Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 19 декабря 2013 года дело по иску ФИО8 к Администрации Омского муниципального района Омской области об обязании согласовать уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО9 обратилась в суд с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области об обязании согласовать уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> д.<адрес> <адрес>, №

В судебном заседании ФИО10. исковые требования поддержала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Администрацией ОМР был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> д.Ракитинка, <адрес>, стр.поз.8. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года. Земельный участок она использовала по назначению, на земельном участке начала возводить фундамент, но в связи с отсутствием финансовой возможности, строительство дома не начала. ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Администрацию ОМР <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, и разрешении на передачу прав и обязанностей по договору аренды в пользу ФИО11. ДД.ММ.ГГГГ получила отказ от Администрации ОМР <адрес>, в котором было указано, что срок договора аренды составляет три года, поэтому она не вправе передавать свои права и обязанности по договору. Считает, что Администрацией заявление по существу не рассмотрено, что противоречит действующему законодательству. Считает, что вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, заключив договор уступки права аренды, получив согласие Администрации Омского муниципального района <адрес>. Просила обязать Администрацию ОМР <адрес> дать письменное согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ года.

Представитель ответчика Администрации ОМР Омской области ФИО12 действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что требования, изложенные в заявлении, не основаны на нормах действующего законодательства и удовлетворению не подлежат. В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. В соответствии со ст. 15 ФЗ от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» указанные полномочия не отнесены к вопросам местного значения муниципальных районов. В соответствии со ст. 19 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным указанным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления. В соответствии со ст. 36 Устава Омского муниципального района полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления муниципального района федеральными законами обладает Администрация муниципального района. В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» полномочиями по правовому регулированию прав, обязанностей и ответственности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления при осуществлении отдельных государственных полномочий, которыми органы местного самоуправления наделены федеральными законами, наделены исключительно федеральные органы государственной власти. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Таким образом, положения п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ расширяют перечень прав арендаторов по долгосрочным договорам аренды земельных участков (заключенным на срок более чем пять лет), т.е. права и обязанности могут быть переданы по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в случае, если такой земельный участок передан в аренду на срок, превышающий пять лет. Указанные нормы следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим правилам, установленным ст. 615 ГК РФ и п. 4 - 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Положения п. 9 ст. 22 Кодекса действуют только в тех случаях, когда предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Арендатор земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу исключительно в случае, если срок такого договора составляет более пяти лет. Так как срок аренды земельного участка с кадастровым номером № составляет три года, т.е. менее пяти лет, у ФИО14. отсутствуют правовые основания для обращения в Администрацию с заявлением о выдаче согласия на передачу прав по договору аренды третьему лицу, у Администрации отсутствуют основания для разрешения вопроса о даче/отказе в даче согласия на уступку прав по договору аренды по существу, о чем ФИО13. и была уведомлена письмом. Ссылка в заявлении на Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» несостоятельна, поскольку к данной правовой ситуации постановление не имеет никакого отношения. Кроме того, у Администрации отсутствует право «диспозитивно устанавливать возможность совершения действий в отношении граждан, т.е. действовать по формуле «вправе» (по собственному усмотрению)», и именно по причине отсутствия такой возможности федеральный законодатель четко сформулировал норму в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса в соответствии с которой Администрация лишена возможности высказывать свое субъективное мнение: согласна/не согласна на уступку прав по договору аренды. Также существенным обстоятельством, подтверждающим данную позицию законодателя является тот факт, что в законодательстве РФ отсутствуют критерии (условия), которыми публичный орган должен был бы руководствоваться при разрешении вопроса о даче согласия на уступку прав по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена/отказе в даче такого согласия.

Выслушав истца, представителя ответчика, изучив представленные документы, суд считает, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом <адрес> в лице Главы Омского муниципального района ФИО15 и ФИО16 был заключен договор аренды №№ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес> <адрес>, сроком на три года.

В соответствии с пунктом 9.1 Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области. Договор аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы Омской области ДД.ММ.ГГГГ года.

