Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-327/2016 по иску ФИО1 к администрации городского округа Электрогорск Московской области о признании договора аренды земельного участка действующим,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточненных исковых требований) к администрации городского округа Электрогорск Московской области о признании договора аренды земельного участка действующим со ссылкой на положения ст. 610 ГК РФ в котором указал, что спорный земельный участок, о котором идет речь в иске расположен между участками: участком с кадастровым № и участком с кадастровым № и когда-то являлся единым участком с участком с кадастровым № по адресу: <адрес>. Указанный факт подтверждается планом БТИ от ДД.ММ.ГГГГ. На указанном едином участке по адресу: <адрес> проживала семья Х-вых и после смерти родителей земельный участок был разделен между родственниками и ФИО4 отошел участок в 10 соток с садом и частью огорода. ФИО4 планировал приватизировать землю и продать данный участок ФИО1 Совместно ФИО4 и Истец ФИО1 пришли в Администрацию города Электрогорска с целью подготовки необходимых документов. Администрацией г.Электрогорска было предложено ФИО4 отказаться от земельного участка в пользу Администрации, и Администрация одновременно подготовит документы по передаче указанного участка 1000кв.м (10 соток) в аренду ФИО1 За отказ от указанного земельного участка в 1000кв.м на тот момент с адресом по <адрес>, Истец ФИО1 передал сыну ФИО4 – ФИО5 участок в садовом товариществе «Брянцево Поле» и доплатил деньгами, в целом такой отказ стороны оценили в 9 миллионов рублей (в ценах 1996 года). Указал, что указанные факты также подтверждаются Решением Электрогорского городского Совета народных депутатов П-Посадского района Московской области № 401/20 от 12.12.1991г., Заявлением ФИО4 от 19.10.1992г., Заявлением ФИО4 от 21.03.1996г., Постановлениями Главы Администрации г. Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области № 125 от 15.04.1996г., № 126 от 15.04.1996г. Указывает, что Постановлением Главы Администрации г. Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области № 125 от 15.04.1996г. изъят земельный участок 1000 кв.м на тот момент с адресом по ул. Некрасова дом 20 и передан в аренду сроком на 10 лет с правом последующего выкупа на основании Постановления Главы Администрации г. Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области № 126 от 15.04.1996г. ФИО1. В Постановлении Главы Администрации г.Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области № 126 от 15.04.1996г. земельный участок площадью 1000кв.м. указан с адресом ул.Некрасова дом 22, далее Постановлением Главы города Электрогорск Московской области от 06.09.2004г. № 501 внесены изменения по адресу и присвоен адрес указанному участку <адрес>№ Далее в иске указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства площадью 1000 кв.м. по адресу: <адрес>№ (Постановлением Главы города Электрогорск Московской области от 06.09.2004г. № 501 внесены изменения по адресу и присвоен адрес указанному участку <...>). Указанный договор аренды был зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Павлово-Посадского района за № 24 от 14.05.1996г., о чем стоит отметка в тексте указанного договора. Дополнительным соглашением № 6 от 26.11.2009 года указанный договор аренды земельного участка продлен до 13 мая 2011 года. После указанной даты Истец неоднократно заявлял о продлении аренды участка, но Администрацией г. Электрогорска соответствующее продление было не оформлено, но платежи со стороны Ответчика по оплате аренды продолжались начисляться до настоящего времени, и ФИО1 продолжал их исправно оплачивать, что подтверждается соответствующими квитанциями за период с 2011 года по настоящее время. Истец указывает, что в 1996 году на спорном участке по адресу <адрес>№а, построил дом с встроенным в него гаражом с мансардой и баню. На последнее обращение Истца от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды указанного участка, Ответчик Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ПО-741 сообщил, что строительство индивидуального дома не начато, в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и объекте капитального строительства не значится, договор аренды участка не зарегистрирован, соответственно считается не заключенным. После указанного письма Истец получил от Ответчика Уведомление от 12.08.2015г. № ПО-746 о проведении внеплановой, выездной проверки физического лица, Распоряжение без даты №/р/о о проведении внеплановой выездной проверки соблюдения физическим лицом требований земельного законодательства, Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № ПО-747. Срок проверки был назначен на 03.09.2015г. на 11:00. Акт проверки соблюдения земельного законодательства№/ФЛ-2015г. составлен Ответчиком 09.09.2015г. В указанном акте проверки, так и во всех уведомлениях Ответчика указан кадастровый номер участка, не относящийся к спорному участку, из фото таблицы - приложения к указанному акту, четко видны объекты капитального строительства, не подходящие под понятие хозяйственная постройка. Далее указанный материал проверки Ответчиком был направлен в Росреестр главному государственному инспектору <адрес> по использованию и охране земель для возбуждения административного дела в отношении Истца. Определением № от 24.09.2015г. главным государственным инспектором <адрес> ФИО6 по использованию и охране земель отказано в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ФИО1 В выводах проверки главным государственным инспектором по использованию и охране земель указано, что уведомление Арендодателем о расторжении договора земельного участка не направлялось, арендная плата принималась, арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, при таких обстоятельствах договор возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок. Далее ссылается на п. 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года было установлено, что полномочия Совета народных депутатов осуществляются соответствующими местными администрациями, на положения ст. ст. 32, 33 Закона РСФСР "О местном самоуправлении в РСФСР" от 6 июля 1991 года N 1550-1, на пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Указывает, что договор между Администрацией и ФИО1 заключен 22.04.1996 года, то есть до введения в действие Закона о регистрации прав, предусматривающего обязательную государственную регистрацию договора аренды, заключенного на срок более года. В документах сведения о регистрации договора в соответствующем Комитете РСФСР по земельной реформе имеются. Указывает, что со стороны Истца условия договора исполнялись надлежащим образом, участок использовался по назначению, а Истец нес бремя его содержания, что не зарегистрировал объекты капитального строительства, но намеревался это сделать. Истец пытался неоднократно в этом году поставить на кадастровый учет земельный участок, но неоднократно получил отказ из кадастрового органа, последний на предмет истечения срока договора. Заявляя требования о признании договора действительным на тех же условиях, Истец считает, что договор заключен и исполняется в соответствии с законодательством в связи с чем просит суд признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией городского округа <адрес> и ФИО1, зарегистрированного в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Павлово-Посадского района за № 24 от ДД.ММ.ГГГГ., сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства площадью 1000 кв.м. по адресу: <адрес>№а.

