Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым ответчику в аренду передан земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тюменской области ДД.ММ.ГГГГ за №. В связи с тем, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка ответчик продолжает пользоваться земельным участком и со стороны истца не поступало в адрес ответчика возражения, договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Разделом 4 договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы составляет <данные изъяты> рублей в год с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной службы государственной статистики но Тюменской области, кроме того, данным разделом предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за первый год единовременным платежом в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение <данные изъяты> дней с момента подписания договора аренды. По условиям договора аренды земельного участка, в последующие годы арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в следующие сроки: до ДД.ММ.ГГГГ - за 1 квартал, до ДД.ММ.ГГГГ - за 2 квартал, до ДД.ММ.ГГГГ - за 3 квартал, до ДД.ММ.ГГГГ за 4 квартал. Фактически внесение ответчиком арендной платы за пользование земельным участком в порядке, в сроки и в размере, установленные договором аренды земельного участка, не производилось, что является существенным нарушением условий договора. От ответчика в соответствии с условиями договора поступила на соответствующий расчетный счет денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей (задаток) и <данные изъяты> рублей (годовая арендная плата за минусом задатка). В дальнейшем, на соответствующий расчетный счет денежные средства от ответчика за аренду земельного участка не поступали. Разделом 5 договора аренды земельного участка предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пеню) в размере <данные изъяты>% неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки. Сумма задолженности ответчика по договору аренды земельного участка составила <данные изъяты> рублей, из них: задолженность по арендной плате за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубль, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей. Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, которая на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей основного долга и пени в сумме <данные изъяты> рубль. Однако, после получения указанного уведомления от ответчика платеж за аренду земельного участка не поступил. На основании этого истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, из них задолженность по арендной плате за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рубль и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании представитель истца ФИО2 ФИО5 действующая на основании доверенности (л.д.98), увеличила исковые требования, просит суд взыскать с ФИО1 ФИО6 задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, из них сумма основного долга в размере <данные изъяты> рублей за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании представитель истца ФИО2 ФИО7 действующая на основании доверенности, уменьшила размер исковых требования, просит суд взыскать с ФИО1 ФИО8 задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, из них сумма основного долга в размере <данные изъяты> рублей за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца ФИО2 ФИО9 действующая на основании доверенности (л.д.98), в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, суду пояснила, что ответчик на арендованном земельном участке построил блокированный двухсемейный дом, который многоквартирным домом не является. Поскольку договор аренды не расторгнут, ответчик обязан платить арендную плату до того периода, пока он не продал жилые помещения. Возражает против применения ст.333 ГК РФ и снижении неустойки, поскольку ответчик только в ДД.ММ.ГГГГ году внес арендную плату по договору, более платежи не осуществлял.

Ответчик ФИО1 ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, по основаниям, изложенным в отзыве (т.1 л.д.110). Суду пояснил, что построенный им на арендованном земельном участке жилой дом является многоквартирным, состоящим из двух квартир. ДД.ММ.ГГГГ на квартиры было зарегистрировано право собственности, в связи с чем считает, что в силу закона (ч.2,5 ст.16 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), на спорный земельный участок у него возникло право собственности и договор аренды прекратил свое действие. Считает, что после ДД.ММ.ГГГГ не обязан платить арендную плату по договору. Также просит применить ст.333 ГК РФ и снизить неустойку, считая ее завышенной. Также считает, что Департамент имущественных отношений Тюменской области не наделен правом на обращение в суд с указанным иском, поскольку договор аренды был заключен с Администрацией Тюменского муниципального района.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к убеждению, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Тюменского муниципального района (Арендодатель) и ФИО1 ФИО11 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № для строительства многоквартирного жилого дома (л.д.8-12).

Согласно п. 7.2. договора аренды, настоящий договор действует в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4 договора аренды, размер арендной платы составляет <данные изъяты> рублей в год с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Тюменской области. Арендная плата вносится арендатором за первый год единовременным платежом в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в течение <данные изъяты> дней с момента подписания договора аренды. В последующие годы пропорционально ежеквартально в сроки до: ДД.ММ.ГГГГ – за 1 квартал, ДД.ММ.ГГГГ – за 2 квартал, ДД.ММ.ГГГГ – за 3 квартал, ДД.ММ.ГГГГ – за 4 квартал.

