Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, которым в уточненной редакции от 13.05.2015 года просил признать его преимущественное право покупки и перевести на него права и обязанности ответчика, как покупателя на ? доли:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый зданиями складов № 1 и 2, площадью: 2435 кв.м., кадастровый №, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание склада, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>;

- здания (склад №), назначение: нежилое, общей площадью: 330,1 кв.м., инвентарный №, литер: А2, этажность: 2, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

- здания (склад №), назначение: нежилое, общей площадью: 590,3 кв.м., инвентарный №, литер: А1, этажность: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

В обосновании иска истец указал, что третье лицо ФИО3 осуществил отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости, не предложив ему приобрести это имущество.

В судебном заседании истец и его представитель требования иска поддержали, дополнительно пояснили, что истец располагает денежными средствами в размере 9250000 руб., оплаченных покупателем ФИО3 продавцу ФИО2 при подписании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Истец так же пояснил, что действительно получил ДД.ММ.ГГГГ предложение от ФИО3, но не о выкупе ? долей ФИО1 у ФИО3, а о продаже ? доли ФИО1 ФИО3 По утверждению ФИО1, он получил от ФИО3 только одно предложение (л.д. 23), предложение, представленное ответчиком (л.д. 61.), он не получал.

Представитель ответчика и третьего лица требования иска не признал, в удовлетворении заявленных требований просил отказать, поскольку ФИО3 отправлял ФИО1 предложение о приобретении имущества, ответ на которое не получил. Только после истечения месячного срока, исчисляемого от получения ФИО1 предложения ФИО3, последним имущество было продано ФИО2 ФИО3 отправлял ФИО1 только одно предложение, дубликат которого представлен в материалах дела (л.д. 61), предложение, представленное истцом (л.д. 23), ФИО3 ФИО4 не направлял. По утверждении представителя, письмо, представленное истцом (л.д. 23) и ответ ФИО1 (л.д. 94) изготовлены на одном печатном устройстве, то есть ФИО1 Кроме того, по мнению представителя ответчика и третьего лица, в удовлетворении иска должно быть отказано, так как истец не внес на депозит <данные изъяты> денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Получив объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

11.12.2008 года ФИО4 приобрел по договору купли-продажи ? в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества (на складские помещения и земельный участок). Право собственности зарегистрировано, о чем ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о праве собственности (л.д. 7, 8, 9).

Участниками долевой собственности наряду с ФИО1 были: ФИО11, ФИО12, ФИО13, каждому из которых принадлежало по ? доли в праве.

В дальнейшем ФИО3 приобрел у ФИО11, ФИО12, ФИО13 принадлежащие им доли, став собственником ? доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя ФИО3 В обосновании иска указал, что при продаже ФИО13 ? доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества нарушено его право преимущественной покупки (дело № Ленинского районного суда <адрес>). Производство по данному делу приостановлено до разрешения настоящего гражданского дела.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в адрес ФИО1 письмо, поименованное в описи вложения в ценное письмо, как «Предложение о выкупе доли в недвижимом имуществе» (л.д. 60), которое ФИО4 получил ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 62)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил в адрес ФИО3 ответ на предложение, из которого следует, что им полученная корреспонденция была оценена, как предложение продать принадлежащие ему (ФИО1) доли в праве собственности на объекты недвижимости. (л.д. 94).

Корреспонденцию ФИО1 ФИО3 не получил, и она была возвращена ДД.ММ.ГГГГ с отметкой «истек срок хранения» отправителю. (л.д. 28)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО2, принадлежащие ему на праве собственности ? в праве общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества. ФИО2 свое право собственности зарегистрировал (л.д. 90, 91, 10, 11, 12).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, по утверждению ФИО1, ограничил доступ ФИО1 к объектам недвижимости и сообщил о приобретении права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

С учетом позиции сторон, предметом спора в настоящем деле является соблюдение продавцом ФИО3 требований ч. 2 ст. 250 ГК РФ – о извещении в письменной форме ФИО1 о намерении продать свои доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В силу ст. 56 ГПК РФ, обязанность доказать соблюдение этого требования продавцом, возлагается на ответчика.

В качестве доказательств уведомления ФИО1 о намерении продать долю в праве собственности на спорное имущество, ответчик представил квитанцию о направлении ФИО3 почтовой корреспонденции (л.д. 59), опись, согласно которой направлено «Предложение о выкупе доли в недвижимом имуществе» (л.д. 60) и дубликат Предложения, оригинал которого направлен ФИО1 (л.д. 61)

При этом, ответчик указывает, что в конверте находился документ, который хоть и поименован «Предложение о выкупе доли в недвижимом имуществе», но фактически является уведомлением ФИО3 о намерении продать свои доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости.

Поскольку истец не признал содержание направленного третьим лицом предложения, на ответчике лежит бремя доказать, что в отправлении находилось письмо именно того содержания, на которое он ссылается как на основание своих возражений.

