Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-277/2022 (43RS0004-01-2021-001963-84) по иску Департамента муниципальной собственности администрации г.Кирова к Аллахярову Дилавару Гусейн оглы о признании договора незаключенным, возложении обязанности

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации г.Кирова обратился в суд с настоящим иском. Просит признать договор долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и обязать ответчика Аллахярова Дилавара Гусейн оглы освободить занимаемое им встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: , №, площадью 88,0 кв.м.

В обоснование указывают, что Управлением административно-технического и муниципального контроля администрации города Кирова 13.03.2021 проведена проверка нежилого помещения по адресу: , , общей площадью № кв.м. На момент проверки в помещении функционирует магазин «». По информации, предоставленной ИФНС России по г.Кирову арендатором является Аллахяров Дилавар Гусейн оглы. Согласно договору долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ МУПП «Гордормостстрой» (арендодатель) сдал, а ИП Аллахяров Д.Г.о. (арендатор) принял в аренду нежилое помещение по адресу: . Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: , площадью 88,0 кв. м. зарегистрировано за истцом с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку переход права собственности к истцу на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке, полагают, что новый собственник имеет право на получение арендной платы за пользование помещением именно с указанного момента. В п. 3.1 договора указано, что размер арендной платы за пользование указанным в п.1.1 нежилым помещением составляет 400 000 руб. Арендная плата в размере 400 000 руб. вносится в порядке, указанно в п. 2.2.5 договора (п. 3.2 договора). Однако доказательств исполнения договора не имеется. Поскольку договор долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в силу положений ч. 3 ст. 433 ГК РФ данный договор считают незаключенным.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по , ИП Исмаилов Р.Р.о., АО «Гордормостстрой», Норин В.А., Кировский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ООО СП «Электро-Центр».

Впоследствии процессуальный статус третьих лиц ИП Исмаилова Р.Р.о, АО «Гордормостстрой» изменен на соответчиков.

При рассмотрении дела сторона истца Департамента муниципальной собственности администрации уточнила исковые требования, просила признать договор долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками МУПП «Гордормостстрой» и Аллахяровым Дилаваром Гусейном оглы недействительным и применить последствия недействительности: вернуть в пользование и владение МО «» нежилое помещение, расположенное по адресу: , пом.1001, кадастровый №, площадью 88,0 кв.м., обязать Аллахярова Д.Г.о. и Исмаилова Р.Р.о. освободить и возвратить истцу указанное помещение. В обоснование указывает, что договор в установленном порядке не зарегистрирован, общежитие по адресу: , было закреплено за предприятием на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ. Собственником здания является МО «», которое согласия на сдачу в аренду имущества (спорного помещения) предприятию не предоставляла.

В судебное заседание представитель истца Департамента муниципальной собственности администрации на основании доверенности
Бурова О.Н. не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении иска в свое отсутствие. Поддерживает ранее изложенную позицию по делу.

Ответчик Аллахяров Д.Г.о., его представитель на основании доверенности Скрябин А.Д. в судебном заседании уточненные исковые требования не признали. Пояснили, что на момент заключения оспариваемого договора аренды в МУП «Гордормостстрой» было тяжелое финансовое положение, в связи с чем и был заключен оспариваемый договор долгосрочной аренды. Наличные денежные средства за аренду Аллахяров Д.Г.о. внес в кассу предприяия двумя платежами по 200 000 рублей, однако документально подтвердить факт оплаты аренды не могут в связи с утратой платежных документов. Впоследствии оспариваемый договор аренды был направлен на регистрацию в Управление Росреестра по Кировской области. Считают, что МУП «Гордормостстрой», заведомо зная об отсутствии согласия собственника спорного помещения на его предоставление в субаренду, заключил оспариваемый договор. В полицию по данному факту не обращались. Спорное помещение на момент заключения оспариваемого договора аренды находилось у муниципального предприятия на праве хозяйственного ведения, и последний мог передать спорное помещение в аренду только с согласия собственника. На момент заключения оспариваемого договора аренды такое согласие собственника спорного помещения было озвучено в устной форме.