Пунктом 5.2. договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере <данные изъяты>% неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тюменского муниципального района вынесено распоряжение №, которым утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которого земельный участок располагается в зоне <данные изъяты> – зоне существующей застройки индивидуальными жилыми домами, с основными видами разрешенного использования – одноквартирные жилые дома не выше <данные изъяты> этажей, коттеджи, блокированные двухсемейные и многосемейные дома с приквартирными участками (л.д.125-132).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тюменского муниципального района ФИО1 ФИО12 было выдано разрешение на строительство № объекта капитального строительства – блокированного двухсемейного жилого дома с поквартирным участком в <адрес> (л.д.135).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Тюменского муниципального района ФИО1 ФИО13 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которого в эксплуатацию введен блокированный двухсемейный жилой дом с приквартирным участком по адресу: <адрес> (л.д.136).

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № как блокированный двухсемейный жилой дом с приквартирным участком в <адрес>, что подтверждается кадастровой выпиской (л.д.139).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО1 ФИО14 было зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.150).

Жилой дом кадастровым номером № разделен на два жилых помещения площадью <данные изъяты> кв.м каждый, каждому помещению присвоен кадастровый номер и адрес: <адрес> и д.№, что подтверждается кадастровыми паспортами помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142-149). При этом, в кадастровых паспортах не указан вид жилого помещения – квартира.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 ФИО15 зарегистрировано право собственности на указанные жилые помещения, что подтверждается копиями свидетельств о регистрации права (л.д.151-152).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО16 продал вышеуказанные помещения, что подтверждается копиями договоров купли-продажи (л.д.214-219).

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом имущественных отношений Тюменской области было вынесено решение № Об отказе ФИО1 ФИО17 в выборе вида разрешенного использования земельного участка в <адрес>, мотивированное тем, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке не соответствует представленным правоустанавливающим документам (л.д.137-138).

В связи с неуплатой арендной платы и неустойки Департаментом имущественных отношений Тюменской области в адрес ФИО1 ФИО18 было направлено уведомление о задолженности по арендной плате от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13). Задолженность не погашена.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО19 о признании объекта капитального строительства по адресу: <адрес> многоквартирным домом, состоящим из двух квартир, признании возникшим права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за собственниками жилого дома отказано, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Решением суда установлено, что ФИО1 ФИО20 построен жилой дом блокированной застройки, который не является многоквартирным домом.

В соответствии с ч.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что ответчиком был построен жилой дом блокированной застройки, который не является многоквартирным домом, что подтверждается кадастровыми паспортами помещений, доводы ответчика о прекращении договора аренды и возникновении у него права собственности на спорный земельный участок, являются не обоснованными.

Поскольку после истечения срока действия договора аренды земельного участка, ответчик продолжал им пользоваться, со стороны истца возражений не поступало, договор аренды в силу ст.610, 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Таким образом, ответчик обязан оплатить арендную плату за период нахождения земельного участка у него в аренде, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку право собственности на жилые помещения, расположенные на указанном земельном участке, прекращено в связи с продажей ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика о том, что Департамент имущественных отношений Тюменской области является ненадлежащим истцом и не имеет права взыскивать с него арендную плату, поскольку договор был заключен с Администрацией Тюменского муниципального района, суд считает не обоснованными, поскольку в соответствии с Законом Тюменской области от 26.12.2014 года №125 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области», к полномочиям Департамента имущественных отношений отнесены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Следовательно, в силу закона Департамент имущественных отношений Тюменской области стал арендодателем спорного земельного участка и вправе требовать внесения арендной платы по договору аренды.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере <данные изъяты> рублей за период пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая период просрочки, не внесении ответчиком арендной платы в течение <данные изъяты> лет, суд считает, что оснований для применения ст.333 ГК РФ не имеется, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ответчика подлежат взысканию пени (неустойка) в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.309, 310, 330, 614 ГК РФ, ст.ст.12, 35,194-199, 56,61 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 17-12/380 от 22.07.2013 года в сумме 1 961 568,46 рублей, пени в сумме 675818,11 рублей, всего взыскать: 2637386 рублей 57 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд через Тюменский районный суд в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения, с которым стороны вправе ознакомиться 08.08.2018 года.

Федеральный судья (подпись) Хромова С.А.

Мотивированное решение изготовлено судом 08.08.2018 года.

Подлинник решения хранится в гражданском деле № 2-90/2018 в Тюменском районном суде Тюменской области.

Решение вступило в законную силу «____»_________2018 года

Копия верна.

Судья Хромова С.А.