Суд находит, что позиция ответчика является противоречивой, а представленные им документы не могут являться достоверным и неопровержимым доказательством надлежащего уведомления ФИО1 о намерении продажи, поскольку однозначно не позволяют установить, что почтовая корреспонденция, направленная в адрес истца, содержала именно уведомление о намерении продать долю.

Так, согласно положениям статьи 250 ГК РФ, продавец обязан направить предложении о намерении продать долю. Вместе с тем, в описи вложения в ценное письмо указано, что в нем содержится иной документ - «Предложение о выкупе доли в недвижимом имуществе», что согласуется с содержанием письма, представленном истцом в материалы дела.

Суду не представлено иных доказательств, что названное почтовое отправление содержало именно предложение о намерении продать долю.

Отсутствуют данные о направлении уведомления о продаже доли и в материалах регистрационного дела, что подтверждается ответом регистрирующего органа. (л.д. 88)

Утверждение ответчика о том, что представленное истцом письмо (л.д. 23), изготовлено самим истцом, никакими доказательствами не подтверждено.

Судебная экспертиза, проведенная по ходатайству ответчика, данное обстоятельство так же не подтвердила (л.д. 68 -77)

Ответчиком доказан и признается истцом сам факт направления истцу третьим лицом почтовой корреспонденции, но не содержания отправления.

Напротив, позиция истца о наличии в полученном им почтовом отправлении письма иного содержания, нежели утверждает ответчик, является логичной и подтверждается собранными по делу доказательствами и дальнейшим поведением стороны.

Так, наименование документа, полученного истцом, с его слов, соответствует тому, который указан в описи.

Получив письмо с предложением продать его долю, истец, действуя добросовестно, направил ответ на него, в котором указал, что готов рассмотреть предложение о выкупе его доли при получении информации о цене, порядке расчетов и сроках заключения сделки.

Указанный ответ не был получен третьим лицом, и конверт возвращен за истечением срока хранения. Конверт был вскрыт в судебном заседании (л.д. 99-100), содержание письма, находящегося в конверте, соответствует письму, о получении которого указывает истец (л.д. 28, 94).

Названное обстоятельство также косвенно подтверждает факт получения истцом только указанного им письма.

Утверждение представителя ответчика о том, что ответ ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 94) – есть ответ на иное ( не представленное в материалы дела) обращение ФИО3, никакими доказательствами не подтвержден.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчиком не доказан факт соблюдения права преимущественной покупки, принадлежащего истцу.

В силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ, истец приобрел право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Не могут служить основанием для отказа в иске ссылка ответчика на то, что необходимая сумма 9250000 руб. не внесена на депозитный счет Управления судебного департамента.

Действительно, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса РФ на банковский счет управления Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, подлежащую выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, суд обязан выяснить не только намерение, но и возможность участника долевой собственности приобрести спорное имущество.

Между тем, как это указано в Определении Верховного Суда РФ от 20.10.2015 №18-КГ15-150, суду также необходимо предложить истцу представить доказательства наличия у него денежных средств для оплаты доли в праве собственности.

Поскольку истцом были внесены денежные средства на счет <данные изъяты> руб. (л.д. 96), а также истцом представлена банковская справка (л.д. 97), подтверждающая платежеспособность стороны, то суд приходит к выводу о наличии у участника долевой собственности возможности приобрести спорную недвижимость на тех же условиях, что и ответчик.

Суд исходит из того, что при переводе прав и обязанностей ответчика на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки, ответчик не лишен возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, а удовлетворение требований истца направлено на защиту прав и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности. Данная позиция также нашла свое закрепление в Определении Конституционного Суда РФ от 19.02.2009 №95-О-О.

В целях недопущения нарушения прав ответчика, перевод прав покупателя на истца возможен только после получения денежных средств ответчиком в той сумме, которая была уплачена им третьему лицу по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Следовательно, представлением справки из банка о наличии средств, прав ответчика не нарушают.

Суд находит требования иска подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина, не оплаченная ответчиком, в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, подлежит взысканию с ответчика в размере 54450 руб.:

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2 по договору № 12/14 купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2014 года, в силу которого ФИО3 (продавец) передал в собственность ФИО2 (покупатель) следующие Объекты:

- 3/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – занимаемый зданиями складов № и 2, площадью: 2435 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира здание склада, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

- 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание (склад №), назначение: нежилое. Площадь: общая площадь: 330,1 кв.м., Инвентарный №. Литер: А2. Этажность: 2. Адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

- 3/4 доли в праве общей долевой собственности на здание (склад №), назначение: нежилое. Площадь: общая 590,3 кв.м. Инвентарный №. Литер: А1. Этажность: 1. Адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровый (или условный) №,

а покупатель при подписании уплатил продавцу денежную сумму (цену) в размере <данные изъяты>.)

Взыскать с ФИО2 в пользу местного бюджета государственную пошлину в размере 54450 (пятьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят) руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца после принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято судом 20.01.2016 года.

Судья (подпись) Ю.А. Синеок

Подлинник решения в материалах дела №2-2732/2015 Ленинского районного суда г. Новосибирска