Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Недобор А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «Искра» к ФИО1 о признании договора по содержанию гаражного комплекса и общего имущества, заключенным на первоначальных условиях, предложенных Товариществом собственников недвижимости «Искра»,

У С Т А Н О В И Л:

Товарищество собственников недвижимости «Искра» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора по содержанию гаражного комплекса и общего имущества, заключенным на первоначальных условиях, предложенных Товариществом собственников недвижимости «Искра», указав, что после завершения строительства гаражного комплекса и последующей сдачей его в эксплуатацию (гаражный комплекс состоит из 4-х зданий располагающихся на 2-х земельных участках), общим собранием собственников гаражных боксов, расположенных на земельном участке с кадастровым __ года было создано и 15 мая 2015 года Межрайонной ИФНС __ по Новосибирской области зарегистрировано товарищество собственников недвижимости (гаражное товарищество) «Искра», что подтверждено уставными документами и выпиской из ЕГРЮЛ.

По результатам заочного голосования, абсолютно большинством собственников гаражных боксов было решено передать ТСН «Искра» в пользование и управление общее имущество собственников помещений гаражных боксов для содержания и обслуживания гаражного комплекса, расположенного на земельных участках, расположенных по адресу: город Новосибирск, .... Волеизъявления граждан, высказанные на общем собрании, оформлено протоколом от 10 января 2016 г.

Ответчику принадлежит гаражный бокс __ расположенный в здании гаражей по адресу: г. Новосибирск, .... При этом Ответчик не является членом данного товарищества.

В 2016 году по просьбе владельцев гаражных боксов правление ТСН разработало договор на оказание и оплату услуг по содержанию гаражного комплекса и общего имущества. Указанный договор может заключаться между ТСН «Искра» и собственниками гаражных боксов по их просьбе, независимо от членства в товариществе.

Ввиду многомесячной задолженности ответчика по оплате взносов на содержание общего имущества, письмом от 27 января 2017 года __ ответчику было предложено заключить с ТСН «Искра» письменный договор на содержание и обслуживание общего имущества, в том числе принадлежащего ответчику. Однако ответа на письмо от ответчика не последовало, а он по-прежнему продолжал не оплачивать содержание своей доли общего имущества.

Письмом от 16 июня 2017 года __ ответчику повторно было предложено заключить с товариществом договор на обслуживание общего имущества. И вновь от ответчика не поступило ответа, а он как не оплачивал, так и продолжал не оплачивать содержание общего имущества.

18 июля 2018 года в процессе судебного заседания по иску ТСН «Искра» к ФИО1 по неуплате взносов на содержание общего имущества, от ответчика в адрес истца поступило требование заключить с ним договор на обслуживание общего имущества (стр. 1 п.1 требования от 18.07.2018).

Однако основных документов (Свидетельство о регистрации права на гаражный бокс, паспорт гражданина РФ) для заключения договора ответчиком предоставлено не было.

16 марта 2019 года ответчику было вручено письмо за __ от 15.03.19 г. и было предложено ознакомиться с проектом договора на содержание общего имущества, представить документы, подтверждающие право на владение гаражным боксом.

23 марта 2019 г. в присутствии свидетелей, при вручении договора ответчик устроил скандал, и при активной поддержке ФИО2 и ФИО3 ответчик не стал знакомиться с договором, заявив, что в договоре написана «всякая ерунда».

27 мая 2019 г. в адрес ответчика было направлено письмо с предложением акцептировать предложенный договор на обслуживание общего имущества.

Акцептант договор получил, ознакомился, однако акцептировать его не стал, а направил вместо протокола разногласий к договору письмо, озаглавив его протоколом разногласий.

Письмо было получено 05 июня 2019 года, рассмотрено правлением ТСН «Искра» и признано не обоснованным. Правлением было решено обратиться за разрешением разногласий по договору в суд с настоящим исковым заявлением, так как между ТСН «Искра» и ФИО1 не достигнуто соглашения по вопросам, связанным с заключением договора на общее имущество.

