Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кобзевой Олеси Васильевны к Зыковой Юлии Юрьевне о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Кобзева О.В. обратился в суд с иском к Зыковой Ю.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, неустойки, в обоснование указав, что 25.09.2021 между сторонами заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: края. В соответствии с условиями договора арендатор обязана ежемесячно выплачивать арендные платежи в сумме 18000 руб., коммунальные услуги не позднее первого числа авансовым платежом. В нарушение условий договора, ответчик с 01.01.2022 перестала вносить арендную плату, продолжая пользоваться арендованным имуществом. Последние платежи были произведены ответчиком в суммах 2000 руб. и 8 000 руб. 02.02.2022 и 25.03.2022, соответственно. В связи с неоднократными просрочками внесения арендных платежей, договор аренды расторгнут 25.03.2022. Условиями договора аренды предусмотрена уплата неустойки в размере 3% от своевременно невыплаченной суммы за каждый день просрочки. 12.03.2022 ответчику вручено требование о погашении образовавшейся задолженности в добровольном порядке, которое до настоящего времени не исполнено. В связи с изложенным истец просила взыскать с Зыковой Ю.Ю. в свою пользу сумму задолженности по уплате арендной платы и коммунальных платежей в сумме 55734,42 руб., в том числе по арендной плате в сумме 41000 руб., по коммунальным услугам 14734,42 руб., неустойку за период с 01.01.2022 по 12.05.2022 в сумме 133380 руб.

Истец Кобзева О.В., ее представитель Черевко Д.С. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что сроком уплаты коммунальных платежей является 1 число месяца, следующего за истекшим, так как показания всех приборов учета предоставлялись ресурсоснабжающим организациям 25 числа каждого месяца, квитанции об оплате выставлялись поставщиком 28 числа каждого месяца, о размере стоимости оказанных услуг она незамедлительно уведомляла арендатора.

Ответчик Зыкова Ю.Ю., извещенная о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, не явилась, причину неявки суду не сообщила, суд с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил, рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав истца и ее представителя, исследовав и оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.2 ст.30 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учётом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно п.1 ст.671 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Согласно абз.1 ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (абз.3 ст.678 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, в том числе договора купли-продажи от 16.06.2021, выписки из ЕГРП по состоянию на 19.07.2021 Кобзева О.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу края (л.д. 18-23).

Между Кобзевой О.В. и Зыковой Ю.Ю. 25.09.2021 заключен договор аренды (найма) квартиры, расположенной по адресу: (л.д. 9-12).

В соответствии с п. 2.1. и 3.1 договора арендодатель обязался предоставить арендатору квартиру в состоянии пригодном для проживания, установленное оборудование и другое имущество в исправном состоянии в течение 1 дня после подписания договора, а арендатор обязан использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии квартиру и находящееся в ней имущество и оборудование.

При этом п. 3.2 договора арендатор обязан своевременно и без задержек вносить арендную плату за квартиру арендодателю в сроки и порядке, установленном договором и оплачивать другие платежи, предусмотренные для него данным договором.

Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 18000 руб., также условиями договора на арендатора возложено обязательство по оплате всех коммунальных платежей за квартиру по квитанции, в том числе содержание помещения, содержание лифта, отопление, горячее водоснабжение/подогрев, холодное водоснабжение, водоотведение, горячее водоснабжении/вода, домофон, капитальный ремонт, горячая вода/подогрев СОИ, отведение сточных вод СОИ, горячая вода СОИ, электроэнергия СОИ, прочие расходы, обслуживание приборов учета, видеонаблюдение, обращение с ТКО, электроэнергия в период действия договора (п. 4.1 договора).

При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды квартиры, что составляет 18000 руб. и дополнительно оплата коммунальных платежей о сумме которой будет оповещен арендатор, далее выплаты будут осуществляться авансом наличным расчетом не позднее 1 числа (п. 4.2 договора).

Согласно п. 4.4 договора при подписании договора арендатор оставляет арендодателю залог за сохранность имущества и соблюдение условий договора арендатором в размере 5000 руб.

При фактическом оставлении квартиры арендатором, съезде, сторонами составляется акт возврата имущества. Согласование и подписание обеими сторонами акта возврата имущества является основание для возврата залога. Залог может быть использован по согласованию сторон в качестве оплаты за соразмерный ему период аренды, но только перед непосредственным оставлением квартир арендатором – съездом (п. 4.4.2, 4.4.3 договора).

В соответствии с п. 7.1 договора срок аренды установлен с 01.10.2021 до 01.10.2022.

29.09.2021г. сторонами подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 13-14), с этого момента квартира перешла в пользование Зыковой Ю.Ю.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды Кобзева О.В. обратилась с письменным требованием к Зыковой Ю.Ю. о расторжении договора аренды в связи с невнесением оплаты за пользование жилым помещением более двух раз подряд: за январь, февраль, март 2022г., об освобождении занимаемого жилого помещения и погашении задолженности по арендной плате до 25.03.2022. Требование получено ответчиком 12.03.2022.

25.03.2022 Зыкова Ю.Ю. передала Кобзевой О.В. квартиру по адресу: по условиям договора найма, ключи, а также имущество. Стороны установили, что на момент подписания акта у арендатора имеется задолженность по квартплате и коммунальным платежам в сумме 56058,07 руб. Арендодатель залоговую сумму 5000 руб., указанную в п. 4.4 договора найма использует по согласованию сторон в качестве оплаты за коммунальные платежи за март 2022 года. (л.д. 17).

