Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку оплаты арендных платежей, задолженности по оплате коммунальных платежей, возмещению расходов на восстановительные работы и расторжению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с указанным исковым заявлением к ФИО2 в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 50000 рублей, неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за период с 20 февраля 2018 года по 20 февраля 2018 года в размере 91250 рублей, задолженность по оплате электроэнергии в размере 5439,13 рублей, задолженность по оплате за водоснабжение и водоотведение в размере 855,89 рублей, расходы на восстановительные работы в размере73250 рублей, а также расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20 февраля 2018 года, заключенный между истцом и ФИО2

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что 20 февраля 2018 года между истцом и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 65,8 кв.м., расположенного <адрес>, на срок с 01 марта 2018 года по 01 июня 2018 года, обязательства по которому истцом были выполнены в полном объеме – объект аренды был передан ответчику по акту приема-передачи от 01 марта 2018 года, в состоянии, отвечающем условиям договора аренды, однако указанный договор ответчиком исполнялся надлежащим образом, арендные платежи и оплата коммунальных услуг ответчиком не производились, ввиду чего образовалась задолженность.

Кроме того, в период с 01 марта 2018 года по 27 марта 2018 года ответчик произвел в нежилом помещении, являющимся предметом договора аренды ряд изменений, которые привели к ухудшению и повреждению имущества истца, в связи с чем, истец была вынуждена провести восстановительные работы за свой счет, поскольку ответчик добровольно не исполнил свои обязательства в срок, установленный в договоре.

С учетом уточненных исковых требований просила суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за март 2018 года в размере 50000 рублей, неустойку за просрочку уплаты арендных платежей за март 2018 года, за период с 20 февраля 2018 года по 20 февраля 2019 года в размере 91250 рублей, задолженность по оплате электроэнергии за март 2018 года в размере 5439,13 рублей, задолженность по оплате за водоснабжение и водоотведение за март 2018 года в размере 855,89 копеек, расходы на восстановительные работы в размере 73250 рублей, а также расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 20 февраля 2018 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО3, в судебном заседании исковые требования признали в части оплаты коммунальных платежей за электроэнергию, водоснабжение и водоотведение за март 2018 года. В остальной части иск не признали, просили в его удовлетворении отказать. Указали, что в качестве арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 20 февраля 2018 года была внесена сумма в размере 45000 рублей, переданная истцу в качестве обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения по расписке от 20 февраля 2018 года. В случае удовлетворения требований о взыскании неустойки, просили снизить ее размер. Пояснили, что по договору аренды нежилого помещения от 27 марта 2018 года, заключенному между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2», генеральным директором, которого является ответчик, спорное нежилое помещение было передано в аренду юридическому лицу для осуществления предпринимательской деятельности. Договор был заключен на срок 5 лет и прошел государственную регистрацию. Договор аренды с ответчиком как с физическим лицом, заключался лишь до государственной регистрации юридического лица в налоговом органе. В спорном нежилом помещении действительно был оборудован второй санузел, а также покрашены стены, но указанные изменения проводились юридическим лицом.

Представитель третьего лица общества с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» ФИО2 полагал, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку у истца договорные отношения с юридическим лицом, договор с физическим лицом прекратил свое действие.

Истец ФИО4, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом мнения сторон, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании положений пунктов 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества предусмотрены статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой: арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что 20 февраля 2018 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 65,8 кв.м., расположенное <адрес> (пункт 1.1 договора аренды от 20 февраля 2018 года).

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора помещение арендуется на срок с 01 марта 2018 года по 01 июня 2018 года. При желании не продлевать аренду на следующий срок арендатор письменно уведомляет об этом арендодателя за три месяца до истечения срока действия договора. В случае не предоставления такого уведомления договор автоматически пролонгируется на следующий срок (пункты 2.2 и 2.3 договора аренды от 20 февраля 2018 года).

