Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточнив свои требования, к ФИО3, указав, что 01 апреля 2020 года между ним и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> на срок до 31 декабря 2020 года. По состоянию на 25 февраля 2020 года, как и по состоянию на 03 апреля 2020 года нежилое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, было непригодно для использования по назначению. По состоянию на 21 апреля 2020 года им произведены неотделимые улучшения нежилого помещения, а именно: шпатлевка, грунтовка и окраска входной двери, первичная шпатлевка с выравниванием, шлифовка, грунтовка, шпатлевка под окраску стен в помещениях общей площадью <данные изъяты> кв.м, установка перегородки между помещениями <данные изъяты> и <данные изъяты> кв.м, шпатлевка, грунтовка, шлифовка потолков во всех комнатах, затирка швов плитки на стенах, монтаж металлопластикового окна, монтаж приточного клапана и металлических гильз для подводки газопровода. По состоянию на 30 апреля 2020 года произведены неотделимые улучшения в виде: окраски стен в помещениях общей площадью <данные изъяты> кв.м, окраска потолков во всех комнатах, окраска дверного блока. Все остальные работы, а именно: окраска металлической лестницы, монтаж облицовочного уголка у откоса входной двери, монтаж вентиляционных решеток, монтаж межкомнатной двери, настил ламината с подложкой и монтаж пластикового плинтуса, монтаж электропроводки в коробке ПХВ, установка розеток и выключателя, монтаж светильников, установка ящика для предохранителей, установка смесителя для раковины завершены до 25 мая 2020 года. Неотделимые улучшения нежилого помещения были согласованы с ответчиком в ходе переписки, телефонных переговоров, а также в ходе взаимных обсуждений, выездов на место, ответчик не возражала относительно производства им неотделимых улучшений и не препятствовала их проведению. Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения составила 270 031,58 рублей. Просит взыскать со ФИО3 в свою пользу компенсацию расходов на производство за его счет неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 270 031 рублей, стоимость работ специалиста ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» по проведению оценки и составлению отчета <...> в размере 6 000 рублей, расходы на выезд специалиста ООО «РАО «Оценка-Экспертиза» для участия в судебном заседании в размере 3 000 рублей, стоимость отправки уведомления о проведении оценки в размере 234,04 рублей, стоимость отправки требования (претензии) о возмещении стоимости произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества от 20 февраля 2021 года в размере 243,48 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 900 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что переговоры с ответчиком об аренде спорного нежилого помещения начались в декабре 2019 года, одновременно оговаривались условия о возможности в дальнейшем приобрести данное нежилое помещение в его собственность. Помещение необходимо было для осуществления адвокатской, юридической деятельности. Нежилое помещение находилось в состояние ремонта, до передачи данного помещения в аренду ответчик самостоятельно проводила какие-то ремонтные работы.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Её представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что согласие арендодатель на улучшение арендованного имущества не давала, не согласовывала какие-либо работы по устройству неотделимых улучшений. Представил в письменном виде возражения, приобщенные к материалам дела (л.д. 92-93), в которых указано, что виды указанных истцом работ не подпадают под определение неотделимых улучшений, данные работы могут являться работами по выполнению текущего ремонта, ответчик не давала согласие на улучшение арендованного имущества, не согласовывала какие-либо работы по устройству неотделимых улучшений, переданное истцу в аренду помещение находилось в хорошем состоянии, каких-либо значительных вложений не требовало, в связи с чем каких-либо правовых оснований для компенсации стоимости произведенного ремонта не имеется.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Судом установлено, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <адрес>, принадлежит ответчику ФИО3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и выпиской из ЕГРН.

Нежилое помещение состоит из двух помещений (<адрес>) и туалета (<адрес>), что не оспаривалось сторонами.

01 апреля 2020 года между арендатором ФИО1 и арендодателем ФИО3 заключён договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, до 31 декабря 2020 года (л.д. 12).

Арендодатель обязуется предоставить помещение арендатору в состоянии, соответствующем его назначению (абз. «а» подп. 2.1 договора).

Согласно пояснениям истца нежилое помещение было арендовано для осуществления адвокатской, юридической деятельности, представитель ответчика не оспаривал, что ответчику было известно для каких целей будет использоваться спорное помещение истцом.

Акт приемки-передачи спорного помещения при заключении договора стороны не составляли и не подписывали, что не оспаривалось ими в судебном заседании.

Согласно пояснениям истца причины, по которым стороны не составили и не подписали акт приема-передачи объекта аренды, являлись доверительные отношения между арендодателем и арендатором и предварительная договоренность, что право собственности на нежилое помещение в дальнейшем перейдет к арендатору, доказательств того, что одна из сторон препятствовала в составлении и подписания акта приема-передачи нежилого помещения, также доказательств, что сторонами соблюдены положения ст. 609, 624 ГК РФ, предусматривающие переход в последующем права собственности на спорное имущество к арендатору, суду не представлены.

