Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-299/2020 по иску Казакова Василия Геннадьевича к обществу с ограниченной ответственностью торговый дом «Стронг» об установлении сервитута здания,

УСТАНОВИЛ:

25.12.2019 Казаков В.Г. обратился в суд с иском к ООО ТД «Стронг», в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит установить сервитут нежилого помещения площадью 5,06 кв.м. под № в плане объекта недвижимости с техническими характеристиками, составленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» «Н.Тагильское БТИ и РН» № 1-582 т 29.02.2008, являющегося частью нежилого помещения площадью 166 кв. м., номера на поэтажном плате 1-12, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) №, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью торговый дом «Стронг» на следующих условиях: для прохода в нежилое помещение истца, площадью 122,8 кв. м., номера на поэтажном плане 19-26, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) №, в качестве оплаты за сервитут возложить на истца расходы по уборке части помещения, обремененной сервитутом и расходы по текущему ремонту этой части здания, оплате ежемесячно денежных средства в размере 150 рублей, в счет компенсации коммунальных расходов.

В обоснование исковых требований истцом указано, что истец является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения, площадью 122,8 кв. м., номера на поэтажном плане 19-26, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) №, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 28.02.2013 года N 66 АЕ 817839. Ответчик является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения, площадью 166 кв. м., номера на поэтажном плане 1-12, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) №, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 07.04.2014 года N 66 АЖ 385170.

Помещения истца и ответчика являются смежными, при этом помещение истца согласно технической документации на здание не имеет выхода на площади общего пользования и выход из помещения осуществлялся через помещение ответчика № на плане объекта недвижимости с техническими характеристиками, составленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» «Н.Тагильское БТИ и РН» № 1-582 т 29.02.2008. 30.11.2018 по договору безвозмездного пользования нежилое помещение площадью 122,8 кв. м., номера на поэтажном плане 19-26, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) №, передано в пользование ООО «Межрайонное базовое Предприятие «Технолог» (далее ООО «МБП «Технолог»), используемое последним в соответствии с п. 1.3 договора под офис, склад. В соответствии с п. 2.1.3. истец обязан обеспечить ООО «МБП «Технолог» беспрепятственный доступ к имуществу в круглосуточном режиме. Данное условие договора безвозмездного пользования имуществом от 30.11.2018 связано со спецификой деятельности предприятия ООО «МБП «Технолог», которое осуществляет услуги в сфере питания и в указанном помещении хранит необходимые для ежедневной деятельности товары. Ограничение доступа в помещение приведет к срыву договоров, заключенных ООО «МБП «Технолог» с его контрагентами в сфере питания и причинению убытков, применению штрафных санкций.

10.12.2019 истец направил ответчику соглашение о сервитуте. Ответчик уклонился от подписания указанного соглашения, что свидетельствует о нежелании ответчика документально закрепить право истца на пользование помещением № 11, в связи с чем, существует потенциально риск отказа со стороны ответчика в предоставлении прохода через принадлежащее ему помещение к помещению истца.

Истец будет лишен возможности использования принадлежащего ему объекта недвижимости без установления ограничения пользования помещением ответчика, что приведет в свою очередь к нарушению истцом п. 2.1.3. договора безвозмездного пользования от 30.11.2018.

При этом осуществление сервитута истцом наименее обременительно для помещения ответчика, в отношении которого он устанавливается, так как технической документацией предусмотрен только один вход в часть здания, которая принадлежит истцу, обозначенный как крыльцо литера а, при этом в помещение ответчика имеется второй вход, обозначенный как крыльцо литера а1 на плане объекта недвижимости с техническими характеристиками, составленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» «Н.Тагильское БТИ и РН» № 1-582 т 29.02.2008.

В связи с недостижением соглашения во внесудебном порядке, существует потенциальная угроза лишения прохода и осуществления пользования принадлежащим истцу помещением.

