Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2739/22 по иску ФИО1 к ФИО2 компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств, мотивируя тем, что решением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2020 (резолютивная часть объявлена 20.05.2020) общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания на Московском», ИНН №, признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. К должнику применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Процедура банкротства завершена. В ходе процедуры банкротства истцу не удалось получить принадлежащую ей квартиру, по независящим от истца причинам. Проблемный объект строительства был передан ответчику, с целью урегулирования отношения с дольщиками. 14.01.2021г. истцу было выплачено возмещение стоимости по договору ДУ 3 517 630 рублей через АО «Банк Дом.РФ». При этом никто не пояснил, из чего сложилась данная сумма. Также ответчик сумму выплаты с истцом не согласовывал, оценка в адрес истца не высылалась, на оценку, как сторону по договору, никто не приглашал. Соглашения о том, что стороны согласовали сумму, не подписывались. Каких либо документов относительно того, что истец согласен с выплатой в полном объеме у ответчика не имеется. Таким образом, в одностороннем порядке ответчик по своей собственной инициативе посчитал ровно столько сколько счел нужным и выплатил деньги, получив взамен принадлежащее истцу жилье. В адрес ответчика истец направила претензию с экспертным заключением. Потребовала в досудебном порядке разъяснить по какой причине, было выплачено меньше рыночной стоимости, затребовала у ответчика саму оценку, по которой было выплачено возмещение. В досудебном порядке ответчик отказал в удовлетворении претензии, сославшись на то, что есть некие правила выплаты, и есть оценочная компания, которая оценила по рыночной стоимости изъятое жилье. Саму оценку так и не выслали. С начала 2021 и 2022 года жилье подорожало. Жилье по договору, как дольщик не получила, полагает, что рыночная стоимость жилья значительно была снижена. Из экспертной оценки ООО «Стандарт Оценка» усматривается, что ответчиком не верно была дана оценка объекту недвижимости. Была вынуждена обратиться в суд для защиты нарушенного права. Обратившись в независимую оценку ООО «Стандарт оценка» и заказала исследование. Согласно экспертному исследованию установлено, что рыночная стоимость жилья по договору ДДУ составила 5 875 414 рублей. Считает, что нарушены ее права. Просит суд взыскать с ФИО2 компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 2 357 784 руб.. Расчет задолженности: 5 875 414 (сумма по экспертной оценке) – 3 517 630 (сумма выплаты) = 2 357 784 рубля. Взыскать с ФИО2 компании «Фонд развития территорий» в пользу ФИО1 штраф в размере 50% пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области.

Стороной истца уточнены исковые требования, просят суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность 3 173 190 рублей, разница между выплаченной суммы (3 517 630 рублей) и суммы экспертной оценки (6 690 820 рублей). Взыскать стоимость экспертизы 20 000 руб., стоимость юридических услуг 30 000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. О дне судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал исковые требования. Просил их удовлетворить. Суду пояснил, что дополнительный расчет эксперта, проводившую судебную экспертизу, не признают.

Представитель ответчика ФИО2 компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился. О дне слушания дела извещены правильно и своевременно. Причины неявки суду неизвестны, заявлений и ходатайств в суд не поступало. Представлено возражение, просят в иске отказать.

Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области своего представителя в суд не направило. О дне судебного заседания извещены надлежащим образом. Причины неявки суду не известны. Заявлений и ходатайств в суд не поступало.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» осуществляет свою деятельность в соответствии с ФЗ РФ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее - Правила).

Порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется Приложением к Правилам выплаты - Методикой расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещении в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства (далее - "Методика").

В соответствии с пунктом 3 Методики, расчет размера возмещения осуществляется в следующем порядке:

а) определяется размер возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства.

При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается:

жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором либо в связи с участием в кооперативе,

объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

итоговый размер возмещения принимается равным максимальному значению размера возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке.

Соответственно расчет размера рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, определяется только на основании Единой методики определения размера, утвержденной Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1233.

Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, в соответствии с частью 2 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу статьи 14 ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации" в случае наличия спора достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной отчете, том числе и связи имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом соответствии установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная отчете, составленном по основаниям и порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной рекомендуемой для целей совершения сделки объектом оценки, если порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке установлено иное.

Судом установлено, что 05.03.2014г. ООО «СК на Московском» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключили договор №/М участия в долевом строительстве (л.д.15-23 том1).

Объектом долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства в рамках настоящего Договора является трехкомнатная квартира №, расположенная на 4 этаже секции №.3, предварительная проектная общая площадь 89,58 кв.м., в т.ч. жилая – 55,72 кв.м. (кроме того, площадь балконов, лоджий, веранд, террас и холодных кладовых с коэффициентом 1) – 12,76 кв.м. (п.2.3. Договора).

Площадь объекта долевого строительства составляет 102,34 кв.м. (п.2.4 Договора).

Цена договора отражена в п.5 и составляет 26 000 рублей за квадратный метр площади объекта долевого строительства. С учетом размера площади объекта долевого строительства, указанного в п.2.4., подлежащая уплате застройщику участником долевого строительства составляет 2 660 840 рублей.

Действие договора прекращается после выполнения сторонами своих обязательств в полном объеме, либо по обоюдному согласию сторон (п.14.2 Договора).

Согласно письму ООО «Строительная компания на Московском» от 16.02.2018г. в адрес ФИО4 указано, что по договору долевого участия от 05.03.2014г. ФИО7 оплачено 2 660 840 рулей в качестве оплаты за квартиру. Данный договор не прошел государственную регистрацию 18.06.2018г. договор №/м от 05.03.2014г. расторгнут по соглашению сторон. При этом уплаченная сумма засчитывается в счет оплаты по новому договору ДДУ №/м от 18.06.2018г. (л.д.18 том1).

18.06.2018г. между теми же сторонами заключен договор №/М участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства в рамках настоящего Договора является трехкомнатная квартира № расположенная на 4 этаже секции №.3, предварительная проектная общая площадь 89,58 кв.м., в т.ч. жилая – 55,72 кв.м. (кроме того, площадь балконов, лоджий, веранд, террас и холодных кладовых с коэффициентом 1) – 12,76 кв.м. в МКД по адресу: <адрес>, 18 км <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Договор зарегистрирован в Росреестре (л.д.24-33 том1).

01.08.2019г. ФИО4 (сторона 1) и ФИО5 (сторона 2) заключили договор №/М пер уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве №/М от 18.06.2018г. согласно которому сторона 2 приняла от стороны 1 в полном объеме права (требования) по договору в долевом строительстве №/М от 18.06.2018г. трехкомнатной <адрес> расположенной на 4 этаже секции №.3, площадью 102,34 кв.м.

Согласно п.1.4. Договора от 01.08.2019г. сторона 1 обязана уплатить застройщику за квартиру денежные средства в размере 3 070 200 руб. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена стороной 1 в полном объеме (л.д.34-36 том1).

Оплата денежных средств осуществляется новым участником долевого строительства 3 070 200 руб. за счет личных средств (п.2.5. Договора от 01.08.2019г.).

ФИО5 сменила фамилию в связи с заключением брака жене присвоена фамилия ФИО1 (л.д.39 том1).

Решением Арбитражного суда <адрес> от 27.05.2020г. по делу № А55-4212/2020 общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания на Московском», ИНН №, признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ Фондом принято решение о завершении строительства объекта застройщика ООО «СК на Московском» ИНН № в отношении объекта строительства расположенных по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, II пусковой комплекс – жилой <адрес> (секции2.1,2.,3.1,3.2,3.3).

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.04.2021г. по делу № А55-4212/2020 требования ФИО1 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СК на Московском» в виде трехкомнатной <адрес>, общей площадью 102,34 кв.м., расположенной на 4 этаже секции №.3 МКД возводимого на земельном участке с КН №, расположенном по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 2 660 840 рублей (л.д.175-183 том1).

11.01.2022г. ФИО1 выплачено возмещение участнику ДС по реестру 3 517 630,48 рублей, что подтверждается банковским ордером № (л.д.185 том1).