Несмотря на отсутствие акта приема-передачи, стороны приступили к исполнению договора аренды, что подтверждается осуществлением ежемесячных арендных платежей, предусмотренных абз. «в» подп. 2.3 договора аренды.

Каких-либо претензий относительно состояния нежилого помещения арендатором арендодателю предъявлено не было, доказательств обратного в суд не представлено.

В то же время истец, по его утверждению, не мог использовать спорное помещение по назначению, и по согласованию с арендодателем выполнил неотделимые улучшения нежилого помещения.

За свой счет им выполнены следующие работы: 1) окраска металлической лестницы, 2) монтаж облицовочного уголка у откоса входной двери, шпатлевка, грунтовка и окраска входной двери, 3) первичная шпатлевка с выравниванием, шлифовка, грунтовка, шпатлёвка под окраску и окраска стен в помещениях общей площадью <данные изъяты> кв.м, 4) установка перегородки между комнатами <данные изъяты> и <данные изъяты> кв.м, 5) монтаж вентиляционных решеток, 6) монтаж межкомнатной двери, 7) настил ламината с подложкой и монтаж пластикового плинтуса, 8) шпатлевка, грунтовка, шлифовка и окраска потолков во всех комнатах, 9) монтаж электропроводки в коробе ПХВ, 10) установка розеток и выключателя, 11) монтаж светильников, 12) монтаж металлопластикового окна, 13) установка ящика для предохранителей, 14) окраска дверного блока, 15) затирка швов плитки на стенах, 16) установка смесителя для раковины. Кроме того, были выполнены неотделимые улучшения в виде монтажа приточного клапана и металлических гильз для подводки газопровода и иные работы, указанные в оценке ООО «РАО «Оценка-Экспертиза».

В оценке <...> (уточненной), подготовленной ООО «РАО «Оценка-Экспертиза», указаны следующие виды работ: - окраска лестницы металлической (2 слоя) (1), помещение 23,92 кв.м: - первичная шпатлевка с выравниванием (1), - шлифовка стен (под окраску) (2), - грунтовка стен (2 слоя) (3),- шпатлевка стен под окраску (4), - окраска стен водоэмульсионной краской в белый цвет (5), - окраска стен водоэмульсионной краской в колер (в два слоя, один слой – 0,15) (6), - монтаж уголка облицовочного (откосы входной двери) (7), - шпатлевка откоса входной двери под окраску (8), - грунтовка откоса входной двери (9), - окраска откосов входной двери водоэмульсионной краской в белый цвет (2 слоя (один слой – 0,15) (10), - монтаж металлокаркасной перегородки (11), - монтаж ГКЛ на каркас перегородки (12), - швы и примыкания, армирование (13), - швы и примыкания, шпатлевка (14), - шпатлевка перегородки под окраску (15), - грунтовка перегородки (16), - окраска перегородки водоэмульсионной краской в белый цвет (два слоя (один слой – 0,15) (17), - монтаж облицовочного уголка (18), - монтаж решетки вентиляционной (19), - монтаж двери межкомнатной (1), - настил ламината по готовому основанию (1), - настил подложки под ламинат (2), - монтаж профиля стыкоперекрывающего (3), - монтаж плинтуса пластикового (4), - уборка помещения после ремонта (5), - шпатлевка потолка под окраску (1), - грунтовка потолка (2), - шлифовка потолка (подготовка под окраску) (2), - окраска потолка водоэмульсионной краской в белый цвет (в два слоя (один слой – 0,15) (3), - замена замка входной двери (1), - монтаж электропроводки в коробке ПХВ (1), - монтаж электрокабеля (2), - установка розетки(3), - установка выключателя (4), - монтаж светильника (люстры) (5), - помещение 18,1 кв.м: - первичная шпатлевка с выравниванием (1), - шлифовка стен (под окраску) (2), - грунтовка стен (2 слоя) (3), - шпатлевка стен под окраску (4), - окраска стен водоэмульсионной краской в белый цвет (5), - окраска стен водоэмульсионной краской в колер (в два слоя, один слой – 0,15) (6), - монтаж уголка облицовочного (откосы входной двери) (7), - монтаж решетки вентиляционной (8), - монтаж приточного клапана (9), - монтаж гильз металлических для подводки газопровода (10), - настил ламината по готовому основанию (1), - настил подложки под ламинат (2), - монтаж плинтуса пластикового (3), - уборка помещения после ремонта (4), - монтаж пластикового окна (1), - монтаж электропроводки в коробке ПХВ (1), - монтаж электрокабеля (2), - установка розетки (3), - монтаж светильника (люстры) (4), - установка ящика для предохранителей (5), - окраска дверного блока (1), - шпатлевка потолка под окраску (1), - грунтовка потолка (2), - шлифовка потолка (подготовка под окраску) (3), - окраска потолка водоэмульсионной краской в белый цвет (в два слоя (один слой – 0,15) (4), - шпатлевка потолка под окраску (1), - грунтовка потолка (2), - шлифовка потолка (подготовка под окраску) (3), - окраска потолка водоэмульсионной краской в белый цвет (в два слоя (один слой – 0,15) (4), помещение – туалет 2,5 кв.м: - грунтовка стен (1), - шпатлевка стен (подготовка к окраске), - окраска стен водоэмульсионной краской в белый цвет (в два слоя, один слой – 0,15) (4), - монтаж решетки вентиляционной (5), - затирка швов плитки на стенах (6), - уборка помещения после ремонта (7), - монтаж светильника (люстры) (1), - установка смесителя для раковины (2).