Пунктом 4.6 Договора аренды установлено право арендатора передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора с письменного согласия арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 обратилась к Главе Администрации ОМР ФИО18 с заявлением о продлении права аренды земельного участка по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ и разрешением передать права по указанному договору в пользу ФИО19.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ОМР Омской области было отказано в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, при этом администрация ОМР мотивирует отказ отсутствием у нее правовых оснований для согласования, либо отказа, т.к. срок договора аренды земельного участка составляет три года. Также было сообщено, что у Администрации отсутствуют правовые основания для заключения соглашения о продлении договора аренды, учитывая положения п.3 ст.22 Земельного кодекса РФ, пункта 3.1 Договора аренды, в соответствии с которыми у ФИО20 есть преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия договора аренды, то есть после 29.12.2013 года.

Исследовав представленные доказательства, а так же учитывая позицию представителя ответчика, озвученную в судебном заседании, суд приходит к выводу, что заявление ФИО21 по существу рассмотрено, отказ Администрации ОМР основан на том, что в случае заключения договора аренды земельного участка на срок менее пяти лет, уступка прав по договору невозможна, вне зависимости от того, имеется ли согласие арендодателя или нет.

Суд считает доводы представителя ответчика несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Статья 607 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ.

Так п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пункту 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из анализа указанных норм права в совокупности следует, что при аренде государственных и муниципальных участков на срок менее пяти лет согласие арендодателя-собственника на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу обязательно.

Исходя из содержания п. 4.6 Договора аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора с письменного согласия арендодателя.

Таким образом, изначально при заключении договора воля собственника земельного участка была направлена на включение в договор аренды условия о необходимости обязательного согласования с ним передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам.

Согласно материалам дела, договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ между Омским муниципальным районом Омской области и ФИО22. заключался на три года, в Управлении Росреестра по Омской области договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года, значит срок договора аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, на момент обращения ФИО23 в Администрацию ОМР Омской области договор аренды действовал. Следовательно, арендатор не вправе был передавать свои права по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Администрация ОМР Омской области была проинформирована о намерении ФИО25 передать права по договору аренды в пользу ФИО24

Между тем, статья 615 Гражданского кодекса РФ не определяет в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на заключение договора перенайма или субаренды недвижимого имущества.

Договором аренды земельного участка предусмотрено получение согласия арендодателя в письменной форме.

Если первоначальный договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Отказ в согласовании перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьему лицу, по мотиву невозможности переуступки прав в связи с заключением договора на срок менее 5 лет, не основан на действующем законодательстве, нарушает права арендатора на свободное пользование земельным участком.

Истцом заявлены исковые требования, причем просительная часть искового заявления содержит требования об обязании дать согласие на переуступку прав по конкретному договору.

Согласно правовой позиции изложенной в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" (с изменениями и дополнениями) при удовлетворении заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, суд, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту не вправе выходить за пределы рассмотренных требований. Так, установив, что письменное обращение, поступившее должностному лицу, не рассмотрено в течение предусмотренного частью 1 статьи 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" срока, суду следует признать бездействие этого должностного лица незаконным и обязать его рассмотреть обращение заявителя в установленный судом срок, не предрешая существа решения, которое должно быть принято.

Как уже ране отмечалось, ФИО26 обратилась в суд с исковым заявлением, следовательно при рассмотрении заявления по существу, суд должен проверить основания отказа и установить фактические обстоятельства возникших между сторонами по делу правоотношения.

Истец в судебном заседании пояснила, что земельный участок был предоставлен ей в аренду на общих основаниях, т.е. без применения мер социальной поддержки, либо имелись иные основания, при которых этот земельный участок мог бы быть предоставлен только Жуковой В.П. исходя из особенностей ее личности.

Ответчиком доказательств, опровергающих позицию истца не представлено.

Учитывая, что суд пришел к выводу, о том, арендодатель земельного участка не вправе отказать в согласовании перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка к третьему лицу со ссылкой на п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, иными словами у арендодателя имеется обязанность согласовывать переуступку прав по договору аренды земельного участка, а так же, что ответчиком не представлено доказательств невозможности переуступки прав по договору аренды, суд приходит к выводу, что исковые требования Жуковой В.П. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233 - 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО27 к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании бездействия незаконным, обязании перезаключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области выдать ФИО28 письменное согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено «24» декабря 2013 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда от 12 марта 2014 года определила:

«решение Омского районного суда Омской области от 19 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований ФИО29 об обязании Администрации Омского муниципального района Омской области дать письменное согласие на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ года отказать.»