Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «БЭСТ» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «БЭСТ» о признании права собственности на квартиру. В обоснование своих требований указал, что 19.02.2008 г. между ним и ООО «БЭСТ» был заключен договор инвестирования, целью которого, было покупка двухуровневой квартиры № 343, площадью 74,65 кв.м (первый уровень) и 77,9 кв.м (второй уровень). В ходе строительства ООО «БЭСТ» разделило двухуровневую квартиру на две отдельных квартиры. Одна из них, расположенная на 10 этаже, получила № 343, а другой, расположенной на 11 этаже, был присвоен № 343/1. В этой связи между сторонами 27.08.2012 г. было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору № от 19.02.2008 г., согласно которого пункт 1.1.1. Договора изложен в следующей редакции: отдельной двухкомнатной № 343, седьмая блок-секция, этаж десятый, состоящей из площади жилых и нежилых помещений 76,2 кв.м., согласно плана части Объекта, указанного в Приложении № 2, являющийся неотъемлемой частью Договора), после ввода Объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов. Добавить п.п. 1.1.2. Договора в следующей редакции: 1.1.2. отдельной однокомнатной квартиры № 343/1, седьмая блок-секция, этаж 11, состоящий из площади жилых и нежилых помещений 77,9 кв.м., (согласно плана части Объекта, указанного в Приложении № 4, являющийся неотъемлемой частью Договора), после ввода Объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов. Настоящее Соглашение вступает в законную силу с момента его подписания Сторонами и действует до исполнения сторонами обязательств в полном объеме. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора № от 19 февраля 2008 года. Согласно указанного договора данный объект должен был быть передан ему во втором полугодии 2008 года. Указанное обязательство ООО «БЭСТ» выполнило частично и передало ему квартиру площадью 76, 2 кв.м. Свои обязательства по оплате указанных объектов он исполнил 28.02.2008, что подтверждается платежным поручением №102499. Однако документы на объект недвижимости квартиру № 343/1 так и небыли оформлены до настоящего времени. Квартира фактически построена, дом введен в эксплуатацию, однако обязанность по передаче квартиры ответчиком не исполнена. Ссылаясь на приведенное истец просит признать за ним право собственности на квартиру площадью 77,9 кв.м., расположенную по адресу: Россия, Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, этаж 11.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, причины своей неявки суду не сообщили. Суд, с учетом мнения представителя ответчика, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителя.

Представитель ответчика ООО «БЭСТ» - ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, полагая его необоснованным.

Заслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 19.02.2008 г. между ФИО2 и ООО «БЭСТ» был заключен Договор №. По его условиям ООО «БЭСТ» частично уступало истцу права и обязанности инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, микрорайон ЗБ, <адрес>, с последующим правом оформления в собственность отдельной двухкомнатной двухуровневой квартиры № 343, расположенной в седьмой блок-секции на 10-11 этажах.

В ходе строительства ООО «БЭСТ» разделило двухуровневую квартиру на две отдельных квартиры, одна из которых, находится на 10 этаже, и получила № 343, а другая, расположена на 11 этаже, которой присвоен № 343/1.

Истец был согласен с данным разделением двухуровневой квартиры, так как между сторонами 27.08.2012 г. было подписано Дополнительное соглашение № 1 к Договору № от 19.02.2008 г.

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорной квартире № 343/1 на основании данных ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г-к.Анапа после обмеров был присвоен № 262, третья блок-секция, этаж 11, которая расположена по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>.

В соответствии с п.2.5. Договора № от 19.02.2008 г. ФИО2 обязан произвести безналичный платеж на расчетный счет ООО «БЭСТ» компенсацию затрат по Договору в соответствии с Приложением № 1 к нему, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению, что компенсация затрат составляет 47 961,65 рублей за 1 кв.м.

Согласно Приложению № 1 к Договору истец перечислил 28.02.2008г. на расчетный счет ООО «БЭСТ» 7 314 090,63 руб., что подтверждается платежным поручением №.

Исходя из условий Договора № от 19.02.2008 г. истец произвел оплату за квартиру общей площадью 152,5 кв.м.

В соответствии с п.2.10 Договора № от 19.02.2008 г. ФИО2 обязан оплатить излишнюю общую площадь квартиры, выявленную в результате данных БТИ.