Итого рыночная стоимость всех работ и материалов составит 270 031,58 руб.

В подтверждении факта осуществления строительно-ремонтных работ в судебном заседании допрошены заявленные истцом свидетели. Так свидетели ФИО7, ФИО8, ФИО9 показали, что по договоренности с истцом в помещении по адресу: <адрес>, <адрес>, в период апрель-май 2020 года производили ремонтные работы. Свидетель ФИО7 в указанном помещении устанавливал пластиковое окно, которое истец в январе 2020 года заказал в ООО «Пласт ОД», как пояснил свидетель стоимость окна и работ по установке истцом была оплачена заранее, свидетель ФИО8 проводил подготовительные работы к газификации помещения – гильзирование и установку приточного клапана, за что ему истец заплатил 20 000 рублей, свидетель ФИО9 выполнял работы по подготовке стен к укладке кабеля, монтажу короба, установки автоматов и переноса прибора электрического учета и переборки схемы, за выполнение указанных работ истец заплатил ему 15 000 рублей.

Также стороной истца представлены квитанции, свидетельствующие о расходах, затраченных на ремонт, в частности квитанция на приобретение сидения на унитаз «Парусник», которое идентично сидению, изображенному на фотографии на л.д. 68, квитанция на приобретение двери, договор <...> от 15 января 2020 года на изготовление и установку пластикового окна, размер которого совпадает с размеров окна, установленного в арендованном помещении, и т.д.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды действует до 31 декабря 2020 года, в случае если ни одна из сторон не будет настаивать на его расторжении.

Арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 04 декабря 2020 года о расторжении договора аренды от 01 апреля 2020 года, просила 31 декабря 2020 года освободить помещение, согласовать время передачи помещения и ключей по телефону, также, ссылаясь на п. 4.1 договора аренды, указала, что установленное арендатором имущество не представляет для неё интереса, и оно может быть им (арендатором) демонтировано.

Стороны не оспаривали, что объект аренды по акту приема-передачи арендатором арендодателю не возвращался, какие-либо документы сторонами не подписывались, между стороны возникли конфликтные отношения, в том числе в связи с несогласием арендатора передать помещение в срок, указанный в уведомлении.

03 января 2021 года спорное нежилое помещение фактически выбыло из временного владения и пользования арендатора, что не оспаривалось сторонами и подтверждено представленной видеозаписью.

15 февраля 2021 года нежилое помещение передано в аренду другому лицу.

В соответствии с ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендатор может произвести неотделимые без вреда для арендованного имущества улучшения, как с согласия, так и без согласия арендодателя. Если согласие арендодателя на улучшение получено, то арендатор вправе рассчитывать на возмещение стоимости такого улучшения после прекращения действия договора аренды. В противном случае (неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя) стоимость улучшений возмещению арендатору не подлежит.

По смыслу ст. 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Таким образом, по настоящему делу юридически значимым и подлежащим установлению являются обстоятельства наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений нежилого помещения, объема и стоимости таких работ.

Стороной ответчика оспаривался факт дачи согласия на проведение каких-либо работ, кроме тех, что указаны в приложении <...> к договору аренды от 01 апреля 2020 года.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 6.2 договора аренды от 01 апреля 2020 года предусмотрено, что при расторжении договора арендатор обязан освободить указанное помещение, демонтировав принадлежащее ему имущество, с полным восстановлением конструкции межкомнатного проема, освещения.

Пунктом 4.1 данного договора также предусмотрено, что в связи с произведенным ремонтом помещения по адресу: <адрес>, <адрес>, за счет средств арендатора, при расторжении настоящего договора, арендатор имеет право демонтировать принадлежащее ему имущество (приложение № 2 к договору) и получения компенсации в случае, если арендодатель пожелает оставить данное имущество (стоимость имущества согласно представленным чекам или договоренности сторон) в соответствии с законодательством РФ.