Представитель ответчика АО «Гордормостстрой» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В удовлетворении ходатайства представителя ответчика об отложении судебного заседания судом отказано, так как в прошлом судебном заседании представитель ответчика АО «Гордормостстрой» на основании доверенности Торопова М.П. участвовала, давала пояснения о том, что ни самого оспариваемого договора аренды, ни документов, подтверждающих внесение ответчиком Аллахяровым Д.Г.о денежных средств в кассу организации, у предприятия не имеется. Каким образом спорное нежилое помещение оказалось в аренде ответчика Аллахярова Д.Г.о. неизвестно. Полагала, что МУП «Гордормостстрой» могло сдать в аренду спорное нежилое помещение только с согласия собственника этого помещения. Разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Ответчик ИП Исмаилов Р.Р. оглы в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании подтверждал, что договор субаренды был заключен им с ответчиком Аллахяровым Д.Г. 3-4 года назад, он был уверен, что помещение принадлежит Аллахярову. Летом 2021 года ему позвонили из Администрации г.Кирова и попросили освободить спорное помещение, ссылаясь на то, что в настоящее время спорное помещение принадлежит городу. Он готов и дальше работать и производить оплату за спорное помещение, потому что без разницы, кому платить за спорное помещение. После разговора по телефону с представителем Администрации г.Кирова ему был выставлен счет на оплату задолженности по арендной плате за спорное помещение в размере 580 000 рублей.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третьи лица Норин В.А., представитель Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ООО СП «ЭЛЕКТРО-ЦЕНТР» в лице директора Москвиной В.Д. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения стороны ответчика, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 215 ГК РФ от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, определяющих статус этих органов.

Согласно пункту 1.2 Положения о департаменте муниципальной собственности администрации г.Кирова, утвержденного Решением Кировской городской Думы от 29.03.2017 № 56/16, указанный орган является отраслевым (функциональным) органом администрации г.Кирова, осуществляющим полномочия в сфере управления, распоряжения и использования муниципального имущества и земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления муниципального образования «Город Киров».

В силу пункт 1.16 Положения департамент является правопреемником по всем правам и обязанностям управления (комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова. На основании п.п.1.6 и 3.1.1.6 истец является также правопреемником по ранее заключенным договорам, в установленном порядке представляет в соответствии с функциями и полномочиями, установленными этим положением, интересы администрации города в судах общей юрисдикции, арбитражных судах.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного или оспоренного права осуществляется истцом, однако этот выбор может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно ст.113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся у него в ведении, определены статьями 294, 295 ГК РФ.

Статьей 294 ГК РФ установлено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (пункт 2 статьи 295 ГК РФ). Аналогичный запрет установлен частью 2 статьи 18 Закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 5 совместного постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием.

Подтверждение указанного вещного права (хозяйственного ведения) не может быть подтверждено иными, в том числе, конклюдентными действиями. Факт нахождения имущества на балансе само по себе не является доказательством права законного владения (права хозяйственного ведения).

Согласно ч.1 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение находится в , ранее – общежитие.

Данное общежитие было закреплено за предприятием на основании договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями указанного договора Комитет по управлению имуществом , правопреемником которого является истец, передал муниципальное имущество – общежитие по – МУПП «Гордормостстрой» на праве хозяйственного ведения по акту приема-передачи (п.п.1.1-1.2 договора).

В пункте 1.4 договора указано, что закрепленное за МУПП «Гордормостстрой» на праве хозяйственного ведения имущество является собственностью города.

В соответствии с пунктом 2.4 договора продажа, безвозмездная передача, сдача в залог, внесение в уставной капитал иного предприятия, сдача в аренду основных средств допускается лишь с согласия Комитета.

Согласно договору долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ МУПП «Гордормостстрой» (арендодатель) сдал, а ИП Аллахяров Д.Г.о. (арендатор) принял в аренду нежилое помещение, общей площадью 84,87 кв.м., расположенное в здании общежития по адресу: , на первом этаже, для использования под размещение магазина (пункт 1.1. договора).

Согласно п.5 договора нежилое помещение сдается в аренду с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на 49 лет. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в установленном порядке. Стороны договорились распространить положения договора на отношения сторон, возникшие в период с даты подписания договора до даты его государственной регистрации (п.7.1 договора).

Действия по подготовке документов и их подача в регистрирующий орган осуществляет арендодатель (п. 7.3) договора.

