Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт – Петербурга к ФИО1 о расторжении договора, взыскании штрафа и возврате имущества в государственную собственность

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт – Петербурга (далее по тексту решения – КИО СПб) обратился с иском к ФИО1, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, о расторжении договора от 22.04.2014 № 11399-АЗ купли – продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, находящихся по адресу: <адрес>, который был заключен между ФИО1 и Фондом имущества, действующим от имени КИО СПб; признании права государственной собственности Санкт – Петербурга на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1 381 кв.м., кадастровый номер №, со всеми неотделимыми улучшениями, а также расположенными на нем объектами недвижимости (здания, объекты незавершенного строительства); о взыскании штрафа по п. 5.10 договора купли – продажи в размере 210 000 руб., мотивируя свое обращение тем, что 22.04.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт – Петербурга (с 21.04.2015 КИО СПб) в лице ОАО «Фонд имущества Санкт – Петербурга» (с 01.06.2015 АО «Фонд имущества Санкт – Петербурга», далее по тексту решения – Фонд имущества), действующего на основании договора поручения от 20.04.2010, и ответчиком заключен договор купли – продажи спорного земельного участка с расположенным на нем спорным жилым зданием, по условиям договора ответчик был обязан осуществить снос жилого здания в течение шести месяцев с момента заключения договора, возвести на земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или произвести реконструкцию жилого здания, срок исполнения данного обязательства истек в октябре 2017, однако в установленные сроки покупателем не были выполнены существенные условия договора, а именно не завершены работы по строительству объекта недвижимости (здания общественного питания), не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного капитальным строительством объекта, что является основанием для расторжения договора купли – продажи на основании ст. 450 ГК РФ, 04.12.2017 уполномоченным представителем КИО СПб в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении договора с проектом соглашения о расторжении договора, которое было оставлено ответчиком без удовлетворения, по условиям договора он подлежит расторжению в соответствии с п. 5.8, а земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями подлежит возврату в государственную собственность Санкт – Петербурга, также согласно п. 5.10 договора купли – продажи с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 210 000 руб. (л.д.3-6, л.д.144-145).

В судебном заседании представитель истца ФИО2, она же представитель третьего лица Фонда имущества, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель – адвокат Дмитренко Ю.Ф. исковые требования не признали.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

22.04.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт – Петербурга (с 21.04.2015 – КИО СПб) в лице ОАО «Фонд имущества Санкт – Петербурга» (с 01.06.2015 – АО «Фонд имущества Санкт – Петербурга»), действующего на основании договора поручения от 20.04.2010 № Фао-238/2010 и доверенности от 27.05.2013 № 12377-42 (продавец), и ФИО1 (покупатель) заключен договор № 11399-АЗ купли – продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием. Предметом договора являются земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1 381 кв.м., кадастровый номер №, и многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 109,7 кв.м., кадастровый номер №, этажность – 1.

Цена продажи объектов составила 2 100 000 руб.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт – Петербурга на основании постановления Правительства Санкт – Петербурга от 19.01.2015 № 5 с 21.04.2015 реорганизован путем присоединения к нему Комитета по земельным ресурсам и землеустройству с последующим переименованием в Комитет имущественных отношений Санкт – Петербурга.

Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт – Петербурга» на основании решения единственного акционера от 30.04.2015 с 01.06.2015 сменило наименование на Акционерное общество «Фонд имущества Санкт – Петербурга».

Здание и земельный участок отчуждались из государственной собственности Санкт – Петербурга ответчику на основании договора от 22.04.2014, заключенного по результатам торгов, проводимых в соответствии с распоряжением Правительства Санкт – Петербурга от 29.12.2003 № 33-рп, распоряжениями Комитета от 11.03.2013 № 255-рз, от 27.03.2014 № 384-рз, во исполнение которых п. 3.2.3 договора предусмотрено обязательство ответчика осуществить снос здания в течение шести месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора или осуществить реконструкцию здания в течение 42 (сорока двух) месяцев с момента заключения договора.

Указанные обязательства покупателя являются существенным условием договора.

Срок исполнения указанных обязательств истек в октябре 2017.

Право собственности ответчика ФИО1 на земельный участок и жилое здание зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт – Петербургу 06.06.2014 (л.д.28-29).

Согласно п. 3.2.6 договора, покупатель обязуется ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала представлять продавцу сведения по установленной форме (согласно приложения 3 к договору) об объемах выполненных работ за истекший квартал. Обязательства покупателя по выполнению указанных в п. 3.2.3 договора условий считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами акта о выполнении условий договора.

Из акта проверки, проведенной Фондом имущества 29.11.2017 следует, что в соответствии с условиями договора покупателем произведена оплата цены продажи объектов недвижимости в размере 2 100 000 руб., жилое здание и земельный участок приняты по акту приема – передачи от 16.05.2014, 06.06.2014 Управлением Росреестра по Санкт – Петербургу зарегистрировано право собственности покупателя на здание и земельный участок. Согласно представленным ежеквартальным сведениям об объемах выполненных работ покупателем: здание снесено, 19.02.2015 снято с кадастрового учета, зарегистрировано прекращение права собственности покупателя на здание, получены технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно – технического обеспечения, получен градостроительный план № RU78127000-25481 земельного участка, утвержденный распоряжением КГА от 02.11.2016 № 210-1390, ООО «ПроектИнвестСтрой» разработан и согласован в установленном порядке проект строительства здания общественного питания, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга 22.02.2017 выдано разрешение № 78-010-0284-2017 на строительство объекта капительного строительства – здания общественного питания общей площадью 268,6 кв.м., этажность – 2 этажа. Выездом в адрес расположения объектов 05.10.2017 установлено: установлено временное ограждение земельного участка, выполнены мероприятия по предотвращению несанкционированного доступа на объект третьих лиц, ведутся работы по строительству здания общественного питания, в установленные договором сроки (октябрь 2017 года) покупателем не завершены работы по строительству объекта недвижимости (здания общественного питания), не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного капитальным строительством объекта по адресу: <адрес> (л.д.32-41).