Представитель Истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, уточненный иск поддержала в полном объеме.

Представитель третьего лица от Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом.

Представитель Администрации городского округа Электрогорск Московской области в судебное заседание явилась, приобщила отзыв на исковое заявление, дополнительно сообщила, что ФИО1 не приступил к освоению земельного участка, у него отсутствуют наличие зарегистрированных прав на спорный земельный участок, оплата земельного участка не является доказательством освоения земельного участка, что Истец не приступил к строительству жилого дома, что согласно последнему соглашению № к договору аренды земельного участка срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, какие-либо дополнительные соглашения не заключались, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, а ЗК РФ не содержит понятия продление договора аренды земельного участка, в удовлетворении заявленных требований ФИО1 просила отказать.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд находит, что уточненные исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судом установлено, что на основании Постановления Главы Администрации г. Электрогорска Павлово-Посадского района Московской области № 126 от 15.04.1996г. ФИО1 предоставлен земельный участок в аренду площадью 1000 кв.м. В указанном Постановлении земельный участок площадью 1000 кв.м. указан с адресом <адрес>, далее Постановлением Главы <адрес> от 06.09.2004г. № внесены изменения по адресу и присвоен адрес указанному участку <адрес>№ а ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ФИО1 заключен договор аренды на указанный земельный участок сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства площадью 1000 кв.м.

Судом установлено, что указанный договор аренды был зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Павлово-Посадского района за № от 14.05.1996г., о чем стоит отметка в тексте указанного договора. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор аренды земельного участка продлен до ДД.ММ.ГГГГ. После истечения срока аренды по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ Истец заявлял о продлении аренды участка, что подтверждается представленными в материалы дела заявлениями истца, но Администрацией <адрес> соответствующее продление было не оформлено. Платежи со стороны Ответчика по оплате аренды продолжались начисляться после истечения срока договора аренды, а Истец продолжал их оплачивать, что подтверждается соответствующими квитанциями за период с 2011 года по 2015 год. В 1996 году на спорном участке по адресу <адрес>№, Истец построил дом с встроенным в него гаражом с мансардой и баню. Согласно представленному материалу выездной проверки по фото-таблице усматривается наличие капитальных строений на спорном земельном участке, оснований не доверять представленному доказательству, в том числе совершенному со стороны представителей Ответчика у суда не имеется.

Материал выездной внеплановой проверки представителями Арендодателя – Ответчика был направлен в Росреестр главному государственному инспектору <адрес> по использованию и охране земель для возбуждения административного дела в отношении Истца и Определением № от ДД.ММ.ГГГГ. главным государственным инспектором г. Павловского Посада, Павлово-Посадского района, г. Электрогорска Московской области ФИО6 по использованию и охране земель отказано в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ФИО1 В выводах проверки главным государственным инспектором по использованию и охране земель указано, что уведомление Арендодателем о расторжении договора земельного участка не направлялось, арендная плата принималась, арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, при таких обстоятельствах договор возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок.

Представленное Истцом в обосновании своей правовой позиции доказательство в виде указанного Определения № 8 от 24.09.2015г. Ответчиком не оспаривалось. Каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендатором, Ответчиком не указано, а законность предоставления спорного земельного участка, заключения договора аренды этого участка Ответчиком не оспаривалось. Единственным основанием для расторжения договора аренды, указанным Ответчиком явилась отмена в порядке самоконтроля органом местного самоуправления по факту выездной проверки.

Между тем такого основания для расторжения договора аренды нормами гражданского либо земельного законодательства не предусмотрено.

В соответствии с п.1 ст.8. ГК РФ предусмотрены Основания возникновения гражданских прав и обязанностей, согласно которой Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1. ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п.1, п. 2, п. 3 ст. 610 ГК РФ, Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п.1, п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ранее согласно ст. 111 ЗК РСФСР обязанность по ведению государственного земельного кадастра возлагалось на Государственный комитет РСФСР по земельной реформе и его органы на местах.

В соответствии с ст. 41 ЗК РФ, Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с п.п. 12 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. Предоставление же в аренду земельного участка на неопределенный срок земельным законодательством не предусмотрено. Данное положение Земельного кодекса РФ не противоречит пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судом установлено, что Истцом условия договора исполнялись, участок использовался по назначению, Истец нес бремя его содержания, не зарегистрировал объекты капитального строительства, но намеревался это сделать, так получил отказ из кадастрового органа на предмет истечения срока договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, суд находит, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Администрацией городского округа Электрогорск Московской области и ФИО1, зарегистрированного в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Павлово-Посадского района за № 24 от 14.05.1996г., сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства площадью 1000 кв.м. по адресу: <адрес>№а заключен и исполняется в соответствии с законодательством РФ.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,-

РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действующим договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между администрацией городского округа Электрогорск Московской области ФИО1, зарегистрированного в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Павлово-Посадского района за №24 от 14.05.1996 года, сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства площадью 1000 кв.м. по адресу: <адрес>№

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца.

Председательствующий С.У. Ванеев