Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Никитиной Натальи Сергеевны к Потаповой Анне Александровне о взыскании денежных средств, а также по встречному иску Потаповой Анны Александровны к индивидуальному предпринимателю Никитиной Наталье Сергеевне о взыскании денежных средств,

установил:

С учетом уточнений (т. 1 л.д. 167) ИП Никитина Н.С. обратилась в суд с иском к Потаповой А.А. о взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 55000 руб. за последний месяц аренды, 6174,19 руб. – за период простоя с 28.03.2020 по 31.03.2020.

В обоснование требований указано, что 08.04.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды помещений по адресу <адрес> Арендная плата составляла 55000 руб. в месяц. За период действия договора истец уплатил арендную плату в сумме 632866,66 руб., в том числе за март 2020 г. в сумме 47850 руб., авансом за последний месяц аренды в сумме 55000 руб. В связи с запретом на осуществление деятельности объектов розничной торговли в соответствии с Указом Губернатора Ярославской области от 18.03.2020 № 47 «О мерах по предупреждению коронавирусной инфекции и ее распространения» и другими нормативно-правовыми актами в период с 28.03.2020 по дату расторжения договора 08.05.2020 деятельность арендатора была приостановлена, и он фактически не имел возможности использовать помещение в соответствии с назначением, установленным договором, о чем направил ответчику уведомление. Однако ответчик в освобождении от уплаты арендной платы отказал.

Ответчик Потапова А.А. в лице представителя Мельникова С.Ю. предъявила встречный иск (т. 2 л.д. 28-30) о взыскании с ИП Никитиной Н.С. расходов на восстановительный ремонт помещения после возврата его арендатором в сумме 81150 руб., а также задолженности по коммунальным платежам за весь период аренды в сумме 76926,74 руб., в том числе стоимость услуг НАО «Управдом Фрунзенского района» 14418,34 руб. (содержание и текущий ремонт), стоимость услуг ПАО «ТНС энерго Ярославль» 24665,41 руб. (электроэнергия), стоимость услуг АО «Яргортеплоэнерго» 37842,99 руб. (отопление и горячее водоснабжение).

В обоснование требований указано, что после возврата помещения арендодатель был вынужден провести ремонтные работы для восстановления технического состояния помещения, арендодатель о необходимости данных работ был уведомлен и выразил готовность компенсировать затраты.

В судебном заседании представитель истца Астротина И.А. первоначальный иск поддержала, встречный иск признала в части возмещения расходов на ремонт в сумме 27973 руб. и расходов на оплату коммунальных услуг в сумме 76926,74 руб. (возражения на иск – т. 2 л.д. 90).

Представитель ответчика Мельников С.Ю. в судебном заседании первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал.

Представители третьих лиц Межрайонной ИФНС России № 5 по Ярославской области, Межрайонной ИФНС № 1 по Вологодской области, ПАО «ТНС энерго Ярославль», НАО «Управдом Фрунзенского района», АО «Яргортеплоэнерго» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены.

Судом определено рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу, что первоначальный иск необходимо оставить без удовлетворения, а встречный – удовлетворить частично, исходя из следующего.

Судом установлено, что 08.04.2019 между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым Потапова А.А. (арендодатель) передала ИП Никитиной Н.С. (арендатор) во временной владение и пользование нежилое помещение <адрес>, общей площадью 51 кв.м., для организации магазина (т. 1 л.д. 9-12).

Срок аренды определен сторонами с 08.04.2019 по 31.03.2020 с условием о неоднократной пролонгации договора на 11 месяцев, если за 3 дня до окончания срока его действия ни одна из сторон не направит другой стороне уведомление о намерении расторгнуть договор.

Арендная плата по договору составляет 55000 руб. за календарный месяц и перечисляется в порядке предварительной оплаты не позднее 1 числа текущего месяца. В день подписания договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за последний месяц аренды. Плата по договору не включает в себя коммунальные платежи, они подлежат оплате арендатором самостоятельно либо подлежат возмещению арендатором арендодателю на основании подтверждающих документов.

Из материалов дела следует, что платежным поручением от 22.04.2019 истец оплатила ответчику арендную плату за последний месяц аренды в сумме 55000 руб. (т. 1 л.д. 13), а платежным поручением от 03.03.2020 – арендную плату за март 2020 г. (т. 1 л.д. 24).

