разграничена по формуле: АП - Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x КЗ, где АП - размер арендной платы, Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории Земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, КЗ - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В силу пп. 4, 6 п. 2 ст. 1 Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов ставки арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка принимаются равными 0,5 процента - в отношении земельных участков: на которых расположены объекты незавершенного строительства; 3 процента - в отношении земельных участков предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания гостиниц.

Доводы истца о том, что взыскание арендной платы исходя из арендной ставки 3%, подлежат отклонению, поскольку не основаны на нормах материального права.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие, условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использовании.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи; 1; Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-30 ставка арендной платы в размере 3% установлена в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц; для размещения административных и офисных зданий.

Как следует из материалов дела 17.01.2020 администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области было подписано разрешение на ввод в эксплуатацию № Магазина с остановочным комплексом, расположенного <данные изъяты>.

Вопреки позиции истца, судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 ввел в эксплуатацию объект недвижимости, для строительства которого ранее ему был предоставлен в аренду земельный участок, зарегистрировал право собственности на указанный объект, в связи с чем суд приходит к выводу, что арендатор в одностороннем порядке изменил вид использования земельного участка - со строительства на эксплуатацию объектов торговых павильонов, учитывая, что действуя осмотрительно и добросовестно, истец, осознавая значительное превышение ставок арендной платы при использовании земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости, чем для строительства, должен был известить ответчика об указанных обстоятельствах.

Суд принимает во внимание расчет задолженности по арендной плате, представленный ответчиком, согласно которому за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 у ФИО1 образовалась задолженность по арендным платежам за период с 09.10.2019 по 31.12.2019 - 14 245,54 руб., с 01.01.2020 по 16.01.2020 - 2 706,02 руб., с 17.01.2020 по 08.12.2020 -165 912,95 руб., так как расчет произведен верно, с соблюдением требований, установленных Законом Челябинской области от 24 апреля 2008 года N 257-30 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной ставки арендной платы, коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка и категорию арендатора.

Согласно представленному акту сверки по договору № от 30.11.2010 платежи ФИО1 вносились не своевременно, в связи с чем начисление пени в указанном акте сверки по состоянию на 17.05.2021 является правомерным.

На основании вышеизложенного, исходя из того, что истец изменил вид использования земельного участка - со строительства на эксплуатацию объектов торговых павильонов, своевременно платежи в счет оплаты аренды не вносил в полном объеме, требования истца о перерасчете арендных платежей за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 по договору аренды № от 30.11.2010 без учета повышающего коэффициента, отмене пени за период с 09.10.2019 по 17.05.2021, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области о перерасчете арендных платежей за период с 09.10.2019 по 08.12.2020 по договору аренды № от 30.11.2010 без учета повышающего коэффициента, отмене пени за период с 09.10.2019 по 17.05.2021, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Громова В.Ю.

Мотивированное решение составлено 05 марта 2022 года

Председательствующий Громова В.Ю.