В приложении № 2 к договору аренды имеется перечень имущества, которое имеет право демонтировать арендатор: 1) вся находящиеся мебель в помещении и оборудование, 2) находящиеся выключатели в первой комнате при входе, с восстановлением прежних выключателей, которые находились в помещении до ремонта, 3) все находящиеся розетки во всех помещениях, с восстановлением прежних розеток, которые находились в помещении до ремонта, 4) все каналы, по которым проходит кабель к розеткам и находящийся в них электрический кабель в двух помещениях, 5) три люстры, с восстановлением прежних светильников, которые находились в помещении до ремонта (светильники находятся у арендодателя), 6) весь ламинат, подложка, уголки, плинтуса, 7) смеситель на умывальнике, с восстановлением прежнего смесителя, который был до ремонта, 8) двери деревянные в сборе, вместе со всеми наличниками и гипсовой стеной, с полным восстановлением прежнего проема между внутренними помещениями, в таком виде, в котором находился до ремонта, 9) решетки вытяжные, приточный клапан и трубы железные под отопление, 10) ящик электрический в сборе.

Сторона ответчика, ссылаясь на п. 4.1 договора аренды, указывает, что арендодатель не пожелала оставить данное имущество у себя и предложила арендатору демонтировать принадлежащее ему имущество (приложение № 2), чего арендатором до настоящего времени не сделано, кроме вывоза мебели.

20 февраля 2021 года истец в адрес ответчика направил требование о возмещении стоимости произведенного им (истцом) ремонта в арендованном помещении в размере 200 550 рублей (согласно первоначальному отчету № 15/21, подготовленному ООО «РАО «Оценка-Экспертиза»), требование в добровольном порядке исполнено не было, указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы этих требований только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В подтверждении доводов о даче согласия арендодателем, истцом представлен проект договора аренды нежилого помещения от 01 января 2020 года, в котором п. 4.1 данного договора («при производстве арендной платы будут учитываться затраты, которые арендатор понес в результате ремонта (отделочных работ, монтажных и демонтажных работ, закупки необходимых строительных материалов, оборудования и расходуемых компонентов) для доведения помещения в состояние, соответствующее его назначению») подлежал изложению в иной редакции: покраска и шпатлевка стен 124 кв.м (материалы и работы) на сумму 47 862 руб., замена плитки – 1 000 руб., всего 48 862 руб., материалы: краска – 440,64 руб., шпатлевка – 1 121 руб., пигмент, краска, лента – 2 261,50 руб., краска – 459 руб., снежка – 1 080 руб., всего 5 362,14 руб., работа – оплата: шпатлевка, покраска – 18 000 руб., 19 200 руб., Евгений – 5 000 руб., залог 2 000 руб., 1 700 руб., 300 руб., всего 42 500, итого 47 862 руб.

В то же время проект договора аренды нежилого помещения от 01 января 2020 года не подписан ни истцом, ни ответчиком, является ненадлежащим доказательством по делу и не может иметь правовых последствий, также данный проект датирован 01 января 2020 года, то есть до заключения договора аренды от 01 апреля 2020 года.

Данный договор и записи в нем не содержат согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений нежилого помещения, объем и стоимость работ не совпадает с заявленным объемом и стоимостью истцом. При заключении договора от 01 апреля 2020 года стороны были вправе включить условия, изложенные в проекте договора от 01 января 2020 года, чего ими сделано не было. Кроме того, в проекте идет речь о затратах на проведение ремонта, которые будут учитываться при производстве арендной платы, то есть не за счет арендатора.

Довод истца о том, что ответчик была осведомлена о проводимых им строительно-ремонтных работах, и не возражала против проведения их истцом за свой счет, поскольку после заключения договора аренды приходила в спорное помещение за получением арендной платы, не является основанием полагать, что ответчик давала согласие на проведение неотделимых улучшений нежилого помещения, была осведомлена об объеме, проводимых истцом работ, их стоимости, и что в дальнейшем должна будет возместить арендатору стоимость этих улучшений.

Кроме того, суд обращает внимание, что согласно пояснениям истца, вкладывая денежные средства в ремонт не принадлежащего ему нежилого помещения, истец полагал, что в последующем право собственности на спорное имущество перейдет к нему, то есть производил ремонтные работы в собственных целях, а не в интересах арендодателя.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии согласия арендодателя на улучшение арендованного имущества, в тексте договора аренды условия о необходимости выполнения арендатором неотделимых улучшений имущества, их стоимости и обязанности арендодателя по оплате таких улучшений отсутствует, претензий к состоянию помещения арендатор не предъявлял, правовых оснований для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не имеется.

Представленные доказательства, свидетельствующие о расходах, затраченных на ремонт, при отсутствие доказательств того, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя, правового значения не имеют.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гусевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 15 сентября 2021 года.

Председательствующий Т.Н. Ярмышко-Лыганова