Размер арендной платы, в соответствии с пунктом 5.1.1 договора составляет 50000 рублей в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа предыдущего месяца и исчисляется с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, до даты возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи (пункты 5.1.2 и 5.2 договора аренды от 20 февраля 2018 года).

Коммунальные платежи не входят в состав арендной платы, а оплачиваются арендатором отдельно, сверх арендной платы путем возмещения коммунальных расходов арендодателю, который оплачивает их на основании своих договоров, заключенных со снабжающими организациями и выставляет счета арендатору в сумме потребленных услуг. Возмещение коммунальных расходов производится как на основании приборов учета (водоснабжение и электроэнергия), так и в расчетном порядке согласно занимаемой площади. Коммунальные расходы оплачиваются арендатором ежемесячно до 15 числа предыдущего месяца.

В соответствии с пунктом 10.1 договора аренды от 20 февраля 2018 года при неуплате арендатором платежей, предусмотренных договором в установленные сроки, начисляются пени в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Переделки, переоборудование, покраска, обустройство каких-либо приспособлений и другие работы в помещении, которые арендатор пожелает осуществить за свой счет, могут быть произведены только с письменного согласия арендодателя. Производство ремонта силами арендатора или других организаций и лиц допускается только с письменного согласия Арендодателя (пункты 8.1, 8.3 договора аренды от 20 февраля 2018 года).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Рассматривая требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за март 2018 года, суд исходит из следующего.

В материалах гражданского дела имеется расписка от 20 февраля 2018 года, которая подтверждает получение истцом денежных средств в размере 45000 рублей от ответчика в качестве обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения <адрес>.

Между тем, внесение обеспечительного платежа условиями договора аренды от 20 февраля 2018 года не предусмотрено.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, суд, исходя из буквального толкования условий расписки от 20 февраля 2018 года и условий договора аренды от 20 февраля 2018 года, приходит к выводу, о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за март 2018 года в размере 5000 рублей.

Ответчиком суду не представлено доказательств того, что арендная плата по спорному договору аренды за март 2018 года внесена в полном объеме.

Истцом также не представлено суду доказательств существования иных оснований для получения от ответчика денежных средств в размере 45000 рублей по расписке от 20 февраля 2018 года.

Суд, таким образом, руководствуется тем, что ответчик нарушил свои обязательства по договору аренды, не в полном объеме внес арендную плату за март 2018 года, исковые требования в части взыскания части арендной платы за март 2018 года подтверждаются исследованными судом доказательствами и основаны на законе. Доказательств иного, суду не представлено.

Разрешая исковые требования о расторжении договора аренды от 20 февраля 2018 года, суд исходит из того, что условиями спорного договора аренды от 20 февраля 2018 года предусмотрена пролонгация договора на следующий срок, в случае если арендатор письменно не уведомит арендодателя о нежелании продлевать аренду за три месяца до истечения срока действия договора (пункты 2.2 и 2.3 договора аренды от 20 февраля 2018 года).

Руководствуясь статьями 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что пунктом 2.3 спорного договора аренды предусмотрена однократная пролонгация договора, более того, она возможна только по умолчанию сторон, то есть если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, то есть прекратить действие, не продлевать на тот же срок.

Поскольку между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2», в лице генерального директора ФИО2, ответчика по настоящему делу, заключен договор аренды нежилого помещения от 27 марта 2018 года, по которому обществу с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» во временное владение и пользование было передано спорное нежилое помещение, расположенное <адрес>, суд приходит к выводу о том, что стороны, заключив указанный договор, выразили нежелание продлевать договорные отношения по договору аренды от 20 февраля 2018 года, поскольку иное противоречит обычаям делового оборота, а также смыслу и целям предпринимательской деятельности.

Таким образом, исковые требования в части расторжения договора аренды от 20 февраля 2018 года, заключенного между истцом и ответчиком удовлетворению не подлежат, поскольку договор аренды прекратил свое действие.