В судебном заседании представитель истца основание и предмет заявленных исковых требований с учетом уточнений поддержала и просила удовлетворить. Также указала, что нежилое помещение было приобретено истцом в том виде, в котором существует в настоящий момент, то есть без отдельного входа. На момент приобретения нежилого помещения истцом, ответчик уже являлся арендатором нежилого помещения площадью 166 кв. м., номера на поэтажном плане 1-12, в том числе помещения, на которое истец просит установить сервитут. Договор аренды у ответчика был заключен с Администрацией города Нижний Тагил. С момента приобретения нежилого помещения, истец всегда осуществлял проход в принадлежащее ему нежилое помещение через помещение ответчика, на который просит установить сервитут. В настоящее время, в связи с конфликтными отношениями с ответчиком имеется угроза нарушения прав истца в части беспрепятственного прохода в помещение принадлежащее истцу. С учетом того, что помещение истца расположено в МКД, необходимо согласие всех собственников МКД на организацию отдельного входа. Истцом предпринимались меры для получения согласия, однако собственники выразили отказ на уменьшение общего имущества МКД, представив его в Управляющую компанию.

Представители ответчика ООО ТД «Стронг» Мащенко А.В. (директор общества), адвокат Ковалюк С.Н., против удовлетворения требований возражали в полном объеме, поддержав доводы письменных возражений, которые приобщены судом к материалам дела.

Представитель ответчика адвокат Ковалюк С.Н. также указал, что истцом не представлено доказательств, невозможности оборудования отдельного входа в улицы в принадлежащее ему помещение, в том числе организации входа путем увеличения оконного проема. Также истец, как собственник нежилого помещения не лишен возможности выступить инициатором общего собрания собственников МКД по данному вопросу. Данных мер истцом не принято.

Представитель ответчика ООО ТД «Стронг» Мащенко А.В. указал, что истец с момента приобретения своего нежилого помещения осуществляет проход в него через нежилое помещении ООО ТД «Стронг», каких-либо препятствий ему в этом никогда не чинилось и чинится в настоящий момент. Также указал, что в настоящее время Россельхознадзор, который уже арендует часть нежилого помещения у ООО ТД «Стронг», выразил желание арендовать все нежилое помещение, в том числе и помещение на которое истец просит установить сервитут.

Представитель третьего лица ООО «МБП «Технолог», в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении слушания дела и рассмотрении дела в своё отсутствие не заявлял.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица и истца.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

В соответствии с п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно ст. 277 Гражданского кодекса РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 Гражданского кодекса РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец является собственником нежилого помещения площадью 122,8 кв. м., номера на поэтажном плате 19-26, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности истца не нежилое помещение зарегистрировано согласно выписки из ЕГРН 28.02.2013.

Ответчик является собственником нежилого помещения площадью 166 кв. м., номера на поэтажном плате 1-12, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности ответчика не нежилое помещение зарегистрировано согласно выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Изначально указанное нежилое помещение было передано ответчику на основании постановления Администрации города Нижний Тагил № 2303 от 13.10.2010 на условиях аренды, что следует из указанного постановления. В последующем 30.12.2013 между Администрацией города Нижний Тагил и ООО ТД «Стронг» был заключен договор купли продажи помещения площадью 166 кв. м., номера на поэтажном плате 1-12.

Из представленных сторонами фотоизображений, выписок из технических паспортов на нежилые помещения истца и ответчика на последнюю дату обследования (07.02.2008), предоставленных СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Горнозаводское БТИ» в ответ на запрос следует, что доступ непосредственно к помещению истца осуществляется только через помещение площадью 5,06 кв.м. (в плане объекта недвижимости под № 11) принадлежащего ответчику.

Согласно указанной технической документации истец самостоятельного входа в принадлежащее ему нежилое помещение не имеет.

При этом согласно указанной технической документации ответчик имеет два отдельных входа в принадлежащее ему жилое помещении, указанные в технической документации как крыльцо литера а, и как крыльцо литера а1.

В судебном заседании также установлено, стороной ответчика не оспаривалось, следует из технической документации, что с момента приобретения истцом нежилого помещения, расположенного в МКД, оно технически находится в таком же состоянии, как в момент приобретения.