Согласно представленным материалам регистрационного дела по регистрации сделки договора долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в Управление Федеральной регистрационной службы по ДД.ММ.ГГГГ обратились МУПП «Гордормостстрой» и Аллахяров Д.Г.о. с заявлениями о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Управления Федеральной регистрационной службы по от ДД.ММ.ГГГГ№,173 регистрация сделки была приостановлена на срок по ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью предоставления МУПП «Гордормостстрой» недостающих документов, в том числе согласие собственника на передачу объекта в аренду в соответствии с п.2 ст.295 ГК РФ.

Доказательств оплаты по договору суду не представлено.

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора аренды было отказано ввиду не представления согласия собственника на передачу объекта в аренду по договору долгосрочной аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании распоряжения главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ№ от МУП «Гордормостстрой» в казну МО «» принят жилой дом, расположенный по адресу: , общей площадью 2540,4 кв.м, со встроенным помещением 88,0 кв.м.

Переход права собственности на нежилое помещение, площадью зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

В настоящее время в реестре имущества МО «» по адресу: , учитывается нежилое помещение площадью 88 кв. м., помещение 1001, кадастровый №, то есть собственником здания, в котором расположено спорное нежилое помещение, является МО «».

В материалы дела также представлен договор субаренды № спорного нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Аллахяровым Д.Г.о. как арендатором, и ИП Исмаиловым Р.Р.о. как субарендатором, на срок 11 месяцев с пролонгацией для использование под размещение магазина. В настоящее время Исмаилов Р.Р.о. используем нежилое помещение под размещение магазина.

Управлением административно-технического и муниципального контроля администрации ДД.ММ.ГГГГ проведена проверка нежилого помещения по адресу: , Сормовская, д, 26, общей площадью 88 кв.м. На момент проверки в помещении функционировал магазин «Продукты».

По информации ИФНС России по , деятельность осуществляет ИП Исмаилов Рамин Расим оглы., который представил договор субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ№ (площадь 94,87 кв.м.), арендатором является Аллахяров Дилавар Гусейн оглы. Представлена копия договора долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между МУПП «Гордормостстрой» (арендодатель) и ИП Аллахяровым Дилаваром Гусейн оглы (арендатор).

Согласно п.п. 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу пункта 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая спор, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения уточненных требований истца и признании договора долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

При этом суд исходит из того, что собственником спорного нежилого помещения по адресу: , являлось на момент заключения договора долгосрочной аренды ДД.ММ.ГГГГ, как и является в настоящее время, истец, который свое согласие на сдачу в аренду имущества МУП «Гордормостстрой» не давало.

Указанный договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, ответчиком Аллахяровым Д.Г.о. доказательств оплаты аренды по договору суду не представлено.

С учетом отсутствия согласия собственника имущества – МО «» на сдачу в аренду спорного нежилого помещения, а также регистрации договора в установленном законом порядке, доказательств внесения арендной платы ответчиком, договор долгосрочной аренды, заключенный между ответчиками МУПП «Гордормостстрой» и Аллахяровым Д.Г.о., является недействительным.

В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор долгосрочной аренды судом признан недействительным, ответчик Аллахяров Д.Г.о. как сторона данной сделки, а так же ИП Исмаилов Р.Р.о., осуществляющий фактически деятельность в указанном объекте, обязаны освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: , пом.1001, кадастровый №, площадью 88,0 кв.м.

С учетом разумности сроков исполнения судебного решения, суд полагает необходимым установить срок для его исполнения ответчиками до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика Аллахярова Д.Г.о. и Исмаилома Р.Р.о, а так же АО «Гордормостстрой» подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета МО «» в размере 6000 руб. в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Департамента муниципальной собственности администрации с учетом уточнений удовлетворить.

Признать договор долгосрочной аренды нежилых помещений (для размещения магазина) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУПП «Гордормостстрой» и ИП Аллахяровым Дилаваром Гусейн Оглы, недействительным, обязать ответчика Аллахярова Дилавара Гусейн оглы (СНИЛС №) и Исмаилова Рамин Расим оглы (ИНН №) освободить занимаемое ими встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: , пом.1001, кадастровый №, площадью 88,0 кв.м. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Аллахярова Дилавара Гусейн Оглы (№), Исмаилова Рамин Расим оглы (ИНН №) АО «Гордормостстрой» (ИНН 4345469506) в доход бюджета МО «» (ИНН 4348005534) госпошлину в размере 6000 рублей по 2000 рублей с каждого.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Нововятский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Н.А. Чуракова

Решение12.08.2022