Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ и произвести возврат денежной суммы задатка в двойном размере в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 предварительного договора покупатель обязался приобрести в собственность, а продавец обязался продать нежилое здание по результатам его перевода из принадлежащего продавцу на праве собственности индивидуального жилого дома общей площадью 531,9 кв. м с кадастровым номером №, этажностью – 4, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке площадью 600 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства, Предпринимательство», категорией земель – земли населенных пунктов.

Подпунктом 1.5 пункта 1 предварительного договора предусмотрено заключение сторонами основного договора купли-продажи нежилого здания, указанного в подпункте 1.1 пункта 1 предварительного договора,не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 1.6 пункта 1 предварительного договора обязательным условием для заключения основного договора являлся перевод индивидуального жилого дома в нежилое здание и предоставление выписки из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое здание, подтверждающей изменение назначения объекта недвижимости, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По соглашению сторон пунктом 2 предварительного договора определены порядок и сроки произведения оплаты за объект недвижимости.

Во исполнение своих обязательств согласно подпункту 2.2 пункта 2 предварительного договора истец внесла задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек при подписании предварительного договора, что подтверждается Приложением № к Предварительному договору «Соглашение о задатке к Предварительному договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ».

Таким образом, истцом ФИО1 обязательства, предусмотренные предварительным договором, выполнены в полном объеме, денежные средства ответчику ФИО2 переданы. Однако, обязательства по переводу индивидуального жилого дома в нежилое здание и предоставлению выписки из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое здание, подтверждающей изменение назначения объекта недвижимости, в срок до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не исполнены, основной договор с истцом не заключен.

Истцом предприняты попытки к досудебному урегулированию спора, в связи с чем ФИО1ДД.ММ.ГГГГ ответчику была лично вручена претензияс предложением по истечении 10 дней с момента получения настоящей претензии предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое здание, подтверждающую изменение назначения объекта недвижимости, и заключить основной договор купли-продажи нежилого здания.

Данная претензия ответчиком оставлена без ответа, что свидетельствует о том, что Сердечный В.В. в добровольном порядке уклоняется от исполнения возложенных на него обязательств, предусмотренных предварительным договором. Истец пришел к выводу о решении ответчика в отказе от заключения основного договора и о целесообразности расторжения ранее заключенного с истцом предварительного договора, в связи с чем обратился в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, будучи извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца ФИО3, явившись в судебное заседание, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

В ходе рассмотрения спора по существу ответчиком ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1

В обоснование встречных исковых требований Сердечный В.В. указывает, что ему на праве собственности принадлежит индивидуальный жилой дом общей площадью 531,9 кв. м с кадастровым номером №, этажностью – 4, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке площадью 600 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства, Предпринимательство», категорией земель – земли населенных пунктов (запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ№).

Фактически в настоящее время данный объект недвижимости эксплуатируется ответчиком как нежилое здание.

Ответчик добросовестно выполнял взятые на себя обязательства согласно вышеуказанному предварительному договору, так как во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были предприняты попытки по осуществлению перевода принадлежащего на праве собственности индивидуального жилого дома с кадастровым номером № в нежилое здание, в том числе путем обращения в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края.

Однако, в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ№ департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края разъяснил, что изменение назначения в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресному ориентиру: <адрес>, с «жилой дом» на «нежилое здание» не представляется возможным в связи с тем, что процедура изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена, порядок и условия перевода нежилых зданий в жилые и жилых зданий в нежилые не регламентированы.

В судебное заседание ответчик Сердечный В.В. не явился, будучи извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель ответчика ФИО4, явившись в судебное заседание, просила встречные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении искового заявления ФИО1 отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из представленных в материалы настоящего дела доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания.

В соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 предварительного договора указанный индивидуальный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ№, что подтверждается представленной в материалы настоящего дела копией выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

По соглашению сторон пунктом 2 предварительного договора были определены порядок и сроки произведения оплаты за объект недвижимости.

Во исполнение своих обязательств согласно подпункту 2.2 пункта 2 предварительного договора истец внесла задаток в размере 100 000 (сто тысяч) рублей00 копеек при подписании Предварительного договора, что суд усматривает из копии Приложения № к Предварительному договору «Соглашение о задатке к Предварительному договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ».

Из этого следует, что истцом предусмотренные предварительным договором обязательства выполнены в полном объеме, денежные средства ответчику переданы.

В соответствии с требованиями статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу требований статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет,а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указано в статье 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Фактически в настоящее время указанный индивидуальный жилой дом эксплуатируется ответчиком как нежилое здание.

При обращении в департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт <адрес>по вопросу перевода принадлежащего ответчику на праве собственности индивидуального жилого дома с кадастровым номером № в нежилое здание ответчику было отказано в проведении данной процедуры и разъяснено, что изменение назначения в отношении объекта капитального строительства с кадастровым номером № расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, <адрес>, с «жилой дом» на «нежилое здание» не представляется возможным в связи с тем, что процедура изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена, порядок и условия перевода нежилых зданий в жилые и жилых зданий в нежилые не регламентированы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что осуществление перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание возможно исключительно в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 2 статьи 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-О-О, лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о назначении экспертизы, которая является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

В ходе рассмотрения делапо ходатайству ответчика на основании определения судьи Центрального районного суда г.Сочи Краснодарского края Власенко В.А. от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делубыла назначенастроительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта установлено, что объект капитального строительства общей площадью 531,9 кв.м с кадастровым номером №, этажностью – 4, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке площадью 600 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства, Предпринимательство», категорией земель – земли населенных пунктов, соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к нежилым зданиям.

Статьей 67 ГПК РФ установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

У суда нет оснований не доверять данному заключению эксперта: эксперт имеет высшее образование в данной области знаний, имеет значительный стаж работы по специальности, а также стаж экспертной работы. У суда нет оснований сомневаться в правильности и достоверности выводов судебной экспертизы, при проведении которой эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Суд принимает указанное заключение эксперта по настоящему делу как допустимое доказательство и оценивает его в совокупности с другими доказательствами по делу.

Возражений против указанного экспертного заключения участвующими по делу лицами не заявлено.

На основании изложенного, а также с учетом проведенной по настоящему делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 в полном объеме, так как фактически объект капитального строительства общей площадью 531,9 кв.м с кадастровым номером №, этажностью – 4, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся на земельном участке площадью 600 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства, Предпринимательство», категорией земель – земли населенных пунктов, является нежилым зданием и соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к нежилым зданиям.

Учитывая, что ответчик добросовестно выполнял взятые на себя обязательства согласно предварительному договору купли-продажи нежилого здания, осуществляя действия по переводу указанного индивидуального жилого дома в нежилое здание, а также учитывая, что действующим на сегодняшний день законодательством административная процедура изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства не предусмотрена, порядок и условия перевода нежилых зданий в жилые и жилых зданий в нежилые не регламентированы, следовательно осуществление данного перевода возможно исключительно в судебном порядке, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого здания – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1 – удовлетворить.

Считать судебный акт по данному гражданскому делу основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения назначения с «жилое» на «нежилое» и в части изменения наименования с «индивидуальный жилой дом» на «нежилое здание» в отношении объекта недвижимости общей площадью 531,9 кв. м с кадастровым номером №, этажностью – 4, в том числе подземных 1, расположенного по адресу: <адрес>, без истребования дополнительных документов по заявлению ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2022 года.

Судья

В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»