Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к Администрации Ленинского муниципального района Московской области, администрации муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района Московской области о понуждении к заключению договора коммерческого найма,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском, в котором просит суд расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от 11.03.2013г., заключенный между ним и Администрацией муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес>; обязании Администрации Ленинского муниципального района <адрес> заключить с ним договор коммерческого найма равнозначного жилого помещения на таких же условиях, какие были определены в договоре коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ, и в дополнительном соглашении от 29.01.2015г.

В обосновании заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> был заключен договор коммерческого найма № жилого помещения общей площадью 47,4 кв.м, состоящего из 2х комнат по адресу: <адрес>, д/о Суханово, <адрес> на условиях, определенных в указанном договоре.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, которым были дополнены условия заключенного договора, а именно: установлен срок коммерческого найма жилого помещения на 5 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также установлено право ФИО4, как нанимателя, осуществить выкуп жилого помещения. Однако, при его обращении ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> с заявлением о выкупе занимаемого жилого помещения в соответствии с условиями договора, ему было отказано в связи с вновь открывшимися обстоятельствами, в качестве которого выступает решение Видновского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данного решения, суд обязал Администрацию муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района Московской заключить с ФИО1 договор коммерческого найма на жилое помещение по тому же адресу, т.е. <адрес>, д/о Суханово, <адрес>.

Истец считает, что Администрация муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> заведомо зная о том, что по спорному жилому помещению состоялось судебное решение, исключающее возможность истца продолжать пользоваться и владеть жилым помещением по указанному выше адресу, ввели его в заблуждение, заключили с ним дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору, установили дополнительные права нанимателя.

Администрацией Ленинского муниципального района МО истцу также было отказано в заключении договора коммерческого найма равнозначного жилого помещения.

Истец просит суд по изложенным в иске основаниям расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от 11.03.2013г., заключенный между ним и Администрацией муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес>; обязании Администрации Ленинского муниципального района <адрес> заключить с ним договор коммерческого найма равнозначного жилого помещения на таких же условиях, какие были определены в договоре коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ, и в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец и представитель истца в судебном заседании настаивали на удовлетворении требований в полном объёме. Пояснили суду, что истец с супругой ФИО5 зарегистрированы и до настоящего времени проживают в спорном жилом помещении и иного жилого помещения не имеют. Вселены в данное жилое помещение были на законных основаниях и сведений о проживании, регистрации и обременении жилого помещения правами третьих лиц не обладали. Договор коммерческого найма и дополнительное соглашение к нему с ними никто не расторгал, т.к. уведомления о расторжении договора и требований о выселении им предъявлено не было. Со своей стороны, они полностью исполняют требования договора коммерческого найма, несут обязанность по оплате коммунальных услуг.

Ответчик, Администрация муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явилась, судом извещена в установленном законом порядке, возражений по иску не представила, о причинах своей неявки не сообщила.

Представитель ответчика Администрации Ленинского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился. О дне слушания дела извещен судом надлежащим образом. Ранее представил суду отзыв на исковое заявление, в котором указал, что с исковым заявлением не согласен по основаниям, изложенным в отзыве и просит суд отказать в удовлетворении иска по основаниям ст.3, 35 ЖК РФ, ст.215 ГК РФ, п.2.2.9 договора коммерческого найма, считая, что истец злоупотребляет своим правом.

Согласно ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обязательствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165,1 ГК РФ). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

В соответствии со статьей 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В судебном заседании установлено, что сотруднику полиции ФИО2, решением комиссии по решению жилищных вопросов постановки на очередь улучшения жилищных условий от ДД.ММ.ГГГГ была предоставлена квартира по адресу <адрес>, д/о Суханово, <адрес> по договору коммерческого найма, заключенного на период с ДД.ММ.ГГГГ по 11.03.2014г.

ФИО2 совместно с супругой ФИО5 вселился в указанное жилое помещение и были зарегистрированы в нем с 16.03.2013г.

Согласно выписки из домовой книги иных лиц, зарегистрированных в спорном жилом помещении не значится. Сведений о том, что спорная квартира может быть обременена правами третьих лиц истец не располагал. Исполняя условия договора коммерческого найма, истец добросовестно оплачивал коммунальные услуги и вносил арендную плату за жилое помещение. В настоящее время истец с супругой проживают в спорном жилом помещении, где находятся их личные вещи и иного места жительства не имеют. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились договорные отношения, условия которых сторонами выполнялись реально (фактически), связанные с наймом жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По смыслу положений главы 35 ГК РФ условие о предмете (объекте) найма является существенным условием договора найма жилого помещения.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с частью статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что истец, которому не было известно об обременении жилого помещения правами третьих лиц, надлежащим образом исполнял условия договора коммерческого найма, что подтверждается собранными по делу доказательствами и не оспаривается сторонами.

Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не расторгнут. Требований о признании его недействительным сторонами также не заявлено, т.к. он исполняется сторонами договора до настоящего времени. Иска о выселении из спорного жилого помещения к истцу также не предъявлено. Досрочное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя возможно в судебном порядке в случаях, указанных в пункте 5 данного договора. В пункте 5.4 данного договора предусмотрено право наймодателя на расторжение договора в одностороннем порядке с письменным уведомлением нанимателя не позднее 2 месяцев до даты расторжения.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчиками по данному делу не представлены в суд доказательства того, что сторонами был надлежащим образом соблюден односторонний порядок расторжения договора коммерческого найма, в связи с чем доводы ответчика о том, что истец злоупотребляет своими правами нельзя признать состоятельными.

Решением Видновского городского суда от ДД.ММ.ГГГГФИО1 было отказано в признании за ней права пользования жилым помещением по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Однако, данным судебным решением суд обязал Администрацию муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> заключить с ФИО1 договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, д/о Суханово, <адрес>.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 4 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.ч.4,5 ст.450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Совокупность собранных по делу доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что ответчики действовали недобросовестно. В случае, если бы истец был поставлен в известность относительно обременения спорного жилого помещения правами третьих лиц, данный договор им бы заключен не был. В настоящее время истцу причинен значительный ущерб в реализации его жилищных прав, реализация и защита которых не может быть поставлена в зависимость от добросовестных действий со стороны ответчиков.

Ввиду того, что Администрация муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> приняла на себя обязательства по предоставлению жилого помещения по договору коммерческого найма истцу, и, кроме того пролонгировала данный договор, заключив ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к договору, т.е. в период, когда ей было уже известно об обременении данного жилого помещения правами третьих лиц, а именно ФИО1, суд полагает, что у истца есть основания для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 и Администрацией муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес> и обязании Администрации Ленинского муниципального района <адрес> заключить с ним договор коммерческого найма равнозначного жилого помещения на таких же условиях, какие были определены в договоре коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ, и в дополнительном соглашении от 29.01.2015г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО2 и Администрацией муниципального образования сельское поселение Булатниковское Ленинского муниципального района <адрес>

Обязать Администрацию Ленинского муниципального района <адрес> заключить с ФИО2 договор коммерческого найма равнозначного жилого помещения на таких же условиях, какие были определены в договоре коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ, и в дополнительном соглашении от 29.01.2015г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца, а ответчиком в течение семи дней с момента получения копии настоящего решения путем подачи заявления о его отмене.

Судья Е.А. Гоморева