В результате указанных проверок, проведенных Фондом имущества, было выявлено, что покупателем в установленный срок (октябрь 2017 года) не завершены работы по строительству объекта недвижимости (здания общественного питания), не представлено разрешение на ввод в эксплуатацию законченного капитальным строительством объекта по адресу: <адрес>.

05.12.2017 представителем КИО СПб в адрес ФИО1 было направлено письмо № 8435/20 с предложением о расторжении договора купли – продажи с проектом соглашения о расторжении договора или заключения дополнительного соглашения к договору на условиях предлагаемого проекта, предусматривающего условия продажи земельного участка Фондом имущества на торгах, содержащиеся в разделе 5.1 договора. В указанный срок подписанный проект соглашения о расторжении договора купли – продажи или проект дополнительного соглашения к договору ответчик не предоставил (л.д.42-61).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком обязательства по возведению на освобожденном земельном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

В соответствии с п. 5.8 договора купли – продажи, в случае невыполнения покупателем обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 договора, в срок более трех месяцев по отношению к установленному продавец вправе обратиться к покупателю с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору, предусматривающего условия, содержащиеся в разделе 5-1 договора. В случае отказа покупателя от заключения указанного дополнительного соглашения либо нарушения его условий, предусмотренных разделом 5-1 договора, или в случае, если по результатам двух аукционов продажа участка со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе объектами недвижимости, не будет осуществлена, договор расторгается в установленном законом порядке, при этом земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями поступает в государственную собственность Санкт – Петербурга.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, из представленных материалов дела и акта проверки Фонда имущества от 27.08.2018, следует, что после заключения спорного договора купли – продажи в соответствии с условиями договора покупателем произведена оплата цены продажи объектов недвижимости в размере 2 100 000 руб., жилое здание и земельный участок приняты по акту приема – передачи от 16.05.2014, 06.06.2014 Управлением Росреестра по Санкт – Петербургу зарегистрировано право собственности покупателя на здание и земельный участок. Согласно представленным ежеквартальным сведениям об объемах выполненных работ покупателем: здание снесено, 19.02.2015 снято с кадастрового учета, зарегистрировано прекращение права собственности покупателя на здание, получены технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно – технического обеспечения, получен градостроительный план № RU78127000-25481 земельного участка, утвержденный распоряжением КГА от 02.11.2016 № 210-1390, ООО «ПроектИнвестСтрой» разработан и согласован в установленном порядке проект строительства здания общественного питания, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга 22.02.2017 выдано разрешение № 78-010-0284-2017 на строительство объекта капительного строительства – здания общественного питания общей площадью 268,6 кв.м., этажность – 2 этажа, 11.09.2017 решением Комитета имущественных отношений Санкт – Петербурга № 90582-24-1 объекту адресации, расположенному на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, присвоен адрес: <адрес>, покупателем выполнены работы по строительству объекта капитального строительства – здания общественного питания, 14.07.2018 покупателем подано заявление в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга на выдачу разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, 18.07.2018 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга покупателю выдано уведомление № 07-05-11016/18-0-1 об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанием причин отказа. Выездом в адрес расположения объектов 03.08.2018 и 27.08.2018 установлено: установлено временное ограждение земельного участка, выполнены мероприятия по предотвращению несанкционированного доступа на объект третьих лиц, выполнены работы по строительству здания общественного питания, выполнены работы по утеплению фасадов здания, выполнены работы по устройству кровли, установлено ограждение на эксплуатируемой крыше здания, завершаются работы по окраске фасадов, выполнены работы по благоустройству земельного участка с оборудованием автостоянки для инвалидов со стороны Большой Горской улицы, работы по устранению замечаний Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга в стадии завершения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в данном случае само по себе нарушение срока возведения на земельном участке объекта недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора при совершении ответчиком вышеперечисленных действий, направленных на исполнение условий договора купли – продажи, нельзя признать существенным, в связи с чем суд не находит оснований для расторжения договора купли – продажи от 22.04.2014.

Поскольку требование о расторжении договора удовлетворению не подлежит, оснований для удовлетворения требования о возврате земельного участка с возведенным на нем зданием общественного питания в государственную собственность Санкт – Петербурга также не имеется.

В соответствии с п. 5.10 договора купли – продажи от 22.04.2014, за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10 % от цены продажи объекта, установленной п. 2.1 договора. Согласно расчету истца, исходя из цены продажи объекта, размер штрафа составляет 210 000 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пени) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (пени).

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Учитывая характер допущенного ответчиком нарушения и его правовые последствия, суд приходит к выводу о том, что заявленный истцом ко взысканию штраф в размере 210 000 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению до 20 000 руб.

Суд считает, что штраф в размере 20 000 руб. при установленных судом обстоятельствах дела в полной мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.

Следовательно, исковые требования истца подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст.ст. 88, 94, 98, 103 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика надлежит взыскать в доход бюджета Санкт - Петербурга государственную пошлину в размере 800 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт – Петербурга к ФИО1 о расторжении договора, взыскании штрафа и возврате имущества в государственную собственность – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт – Петербурга штраф в размере 20 000 руб., в удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Санкт – Петербурга государственную пошлину в размере 800 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт - Петербургский городской суд в апелляционном порядке через Сестрорецкий районный суд Санкт - Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.Максимова

Дата принятия решения суда в окончательной форме 03 сентября 2018 года.