Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5, действующей от себя лично и от имени несовершеннолетней ФИО1, ФИО6, ФИО7 к ФИО8 о признании обязательств по договору купли-продажи исполненными, и снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО8 о признании обязательств по договору купли-продажи долей квартиры в двухквартирном доме с земельным участком от 12 февраля 2013 года исполненными и снятии обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с земельным участком, расположенных по адресу: , в обоснование указав, что 12 февраля 2013 года между истцами и ФИО2, ФИО3, ФИО8 заключен договор купли-продажи квартиры в двухквартирном доме с земельным участком, по которому истцы приобрели в долевую собственность доли в квартире в двухквартирном доме с земельным участком, расположенных по адресу: . Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость долей в продаваемой квартире составила рублей, которые оплачиваются покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала, выданного на имя ФИО5, путем перечисления на счет продавца ФИО2, в течение 3 месяцев после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что земельный участок продан продавцу покупателю за денежную сумму в размере рублей, которая выплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами за счет личных сбережений покупателя при подписании и государственной регистрации данного договора. 18 февраля 2013 года Управлением Росреестра по Амурской области была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истцов на указанную квартиру с земельным участком, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права. Ввиду неполного расчета между сторонами на приобретенную квартиру было наложено ограничение (обременение) – ипотека в силу закона. 12 февраля 2013 года денежная сумма в размере рублей была переведена покупателем продавцу – ФИО2 при подписании за счет своих личных сбережений. 4 апреля 2013 года в счет исполнения обязательств по договору денежные средства в размере рублей были переведены на счет ФИО2 Таким образом, свои обязатеьсва по договрру купли-продажи долей квартиры в двухквартирном доме с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ были выполнены в полном объеме. Однако, в настоящее время обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением, либо только залогодержателем о погашении регистрационной записи об ипотеке не представляется возможным, ввиду смерти продавцов – ФИО2ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей им на праве собственности квартиры, они вынуждены обратиться в суд.

Согласно письменному заключению отдела образования администрации Завитинского муниципального округа, исполняющего полномочия по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних граждан, от 8 августа 2022 года № отдел образования не имеет возражений по заявленным исковым требованиям.

В письменном отзыве представитель ОПФР по Амурской области ФИО9 вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда, указав, что ФИО5 реализовано право на дополнительные меры государственной поддержки, средства материнского (семейного) капитала в размере рублей перечислены платежным поручением от 4 апреля 2013 года № на оплату приобретаемого жилого помещения, расположенного по адресу: .

В судебном заседании представитель ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 – ФИО4 настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.

ФИО5, действующая от себя лично и от имени несовершеннолетней ФИО1, ФИО6, ФИО7, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили, обеспечили явку в судебное заседание своего представителя.

ФИО8, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, пояснив, что денежные средства по договору купли-продажи от 12 февраля 2013 года получены, материальных претензий к истцам не имеет.

В судебное заседание не явились представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ОПФР по Амурской области, отдела образования администрации Завитинского муниципального округа, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания. Представитель ОПФР по Амурской области ФИО9 ходатайствовал о рассмотрении дела без участия их представителя.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истцов, исследовав материалы гражданского дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно статье 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ст.11 Федерального закона).

В силу статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом (п. 11 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в том числе в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

Таким образом, для погашения регистрационной записи о наличии обременения (ипотеки) имущества, необходимо подать совместное заявление сторон договора купли-продажи, либо заявление залогодержателем в орган регистрации прав.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как следует из материалов дела, ФИО5 обеспечена государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии №, выданным 7 июля 2008 года ГУ ОПФР по Амурской области.

12 февраля 2013 года между ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 и ФИО2, ФИО3, ФИО8 заключен договор, по которому истцы приобрели в долевую собственность доли в квартире в двухквартирном доме с земельным участком, расположенные по адресу: .

Право общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Амурской области 18 февраля 2013 года за №, на землю 18 февраля 2013 года за №, указанное право обременено ипотекой в силу закона (от 18 февраля 2013 года №), что подтверждается выпиской из ЕГРН, общедоступными сведениями сайта Росреестра.

Согласно условиям договора стоимость долей в продаваемой квартире составила рублей, которые оплачиваются покупателями за счет средств материнского (семейного) капитала, выданного на имя ФИО5, путем перечисления на счет продавца ФИО2, в течение 3 месяцев после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Земельный участок передается покупателю за денежную сумму в размере рублей, которая выплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами за счет личных сбережений покупателя при подписании и государственной регистрации данного договора.

Свидетельствами о государственной регистрации права от 18 февраля 2013 года подтверждается, что на основании указанного договора купли-продажи квартира и земельный участок, расположенные по адресу: , принадлежат ФИО5 (земельный участок – ?, квартира доли в праве общей долевой собственности), ФИО1 (земельный участок – ?, квартира доли в праве общей долевой собственности), ФИО6 (земельный участок – ?, квартира доли в праве общей долевой собственности), ФИО7 (земельный участок – ?, квартира доли в праве общей долевой собственности), с ограничением (обременением) права: ипотека в силу закона.

12 февраля 2013 года ФИО2 получены денежные средсва в размере рублей за земельный участок по названному выше договору купли-продажи от ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7, о чем свидетельствует расписка от 2013 года.

Согласно выписке из финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, в отношении ФИО5 решением УПФР в г. Райчихинске области (межрайонное) от 29 марта 2013 года № удовлетворено заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения в размере рублей (перечислены платежным поручением от 4 апреля 2013 года №).

Согласно свидетельству о смерти серии №, выданному отделением ЗАГС по Завитинскому району управления ЗАГС Амурской области ДД.ММ.ГГГГ, выписке из актовых запией от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ в , запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству о смерти серии №, выданному отделением ЗАГС по Завитинскому району управления ЗАГС Амурской области ДД.ММ.ГГГГ, выписке из актовых запией от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ в , запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, учитывая исполнение истцами обязательств по оплате договора купли-продажи квартиры от 12 февраля 2013 года, а также признание иска ответчиком, принимая во внимание, что подача совместного заявления сторон договора купли-продажи и заявления продавца о снятии обременения в виде ипотеки невозможны ввиду смерти продавцов ФИО2, ФИО3, а регистрационная запись об ипотеке нарушает права истцов на распоряжение недвижимым имуществом, суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО5, действующей от себя лично и от имени несовершеннолетней ФИО1, ФИО6, ФИО7, – удовлетворить.

Признать исполненными обязательства перед ФИО2, ФИО3, ФИО8 по договору купли-продажи долей квартиры в двухквартирном доме с земельным участком от 12 февраля 2013 года, расположенных по адресу: , заключенного между ФИО5, ФИО1, ФИО6, ФИО7 и ФИО2, ФИО3, ФИО8.

Прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона (запись регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ), в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО8 в отношении , общей площадью кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: .

Прекратить ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона (запись регистрации в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ), в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО8 в отношении земельного участка, общей площадью кв.м, кадастровый №, расположенной по адресу: .

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Завитинский районный суд Амурской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 13 сентября 2022 года.

Председательствующий Крамаренко Е.В.