Ответчик настаивает на заключении договора на содержание общего имущества, но при этом выдвигает несущественные требования к договору, которые в дальнейшем могут повлечь разночтения в тексте и исказить содержание абзацев договора.

В досудебном порядке невозможно урегулировать разногласия между ТСН «Искра» и ФИО1, возникшие при заключении договора на оказание и оплату услуг по содержанию гаражного комплекса и общего имущества.

На основании вышеизложенного, истец просил суд обязать ответчика заключить договор по содержанию гаражного комплекса и общего имущества на условиях, предложенных истцом в проекте договора между ТСН «Искра» и ФИО1

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил исковые требования (л.д. 106-107), указав, что ввиду того, что ответчик владеет принадлежащем ему на праве собственности помещением (гаражным боксом), расположенным в здании гаражей по адресу: г. Новосибирск, ..., которое согласно решению собственников гаражных боксов, передано в управление ТСН «Искра», то соответственно ответчик принял на себя обязательство участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по содержанию и сохранению долевой собственности соразмерно со своей доле, в силу нормы ст. 249 ГК РФ. Ответчиком было самостоятельно предъявлено требование к Товариществу собственников недвижимости «Искра» о заключении договора. Его волеизъявление было четко выражено, обстоятельств, связанных с порочностью такого волеизъявления ответчика, не находится. Сведения об обоюдном согласии сторон от заключения о договора или невозможности его заключения по независящим от сторон либо иных лиц причинам в суд представлены не были. Однако Ответчик после ознакомления с договором, направил письменный протокол разногласий к договору. То есть, ответчик настаивает на заключении договора на содержание общего имущества, но при этом выдвигает несущественные требования к договору, которые в дальнейшем могли бы повлечь разночтения в тексте и исказить содержание абзацев договора.

Поскольку ответчик до подписания протоколов урегулирования разногласий приступил к исполнению договора, то такой договор признается заключенным на первоначально оговоренных условиях договора. Подтверждением исполнения условий договора ответчиком является оплата, произведенная им на основании данного договора (Платежное поручение от __ от 16.07.19).

Таким образом, в условиях исполнения условий договора истцом и ответчиком, договор уже считается заключенным. С учетом изложенного, истец просит суд признать договор по содержанию гаражного комплекса и общего имущества между ТСН «Искра» и ФИО1, заключенным на первоначальных условиях, предложенных истцом.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 (л.д. 8) уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил в соответствии с вышеизложенным.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, судом приняты меры к его надлежащему извещению, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. 116, 129).

В судебном заседании представитель ответчика по ордеру адвокат Кузин А.А. (л.д. 80) с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, поддержал письменные возражения на иск, уточненный иск (л.д. 69-72, 121-122), указав, что для понуждения Ответчика к заключению договора Истец обязан доказать наличие обязанности у Ответчика заключить договор в силу предписания правовых норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или добровольно принятых обязательств. Правовыми нормами для собственника помещений не установлена обязанность заключения договора управления. Исключение составляет часть 5 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник помещения в жилом доме обязан заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления, но рассматриваемый случай не подходит под это исключение.

Отношения по предоставлению услуг и выполнению работ по содержанию общего имущества между ТСН и собственниками помещений(гаражных боксов), не являющимися членами ТСН, являются договорными, однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие заключенного договора не освобождает собственника помещения, не вступившего в ТСН, от обязанностей по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг, так как независимо от заключения договора собственник помещения пользуется услугами ТСН в силу расположения его помещения (гаражного бокса) в здании гаражного комплекса, находящемся в управлении ТСН «Искра».

Как ТСН не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, так и собственники/владельцы гаражных боксов не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСН работ по причине отсутствия такого договора.

По получении Ответчиком проекта договора 03 июня 2019 года, отправленного Истцом посредством почтового отправления ( __), Ответчиком был составлен протокол разногласий к договору.

