Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Партнер» о понуждении к подписанию акта приема-передачи объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к ООО «Партнер» об обязании подписать акт приема-передачи от 11.02.2022 на оставшуюся часть 17,57 кв.м, от фактической площади квартиры площадью 59,67 кв.м., взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных исковых требований указывает, что 09.10.2020 между ООО «Партнер» и ФИО2, ФИО3 заключен договор №/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: квартира 1086,площадь данного объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, площадь дверных проемов, прочих площадей, лоджий/балконов – 59,67 кв.м (площадь лоджий/балконов указана с учетом понижающего коэффициента для лоджий - 0,5,для балконов - 03).

Согласно п. 1.3 Договора ответчик передает истцу однокомнатную , расположенную на 22 этаже, по адресу: проектной площадью Объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, площадь дверных проемов, прочих площадей, лоджий/балконов – 59,67 кв.м (площадь лоджий/балконов указана с учетом понижающего коэффициента для лоджий - 0,5,для балконов - 03).

В соответствии с актом приема-передачи объекта долевого строительства от 15.12.2020 был передан объект площадью 42,1 кв.м.

22.06.2021 Управлением Росреестра по Воронежской области было зарегистрировано право истца на общую совместную собственность площадью 42,1 кв.м, а не 59,67 кв.м, как предусмотрено п. 1.3 Договора, в связи с чем истец считает, что ответчиком до настоящего времени не передано 17,57 кв.м, что является нарушением условий п. 5.4 Договора по передаче Объекта долевого строительства, в соответствии с которым квартира должна быть передана не позднее IV квартала 2020 года.

30.12.2021истец направил в адрес ответчика претензию о предоставлении истцу для подписания корректный акт приема-передачи на передачу фактической площади в соответствии с п. 1.3 Договора и плану объекта долевого строительства на 59,67 кв.м, или на не переданную часть площади в размере 17,57 кв.м, и просил дать письменный ответ на это заявление при невозможности удовлетворения его требований.

03.02.2022ответчик отправил ответ на претензию истца, в котором ответчик, учитывая обеспокоенность истца, выражает готовность предоставления акта с указанием фактической площади.

На основании изложенного, истец с учетом уточнений, просит обязать ответчика подписать акт приема-передачи объектов долевого строительства (передаточный акт) от 11 февраля 2022 года на оставшуюся часть 17,57 кв.м от фактической площади 59,67 кв.м , расположенной по адресу: . Взыскать с ответчика неустойку в связи с нарушением предусмотренного Договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 09.10.2020 срока передачи объекта долевого строительства в размере 858192,65 рублей, компенсацию морального вреда в размере 25000 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом за неудовлетворение в добровольном порядке законного требования истца.

Представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 с иском не согласилась, полагала его не подлежащим удовлетворению, представила письменные возражения.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третьи лица Управление Росреестра по Воронежской области, Банк ВТБ (ПАО), ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, 09.10.2020 между ООО «Партнер» и ФИО2, ФИО3 заключен договор №/ДУ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В соответствии с п. 1.3 Договора Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, условный №, расположенная на 22 этаже, секция № по адресу: проектная площадь объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, площадь дверных проемов, прочих площадей, лоджий/балконов составляет 59,67 кв.м, (площадь балконов определена с учетом понижающего коэффициента 0,3; площадь лоджий определена с понижающим коэффициентом 0,5).

Из приложения №1 к Договору (План Объекта долевого строительства) следует, что Объект долевого строительства состоит из следующих помещений: жилая комната - 11,03кв.м., кухня-гостинная - 16,18+4,83 кв.м., санузел - 1,51+3,11 кв.м., холл - 5,58 кв.м, лоджия - 2,47 кв.м., терраса - 14,96 кв.м.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законам или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а именно условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быта достигнуто соглашение.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон N 214-ФЗ) регламентированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 4 указанного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1.5. Договора Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, но не позднее 4 квартала 2020г., при условии соблюдения Участником долевого строительства принятых на себя обязательств.

15.12.2020г. между ООО «Партнер» и ФИО2, ФИО3 был подписан акт приема-передачи Объекта долевого строительства, а именно (условный номер по Договору №), общей площадью 42,1 кв.м., расположенной по адресу:

Согласно техническому плану помещения, выполненному кадастровым инженеров ФИО1, фактическая площадь спорной квартиры составляет 60,6 кв.м, и состоит из общей площади 42,1 кв.м., площади лоджии и террасы с понижающим коэффициентом 17,5 кв.м., прочих площадей (дверные проемы) 1 кв.м.

Истцом была зарегистрирована переданная ему квартира, жилой площадью 42,1 кв.м., что сторонами и не отрицалось.

При этом довод истца о том, что ему не была передана оставшаяся часть объекта по акту приёма-передачи, а именно лоджия и терраса площадью 17,57 кв.м, суд считает необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.5 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры, определенная в соответствии со статьей 15 Жилищном кодекса Российской Федерации, необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, а также площадь террасы, балкона с применением понижающего коэффициента, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года N37, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Из п. 12.1 Приказа Росреестра от 23.10.2020 NП/0393 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места" (Зарегистрировано в Минюсте России 16.11.2020 N60938) следует, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В площадь жилого помещения не включается площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также площадь, находящаяся в пределах дверных проемов.

