Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

ФИО2, действуя через своего представителя по доверенности ФИО1, обратилась в суде с вышеназванным иском, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> был заключен договор целевого займа №К между кредитным потребительским кооперативом «Миллениум» (далее – КПК «Миллениум», займодавец) и ФИО3 (далее - заемщик) на предоставление денежных средств в размере 453 026 рублей. Целью займа являлось приобретение объекта недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 18,3 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке по тому же адресу, категория земли: земли населенных пунктов - для жилого дома и личного подсобного хозяйства, общей площадью 595 кв.м., с кадастровым номером № В этот же день между нею и ФИО3 заключен договор купли продажи указанных жилого дома и земельного участка. Согласно пп. 1.3 п.1 договора, недвижимое имущество продается по цене 454 000 рублей, а именно: жилой дом – 453 026 рублей, земельный участок - 974 рубля. В соответствии с пп. 3.1 договора денежные средства в размере 454 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем, как за счет собственных средств, так и за счет средств, предоставляемых покупателю по договору займа №К от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили, что приобретаемое имущество в обеспечение обязательств по договору займа до его полного погашения будет находиться в залоге у КПК «Миллениум» в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека в силу закона зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ№. Вместе с тем покупатель ненадлежащим образом исполнил обязанности по оплате, предусмотренные п. 2.2 договора, поскольку после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя и до настоящего времени не передал продавцу 454 000 рублей. Тем самым ответчик допустил существенные нарушения условий договора, в результате которых она не получила того, на что рассчитывала при заключении договора, а потому имеются основания для расторжения договора.

Поскольку на момент подписания договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и КПК «Миллениум», предусматривающего залог спорного имущества, у ФИО3 отсутствовало право собственности на жилой дом и земельный участок, а в силу закона ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, учитывая, что основанием для регистрации залога согласно выписке из ЕГРН является договор купли-продажи, предусмотренное договором купли-продажи соглашение между нею и ФИО3 о нахождении имущества в залоге у КПК «Миллениум» свидетельствует о том, что залогодателем в данных правоотношениях выступала истица. Самостоятельного договора залога между нею и КПК «Миллениум» не заключалось. Соответственно, с прекращением договора купли-продажи прекратило свое существование и условие о залоге. Залог в силу закона в данном случае, также не возник. Указанное подтверждается тем, что денежные средства истице кредитной организацией не передавались и такого условия договор займа не предусматривал (деньги выданы займодавцу на руки). Какого-либо трехстороннего соглашения между истицей, ФИО3 и кредитной организацией не заключалось. Расторжение договора в данном случае влечет исключение записи о регистрации права собственности ФИО3 на данный жилой дом и земельный участок из ЕГРН, а также записи о залоге.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ на жилой <адрес> в <адрес> края, кадастровый № и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № с обременением ипотекой, заключенный между ФИО2 и ФИО3; исключить запись о регистрации права собственности ФИО3 на указанные жилой дом и земельный участок с обременением ипотекой из ЕГРН, а также записи о залоге; признать права собственности на указанные жилой дом и земельный участок за ФИО2

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным основаниям.

Истица ФИО2, надлежащим образом извещенная о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, о причинах не сообщила.

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, судебные извещения направленные ей по известным адресам, в том числе по адресу регистрации, возвращены по истечению срока хранения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, КПК «Миллениум», надлежащим образом извещенное о месте и времени слушания дела, явку своего представителя в судебном заседании не обеспечило, о причинах не сообщило. Ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, исследовав и оценив в соответствии со статьей 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (ч. 1 ст. 489 ГК РФ).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ч. 2 ст. 489 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.08.2019 между ФИО2 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств в отношении: жилого дома, общей площадью 18,3 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельного участка по тому же адресу, категория земли: земли населенных пунктов - для жилого дома и личного подсобного хозяйства, общей площадью 665 кв.м., с кадастровым номером № с обременением ипотекой.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств расчет будет производиться следующим образом:

- денежная сумма в размере 454 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем, как за счет собственных средств, так и за счет средств, предоставляемых покупателю по договору займа №К от ДД.ММ.ГГГГ. Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке:

- денежная сумма в размере 974 рублей уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора за земельный участок из собственных средств;

- заем в размере 453 026 рублей для оплаты за жилой дом зачисляется заимодавцем на счет покупателя - заемщик: ФИО3 Реквизиты счета: лицевой счет <данные изъяты> в следующем порядке:

- сумма займа в размере 60 000 рублей предоставляется не позднее 5 банковских дней с даты предоставления заемщиком займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, для государственной регистрации перехода права собственности;

- сумма займа в размере 393 026 рублей предоставляется не позднее 20 банковских дней с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю перехода права собственности на Недвижимое имущество к Заемщику, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу Займодавца, а также предоставления оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Вышеуказанные суммы займа передаются покупателем продавцу в течение одного банковского дня с момента выдачи поступивших покупателю от займодавца по договору займа денежных средств кредитной организацией, в которой открыт счет покупателя, но не позднее пяти банковских дней со дня их поступления.

В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3 ст. 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, при государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них. Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

Государственная регистрация перехода права собственности состоялась 21.08.2019.

Требуя расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, истица ссылается на то, что покупатель ненадлежащим образом исполнил обязанности по оплате, предусмотренные п. 3.1. договора, поскольку после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя и до настоящего времени не передал продавцу 454 000 рублей.

Указанные обстоятельства в судебном заседании не оспаривались. Более того, суду представлено соглашение о расторжении договора от 15.10.2019, согласно которому ФИО2 и ФИО3 расторгли договор купли-продажи, заключенный 01.08.2019.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что ответчицей не исполнены обязательства по передачи истице денежных средств во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, что признается судом существенным нарушением договора, поскольку оно влечет для истцов такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, ввиду чего он подлежит расторжению.

Указанный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о том, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Из п.п. 2.2, 2.4, 3.1, 3.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств следует, что денежная сумма в размере 453 026 рублей в счет уплаты за приобретаемый жилой дом выплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных КПК «Миллениум» по договору целевого займа № № от 01.08.2019; стороны определили, что недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному договору займа, находится в залоге у КПК «Миллениум» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ, право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора целевого займа №К от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации права собственности на спорное имущество за ФИО2 в ЕГРН погашена не была. На момент заключения оспариваемой сделки залогодатель не являлся собственником переданного в залог имущества, в его фактическом владении квартира также не находилась, что исключает признание КПК «Миллениум» добросовестным залогодержателем.

В силу ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

При таких обстоятельствах в силу разъяснений, изложенных в абз. 4 п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, о том, что согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, то в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ, виндикация по смыслу ст. 42 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ прекращает залог недвижимого имущества.

При этом расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств влечет исключение записи о регистрации права собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, а также записи о залоге.

Следовательно, оснований для удовлетворения требований об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за правообладателем ФИО3 и записи о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в пользу КПК «Миллениум», не имеется.

Таким образом, исковые требования следует удовлетворить частично.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры недвижимого имущества с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с обременением ипотекой между ФИО2 и ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, за ФИО2.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2 и исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации права собственности ФИО3 и залога Кредитного потребительского кооператива «Миллениум» на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с кадастровым номером № расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Забайкальского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Борзинский городской суд Забайкальского края.

Председательствующий судья: Кыдыяков Г.И.

Решение суда в окончательной форме принято 24.03.2022