Ответчик полагает, что признаками документа, озаглавленного его создателем как «протокол разногласий» считаются: дата и место его составления; дату и номер договора, к которому он оформляется; наименование и реквизиты сторон договора; а также, изложенный в произвольной форме протокол разногласий, должен содержать четкое указание на то, какие именно условия проекта договора не устраивают сторону, составившую протокол. Протокол разногласий может быть составлен как в отношении существенных условий договора, так и в отношении любых условий договора не являющихся таковыми. При этом, если условия, содержащиеся в протоколе разногласий, не оговорены как существенные, они все равно являются таковыми, поскольку по заявлению одной из сторон по ним должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Кроме того, Ответчик от заключения договора не уклоняется, о чем свидетельствуют его действия по предложению ТСН заключить с ним договор (Письма Ответчика в адрес Истца от 18 июля 2018года; от 23 февраля 2019года; от 23 марта 2019; 27 марта 2019; от 15 мая 2019; от 5 июня 2019года). Отсутствие заключенного с ТСН договора обусловлено не уклонением Ответчика, а несогласием с условиями предлагаемого типового договора, что Ответчик отразил в Протоколе разногласий.

Истец проигнорировал протокол разногласий к договору, предложенный Ответчиком и настаивает на понуждении Ответчика к заключению договора, по условиям которого Ответчик имеет возражения.

Согласно п. 4.1.2 Договора, ТСН «Искра» предоставляет Владельцу гаражного бокса право пользования объектами инфраструктуры и общим имуществом, а Владелец уплачивает за пользование этим имуществом взносы в размере, сроки и на условиях, установленных для членов ТСН.

Существенными условиями данного договора являются предмет договора, а именно - объекты инфраструктуры и имущество общего пользования, которые ТСН «Искра» предоставляет в пользование, а также цена договора, то есть размер взносов, которые обязаны уплачивать Владельцы в пользу Товарищества.

Однако, в направленном ответчику ФИО1 договоре, отсутствуют сведения о месте расположения общего имущества, объектов, и оборудования, а также, Договор не содержит сведений о размерах взносов, подлежащих оплате за пользование объектами инфраструктуры и общим имуществом, в случае подписания договора.

Ответчик ФИО1 отказался заключать договор, на условиях, указанных истцом, и направил истцу Протокол разногласий 03.06.2019 года. Ответчик убежден, что его протокольные претензии к Договору имеют важное значение, так как проект Договора, предложенный истцом, не только не раскрывает предмет договора, но и его стоимость, что является существенными условиями в соответствии с требованиями ГК РФ.

Кроме того, в Договоре имеется ссылка на документы ТСН «Искра» (Устав, Положение о взносах, Решения общих собраний, Правила), с которыми пунктом 3.2.2. владелец гаражного бокса обязан ознакомиться, однако как следует из представленных в материалы дела документы, в ознакомлении истцом с указанными документами ответчику было отказано и на настоящий момент ответчик с документами не ознакомлен, в связи с чем, лишен возможности ознакомиться с документами на которые в договоре ссылается истец.

По мнению ответчика, Договор представленный истцом лишен конкретики и даже содержит принципиальные ошибки, например:

-п.3.2.13 обязывает владельца гаражного бокса осуществлять проверку приборов учета. Такая формулировка говорит о некомпетентности правления ТСН «Искра», невидящего разницы между понятиями «поверка» и «проверка».

-п.3.2.14 обязывает владельца содержать свое имущество, включая коммуникации, в границах установленных «Актом разграничения ответственности», при этом в Договоре нет ссылки - является ли Акт разграничения ответственности приложением к Договору или владельцу бокса искать необходимо указанный документ самостоятельно, а также где необходимо получить копию данного акта и на этот ли акт ссылается (т. о имел ввиду при указании в договоре) истец?