В качестве невозможности оборудования отдельного входа с улицы в нежилое помещение Казакова путем реконструкции оконного проема, стороной истца представлен отказ 22 собственников МКД 29 по улице Выйская в городе Нижнем Тагиле на дачу согласия на вышеуказанную реконструкцию, который заверен директором управляющей организации ООО «ЖЭУ № 1».

Как указывает представитель истца, проход в свое помещение Казаков с момента приобретения всегда осуществлял через помещение ответчика площадью 5, 06 кв.м., проход в которое организован через крыльцо литер а. В настоящее время между собственникам возник конфликт, ответчик намерен запретить истцу проход, что лишит его возможности пользоваться принадлежащим нежилым помещением, что явилось причиной обращения с иском в суд.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает тот факт, что как на момент приобретения, так и в настоящий момент проход в нежилые помещения истца осуществлялся и осуществляется, через нежилое помещение ответчика площадью 5,06 кв.м. (в плане объекта недвижимости под № 11), так как помещение истца конструктивно не оборудовано самостоятельным входом, истцом предприняты меры для организации самостоятельного входа через оконный проем, однако остальные собственники выразили отказ на уменьшение общего имущества МКД, в помещении ответчика имеется второй вход, истец согласен представить встречное предоставление ответчику - плату за пользование частью нежилого помещения ответчика.

С учетом установленных обстоятельств, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы возражений стороны ответчика о том, что у истца имеется возможность реализовать своё право пользования принадлежащим ему на праве собственности помещением, организовав отдельный вход через оконный проем, инициировать общее собрание собственников помещений МКД по данному вопросу, судом отклоняются.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу указанных норм права стена МКД входит в состав общего имущества в многоквартирном доме и является несущей конструкциией.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов, на что указывает сторона ответчика, не будет свидетельствовать о законности принятых решений, поскольку как указано выше на уменьшение общего имущества МКД необходимо согласие всех собственников МКД, а в судебном заседании установлено, что 22 собственника выразили отказ на уменьшение общего имущества МКД.

Предполагаемое заключение договора аренды ООО ТД «Стронг» с Россельхознадзором в отношении части нежилого помещения, принадлежащего ответчику, не может являться основанием для отказа истцу в судебной защите, поскольку в силу п.2 ст. 274 ГК РФ, во взаимосвязи со ст. 277 ГК РФ, обременение сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим объектом недвижимости.

В силу п.5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Предложенную стороной истца плату за сервитут, а именно: несение расходов по уборке части помещения, обремененной сервитутом, расходов по текущему ремонту части здания (помещения площадью 5,06 кв.м.), оплате ежемесячно денежных средств в размере 150 рублей, в счет компенсации коммунальных расходов за помещение площадью 5,06 кв.м., суд считает разумной. При увеличении тарифов на коммунальные услуги, ответчик не лишен возможности требовать увеличения платы за сервитут.

В просительной части иска истцом неверно указаны кадастровые номера объектов недвижимости принадлежащих истцу и ответчику, что следует из выписок из ЕГРН, в этой связи, суд считает возможным указать, их в соответствии со сведениями содержащимися в Едином государственной реестре недвижимости.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199, 320, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Установить сервитут нежилого помещения площадью 5,06 кв.м. под № в плане объекта недвижимости с техническими характеристиками, составленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» «Н.Тагильское БТИ и РН» № 1-582 т 29.02.2008, являющегося частью нежилого помещения площадью 166 кв. м., номера на поэтажном плане 1-12, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью торговый дом «Стронг» на следующих условиях: для прохода в нежилое помещение Казакова Василия Геннадьевича, площадью 122,8 кв. м., номера на поэтажном плане 19-26, этаж цокольный, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в качестве оплаты за сервитут возложить на Казакова Василия Геннадьевича расходы по уборке части помещения, обремененной сервитутом и расходы по текущему ремонту части здания (помещения площадью 5,06 кв.м.), оплате ежемесячно денежных средств в размере 150 рублей, в счет компенсации коммунальных расходов (помещения площадью 5,06 кв.м.).

Настоящее решение является основанием для внесения регистрационной записи об установлении сервитута в Единый государственный реестр недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.02.2020.

Председательствующий –