За период пользования жилым помещением по квитанциям, выставленным ООО «Город», за январь 2022 г. размер платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги составил 5307,11 руб., за февраль 2022 размер платы размер платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги составил 7408,81 руб. (л.д. 55,56).

Кроме того, в соответствии с платежными документами за январь и февраль 2022 размер начисленной оплаты по электроэнергии по жилому помещению по составил 917,50 руб. и 1101 руб. соответственно (л.д. 27,28).

Таким образом, общая сумма задолженности по коммунальным платежам составила 14734,42 руб.

Из представленных стороной истца платежных документов Интернет-ресурса Сбербанк Онлайн Кобзева О.В. произвела оплату коммунальных платежей в суммах 7507,85 руб., 3682,77 руб. – 06.04.2022, 5374,69 руб. – 06.02.2022 (л.д. 60-63).

Ответчик Зыкова Ю.Ю. при рассмотрении данного дела доказательств внесения арендной платы за период с января по 25.03.2022, в том числе по оплате коммунальных платежей в полном объеме, по условиям договора аренды от 25.09.2022 не представила.

Из вышеизложенного следует, что обязательства по внесению арендной платы и коммунальных платежей по вышеуказанному договору аренды жилого помещения за спорный период арендатором Зыковой Ю.Ю. не исполнялись.

При таких обстоятельствах, с ответчика Зыковой Ю.Ю. в пользу истца Кобзевой О.В. подлежит взыскать задолженность по арендной плате за период с января 2022 г. по 25.03.2022г. с учетом частичной оплаты 10000 руб., в общей сумме 40516 руб. (январь – 8000 руб. (18000 руб. – (2000 руб. + 8000 руб.) частичная оплата) февраль -18000 руб., март – 14516 руб. (18000/31 дней в месяце х 25 дней), а также по оплате коммунальных услуг и плате за пользование жилым помещением в сумме 14734,42 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки по договору аренды в общей сумме 133380 руб., начисленной за период с 01.03.2022 по 12.05.2022

В соответствии с п. 5.3 договора в случае задержки оплаты за квартиру более чем на 2 банковских дня арендатор выплачивает пеню в размере 3% от своевременно невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд полагает приведенный истцом расчет неустойки неверным и производит собственный расчет.

По задолженности по арендным платежам:

С 12.01.2022 по 01.02.2022 -11340 руб. (18000 руб. х 3%х21 дней);

С 02.02.2022 по 03.02.2022 - 960 руб. (18000 – 2000 руб. (частичная оплата 02.02.2022г.) х 3% х 2 дня);

С 04.02.2022 по 03.03.2022 - 27540 руб. (34000 (16000+18000) х 3% х 27 дней);

С 04.03.2022 по 24.03.2022 - 29109 руб. (48516 (34000 + 14516) х 3% х 20 дней);

С 25.03.2022 по 12.05.2022 - 59558 руб. (40516(48516- 8000) х 3% х 49 дней).

Итого: 128507 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Определения Конституционного Суда РФ (от 20.11.2008г. № 824-О-О, от 24.01.2006г. № 9 -О, от 14.10.2004г. № 293-О) предметом регулирования ст. 333 ГК РФ является способ осуществления судом своих правомочий по реализации основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности, направленный против злоупотребления правом свободного определения неустойки (штрафа).

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Представленная суду возможность снижать размер неустойки, в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При этом, критерии установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над размером возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие. Также суд учитывает компенсационную природу неустойки, из которой следует, что гражданско-правовая ответственность в виде взыскания неустойки является самостоятельной мерой ответственности и не может расцениваться как способ обогащения, а также то, что реализация кредитором, осуществляющим деятельность, направленную на извлечение прибыли, права на получение неустойки, предусмотренной договором, не должна влечь значительного ухудшения материального положения должника-гражданина, и что восстановление нарушенного права кредитора возможно исключительно при условии соблюдения баланса интересов каждой из сторон договора.

Сопоставляя соразмерность последствий нарушения ответчиком обязательства по оплате задолженности по оплате арендных платежей и размера неустойки 128507 руб. по договору, период просрочки который составляет четыре месяца, отсутствие тяжелых последствий, связанных с неисполнением денежного обязательства, процентная ставка неустойки составляет 1095% годовых, что значительно превышает ключевую ставку Банка России, исходя из требований разумности, справедливости, суд находит сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательств, в связи с чем имеются основания для уменьшения неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ до 5000 руб.

В соответствии со статьями 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу Кобзевой О.В. подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям (99,72%) в размере 4968,05 руб., учитывая положения п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в силу которого требования о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не применяются к требованиям о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды. Также с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 руб. (л.д. 8), считая такой размер разумным, учитываем объем и качество проделанной представителем работы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Кобзевой О.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Зыковой Юлии Юрьевны (паспорт серии 0107 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Отделом УФМС России пов ) в пользу Кобзевой Олеси Васильевны (паспорт серии 0103 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Михайловским РОВД Алтайского края) задолженность по арендной плате по договору аренды от 25.09.2021 в сумме 40516 руб., задолженность за коммунальные платежи 14734,42 руб., неустойку в сумме 5000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4968,05 руб., на оплату услуг представителя 5000 руб., а всего 70218,47 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, через Михайловский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 06.09.2022.

Судья О.В. Махрачева