Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, третье лицо Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество и по встречному исковому заявлению ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи от 04.02.2021 г. и расписки недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Белореченский районный суд Краснодарского к ФИО5 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, третье лицо Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество. Требования мотивированы тем, что 04.02.2021 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>» № А, кадастровый №, относящийся к категории земель населённых пунктов, вид разрешенного использования - ведение дачного хозяйства. Фактически земельный участок был передан во владение истца в момент подписания договора купли-продажи от 04.02.2021 г. В соответствии с п. 2.1 Договора купли-продажи от 04.02.2021 г., стоимость участка составила 100 000 рублей. Сумма по договору купли - продажи от 04.02.2021 года в размере 100 000 рублей получена ответчиком при подписании договора. В силу п. 3.4 указанного договора по соглашению сторон имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта. В феврале 2021 г. истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для произведения государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок. Однако Уведомлением от 17.05.2021 г. истцу было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 04.02.2021 г. по причине отсутствия в предоставленных на регистрацию документах передаточного акта. С момента получения уведомления о приостановлении государственной регистрации и по настоящее время истец неоднократно обращался с требованием к ответчице о необходимости подписать акт передачи земельного участка, однако ответчица игнорирует требования истца. Таким образом, истец не может произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 04.02.2021 г. и внести достоверные сведения в ЕГРН о своем праве собственности на земельный участок проданный ответчиком. Ответчик в нарушение закона и заключенного договора купли-продажи от 04.02.2021 г. необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретенную истцом по договору с ответчиком. Поскольку договор купли-продажи от 04.02.2021 г. сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны, достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, до настоящего времени договор не зарегистрирован. Просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи.

Ответчик ФИО5 обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края со встречным исковым заявлением о признании договора купли-продажи от 04.02.2021 г. и расписки, недействительными. Требования мотивированы тем, что 04.02.2021г. между сторонами был заключен договор купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>» №/А, кадастровый №. В соответствии с п. 2.1 Договора купли-продажи от 04.02.2021г., стоимость участка составила 100 000 рублей. В силу п. 3.4 указанного договора по соглашению «сторон» имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта. Так как между сторонами была установлена договоренность о том, что ФИО5 продаст свой земельный участок ФИО3, а он в свою очередь погасит задолженность по алиментным обязательствам на содержание детей, которая на тот момент было уже более 450 000 рублей. ФИО3 также выдвинул свое условие, что погасит задолженность по алиментам в полном объеме после сдачи документов на государственную регистрацию права собственности. В силу этого, ФИО3 написала истцу расписку о том, что она якобы получила денежные средства от ФИО3 за продаваемый мной ему земельный участок в размере 100 000 рублей. При этом фактической передачи денежных средств не было. Документы были сданы на государственную регистрацию в МФЦ г. Белореченска. Но ФИО3 не исполнил устную договоренность по погашению задолженности по алиментам и от дальнейшего решения данного вопроса отказался. В силу п. 3.4 указанного договора купли-продажи по соглашению «сторон» имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта. Перед подачей иска в суд, ФИО3 обратился к ФИО5 с письмом (досудебным требованием) о подписании передаточного акта по договору купли- продажи, мотивируя это тем, что регистрация договора купли-продажи земельного участка была приостановлена, а затем прекращена, ввиду отсутствия данного передаточного акта, при этом зная, что договоренность по исполнению обязательства по оплате алиментов не исполнил, как и не исполнил обязанность по передаче денежных средств за продаваемый земельный участок. Более того, она считает, что ФИО3 заранее зная, что не намерен передавать ей денежные средства ни за продаваемый земельный участок, ни оплачивать задолженность по алиментам, путем обмана и введения её в заблуждение, вынудил её подписать договор купли-продажи земельного участка от 04.02.2021 г. В связи с чем, полагает, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> ДНП «Строитель» №, кадастровый № от 04.02.2021г. является недействительным, поскольку она была введена в заблуждение ФИО3 и полагала, что заключая спорную сделку, в последующем получит денежные средства. При этом просит обратить внимание суда на то обстоятельство, что ФИО3 не имел финансовой возможности на период заключения договора купли - продажи от 04.02.2021 г. оплатить стоимость земельного участка в размере 100 000 рублей, так как денежных средств у истца не имелось. Истец не работал на тот период и имел задолженность по алиментам в Белореченском РОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю. Кроме того, следует обратить внимание, что цена в договоре указана значительно ниже реальной стоимости спорного земельного участка. Просит суд признать договор купли-продажи земельного участка и расписку в получении денежных средств от ФИО3 в размере 100 000 руб. недействительными ввиду безденежности.

Истец ФИО3 (по первоначальному иску) и представитель истца ФИО4 в судебном заседании первоначальные заявленные исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, встречные исковые требования не признали, просили в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик ФИО5 (по первоначальному иску) исковые требования не признала, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований.