Разрешая вопрос об ответственности ответчика за нарушение обязательства, предусмотренной договором аренды от 20 февраля 2018 года, суд учитывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий внимания, интерес ответчика. Вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства носит оценочный характер и относится к компетенции суда, разрешающего спор, по существу. Размер неустойки определяется судом в соответствии с конкретными обстоятельствами дела и требованиями закона.

Рассматривая вопрос о соразмерности неустойки, принимая во внимание соотношение суммы неустойки и основного долга, характер обязательства, длительность и последствия его неисполнения, в обеспечение соблюдения баланса интересов обеих сторон спора, суд признает несоразмерным последствиям допущенного ответчиком нарушения размер начисленной неустойки за период с 20 февраля 2018 года по 20 февраля 2019 года в сумме 91250 рублей, и считает необходимым указанную неустойку снизить до 500 рублей.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных н договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В обоснование заявленных исковых требований о взыскании расходов на восстановительные работы истец ссылается на то, что в период с 01 марта 2018 года по 27 марта 2018 года ответчиком произвел в спорном нежилом помещении ряд изменений, установил дополнительный туалет, самовольно перекрасил стены в ярко красный цвет, произвел несанкционированное подключение к инженерным сетям.

В качестве доказательств понесенных затрат на восстановительные работы в размере 73250 рублей, истцом представлен счет на восстановительные работы в помещении общей площадью 65,8 кв.м., <адрес> от 10 января 2019 года и договор подряда на восстановительные работы от 10 января 2019 года, заключенный между истцом и Ф., а также расписку Ф. от 10 февраля 2019 года, подтверждающую получение им денежных средств в размере 73250 рублей по указанному договору подряда.

Возражая против доводов истца о взыскании понесенных затрат на восстановительные работы в размере 73250 рублей, ответчик указывает, что все изменения в спорном нежилом помещении были произведены обществом с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» после заключения договора аренды от 27 марта 2018 года и он как физическое лицо, являющееся стороной по договору аренды от 20 февраля 2018 года, отношения к ним не имеет.

В качестве доказательства своих доводов, ответчиком представлен договор аренды нежилого помещения от 27 марта 2018 года, заключенный между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» в лице генерального директора ФИО2 (арендатор), по которому во временное владение и пользование арендатору передано нежилое помещение <адрес> кадастровый №..., общей площадью 65,8 кв.м., в том числе: Помещение № 1 – Зал обслуживания посетителей – 43,2 кв.м., Помещение № 2 – Коридор – 8,4 кв.м., Помещение № 3 – Склад – 12 кв.м, Помещение № 4 – Туалет – 1,0 кв.м., Помещение № 5 – Туалет – 1,2 кв.м. Полные сведения об объекте аренды, указываются в план-схеме арендуемого помещения (Приложение № 1 к Договору) (пункт 1.1. договора аренды от 27 марта 2018 года).

Целю использования помещения по договору аренды, в соответствии с пунктом 1.2. договора аренды от 27 марта 2018 года является торгово-коммерческая деятельность.

Указанный договор аренды заключен на срок 5 лет с 27 марта 2018 года по 27 марта 2023 года и прошел государственную регистрацию.

Генеральным директором и одним из учредителей общества с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» является ФИО2, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.

Указанное юридическое лицо было зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц 20 марта 2018 года, основным видом экономической деятельности является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания.

Свидетели Е., М., допрошенные по ходатайству ответчика, в судебном заседании подтвердили, что производили ремонтные работы в спорном нежилом помещении по просьбе ответчика ФИО2 в марте 2018 года. В частности, красили стены и оборудовали второй туалет. Пояснили, что в указанном помещении ФИО2 планировал открывать ресторан или кафе. Для кого конкретно выполнялись указанные работы: для юридического лица, генеральным директором которого является ФИО2 или для ФИО2 как физического лица, свидетели пояснить не смогли.

