Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Нэйва» к Ковалю А.В. о признании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и недостоверным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Нэйва» обратилось в суд с требованиями к Ковалю А.В. о признании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и недостоверным (л.д. 3-4).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Третьяков С.Б. (л.д. 113).

В обоснование заявленных требований указано, что Бабушкинским районным судом вынесено решение по делу №, которым с ООО «РуИмпоРт» в пользу КБ «РЕГНУМ» (ООО) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» взысканы денежные средства в размере рублей и обращено взыскание на недвижимое имущество Третьякова С.Б.: жилой дом общей площадью 485,80 кв.м., расположенный по адресу: , , к/н №, и земельный участок общей площадью 1551 кв.м., расположенный по адресу: , квартал Абрамцево, , к/н № с установлением начальной продажной цены недвижимости в размере рублей. Позднее между Банком в лице Агентства и ООО «Нэйва» был заключен договор уступки прав требования (цессии), по которому к истцу перешли права требования к заемщику по кредитному договору, право залога недвижимости и право на исполнение решения. На основании указанного договора Бабушкинским районным судом вынесено определение о процессуальном правопреемстве в рамках дела № с Банка в лице Агентства на истца. ДД.ММ.ГГГГ истец в рамках исполнительного производства оставил за собой нереализованную в принудительном порядке недвижимость по цене 36 303 750 рублей. ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда вынесено апелляционное определение по делу №, которым определение о процессуальном правопреемстве было отменено. Также ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией вынесено апелляционное определение по делу №, которым начальная продажная цена недвижимости установлена в размере 92 рублей. В основу апелляционного решения лег отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимости, составленный оценщиком Ковалем А.В., членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», по заказу залогодателя. На основании апелляционного определения Гагаринский районный суд вынес решение по делу № о взыскании с истца в пользу залогодателя неосновательного обогащения в размере рублей. В данном решении указано, что начальная продажная цена недвижимости установлена апелляционным определением в размере рублей, решением взысканы денежные средства в размере рублей. Истец оставил недвижимость за собой по цене рублей, соответственно, сумма в размере рублей ( рублей – рублей) подлежит возврату залогодателю как неосновательное обогащение истца за счет залогодателя. Апелляционным определением судебной коллегии по делу № решение Гагаринского районной суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ истец повторно обратился в Бабушкинский районный суд с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела №. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ознакомился с материалами дела, в том числе, с Отчетом. Согласно Отчету, рыночная стоимость недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила рублей. В то же время истец не был привлечен к участию в деле №, поскольку определение было отменено, в связи с чем истец объективно не имел возможности ознакомиться с Отчетом ранее. Ознакомившись с Отчетом, истец обратился в СРО с запросом на проведение экспертизы Отчета. Согласно Отрицательному экспертному заключению № ЭП-301121-1 от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности СРО, стоимость недвижимости не подтверждена, выявленные нарушения привели к завышению итоговой величины стоимости недвижимости, определенной в Отчете. Заключением установлено несоответствие Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности СРО, в связи с чем не соответствует положениям ст. 12 Закона об оценке. Апелляционное определение 2 основано на выводах, изложенных в Отчете, при этом заключением установлена незаконность и недостоверность Отчета. В результате неправомерного отражения в Отчете завышенной рыночной стоимости недвижимости с истца в пользу залогодателя было взыскано неосновательное обогащение в размере 13 544 061 рублей, что фактически является убытком истца. Судебное решение о признании Отчета незаконным и недостоверным будет являться основанием для восстановления нарушенных прав и законных интересов истца.

В связи с чем, ООО «Нэйва» просило:

- признать отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный Ковалем А.В., незаконным и недостоверным.

В судебном заседании представитель ООО «Нэйва» по доверенности Князев А.Ю. заявленные требования поддержал по доводам иска, просил удовлетворить.

Ответчик Коваль А.В. и его представитель по доверенности Ершова Е.Ю. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений на иск.

Представитель третьего лица Третьякова С.Б. по доверенности Угрюмов Д.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных возражений на иск.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.