Таким образом, при государственной регистрации права собственности на жилое помещение не учитываются (не подлежат государственной регистрации) площади лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров, дверных проемов.

В судебном заседании представитель истца не отрицал факт того, что государственной регистрации права собственности подлежит площадь жилого помещения за исключением террасы.

Поскольку акт приема-передачи Объекта долевого строительства является одним из документов, необходимых для регистрации права собственности, он содержит только информацию об общей площади квартиры.

Между тем, статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ определяет, что в договоре (участия в долевом строительстве) указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 г. №854/пр во исполнение Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения: для лоджий - 0,5;для террас - 0,3.

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройщиком при заключении договоров участия в долевом строительстве для целей определения предмета и цены договора используется общая приведенная (фактическая) площадь жилых помещений, включающая в себя помимо жилых помещений, лоджии, веранды, балконы и террасы.

Так, из п. 5.9 Договора №/ДУ от 09.10.2020 следует, что Застройщик определил, а Участник долевого строительства принял следующие принципы определения фактической площади Объекта долевого строительства и его окончательной цены (стоимости):предметом настоящего Договора является Объект долевого строительства;

- фактической общей площадью Объекта долевого строительства являются все площади, находящиеся в помещениях, обозначенные штриховкой в Приложении № 1, в том числе площадь балконов, лоджий и прочие площади (площадь встроенных шкафов, коробов, дверных проемов).

- окончательная цена (стоимость) Объекта долевого строительства определяется как произведение фактической площади Объекта долевого строительства умноженная на стоимость одного квадратного метра, определенного на основании настоящего Договора.

В связи с вышеизложенным, площадь жилых помещений, которые подлежат внесению в ЕГРН отличается от площади, указанной в Договоре, а также Акте приема- передачи.

ФИО2, ФИО3 подписали Акт приема-передачи Объекта долевого строительства, за ними зарегистрировано право собственности на , они пользуются квартирой.

Так же в судебном заседании представителем истца по существу не опровергнут факт пользования террасой, выход на которую возможен исключительно из квартиры истца.

Довод представителя истца о том, что террасой могут пользоваться иные лица суд не принимает во внимание, поскольку в судебном заседании представитель истца, а также представитель ответчика не отрицали тот факт, что выход на террасу имеется только из квартиры истца, и данной террасой может пользоваться только истец.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N491, в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Из толкования вышеуказанных норм права следует, что помещение террасы в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на террасу осуществляется только из одной квартиры, терраса не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь террасы не входит в общую площадь квартиры, она предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры.

Таким образом, утверждение истца о том, что терраса относится к общему имуществу в многоквартирном доме не основан на законе.

Из экспликации к поэтажному плану здания, расположенного по адресу: состоит из следующих помещений: коридор, кухня-гостиная, жилая комната, санузел, санузел, лоджия, терраса, прочие площади. Также имеется план этажа, из которого усматривается, что терраса примыкает только к квартире истца и выход на нее имеется только из квартиры истца.

На основании изложенного следует сделать вывод о том, что терраса не является и не может являться общим имуществом в многоквартирном жилом доме, а является вспомогательным помещением в квартире истца.

Положения ст. 12 Гражданского кодекса РФ предусматривают способы защиты гражданских прав.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Механизм защиты нарушенного права является двусторонним процессом. С одной стороны, необходима правовая активность физического или юридического лица, избирающего способ защиты права, а с другой - активность правоприменителя для восстановления нарушенного права.

В силу ч. 1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

На основании изложенного, суд считает, что подписание дополнительного акта на передачу вспомогательного помещения площадью 17,57 кв.м. не восстановит права истца, поскольку право собственности на объект который подлежит государственной регистрации уже зарегистрировано, регистрация вспомогательного помещения законом не предусмотрена. При этом суд обращает внимание на то, что истец пользуется указанной террасой которая ему была фактически передана. Тот факт, что отсутствует акт приема-передачи именно на террасу площадью 17,57 кв.м, не говорит о том, что истец не может фактически пользоваться указанным помещением вспомогательного назначения право на которое он имеет по договору долевого участия.

Кроме того, суд считает, что заявленные исковые требования направлены лишь на фактическое взыскание с ответчика неустойки, которая уже была предметом рассмотрения в рамках гражданского дела № по иску ФИО2 к ООО «Партнер» о взыскании неустойки в связи с нарушением договора участия в долевом строительстве в части не передачи всего объекта в срок ( 59,67 кв.м.), однако истец отказался от иска и производство по указанному делу было прекращено.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика подписать акт приема-передачи объектов долевого строительства (передаточный акт) от 11 февраля 2022 года на оставшуюся часть 17,57 кв.м от фактической площади 59,67 кв.м , расположенной по адресу:

Поскольку требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа являются производными от основного требования об обязании подписать акт приема-передачи, то указанные требования также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 56, 194 - 198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Партнер» о понуждении к подписанию акта приема-передачи объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Е.В. Клочкова

Решение в окончательной форме изготовлено 12.09.2022.