Представитель межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам в судебное заседание не явился, извещен надлежаще и заблаговременно, обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч.1 ст.454 ГК РФ), где цена – одно из существенных условий договора.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Заключая договор купли-продажи недвижимости, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или самим договором и не вытекает из существа обязательства (ст.ст.485,486 ГК РФ).

Согласно ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом и подтверждено документально, что ФИО5 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>» № А, кадастровый №, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – ведение дачного хозяйства, что подтверждено представленными в материала дела выпиской из ЕГРН (л.д.40-45).

04.02.2021 г. между ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> ДНП «Строитель» № А, кадастровый № (л.д.5).

В соответствии с п. 2.1 Договора купли-продажи от 04.02.2021 г., стоимость участка составила 100 000 рублей. В силу п. 3.4 указанного договора по соглашению «Сторон» имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта.

Однако, как установлено в судебном заседании передаточный акт сторонами не заключался и не подписывался, следовательно, фактически спорный земельный участок ФИО3 не передавался.

Уведомлением Межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Белореченск) № КУВД-001/2021-3981164/4 от 17.05.2021 г. ФИО3 было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 04.02.2021 г. по причине отсутствия в предоставленных на регистрацию документах передаточного акта (л.д.6).

28.09.20201 г. ФИО3 обратился к ФИО5 с досудебным требованием о подписании акта о передаче земельного участка (л.д.7-9). Однако требования истца остались без ответа.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи были нарушены существенные его условия, следовательно, оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований ФИО3, суд не усматривает.

Как установлено судом и подтверждено документально, ранее стороны состояли в зарегистрированном браке. Решением мирового судьи судебного участка № 12 г. Белореченска Краснодарского края от 16.11.2020 г. брак между ФИО3 и ФИО5 расторгнут, что подтверждено свидетельством о расторжении рака от 25.12.2020 г. (л.д.62).

Ответчик является отцом двоих несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на содержание которых обязан выплачивать алименты (л.д.63-64).

В подтверждение доводов встречного искового заявления ответчиком ФИО5 (по первоначальному иску) в материалы дела предоставлены постановления о расчете задолженности по алиментам в отношении должника ФИО3 от 24.08.2021 г. и от 09.12.2021 г. Согласно сведениям судебного пристава-исполнителя Белореченского РОСП ГУ ФССП России по Краснодарскому краю по состоянию на 24.08.2021 г. задолженность по алиментам в отношении должника ФИО3 за период с 02.07.2018 г. по 24.08.2021 г. составляла 605 080, 61 руб.; по состоянию на 09.12.2021 г. задолженность по алиментам составляет 411 604, 44 руб.(л.д.26-28; 31-32).

Как пояснила в судебном заседании ответчик ФИО5 (по первоначальному иску) у нее с ФИО3 при заключении договора купли-продажи земельного участка была достигнута договоренность о том, что она продаст ФИО3 земельный участок, а он в свою очередь погасит задолженность по алиментным обязательствам в полном объеме, однако ФИО3 не исполнил договоренность, т.е. ФИО3 существенным образом нарушил условия договора, которое влечет для другой стороны ФИО5 ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Так же, ФИО5 ссылается, что сделка является безденежной, поскольку фактически передачи денежных средств за земельный участок не было.

При этом, истцом ФИО3 (по первоначальному иску) не представлено суду достоверных доказательств, подтверждающих его финансовую возможность для заключения договора купли-продажи, поскольку в судебном заседании пояснил, что деньги ему передал родственник, однако никакими доказательствами это не подтвердил.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Так, согласно представленного в материалы дела договора купли-продажи земельного участка, его стоимость указана 100 000 руб., в то время, как среднерыночная стоимость аналогичного земельного участка составляет 450 000 - 500 000 руб., что подтверждено сведениями о продаже земельных участков с интернет сайта «Авито», цена земельного участка в договоре купли-продажи значительно занижена и не соответствует действительности.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт оплаты ФИО3 полученного по договору купли-продажи недвижимого имущества. Само по себе указание в оспариваемом договоре купли-продажи на то, что расчет между сторонами произведен до подписания договора в отсутствие доказательств фактической передачи продавцу денежных средств, не свидетельствует об оплате имущества покупателем. Доказательства расходования денежных средств ФИО3 не представлены. Истец ФИО3 (по первоначальному иску) возражавший против удовлетворения исковых требований ФИО5, документально не обосновал факт получения и расходования денежных средств, при заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 04.02.2021 г. не может быть признан заключенным, ввиду нарушения существенных условий.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Оценив в совокупности представленные доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что вышеуказанная сделка нарушает права и интересы ФИО5

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующее в деле, должна доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Предъявляя встречные исковые требования ФИО5 помимо договора купли-продажи земельного участка, просит суд признать недействительной и расписку в получении ею денежных средств от ФИО3 в размере 100 000 руб., однако материалы дела не содержат подлинника оспариваемой расписки, в связи с чем, в данной части заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3 к ФИО5 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, третье лицо Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю о регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество – отказать.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи от 04.02.2021 г. и расписки недействительными – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>» №, кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ.

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2021 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Белореченский районный суд Краснодарского края.

Председательствующий: