Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в ... гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ПКФ «Термодом» о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства и оформлении двухстороннего акта приема-передачи квартиры,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском указав, что ... между ООО ПКФ «Термодом» и им (истцом) был заключен договор ... участия в долевом строительстве, согласно п.1.1 которого застройщик обязуется построить квартиру в соответствии с проектной документацией и передать объект участнику. В ... в квартире была обнаружена обратная тяга в вентиляционном канале в туалете и ванной комнате. В ... для осмотра неисправной вентиляции в квартире и принятии решения он (истец) настоял на вызове специалистов ответчика, которые дважды в ... и в ... проверяли естественную вентиляцию в туалете и ванной комнате и сделали устное заключение: «вентиляция неисправна». С ... началась бумажная переписка, в ответах ответчика ни одного предложения по устранению неисправностей естественной вентиляции квартиры ... не было. ... он (истец) пригласил специалистов по вентиляционным системам, которые составили акт экспертизы вентиляции квартиры ... с выводом: о несоответствие работ, проведенных в ходе капитального строительства объекта недвижимости в натуре, условиям договора, требованиям СНиП, проектно-сметной документации; нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства. Указанные в акте экспертизы рекомендации сотрудники ответчика выполнили частично: установили приточный клапан над прибором отопления и обратные клапана в вентиляционных каналах-спутниках, но естественная вентиляция в квартире так и не заработала. В ... он (истец) предложил зам.ген.директора ПКФ «Термодом» ФИО оформить и выдать ему (истцу) двухсторонний акт приема-передачи на квартиру для дальнейшего оформления права собственности и ремонта вентиляции своими силами на средства ответчика, на что получил согласие, но при условии подписания акта устранения недостатков в квартире .... Акт устранения недостатков он (истец) подписал ..., а двухсторонний акт приема-передачи на квартиру от ответчика до настоящего времени не получил, но ... он (истец) получил письмо за подписью ФИО о том, что ... ООО ПКФ «Термодом» был составлен односторонний акт передачи недвижимого имущества и до составления указанного акта им (истцом никаких обращений и претензий в адрес ООО ПКФ «Термодом» не направлялось. На дальнейшие заявления и обращения от ... и ... к руководству ПКФ «Термодом» об оформлении двухстороннего акта приема-передачи квартиры ... он (истец) получал ... и ... один и тот же ответ о необходимости явки для получения одностороннего акта передачи недвижимого имущества и ни слова о несоответствии квартиры ... проектно-сметной и исполнительно-технической документации, а также о мероприятиях по исправлению нарушений технологии выполнения работ по вентиляции в процессе строительства дома ... В ходе выездной проверки представителями Управления ... в присутствии сотрудников ответчика было установлено наличие обратной тяги системы вентиляции в ванной комнате квартиры .... Последние требования от ..., ..., ... об устранении недостатков объекта долевого строительства ответчик оставил без ответа. В настоящее время квартира ... дома ... по ... непригодна для проживания из-за отсутствия естественной воздушной тяги в вентиляционном канале-спутнике в санитарном узле при полном открытии приточного вентиляционного клапана в стене комнаты над прибором отопления и наличия обратной тяги системы вентиляции в ванной комнате. Еще до ввода дома в эксплуатацию и по настоящее время в квартире имелись и имеются существенные недостатки, которые не позволяют использовать ее по назначению, в связи с чем, он (истец) не мог принять квартиру по акту приема-передачи в установленные законом сроки и у него не возникла обязанность по подписанию передаточного акта и принятию объекта долевого строительства. Соответственно, ответчик не вправе был составлять акт приема-передачи квартиры в одностороннем порядке. Просил обязать ответчика в срок 14 дней со дня вынесения решения суда безвозмездно устранить нарушения системы вентиляции в кухне и ванной комнате квартиры ... дома ... по ... в ...; обязать ответчика оформить двухсторонний акт приема-передачи указанной квартиры в срок 30 дней со дня вынесения решения суда.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что факт неисправной вентиляции в квартире ... дома ... по ... в ... и нарушений застройщиком ООО ПКФ «Термодом» проектно-сметной документации при строительстве дома ... по ... подтвержден двумя техническими экспертизами. Событие неисправной вентиляции в кв. ... и нарушений застройщиком ООО ПКФ «Термодом» проектно-сметной документации при строительстве дома ... по ... возникло до сдачи дома в эксплуатацию. Акт устранения недостатков от ... он подписал для того, чтобы получить акт приема-передачи квартиры и свидетельство на праве собственности и самому устранить недостатки в работе вентиляции, поскольку ООО ПКФ «Термодом» не хотело заниматься вентиляцией в спорной квартире. Сообщение о завершении строительства дома ...... по ... было отправлено менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства (...), без предупреждения его о необходимости принятия квартиры и о последствиях его бездействия. Сообщение было оправлено ... простым письмом с объявленной ценностью без разряда на несуществующий адрес его проживания. При подписании договоров долевого участия ... от ... и ... от ...г. им был указан почтовый адрес проживания .... Односторонний акт от ... был составлен ООО ПКФ «Термодом» и оправлен на несуществующий адрес его проживания безосновательно. В квартире ... дома ... по ... в ... он не проживал и не проживает.

Представитель ответчика ООО ПКФ «Термодом» ФИО2, действующая на основании доверенности ... от ..., в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

В судебных заседаниях от ... и ... представитель ответчика ООО ПКФ «Термодом» ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что в заключение экспертов отражена незаконная перепланировка квартиры, а именно: помещение кухни и жилой комнаты объединены в единое пространство; помещение кладовой увеличено и используется в качестве спальни; помещение туалета разделено на две части путем возведения между ними перегородки; часть помещения туалета объединено с ванной комнатой путем демонтажа ненесущей перегородки, другая часть используется в качестве подсобного помещения. В результате перепланировки изменена площадь туалет, что могло повлиять на работу вентиляционного канала. В качестве возможных причин «опрокидывания» тяги в квартире истца указана: установка жильцами осевых вентиляторов в систему вентиляции в квартирах, расположенных как в этажах выше, так и ниже квартиры .... ООО ПКФ «Термодом» не может нести ответственность за деятельность жильцов дома. Одной из возможных причин «опрокидывания» тяги в экспертном заключении также указывается недостаток приточного воздуха в квартиру. Данная проблема решается микропроветриванием помещения, что делать необходимо в любом случае. В настоящее время в квартире ... по ... никто не проживает, и соответственно в нее не поступает воздух. Проблема решится, когда в квартире будут постоянно проживать и ее проветривать. Кроме того, истец уже давно осуществляет право собственности в отношении квартиры и произвел перепланировку. ООО ПКФ «Термодом» направляло истцу корреспонденцию по адресу регистрации: ....

Суд, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, представленные суду доказательства с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

Исходя из статей 1, части 1 и 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре долевого участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с дата.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Согласно части 5 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу части 6 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Согласно части 7 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Согласно ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В судебном заседании установлено, что ... между ООО ПКФ «Термодом» (застройщик) и ФИО1 (участник) был заключен договор ... участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить квартиру, состоящую из 1 комнаты, которая будет находиться на 4 этаже, строительный ... в ... жилом доме с подземным гаражом-стоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: ..., в соответствии с проектной документацией, и передать объект участнику, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ( пункт 1.1. договора).

Застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать участнику объект со следующими характеристиками: ...

Согласно пункту 3.2 вышеуказанного договора срок ввода объекта в эксплуатацию – ...

Гарантийный срок для объекта составляет 5 лет (пункт 4.1. договора).

В соответствии с пунктом 5 вышеуказанного договора застройщик в течение 10 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (утверждения акта Государственной приемочной комиссии о приемке строительством жилого дома) уведомляет участников почтовым уведомлением (пункт 5.1.). Застройщик обязан в течение месяца с получением информации, указанной в пункте 5.1. настоящего договора, принять объект у застройщика (пункт 5.2.). Участник обязан в течение месяца с получения информации, указанной в пункте 5.1. настоящего договора, принять объект у застройщика. В случае просрочки принятия объекта в указанный срок на участника ложится бремя расходов по содержанию и эксплуатации объекта. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – .... Передача объекта возможна раньше срока указанного в договоре (пункт 5.3. договора). Застройщик вправе исполнить свои обязанности по передаче объекта досрочно. В этом случае участник обязан приступить к принятию объекта в течение семи дней с момента получения информации (пункт 5.4.). ... между ООО ПКФ «Термодом» (застройщик) и ФИО1 (участник) было заключено дополнительное соглашение к договору ... участия в долевом строительстве от ..., согласно которому пункт 1.1. и 1.3. договора читать в следующей редакции: 1.1. застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить и ввести в эксплуатацию квартиру, состоящую из 1 комнаты, которая будет находиться на 4 этаже, строительный ... (ранее ...) в ... доме с подземным гаражом-стоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: ..., в соответствии с проектной документацией, и передать объект участнику, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии решения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Пункт 3.2. договора читать в следующей редакции: 3.2. срок ввода объекта в эксплуатацию – ...

Пункт 5.3. договора читать в следующей редакции: 5.3. участник обязан в течение месяца с получением информации, указанной в пункте 5.1. договора, принять объект у застройщика. В случае просрочки принятия объекта в указанный срок на участника ложится бремя расходов по содержанию и эксплуатации объекта. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – ... Передача объекта возможна раньше срока указанного в договоре.

... ООО ПКФ «Термодом» по адресу регистрации ФИО1: ... направило письмо за ..., в котором указало, что извещает участника о вводе в эксплуатацию ... дома с подземным гаражом-стоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: ..., что также подтверждается описью вложения от ....

Согласно сведениям с сайта почты России вышеуказанное письмо было вручено адресату ....

... ООО ПКФ «Термодом» был составлен односторонний акт ... передачи недвижимого имущества: однокомнатной квартиры ... (ранее ...) по адресу: ... ФИО1

... ФИО1 обратился к генеральному директору ООО УК ... с заявлением о принятии мер по устранению «обратной вентиляции» в туалете и ванной комнате квартиры.

... ООО УК ... был составлен акт обследования технического состояния вентиляционных каналов-спутников в квартире ... дома ......, в котором указано, что на момент проверки вентиляционного канала-спутника в санитарном узле и кладовке квартиры ... воздушная тяга в вентиляционном отверстие отсутствовала, но имела место обратная воздушная тяга из отверстия канала-спутника санитарного узла и кладовки в сторону вентиляционного отверстия канала-спутника кухни.

Как следует из материалов дела и объяснений истца для подтверждения факта отсутствия тяги в вентиляционном канале в туалете и ванной комнаты спорной квартиры, ФИО1 обратился к ООО ... для проведения строительной экспертизы системы вентиляции квартиры ... по адресу: ...

Согласно выводам акта экспертизы системы вентиляции квартиры ООО ...... от ... в результате проведенной экспертизы системы вентиляции квартиры, расположенной по адресу: ..., зафиксировано наличие «обратной тяги» в воздуховодах с проникновением воздушных потоков бытовых отходов из общедомовой системы вентиляции в обследуемую квартиру. Причинами возникновения эффекта «обратной тяги» в вытяжных каналах системы вентиляции квартиры являются: несоответствие работ, проведенных в ходе капитального строительства объекта недвижимости в натуре, условиям договора, требованиям СНиП, проектно-сметной документации; нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства. Для устранения нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства системы вентиляции в виде «обратной тяги» рекомендуется: установить приточный вентиляционный клапан в стене комнаты над прибором отопления; установить осевые инжектирующие вентиляторы на входные отверстия вентиляционных каналов-спутников в санитарном узле и кладовке; заложить второе входное отверстие вентиляционного канала-спутника в санитарном узле; уменьшить в два раза входное отверстие вентиляционного канала-спутника на кухне.

... ФИО1 направил в адрес ООО ПКФ «Термодом» письмо с просьбой устранить недостатки и наладить нормальную работу вентиляционных каналов-спутников в санитарном узле, кладовке и кухни квартиры ... и оплатить расходы, связанные с приездом специалистов.

... за ... ООО ПКФ «Термодом» сообщило ФИО1, что при совместной проверке с собственником квартиры принято решение установить в стене над прибором отопления клапан приточно-вытяжной, на вытяжные каналы в кухне и санузле установить электрические вентиляторы с обратными клапанами.

... главным инженером ОКС ФИО инженером ООО ...ФИО ФИО1 был составлен акт устранения недостатков в квартире ... дома ..., согласно которому сотрудниками ООО ПКФ «Термодом» для наладки нормальной работы вентиляционных каналов-спутников в с/у, кладовке и кухне квартиры ... были произведены работы по установке приточного клапана и 2-х вентиляторов с обратными клапанами. В результате проведенных работ система вентиляции функционирует нормально, квартира пригодна для проживания. Участник долевого строительства ФИО1 претензий по вентиляции квартиры ... к ООО ПКФ «Термодом» не имеет.

... ФИО1 обратился к генеральному директору ООО ПКФ «Термодом» с заявлением по оформлению и выдаче ему акта приема-передачи на спорную квартиру.

Письмом за ... от ... ООО ПКФ «Термодом» сообщило ФИО1, что ... ООО ПКФ «Термодом» был составлен односторонний акт передачи недвижимого имущества, поскольку ФИО1 не явился для принятия объекта долевого строительства в указанный срок. До составления акта со стороны ФИО1 обращений и претензий в адрес ООО ПКФ «Термодом» не направлялось.

Затем истец ФИО1 неоднократно обращался в ... к ООО ПКФ «Термодом» с заявлениями об оформлении и выдачи ему акта приема-передачи на квартиру, а также об устранении нарушений, связанных с отсутствием естественной вентиляции в туалете и ванной комнате квартиры ... дома ... по ......, что подтверждается письмами от ..., от ..., от ..., от ....

... ООО УК «Звезда плюс» повторно составило акт обследования технического состояния вентиляционных каналов-спутников, указав, что на момент проверки вентиляционного канала-спутника в санитарном узле и кладовке квартиры ... при полном открытии приточного вентиляционного клапана в стене комнаты над прибором отопления, естественная воздушная тяга в вентиляционных отверстиях отсутствовала.

Истец ФИО1 также обращался с заявлением в Госжилстройтехинспекцию ..., которой была проведена проверка с выездом на место и было установлено, что в ванной комнате квартиры ... многоквартирного дома ... по ... в ... наблюдается обратная тяга системы вентиляции; договор на проверку системы вентиляции многоквартирного дома ... по ... в ... со специализированной организацией ООО ... не заключен; акт проверки системы вентиляции квартиры со специализированной организацией в ООО ... отсутствует. Данные обстоятельства подтверждаются актом проверки Госжилстройтехинспекции ...... от ... и письмом Госжилстройтехинспекции ...... от ....

В судебном заседании для установления факта наличия нарушений в работе системы вентиляции в квартире ... дома ... а также установления причин недостатков работы системы вентиляции и способов их устранения по ходатайству представителя ответчика судом была назначена судебная строительно –техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Пензенская лаборатория судебных экспертиз».

Согласно выводам заключения эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ... от ... в системе вентиляции квартиры ... дома ... имеются недостатки (нарушения) в работе системы вентиляции, а именно: вентканал в ванной комнате (на момент осмотра совмещенном санузле) при закрытых окнах и входной двери не работает по своему прямому назначению, т.е. на вытяжку (не происходит удаление воздуха из помещения непосредственно наружу) и в нем происходит изменение направления движения воздуха («опрокидывание» тяги), что не соответствует требованиям СП 54.13330.2011 п.9.7 (6); исполнение вытяжного канала в помещении кухни не соответствует проектному решению, а именно отсутствует горизонтальный участок, т.е. данный вытяжной канал имеет прямой выход в сборный вентканал, выходящий непосредственно на крышу дома. На момент осмотра кухонный вентканал работал, по своему прямому назначению, т.е. на вытяжку независимо от недостатков конструктивного исполнения. Причинами недостатков системы вентиляции в квартире ... дома ... могут быть: нарушение геометрии воздуховода вытяжного канала из ванной и туалета; установка осевых вентиляторов в систему вентиляции в квартирах, расположенных как в этажах выше, так и ниже квартиры ...; перетекание воздуха из одного помещения в другое, вследствие разной производительности вентканалов в санузле и кухне; недостаток приточного воздуха в квартиру (нарушение инфильтрации). Для увеличения объема приточного воздуха в квартиру ... и улучшения работы системы вентиляции необходимо провести дополнительные мероприятия: установить оконные блоки, позволяющие регулировать инфильтрацию – поступление приточного воздуха в помещение; заменить установленный ранее в квартире приточный клапан над отопительным прибором на более производительный; в вентиляционных каналах установить жалюзийные решетки, предварительно демонтировав осевые вытяжные вентиляторы, в тех квартирах, где возможно они установлены жильцами; на оголовки вытяжных шахт установить дефлекторы, что будет способствовать усилению вытяжки воздуха из помещений; в случае не обеспечения требуемого воздухообмена возможно использование механической системы вентиляции. Для этого на шахту может быть установлен тихоходный крышный вентилятор.

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО и ФИО заключение эксперта поддержали, пояснив, что изучением представленной на исследование проектной документации на строительство жилого дома ... по ... в ... установлено, что вентиляция квартиры ... запроектирована вытяжная с естественным побуждением. В квартире ... дома ... по ... в ... произведена перепланировка внутренних помещений путем демонтажа ненесущих перегородок и возведения новых, но перепланировка незначительно повлияла на работу системы вентиляции. Недостатком вентиляции на кухне является отсутствие горизонтального участка по сравнению с проектным решением, но несмотря на это, вентиляция на кухне работает по прямому назначению. Участок в вентиляционной шахте в туалете не смогли проверить в виду отсутствия оборудования. Вентканал в ванной комнате при закрытых окнах и входной двери не работал по своему прямому назначению, происходит «опрокидывание» тяги, присутствует проблема «обратной тяги». В качестве дополнительных мероприятий, которые позволят увеличить объем приточного воздуха в квартиру ... дома ... и улучшить работу системы вентиляции, достаточно будет установить оконные блоки, позволяющие регулировать инфильтрацию и приточный клапан заменить на более производительный.

У суда отсутствуют основания ставить под сомнение выводы заключения, поскольку заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Заключение экспертов составлено ими в пределах своей компетенции, эксперты имеют соответствующие образование и квалификацию, стаж экспертной работы.

Судом установлено, что первоначально нарушения в работе системы вентиляции в квартире ... дома ... были выявлены истцом и ООО ... в .... В ... истцом ФИО1 была проведена независимая экспертиза, были установлены причины возникновения эффекта «обратной» тяги в вытяжных каналах системы вентиляции квартиры и способы их устранения.

... ООО ПКФ «Термодом», на основании выводов независимой экспертизы ООО ... устранило нарушения в работе вентиляционных каналов в санузле и кухне квартиры ... дома ..., что подтверждается актом устранения недостатков.

Согласно указанному акту истец ФИО1 претензий по вентиляции квартиры ... к ООО ПКФ «Термодом» не имел.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 указал на нарушения в работе системы вентиляции на кухне и ванной комнате спорной квартиры.

На основании представленных сторонами доказательств, суд считает, что недостатки в работе вентиляции в квартире истца возникли повторно, после того, как были осуществлены мероприятия по их устранению ..., в период гарантийного срока.

На основании заключения эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ... от ... и показаний экспертов ФИО и ФИО суд приходит к выводу, что в системе вентиляции квартиры ... дома ... в ... имеются недостатки (нарушения) в работе системы вентиляции, а именно в ванной комнате (совмещенном санузле). Нарушений в работе системы вентиляции на кухне спорной квартиры не установлено.

С учетом пояснений экспертов, суд считает, что для увеличения объема приточного воздуха в квартиру ... дома ... в ... и улучшения работы системы вентиляции, необходимо выполнить мероприятия по установке оконных блоков, позволяющих регулировать инфильтрацию и по замене приточного клапана над отопительным прибором на более производительный.

Поскольку указанные выше недостатки возникли в период гарантийного срока, то именно ООО ПКФ «Термодом» несет обязанности по устранению недостатков в работе системы вентиляции в квартире истца.

Достаточных и бесспорных доказательств, освобождающих ответчика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, ответчиком не представлено.

Доводы представителя ответчика, что недостатки в работе вентиляции в санузле возникли в связи с перепланировкой квартиры, выполненной истцом, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку эксперты АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» в судебном заседании показали, что перепланировки не оказала значительного влияния на работу вентканалов.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом требований разумности, объемом необходимых для устранения недостатков работ, суд считает, что 45 рабочих дней будет являться достаточным сроком для выполнения работ по установке оконных блоков и замене приточного клапана над отопительным прибором на более производительный.