Согласно данных технического паспорта жилого помещения – квартиры № 262 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, выполненного ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г-к.Анапа, общая площадь указанной квартиры составляет 109,2 кв.м., что на 31,3 кв.м. больше площади указанной в Дополнительном соглашении № 1 от 27.08.2012 г. к Договору № от 19.02.2008 г.

Истец не согласился с данными, указанными в техническом паспорте квартиры № 262 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, выполненном ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г-к.Анапа.

Судом по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводов экспертизы № 13-09/2017 от 13.09.2017 г., эксперт пришел к выводу, что действительная площадь спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет: 109,7 кв.м в соответствии с расчетами произведенными в соответствии с «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №., и 100,3 кв.м в соответствии с расчетами, произведенными экспертом при использовании СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые и многоквартирные», утвержденного Приказом Минстроя России № 883/пр от 03.12.2016г.

При вынесении решения суд не может принять во внимание расчеты эксперта, произведенные с использованием СП 54.13330.2016 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые и многоквартирные», утвержденного Приказом Минстроя России № 883/пр от 03.12.2016г., так как они действуют после заключения сторонами Договора № от 19.02.2008 г., Дополнительного соглашения № 1 от 27.08.2012 г. и произведенных замеров ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г-к.Анапа спорной квартиры.

Выводы экспертизы № 13-09/2017 от 13.09.2017 г. о действительной площади спорной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> отличается от данных технического паспорта, согласно вычислений эксперта в соответствии с расчетами произведенными в соответствии с «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 37от 04.08.1998г., указывают на то, что её площадь на 0,5 кв.м. больше чем площадь по данным технического паспорта от 20.05.2010 г.

Данное отклонение в площади суд полагает несущественным, в связи с чем, данные площади квартиры № 262 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, указанные в техническом паспорте квартиры № 262 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, <адрес>, выполненном ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г-к.Анапа, суд признает правильными.

Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ встречное исполнение обязательства должно производиться при условии предоставления исполнения другой стороной и после предоставления исполнения другой стороной, что соотносится с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Пунктом 2 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. В случае частичного исполнения кредитор вправе приостановить исполнение или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (абз. 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Приостановление исполнения встречного обязательства или отказ от его исполнения является правом стороны, на которой лежит обязанность последующего исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права осуществляются соответствующими субъектами своей волей и в своем интересе (принцип автономии воли), поэтому управомоченный субъект волен самостоятельно решать, воспользоваться ему предоставленным законом правом или нет.

Обосновывая заявленные требования, истец сослался на то, что он полностью исполнил свои обязательства по договору, оплатив полную стоимость квартиры.

Однако указанное утверждение не основано на материалах дела.

В соответствии с п.2.10 Договора № от 19.02.2008 г. на ФИО2 лежит обязанность оплатить излишнюю общую площадь квартиры, которая на 31,3 кв.м. больше площади указанной в Дополнительном соглашении № 1 от 27.08.2012 г. к Договору № от 19.02.2008 г., выявленную в результате замеров, выполненных ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г-к.Анапа.

Исходя из соглашения сторон о компенсации затрат в размере 47 961, 65 рублей за 1 кв.м., изложенного сторонами в Приложении № 1 к Договору № от 19.02.2008 г. на ФИО2 лежит обязанность оплатить излишнюю общую площадь квартиры в размере 1 501 199 (один миллион пятьсот одна тысяча сто девяносто девять) рублей 60 копеек.

Поскольку ФИО2 не исполнены договорные обязательства по оплате полной стоимости спорной квартиры, ООО «БЭСТ» имело все законные основания не исполнять в свою очередь обязательства по передачи данной квартиры истцу по акту приема-передачи, исходя из приведенных выше требований закона.

Кроме того, истцом избран неверный способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 Кодекса предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения, перехода права собственности (вещного права) на недвижимое имущество.

Согласно статье 4 Закона о государственной регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона. Однако при переходе возникших ранее прав на недвижимость другому лицу регистрация прав предыдущего правообладателя необходима в силу пункта 2 статьи 6 Закона.

Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, осуществляется в соответствии со статьей 25 Закона о государственной регистрации прав.

Согласно правовой позиции изложенной в Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в административном порядке.

Помимо этого, наличие между сторонами договорного обязательства не может породить вещно-правовой способ защиты права. В этом случае подлежит применению установленный конкретной нормой закона обязательственный иск.

В рассматриваемом случае между сторонами существуют обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, что исключает вещно-правовой способ защиты права.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «БЭСТ» о признании права собственности на квартиру – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 10 октября 2017года