Материалами дела установлено:

ДД.ММ.ГГГГ Бабушкинским районным судом вынесено решение по делу №, которым с ООО «РуИмпоРт» в пользу КБ «РЕГНУМ» (ООО) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» взысканы денежные средства в размере рублей и обращено взыскание на недвижимое имущество ФИО3: жилой дом общей площадью 485,80 кв.м., расположенный по адресу: , к/н №, и земельный участок общей площадью 1551 кв.м., расположенный по адресу: , к/н № с установлением начальной продажной цены недвижимости в размере рублей (л.д. 13-14).

ДД.ММ.ГГГГ между КБ «РЕГНУМ» в лице Агентства и ООО «Нэйва» был заключен договор уступки прав требования (цессии), по которому к истцу перешли права требования к заемщику по кредитному договору, право залога недвижимости и право на исполнение решения (л.д. 15-17).

ДД.ММ.ГГГГ Бабушкинским районным судом вынесено определение о процессуальном правопреемстве в рамках дела № с Банка в лице Агентства на истца (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ истец в рамках исполнительного производства оставил за собой нереализованную в принудительном порядке недвижимость по цене рублей (л.д. 30-31).

ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда вынесено апелляционное определение по делу №, которым определение о процессуальном правопреемстве было отменено (л.д. 34-36).

Также ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией вынесено апелляционное определение по делу №, которым начальная продажная цена недвижимости установлена в размере рублей (л.д. 37-40).

В основу апелляционного решения лег отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимости, составленный оценщиком ФИО2, членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», по заказу залогодателя.

ДД.ММ.ГГГГ Гагаринский районный суд вынес решение по делу № о взыскании с истца в пользу залогодателя неосновательного обогащения в размере рублей (л.д. 41-42).

В данном решении указано, что начальная продажная цена недвижимости установлена апелляционным определением в размере рублей, решением взысканы денежные средства в размере 55 рублей. Истец оставил недвижимость за собой по цене рублей, соответственно, сумма в размере рублей ( рублей) подлежит возврату залогодателю как неосновательное обогащение истца за счет залогодателя.

Апелляционным определением судебной коллегии по делу № решение Гагаринского районной суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения (л.д. 43-45).

Из пояснений представителя истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец повторно обратился в Бабушкинский районный суд г. Москвы с заявлением о процессуальном правопреемстве в рамках дела №. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ознакомился с материалами дела, в том числе, с Отчетом. Согласно Отчету, рыночная стоимость недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила рублей. В то же время истец не был привлечен к участию в деле №, поскольку определение было отменено, в связи с чем истец объективно не имел возможности ознакомиться с Отчетом ранее. Ознакомившись с Отчетом, истец обратился в СРО с запросом на проведение экспертизы Отчета. Согласно Отрицательному экспертному заключению № № от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности СРО, стоимость недвижимости не подтверждена, выявленные нарушения привели к завышению итоговой величины стоимости недвижимости, определенной в Отчете.

По мнению представителя истца, в результате неправомерного отражения в Отчете завышенной рыночной стоимости недвижимости с истца в пользу залогодателя было взыскано неосновательное обогащение в размере 13 544 061 рублей, что фактически является убытком истца.

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд соглашается с доводами ответчика, его представителя и представителя третьего лица о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты его нарушенного права.

Истец просит признать отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ФИО2, незаконным и недостоверным, при этом данному доказательству уже была дана оценка Московским городским судом.

Как следует из апелляционного определения Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (страница 6), указанный судебный акт был вынесен на основании представленного ответчиком ФИО3 отчета оценщика ООО «Оценка Консалтинг – независимая экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ, который был принят в качестве нового доказательства по ст. 327.1 ГПК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Московским городским судом было вынесено апелляционное определение, на основании которого решение Бабушкинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в части установления размера начальной продажной цены на заложенное имущество было отменено и вынесено в указанной части новое решение об увеличении данного размера.

В соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Причем оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Во всех остальных случаях вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

То есть, вопрос достоверности отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком Ковалем А.В., может быть рассмотрен судебной инстанцией только в рамках дела №, где данный отчет был принят и оценен в качестве доказательства по делу.

Довод истца о наличии иного мнения по поводу рыночной стоимости недвижимости не опровергает достоверность отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Ковалем А.В.

В соответствии со статьей 3 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кроме того, статистическая природа рынка и вытекающий отсюда разброс большинства исходных рыночных данных, в том числе, по аналогам, неоднозначность в расчетах величины износа, неоднозначность экспертных мнений, приводящих к рассеиванию в прогнозах ожидаемых доходов на годы вперед, и другие факторы неопределенности неизбежно приводят к объективным погрешностям в расчетах.