Разрешая исковые требования истца об обязании ответчика оформить двухсторонний акт приема-передачи квартиры, суд приходит к следующему.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору ... участия в долевом строительстве от ... от ... срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – .... Передача объекта возможна раньше срока указанного в договоре (пункт 5.3 договора).

Разрешение на ввод жилого дома ... по ... в ... в эксплуатацию ... датировано ....

... ООО ПКФ «Термодом» по адресу регистрации ФИО1: ... направило письмо за ..., в котором указало, что извещает участника о вводе в эксплуатацию ... дома с подземным гаражом-стоянкой, расположенном на земельном участке по адресу: ......, что также подтверждается описью вложения от ....

Согласно сведениям с сайта почты России вышеуказанное письмо было вручено адресату ....

В судебном заседании установлено и не отрицается истцом, что до ... истец к ООО ПКФ «Термодом» с заявлением о недостатках квартиры ... дома ... не обращался.

При этом в судебном заседании установлено, что на ... ФИО1 осуществил перепланировку в спорной квартире, сделал ремонт, что подтверждается показаниями самого истца.

Кроме того, истец в судебном заседании показывал, что ... от заместителя генерального директора ООО ПКФ «Термодом» ФИО он узнал, что дом введен в эксплуатацию, забирал ключи от квартиры у прораба, производил уборку в квартире.

Данные обстоятельства подтверждаются также письмом ФИО1 генеральному директору ООО ПКФ «Термодом» ФИО от ....

Доводы истца о том, что извещение о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома было направлены ему на несуществующий адрес проживания, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку из описи вложения от ... следует, что извещение было направлено по адресу регистрации истца: ..., сам факт не проживания по указанному адресу не свидетельствует о незаконности действий ответчика.

Несостоятельными являются и доводы истца о том, что сообщение о завершении строительства дома ... по ... было отправлено ему менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта долевого строительства, поскольку в судебном заседании установлено, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства раньше сроков, установленных в дополнительном соглашении к договору, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию датировано ..., а значит, ответчик, в соответствии с ч.4 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» направил в адрес истца извещение ....

Несмотря на предусмотренную договором обязанность участника долевого строительства приступить к принятию объекта в течение семи дней с момента получения информации, ФИО1 не приступил к принятию объекта долевого строительства.

Отсутствие уведомления о вручении у ответчика и не предоставление его в материалы дела не может свидетельствовать о незаконности составления одностороннего акта передачи недвижимого имущества от ..., поскольку суд считает, что истец уклонился от принятия и подписания акта передачи квартиры, при этом о недостатках в спорной квартире истец не заявлял до составления одностороннего акта, однако спорная квартира находилась и находится в его фактическом пользовании, о чем свидетельствуют его действия по проведению перепланировки и ремонта в квартире ... дома ...

Законом и условиями договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. При этом участник долевого строительства вправе принять квартиру по акту, а при наличии к тому оснований составить протокол разногласий. Наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять квартиру с указанием недостатков и зарегистрировать на нее в установленном законом порядке право собственности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств тому, что застройщик уклонился от подписания акта приема-передачи спорного объекта не представлено, тогда как установленное уклонение истца от подписания акта приема-передачи не может свидетельствовать о виновных действиях ответчика.

При таких обстоятельствах, ответчик обоснованно составил односторонний акт ... передачи недвижимого имущества от ....

С учетом изложенного, суд считает, что исковые требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО ПКФ «Термодом» о безвозмездном устранении недостатков, ухудшающих качество объекта долевого строительства и оформлении двухстороннего акта приема-передачи квартиры, удовлетворить частично.

Обязать ООО ПКФ «Термодом» безвозмездно устранить нарушения в работе системы вентиляции в ванной комнате (совмещенном санузле) квартиры ... дома ... путем: установления оконных блоков, в квартире, позволяющих регулировать инфильтрацию – поступление приточного воздуха в помещение и замены ранее установленного в квартире приточного клапана над отопительным прибором на более производительный.

Решение суда в части безвозмездного устранения нарушений в работе системы вентиляции в ванной комнате необходимо исполнить в течение 45 рабочих дней с момента вступления в законную силу.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд ... в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение принято 20 февраля 2017 года.

Судья: ...

...