Оценив представленные доказательства, суд, не находит оснований для удовлетворения требований истца в этой части, поскольку в соответствии с актом приема-передачи от 27 марта 2018 года истцом во временное владение и пользование обществу с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» было передано нежилое помещение общей площадью 65,8 кв.м. <адрес>. Помещение передано в технически исправном состоянии, после ремонта. Вход в помещение <адрес> выполнен из керамогранита, имеет два декоративных фонаря, навес с освещением, два поручня, декоративное ограждение окна, дверь металлическую с двумя замками, а также световой короб и стенд для рекламы со светодиодным освещением. Механические, а также любые другие повреждения, трещины отсутствуют. Пол в помещении выполнен из керамогранита, стены выполнены из гипсокартона, оклеены стеклообоями и окрашены водоэмульсионной краской в светло-бежевый цвет. Окна пластиковые. Потолок подвесной тип «армстронг» с встроенными светильниками в количестве 10 (десять) штук и встроенной вентиляцией. Механические, а также любые другие повреждения, трещины, потертости, отсутствуют. Санузел оборудован унитазом тип «компакт», керамической раковиной, зеркалом и вентилятором, дверью. Механические, а также любые другие повреждения, трещины, потертости, отсутствуют. Дополнительный выход (во двор здания) выполнен из пластиковых панелей белого цвета, имеет две металлические двери с замками и освещение. Механические, а также любые другие повреждения, трещины, потертости, отсутствуют. Все предметы, (приборы) энергоснабжения, энергопотребления, освещения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, пожарной сигнализации и другие находятся в рабочем состоянии и не имеют повреждений. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией, находящихся в исправном состоянии и в полной комплектности. В акте также зафиксированы показания приборов учета.

В то же время, исходя из акта приема-передачи от 01 марта 2018 года, по которому истец передал спорное нежилое помещение по договору аренды от 20 февраля 2018 года во временное владение и пользование ФИО2, спорное жилое помещение находилось в том же состоянии, в котором было передано по акту приема-передачи от 27 марта 2018 года обществу с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2»

Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что указанные изменения были произведены ответчиком ФИО2

Довод истца, о том, что признание ответчиком исковых требований в части оплаты коммунальных услуг за март месяц 2018 года свидетельствует о том, что работы в спорном нежилом помещении проводил именно ответчик, суд признает несостоятельным, поскольку он опровергается актом приема-передачи от 27 марта 2018 года.

Доказательств того, что истцом по договору с обществом с ограниченной ответственностью «24 Градуса Брянск 2» от 27 марта 2018 года было передано другое нежилое помещение, суду не представлено.

В связи с чем, суд не находит оснований, для удовлетворения исковых требований в этой части.

Вместе с тем, в судебном заседании ответчик признал часть заявленных истцом исковых требований, а именно: требования о взыскании задолженности по оплате электроэнергии за март 2018 года в размере 5439,13 рублей и задолженности по оплате за водоснабжение и водоотведение за март 2018 года в размере 855, 89 рублей.

С учетом признания части исковых требований ответчиком, а также учитывая, что они заявлены истцом обоснованно, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования в части взыскания задолженности по оплате электроэнергии за март 2018 года в размере 5 439,13 рублей и задолженности по оплате за водоснабжение и водоотведение за март 2018 года в размере 855, 89 рублей.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Ввиду чего, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственной пошлины в размере 471,80 рублей, от уплаты которой при подаче иска, истец был освобожден в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 20 февраля 2018 года за март 2018 года в размере 5000 (пять тысяч) рублей, неустойку за просрочку уплаты арендного платежа за март 2018 года за период с 20 февраля 2018 года по 20 февраля 2019 года в размере 500 (пятьсот) рублей, задолженность по оплате электроэнергии за март 2018 года в размере 5439 (пять тысяч четыреста тридцать девять) рублей 13 копеек, задолженность по оплате за водоснабжение и водоотведение за март 2018 года в размере 855 (восемьсот пятьдесят пять) рублей 89 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования «город Брянск» государственную пошлину в размере 471 (четыреста семьдесят один) рубль 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Мазур

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2019 года

Мотивированное решение изготовлено 02 августа 2019 года