-в Договоре, ответчик ФИО1 именуется Владелец, тогда как ФИО5 является собственником гаражного бокса в Комплексе и имеет совершенно иной правовой статус, несмотря на то, что раздел I предлагаемого Договора сам четко разделяет понятия «владелец» и «собственник», правление ТСН «Искра» не считает необходимым контролировать реквизиты сторон договора в предлагаемых к подписанию вариантах.

Доводы истца о том, что ответчик производит оплаты, связанные с содержанием своего имущества, т.о. он фактически заключил предлагаемый истцом договор, противоречит требованиям ст.209 ГК РФ, обязывающей собственника содержать свое имущество, в том числе посредством оплат затрат по его содержанию, и не может подтверждать фактическое заключение договора.

Ссылка истца, на то, что ответчик ФИО1 фактически принял на себя обязательства по исполнению не заключенного Договора, производя оплату содержания и коммунальных услуг, несостоятельна в силу того, что ответчик производил оплату только по решению суда.

На основании изложенного, просил в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости «Искра» к ФИО1 о признании договора по содержанию гаражного комплекса и общего имущества, заключенным на первоначальных условиях, предложенных Товариществом собственников недвижимости «Искра» - следует отказать.

Судом установлено, что после завершения строительства гаражного комплекса и последующей сдачей его в эксплуатацию (гаражный комплекс состоит из 4-х зданий располагающихся на 2-х земельных участках), общим собранием собственников гаражных боксов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером __ было создано и 15 мая 2015 года Межрайонной ИФНС __ по Новосибирской области зарегистрировано товарищество собственников недвижимости (гаражное товарищество) «Искра», что подтверждено учредительными документами и выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 37-62).

На основании протокола счетной комиссии по итогам заочного голосования на общем собрании собственников гаражных боксов по адресу: г. Новосибирск, ... строения __ от 10.01.2016 г. (л.д. 33-36) принято решение о передаче ТСН гаражное товарищество) «Искра», в пользование и управление имущество собственников помещений гаражных боксов для содержания и обслуживания гаражного комплекса, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... строения __ 2, 3, 4: трансформатор ТМ63-6/04, электрощит управления с приборами учета, электрощитовую в помещении правления (строение __), наружные электросети (кабельные и воздушные), помещение кассы (в правлении), помещение правления (строение __), помещение дежурного на ж/д переезде, шлагбаум, помещение под эстакадой строения __ на отм.+О, металлические ограждения (решетка между строением __ и строением 2-3), металлические ограждения на отметке +2,7 строений __ и 3.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ответчику ФИО1 принадлежит гаражный бокс __ расположенный в здании гаражей по адресу: г. Новосибирск, .... Ответчик не является членом данного товарищества, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 91).

В 2016 году ТСН «Искра» разработан проект договор на оказание и оплату услуг по содержанию гаражного комплекса и общего имущества (л.д. 10-23).

27 января 2017 года истец направил ответчику уведомление __ от 27.01.2017 г. о погашении задолженности по взносам за 2016 г. и подписание договоров на обслуживание, в котором истцом предложено ответчику заключить с ТСН «Искра» письменный договор на содержание и обслуживание общего имущества, в том числе принадлежащего ответчику (л.д. 25-25). Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

16 июня 2017 года истец направил ответчику уведомление __ от 16.06.2017 г. о погашении задолженности по взносам за 2015 __ г.г., в котором истцом предложено ответчику заключить с ТСН «Искра» письменный договор на содержание и обслуживание общего имущества, в том числе принадлежащего ответчику (л.д. 26-27). Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

18 июля 2018 года, 23.03.2019 г., 15.05.2019 г. в адрес истца от ответчика поступали требования о предоставлении договора на оказание услуг по содержанию общего имущества собственников нежилых помещений по адресу: г. Новосибирск, ..., стр. 8в (л.д. 73, 75-76) с просьбой указать обоснование сумм платежей на месяц, квартал, год, а также сумму платежа за 1 кВт электроэнергии.