Основанием выплаты суммы в размере 3 517 630,48 рублей послужил отчет № Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-50 ЗАО «Российская оценка» от 18.03.2021г. (л.д.187-247 том1).

Истец не согласилась с суммой возмещения и обратилась в оценочную компанию.

Согласно отчета №С об оценке рыночной стоимости объекта оценки ООО МЭЦ «Стандарт оценка» от 20.01.2022г. рыночная стоимость трехкомнатной <адрес>, расположенной на 4 этаже секции №.1 МКД № (II пусковой комплекс) площадью 102,34 кв.м. составляет 5 875 414 рублей (л.д.40-115 том1).

В адрес ФИО2 компании «Фонд развития территорий» истцом направлена претензия, в которой указано, что согласно экспертному исследованию, рыночная стоимость жилья по договору ДДУ составила 5 875 414 рублей. Указывает, что Фондом нарушены ее права дольщика, просила рассмотреть досудебную претензию в 10-дневный срок. Осуществить дополнительную выплату согласно отчету об оценке 2 357 784 рубля (л.д.10-11 том1).

По ходатайству представителя истца определением суда от 17.06.2022г. назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ЭкспертОценка» №/С-275 ФИО6 начато 11.07.2022г. закончено 08.08.2022г. размер выплаты возмещения за помещение № расположенное на 4 этаже секции 3.1. МКД № (II пусковой комплекс) по адресу: <адрес>, 18 км <адрес> с учетом Положений ФЗ от 29.07.2017г. №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, имеющих требование о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» с приложением, на дату возмещения 11.01.2022г. составляет 6 690 820 рублей (л.д.41-65 том2).

В судебном заседании 31.08.2022г. эксперт ФИО6 пояснил, что делал расчет не только по методике., являющейся приложением к Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, имеющих требование о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений», но и по закону «Об оценочной деятельности». Цену 1 кв/м по рыночной стоимости определил на момент 11.01.2020г. Учитывали среднюю рыночную стоимость на 1 кв/м. Брали аналоги и применили метод корректировки, так вышли на итоговую сумму. Положения методик использовал частично.

Согласно дополнению к заключению эксперта №/С-275 размер выплаты возмещения за помещение № расположенное на 4 этаже секции 3.1. МКД № (II пусковой комплекс) по адресу: <адрес>, 18 км <адрес> с учетом Положений ФЗ от 29.07.2017г. №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, имеющих требование о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» с приложением, на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства 27.05.2020г. составляет 4 540 337 рублей (л.д.85-112 том2).

Согласно заключению уполномоченного органа Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области не установлено нарушение прав потребителя со стороны ФИО2 компании «Фонд развития территорий» в отношении ФИО8 В связи с изложенным дать заключение не представляется возможным.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что Фондом определена рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке с соблюдением требований, предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Методикой, утвержденной Постановлением Правительства.

Выплата возмещения в размере 3 517 630,00 руб., произведена на основании заключения ЗАО "Российская оценка", исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства.

При этом, истцом каких-либо доказательств, подтверждающих неверное определение рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданами в отношении одного объекта строительства, в соответствии с Методикой определения размера рыночной стоимости 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства, не представлено.

Следовательно, только оспаривание отчета оценщика в судебном порядке (путем подачи самостоятельного иска оценщику, как лицу, выполнившему отчет), может послужить основанием установления иной стоимости кв. м., перерасчета размера выплаты возмещения.

При таких обстоятельствах, поскольку результат оценки не оспорен в судебном порядке, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судебные расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 рублей и расходы на представителя в размере 30 000 рублей (подтверждается счетом на оплату №/ФЗ от 14.07.2022г. и квитанцией, соглашением об оказании юридических услуг от 02.02.2022г.), требования о взыскании штрафа также не подлежат удовлетворению, поскольку основные требования не были удовлетворены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р. место рождения <адрес>, паспорт № выдан ГУ МВД России по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО2 компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежных средств отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий С.К.Сизова

Мотивированное решение изготовлено 13.10.2022 г.