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, развивает указанные положения Закона об оценочной деятельности и прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)» указано, что оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

В методических материалах, связанных с оценочной деятельностью, в качестве причин вероятностной природы рыночной стоимости указываются, в том числе, объектный аспект (совокупность ценообразующих параметров, характеризующих сложность и уникальность объекта) и рыночный аспект (совокупность параметров, характеризующих неидеальность рынка объекта, например, его неполную информационную прозрачность.

В судебном заседании в качестве свидетеля был опрошен генеральный директор ООО «Оценка Консалтинг – независимая экспертиза» (сотрудником которого, оценщиком Ковалем А.В., был подготовлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО8, который пояснил суду, что договор на проведение оценки с ФИО3 заключал он лично. При заключении договора Денисов В.Н. спрашивал Третьякова С.Б. про цель оценки его имущества. Третьяков С.Б. пояснил ему, что он просто хотел узнать рыночную стоимость своего имущества. Денисов В.Н. пояснил, что эта оценка была не для залога. Такого Третьяков С.Б. не говорил. Денисову В.Н. не известно, как заказчик использовал отчет об оценке. Денисов В.Н. пояснил, что объект оценки – это высокий класс недвижимости. Указанный объект недвижимости он отнес к высшему классу между «делюкс» и «премиум». Для отнесения указанного объекта к категории «делюкс» препятствует площадь участка. При составлении отчета ориентировались на Московское общество риэлторов. Денисов В.Н. пояснил про уровень отделки дома – это натуральный камень, наличие на земельном участке бассейна, отдельного дома для охраны. По мнению Денисова В.Н., для того, чтобы составить отчет, нужно правильно подобрать аналоги. Стоимость дома составляет не ниже 200 000 -300 000 рублей за 1 кв.м. Денисов В.Н. также указывал, что он ознакомился с отрицательным экспертным заключением, составленным Смирновым Д.С., которое было представлено истцом в материалы дела. По мнению Денисова В.Н., специалист Смирнов Д.С. привел некоторые аналоги с большим временным лагом, категории «эконом», «стандарт класс», которые не имеют отношения к объектам недвижимости, представленным на исследование. Оценщиком Ковалем А.В. выбирались критерии местоположения, как можно ближе, к объекту оценки. Место, где находятся объекты недвижимости, - территория Лосиного острова, которое является элитным местом. Также Денисов В.Н. пояснил, что обременение, в том числе, ипотека, никак не влияет на рыночную стоимость объекта.

Показания свидетеля последовательны, логичны, подтверждаются материалами дела, оснований не доверять им у суда не имеется.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, оснований считать, что оценщиком ФИО2 при составлении отчета № от ДД.ММ.ГГГГ нарушены требования законодательства в сфере оценочной деятельности, у суда не имеется.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности относительно заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

О спорном отчете № от ДД.ММ.ГГГГ, положенном в основание апелляционного определения Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, и об указанной в данном отчете сумме оценки спорного недвижимого имущества ФИО3 истцу было известно непосредственно с ДД.ММ.ГГГГ, так как в судебном заседании в этот день присутствовал представитель ООО «Нэйва».

В исковом заявлении истец указывает, что ознакомиться с материалами дела №, в том числе, со спорным отчетом ООО «Нэйва» удалось лишь ДД.ММ.ГГГГ.

При этом доказательств того, что до этого времени у истца имелись какие-то сложности с ознакомлением с делом, истцом не представлено.

ООО «Нэйва» обращалось с заявлением о процессуальном правопреемстве на стороне истца, с ДД.ММ.ГГГГ года являлось участником данного дела, в ДД.ММ.ГГГГ подавало жалобу на апелляционное определение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в процессуальном правопреемстве, что подтверждается карточкой кассационного дела и текстом принятого ДД.ММ.ГГГГ судебного акта.

С настоящим исковым заявлением ООО «Нэйва» обратилось ДД.ММ.ГГГГ, при этом об отчете, составленном ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Нэйва» было известно с ДД.ММ.ГГГГ.

При указанных обстоятельствах заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Нэйва» к Ковалю А.В. о признании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным и недостоверным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 26 августа 2022 года.

Судья А.А. Чистилова