16 марта 2019 года истцом ответчику был вручен ответ __ от 23.02.2019 г. на требование ответчика (л.д. 28-29). 27.05.2019 г. истцом направлены в адрес ответчика копии договора __ от 23.03.2019 г. на оказание и оплату услуг по содержанию гаражного комплекса и общего имущества (л.д. 10-23,30-31).

05.06.2019 г. ответчиком составлен протокол разногласий в отношении проекта договора __ от 23.03.2019 г. на оказание и оплату услуг по содержанию гаражного комплекса и общего имущества (л.д. 9), где он указал, что договор не может быть подписан, так как предмет договора не содержит цифр по оплате с конкретными суммами за год, квартал, месяц; ответчик не ознакомлен с уставом ТСН, сметой расходов и доходов на 2019 г., с Положением о взносах в ТСН за 2019 г., с последним решением общего собрания; приложение не содержит сведений о размере платы взносов владельцами гаражных боксов ТСН.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора (ст. 426) и договора банковского счета (ст. 846).

Также обязательность заключения договора предусмотрена рядом Федеральных законов (ФЗ "О естественных монополиях", ФЗ "О защите конкуренции", ФЗ "О государственном оборонном заказе", ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд", ФЗ "О государственном материальном резерве").

Требований об обязательном заключении иных видов договоров действующее законодательство не содержит.

Таким образом, положения п. 4 ст. 445 ГК РФ о понуждении к заключению договора применимы только в случае, если заключение того или иного договора признано обязательным в силу прямого указания закона.

В остальных случаях следует руководствоваться установленным ст. 421 ГК РФ принципом свободы договора.

Из существа заявленных Товариществом собственников недвижимости «Искра» требований и материалов дела следует, что истец просит признать договор по содержанию гаражного комплекса и общего имущества, заключенным на первоначальных условиях, предложенных Товариществом собственников недвижимости «Искра».

По мнению суда, действующим законодательством РФ не предусмотрено обязательное как для собственника помещения в нежилом здании, так и для товарищества, осуществляющего обеспечение эксплуатации здания, в котором находится помещение такого собственника, заключение договора на оказание услуг по содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.

Довод истца о том, что поскольку ответчик до подписания протокола урегулирования разногласий приступил к исполнению договора, то такой договор признается заключенным на первоначально оговоренных условиях договора, о чем свидетельствует платежное поручение от __ от 16.07.19 г. (л.д. 93) является несостоятельным.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложение о заключении договора должно быть достаточно определенно и должно выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Кроме того, предложение о заключении договора должно содержать существенные условия такого договора (абз. 2 пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 799 ГК по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Из указанной нормы не следует, что цена по договору возмездного оказания услуг будет являться существенным условием договора.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что представленный истцом проект договора не соответствует требованиям статьи 435 ГК РФ, поскольку не содержит всех существенных условий, необходимых для договора данного вида, в частности указания на объекты инфраструктуры и имущество общего пользования, которые ТСН «Искра» предоставляет в пользование, цену договора, то есть размер взносов, которые обязан уплачивать ответчик в пользу Товарищества.

То обстоятельство, что ответчик внес оплату электроэнергии на основании платежного поручения от __ от 16.07.19 г. не свидетельствует о добровольном принятии им обязательств, в том числе заключении договора.

Следовательно, суд приходит к выводу, что действия сторон не свидетельствуют о заключении между ними договора по содержанию гаражного комплекса и общего имущества, на условиях, предложенных Товариществом собственников недвижимости «Искра».

Кроме того, отсутствие заключенного в письменной форме договора между сторонами не освобождает ответчика от обязательств по несению бремени содержания общего имущества и оплаты коммунальных услуг.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников недвижимости «Искра» к ФИО1 о признании договора по содержанию гаражного комплекса и общего имущества, заключенным на первоначальных условиях, предложенных Товариществом собственников недвижимости «Искра» - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Заельцовский районный суд г. Новосибирска в течение месяца с даты подготовки решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме: 28.01.2020 г.

Судья подпись И. В. Павлючик

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела __ в Заельцовском районном суде г. Новосибирска