Указанное в договоре нежилое помещение было возвращено арендодателю арендатором 08.05.2020, о чем сторонами составлен акт (т. 1 л.д. 34-35).

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (п. 2 ст. 622 ГК РФ).

На основании приведенных норм суд считает обоснованным довод стороны ответчика о том, что коль скоро в период с 28.03.2020 по 08.05.2020 помещение находилось во владении и пользовании арендатора, то арендодатель вправе претендовать на получение арендной платы за указанный период.

Тот факт, что в указанный период в связи с принятием мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) истец был лишен возможности осуществлять розничную торговлю в магазине, сам по себе не является основанием для освобождения от внесения платы за владение и пользование арендованным имуществом.

Ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает обязанность арендодателя при обращении арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы за 2020 г. (п. 1). Также арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, а в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды (п.п. 3, 4).

По обстоятельствам дела видно, что соглашения об изменении условий договора в части размера и срока внесения арендной платы стороны не достигли. Из материалов дела следует, что Потапова А.А. была готова предоставить отсрочку по арендной плате (т. 1 л.д. 26-29), однако ИП Никитину Н.С. такой вариант не устроил, и она воспользовалась возможностью досрочно расторгнуть договор.

В связи с изложенным в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Встречные исковые требования о взыскании расходов на оплату коммунальных услуг в сумме 76926,74 руб., в том числе стоимость услуг НАО «Управдом Фрунзенского района» 14418,34 руб. (содержание и текущий ремонт), стоимость услуг ПАО «ТНС энерго Ярославль» 24665,41 руб. (электроэнергия), стоимость услуг АО «Яргортеплоэнерго» 37842,99 руб. (отопление и горячее водоснабжение), суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку они соответствуют условиям договора аренды, стороной истца не оспаривались, подтверждены документально (расчет, счета – т. 1 л.д. 112-148, договоры, акты сверок – т. 2 л.д. 6-17, 20-26, 44-74, 107-187).

Что касается встречных исковых требований о взыскании расходов на ремонт возвращенного помещения, то суд обращает внимание, что согласно акту от 08.05.2020 арендодатель не имеет претензий по передаваемому помещению, его площади, качеству и состоянию, включая техническое состояние, состояние инженерных систем, качество отделки и т.д.

Между тем, в ходе судебного разбирательства стороной истца признано, что некоторые недостатки технического состояния помещения на момент возврата его арендодателю имели место и требовали проведения восстановительных работ на общую сумму 27973 руб., в том числе по ремонту проводки освещения 3000 руб., по заделке дыр и сколов от дюбелей и покраске стен в 2 слоя 24000 руб., стоимость краски для стен 638 руб., стоимость розетки 336 руб.

Позиция истца в части объема повреждений отделки помещения подтверждается перепиской сторон, фотографиями (т. 2 л.д. 91-100), стоимость ремонтных работ посчитана истцом в соответствии с ценами в акте, представленном ответчиком (т. 2 л.д. 41). Какие-либо повреждения входной группы, керамогранита, окна в зале представитель истца в своих объяснениях категорически отрицала. В свою очередь, стороной ответчика, которая несет бремя доказывания размера причиненного ущерба, не представлено достоверных доказательств возникновения по вине арендатора повреждений в большем объеме, нежели признан истцом.

При таких обстоятельствах суд взыскивает с истца в пользу ответчика расходы на восстановительный ремонт помещения в сумме 27973 руб.

Таким образом, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в общей сумме 104899,74 руб. (76926,74 + 27973).

В соответствии с п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) в пользу ответчика подлежат возмещению судебные расходы на оплату государственной пошлины, исходя из удовлетворенной части исковых требований (66 %), в сумме 2878,92 руб. (4362 х 66 %) (чек-ордер – т. 2 л.д. 32).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Никитиной Натальи Сергеевны отказать.

Исковые требования Потаповой Анны Александровны удовлетворить частично:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Никитиной Натальи Сергеевны в пользу Потаповой Анны Александровны денежные средства в сумме 104899,74 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2878,92 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Потаповой Анны Александровны отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Тарасова